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Sentenza 16 maggio 2025
Sentenza 16 maggio 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Marsala, sentenza 16/05/2025, n. 259 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Marsala |
| Numero : | 259 |
| Data del deposito : | 16 maggio 2025 |
Testo completo
TRIBUNALE DI MARSALA sezione civile
N. 449/2023 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Marsala
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale Ordinario di Marsala, Sezione Civile in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Francesco Paolo Pizzo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 449 R.G. dell'anno 2023 tra:
( , rappresentato e difeso dagli Parte_1 C.F._1
avv.ti Natale Di Martino e Manlio Gervasi, in virtù di procura alle liti del 30 maggio 2023 a seguito della revoca del mandato difensivo conferito agli avv.ti Maika Giacalone e Vito Scalisi;
ATTORE
E
( ) e Controparte_1 C.F._2 CP_2
( ), rappresentati e difesi dall'avv.to Fabrizio Genco, in
[...] C.F._3
virtù di procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione e risposta;
CONVENUTI
CONCLUSIONI DELLE PARTI all'udienza del 18/9/2024, i difensori delle parti hanno chiesto congiuntamente un rinvio per la precisazione delle conclusioni ed il Giudice ne ha disposto la trattazione ex art. 127 ter c.p.c. mediante deposito di note scritte. Gli avv.ti Manlio Gervasi e Natale Di Martino hanno precisato le conclusioni come rassegnate in atto di citazione, memorie ex art. 183, sesto comma, c.p.c. e verbali di causa.
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L'avv. Genco preliminarmente ha insistito nell'accoglimento dell'eccezione pregiudiziale di merito di cui al primo motivo della comparsa di risposta e costituzione, ritenuta di per sé idonea a definire il giudizio;
in subordine ha concluso come da comparsa di costituzione e successive memorie ex art. 183, sesto comma, c.p.c.; ha quindi avanzato richiesta di concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
Omessa ogni istruttoria, la causa, il 30 ottobre 2024, è stata posta in decisione con la concessione dei termini di rito per il deposito di scritti difensivi conclusionali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1) Difese delle parti.
1.1) ha agito in giudizio lamentando di aver acquistato da Parte_1
e (nel prosieguo, anche, i “Venditori”), con atto Controparte_1 Controparte_2
pubblico rep. n. 31.073; racc. n. 17.951, stipulato il 24.10.2016 innanzi al Notaio dott.
l'immobile sito in Castelvetrano, frazione Triscina di Selinunte, via 3 snc, Persona_1 foglio n. 174, part. 730 sub 1 (nel prosieguo, l'“Immobile”), ritenuto abusivo in quanto edificato in area soggetta a vincolo di inedificabilità assoluta, imputando ai venditori la dedotta mendacità della dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà datato 20 ottobre 2016 per mezzo della quale i avevano attestato che l'immobile compravenduto era stato CP_1
“realizzato nel periodo compreso tra dicembre e febbraio 1975”.
In merito a ciò il Cuttone ha evidenziato come, a valle dell'istruttoria della pratica di sanatoria edilizia introdotta il 15.5.1986, nonché dell'istanza di riesame del 29.9.1995 presentata dal dante causa degli odierni venditori (i.e. ), il Responsabile della D.O. VII Controparte_3
del Comune di Castelvetrano – con nota del 5 maggio 2022, prot. n. 18809 – ha comunicato il preavviso di rigetto dell'istanza in sanatoria, in quanto è stato accertato a mezzo aerofotogrammetria del giugno 1978 che l'immobile è stato realizzato in epoca successiva a tale data e, quindi, in violazione dell'art. 15 della L.R. n. 78/1976 in quanto posto in zona inedificabile (i.e. all'interno della fascia di rispetto di metri 150 dalla battigia).
Il pertanto, ha dedotto l'incommerciabilità dell'immobile e, quindi, la configurabilità Pt_1 della c.d. vendita “aliud pro alio”, essendo la cosa venduta “del tutto inidonea ad assolvere
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alla sua destinazione economica – sociale e, quindi, a soddisfare in concreto le esigenze che determinarono il compratore a contrarre”.
ha proposto, quindi, azione volta a “dichiarare la risoluzione del contratto di Parte_1
compravendita immobiliare rep. n. 31.073, racc. n. 17.951, stipulato il 24.10.2016, in Dott.
Notaio in Castelvetrano, per grave inadempimento dei venditori e, Persona_1
conseguentemente, il diritto del signor al risarcimento dei danni a tal fine Parte_1
sofferti, per i motivi meglio in narrativa specificati e per ogni altro migliore di giustizia, Per
l'effetto, condannare i signori e , in solido tra Controparte_1 Controparte_2
loro, al risarcimento dei danni sofferti dal signor , per la somma di euro Parte_1
165.000,00, pari al prezzo di acquisto a tal fine esborsato, nonché al rimborso delle eventuali di spese di demolizione dell'immobile, qualora poste a carico del nuovo acquirente, in uno a quelle ad essa connesse, conseguenziali e successive, ovvero per il minor o maggior importo che dovesse emergere in esito alla compiuta istruttoria…”.
1.2) I convenuti e si sono costituiti rilevando Controparte_1 Controparte_2 che il preavviso di rigetto non è atto lesivo degli interessi dell'acquirente in quanto atto endoprocedimentale, non costituente atto di diniego definitivo dell'istanza di sanatoria.
I convenuti, pertanto, hanno dedotto l'inaccoglibilità dell'azione di risoluzione per carenza dei presupposti di fatto e di diritto, ovvero per il mancato accertamento definitivo della non sanabilità dell'immobile.
Ciò posto, i hanno dedotto in via riconvenzionale sia la responsabilità dell'odierno CP_1
attore (quale destinatario formale del preavviso di rigetto e, quindi, per la mancata impugnazione dell'eventuale atto definitivo di diniego della sanatoria) sia, in caso di accoglimento della domanda attorea, che si tenga conto dei benefici e/o dei vantaggi goduti dall'attore per l'effettivo godimento dell'immobile dalla data di stipula del contratto a quella di notifica della domanda di risoluzione.
I convenuti, quindi, hanno chiesto “ritenere e dichiarare la carenza del presupposto giuridico costituito dalla certezza dell'insanabilità dell'immobile e, per l'effetto, rigettare con ogni e qualsiasi statuizione la domanda dell'attore. In via riconvenzionale, ritenere e dichiarare la
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mancata impugnazione da parte dell'attore del provvedimento di diniego definitivo di sanatoria e, per l'effetto, dichiarare la responsabilità esclusiva del medesimo, la carenza dell'inadempimento da parte degli alienanti e la risoluzione del contratto con diritto dei convenuti a trattenere il prezzo corrisposto dall'attore. Sempre in via riconvenzionale, sia pure in subordine, valutare comparativamente la responsabilità delle parti e dichiarare la risoluzione del contratto tenendo conto delle rispettive quote di responsabilità concorsuale
[…]. Ancora in via riconvenzionale, sempre in subordine, ritenere e dichiarare che l'attore ha avuto il godimento dell'immobile… per mesi 89 dal rilascio del possesso fino alla data del
31.5.2023 e del quale usufruirà. Verosimilmente, per ulteriori 12 mesi sino alla data dell'eventuale riconsegna agli alienanti a seguito della risoluzione del contratto di compravendita, per complessivi, presumibili, 101 mesi. Per l'effetto, valutare e quantificare
l'indennità da corrispondere agli alienanti a titolo di occupazione dell'immobile in una misura pari al canone medio locativo della località ove è ubicato l'immobile medesimo, che può essere determinata in € 1.000,00. Condannare, per l'effetto, l'attore alla corresponsione in favore die convenuti dell'importo di € 101.000,00 ovvero a quell'altra somma, maggiore o minore, che sarà ritenuta congrua…”.
1.3) In occasione della prima memoria istruttoria, parte attrice, richiamate le conclusioni rassegnate nell'atto introduttivo del giudizio, ha contestato in toto le eccezioni dei CP_1
Parte attrice, in particolar modo, ha dedotto che “il diniego dell'istanza di condono - in quanto atto vincolato e doveroso - non deve essere preceduto dal preavviso di rigetto” e che, per tale ragione, eventuali atti e/o osservazioni e/o istanze del privato non possono “indurre
l'amministrazione all'adozione di un diverso provvedimento rispetto a quello espresso nel preavviso di diniego”, sì che – secondo la tesi attorea - è da ritenersi certo ed evidente
(risultando quindi irrilevante, ai fini dell'azione, l'effettiva notifica dell'ordinanza di demolizione e riduzione in pristino dell'immobile) l'inadempimento contrattuale dei venditori, dal momento che parte attrice non potrebbe efficacemente intraprendere alcuna iniziativa per ottenere il rilascio della concessione edilizia in sanatoria.
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Parte attrice, pertanto, ha concluso affermando che “l'inadempimento contrattuale dei venditori non è legato quindi alla definitività del provvedimento ma piuttosto alla insussistenza dei requisiti oggettivi utili ad ottenere il rilascio della concessione edilizia in sanatoria, la cui oggettiva insussistenza rende quel provvedimento necessitato”, che “nessuna quota di corresponsabilità può essere imputata in capo all'attore poiché la responsabilità dell'abuso edilizio risulta totalmente imputabile in capo ai venditori in conseguenza della loro falsa dichiarazione circa l'anno di costruzione e della loro falsa dichiarazione che il fabbricato non ricade in area soggetta ai vincoli di cui agli artt. 32 e 33 della Legge 47/85” e che, da ultimo, nulla è “dovuto in favore dei convenuti a titolo di indennità per il godimento dell'immobile durante l'esecuzione del contratto, giacché la risoluzione ancorché operi ex tunc rende privo di causa il possesso del bene a far data dalla proposizione della domanda giudiziale”.
2) Sull' eccezione preliminare di merito circa la non definitiva insanabilità e/o condonabilità dell'immobile.
2.1) Prima di procedere al vaglio della domanda di risoluzione del contratto di compravendita, occorre precisare quanto segue rispetto alla eccezione formulata dal convenuto circa la non definitiva insanabilità dell'immobile poggiante sulla tesi che il preavviso di rigetto, essendo atto endoprocedimentale, non è per sua natura idoneo a definire il procedimento amministrativo e che, a tal fine, si rende necessario un provvedimento amministrativo definitivo, confermato oltremodo in sede giurisdizionale con certezza di giudicato.
2.2) L'eccezione non coglie nel segno.
Come noto, il preavviso di rigetto è un atto endoprocedimentale di natura pre-decisoria, non autonomamente impugnabile, che avverte l'istante dei motivi ostativi all'accoglimento della sua domanda invitandolo, quindi, a produrre le relative osservazioni.
Funzione precipua del preavviso è, quindi, quella di implementare il contraddittorio nell'ipotesi in cui il procedimento appaia doversi concludere con un provvedimento sfavorevole nei confronti dell'istante, oltre a quella di assicurare il rispetto dei principi di buon andamento, economicità ed efficienza dell'azione amministrativa di cui agli artt. 97 Cost. e 2 e 6, l. 241/90.
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In materia edilizia, l'obbligo per l'Amministrazione di disporre il preavviso di rigetto si applica, come nel caso di specie, anche alle istanze di sanatoria o di condono edilizio, in quanto dev'essere rispettato il diritto del soggetto interessato di fornire elementi di prova che potrebbero condurre ad un esito differente da quello preannunciato (sul punto, TAR Lazio, 12 agosto 2024, n. 15796; nonché Cons. Stato, sez. III, 11 novembre 2021, n. 7529).
2.3) Innanzitutto, al fine di vagliare l'addebito di mendacità – e il correlato inadempimento dei venditori - circa la dichiarazione di non abusività dell'immobile non occorre un provvedimento definitivo di rigetto della domanda di sanatoria, essendo nella presente sede civile sufficiente osservare che al preavviso di rigetto gli interessati non hanno opposto scritti Parte_2
difensivi e/o documentazione diretti a smentire i rilievi dell'Ente.
E' d'uopo, invero, rilevare che, se gli interessati non inoltrano scritti difensivi e/o documentazione integrativa, i motivi ostativi all'accoglimento dell'istanza restano acquisiti in via definitiva al provvedimento finale (Trib. Roma, 22 giugno 2023, n. 9997).
E ciò si è certamente verificato nel caso di specie, dal momento che alcuna attività integrativa è stata allegata dai convenuti entro i termini indicati nella nota comunale (i.e. trenta giorni dal ricevimento del preavviso di rigetto) così che questi, alla data del primo scritto difensivo, erano
(o avrebbero comunque dovuto essere) ben consapevoli della “cristallizzazione” delle ragioni ostative all'accoglimento dell'istanza contenute nel preavviso di rigetto, risultando quindi irrilevante - ai fini della realizzazione del nocumento – l'adozione del provvedimento di diniego definitivo.
Le determinazioni della P.A. in materia di abusi edilizi - e, quindi, anche le determinazioni in punto di sanatoria – hanno infatti natura vincolata così che i venditori, al fine di impedire (o comunque differire) l'emersione del danno in capo all'acquirente dell'immobile, avrebbero dovuto - quali soggetti in grado di apportare significativi contributi all'iter di sanatoria - prospettare interessi o fatti prima pretermessi, ignorati o mai valutati, capaci di elidere le ragioni ostative all'accoglimento dell'istanza.
Sul punto, a tal proposito, si rammenti quanto sancito da Cons. Stato, 3 maggio 2018, n. 2992, secondo cui “per la costante giurisprudenza in materia di condono edilizio, dalla quale non vi
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è ragione di discostarsi, l'onere della prova in ordine all'ultimazione delle opere abusive in data utile per fruire del condono edilizio spetta al privato richiedente e non all'Amministrazione, poiché solo l'interessato può fornire inconfutabili documenti che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell'epoca di realizzazione dell'abuso” (nello stesso senso, Cons. Stato, Sez. IV, 11 ottobre 2016, n. 4178, nonché Cons. Stato, sez. VI, 27 luglio
2015, n. 3666).
Ne deriva quindi che l'omessa attività istruttoria da parte dei venditori integra acquiescenza del preavviso di rigetto così che, ai fini dell'attualità del danno patito dall'acquirente dell'Immobile, risulta del tutto irrilevante - in ragione del relativo contenuto vincolante ed obbligatorio - la successiva notifica dell'ordinanza di demolizione.
2.4) Ad ogni modo, il giudice ordinario può ben accertare incidentalmente, ai fini del vaglio della domanda di risoluzione, la mendacità in ordine alla sussistenza dei presupposti della chiesta concessione in sanatoria, anche sotto il profilo della imputabilità della stessa alla responsabilità di una delle parti contrattuali, senza che, peraltro, possa configurarsi alcun difetto di giurisdizione o un fenomeno di pregiudizialità rilevante ex art. 295 c.p.c. (v., in termini analoghi, in motivazione, Cass. Civ. sez. VI, 03/08/2018, n. 20491), dal momento che ciò che viene in rilievo, nella presente sede, non è la legittimità di un provvedimento amministrativo ma la rispondenza della condotta delle parti agli obblighi contrattualmente assunti.
3) Sulla domanda di risoluzione del contratto di compravendita dell'immobile.
3.1) Ebbene, parte attrice chiede pronunciarsi la risoluzione del contratto di compravendita dell'immobile per grave inadempimento dei venditori e, conseguentemente, la condanna dei convenuti al risarcimento per il danno sofferto.
La domanda merita di essere accolta per le seguenti ragioni.
3.2) Giova in primo luogo rammentare quanto statuito dalle Sezioni Unite della Corte di
Cassazione, 22 marzo 2019, n. 8230 secondo cui – in adesione alla tesi della c.d. nullità formale – gli atti di trasferimento di immobili difformi da quelli descritti nel titolo urbanistico
Pag. 7 a 19 TRIBUNALE DI MARSALA sezione civile sono validi “a condizione che gli estremi del titolo indicati nell'atto siano reali, non mendaci e riferibili a quell'immobile”.
Dette ultime condizioni non ricorrono nel caso di specie, poiché, all'esito dell'istruttoria, risultano essere false e mendaci - come infra meglio chiarito - le dichiarazioni ex art. 47, DPR
28 dicembre 2000, n. 445 rese dai Venditori in data 20.10.2016, secondo cui “in qualità di comproprietari dell'immobile ad uso residenziale [foglio di mappa 174 particella n° 730] sito in località Triscina di Selinunte strada n. 3 del comune di Castelvetrano, [quest'ultimo] è stato realizzato nel periodo compreso tra dicembre e febbraio dell'anno 1975”, nonché le dichiarazioni rese dagli stessi all'atto della sottoscrizione del contratto di compravendita dell'Immobile, a mente delle quali l'Immobile “non ricade in area soggetta ai vincoli di cui a gli artt. 32 e 33 della legge 47/85”.
3.3) Si osserva, in primo luogo, come con la nota del comune di Castelvetrano –
[...]
”, prat. n. 3423/85, datata 5/5/21, Parte_3 il responsabile della nel respingere la richiesta di condono edilizio dell' Pt_4 Pt_5 afferma che l'Immobile è stato costruito “in periodo successivo il giugno 1978, come si evince dall'aerofotogrammetria in nostro possesso, pertanto in contrasto con l'art. 15, comma 1 lett.
a) L.R. 78/76” trattandosi di “immobile ricadente all'interno della fascia di rispetto dei 150 metri dalla battigia”.
Dai rilievi aerofotogrammetrici eseguiti dalla S.A.S. TD S.r.l. in occasione di riprese aeree del maggio 1975 e giugno 1978 (fotogramma n. 472, strisciata 31) sul Comune di Castelvetrano, si evince come a quell'epoca l'immobile non fosse stato ancora edificato, così che la domanda di sanatoria di Epifania del 15 maggio 1986, prot. 13962, progressivo n. CP_1
0265647907, attestante che l'immobile era stato ultimato tra il 2 settembre 1967 e il 29 gennaio
1977, non corrispondeva al vero e, quindi, non poteva essere accolta stante l'assoluta insanabilità della costruzione.
3.4) A identiche conclusioni è pervenuto, altresì, il CT nominato nel presente giudizio, il quale, premesso che “l'immobile oggetto di perizia ricade nell'interno della fascia di inedificabilità assoluta di cui agli artt. 32 e 33 della legge 47/1985 ed all'art. 23 della legge
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regionale n. 37/85” (cfr. pag. 4, Relazione CT), dopo avere acquisito (i) le restituzioni aerofotogrammetriche fornite dalla S.A.S. TD S.r.l. relative agli anni 1978 e 1987, nonché (ii) la cartografia su scala 1:5000 dell'area interessata, concludeva che “l'immobile non è presente nella restituzione aerofotogrammetrica del 1978 ma si riscontra nella restituzione del 1987” e che “dall'analisi di tutte queste documentazioni si può affermare che l'immobile è stato edificato successivamente al 1979/1980. Conseguenzialmente, essendo che il vincolo di inedificabilità riguarda le costruzioni edificate dopo il 1976, l'immobile oggetto di perizia non possiede i requisiti di sanabilità” (cfr. pag. 5, Relazione CT).
Conclusioni che, oltretutto, risultano insuscettibili di essere poste nel dubbio sulla base della scarna ed insufficiente produzione documentale offerta dai convenuti che – al fine di retrodatare l'edificazione dell'immobile e, quindi, escludere la falsità delle dichiarazioni rese – hanno fondato le proprie deduzioni su:
(I) la copia informale di uno stralcio di mappa (all. 20 dell'atto di citazione) non accompagnato da attestazione circa l'autore e della data di riproduzione (essendo soltanto riportata, a margine della stessa, in corsivo, la dicitura “Ripresa aerea 1975 IGM Scala 1:5000”), privo di qualsivoglia idoneità probatoria;
(II) nota del Comune di Castelvetrano – III° Settore Urbanistica del 6.11.1995, prot. 28751 la quale – affermando il rispetto all'art. 23, comma 10, legge regionale n. 37 del 1985 - non dà atto della previa consultazione e/o verifica delle riprese aeree di cui sopra (pronunciandosi, così, sulle mere dichiarazioni dell'istante corredate dallo stralcio di cui al precedente punto (I)
e, pertanto, non in grado di costituire un “solido argomento a sostegno di una eventuale impugnazione del provvedimento di diniego” (cfr, pag. 5 della comparsa di costituzione e risposta).
3.5) Pertanto, appare ragionevole affermare che la “ripresa aerea” prodotta in sede amministrativa da in 29/9/1995 rappresenta un “maldestro tentativo di Controparte_3 supportare documentalmente la istanza di riesame di condono edilizio… e di conseguenza non corrisponde al vero la dichiarazione della stessa rilasciata nella Controparte_3
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predetta istanza di riesame in merito alla epoca di realizzazione del fabbricato in esame
(epoca di realizzazione prima del 1976)”.
Del resto, l'aerofotogrammetria datata “giu-1978” acquisita in atti e allegata alla relazione di
CT è netta nel ritrarre uno stato dei luoghi non contemplante l'edificazione dell'immobile oggetto di compravendita, al pari dell'aerofotogrammetria risalente al maggio del 1975, parimenti riscontrabile tra i documenti allegati dall'attore.
3.6) Ciò posto, è quindi ben possibile ritenere come, nel caso di specie, sia l'accordo preliminare (in cui venditori hanno garantito la “commerciabilità del fabbricato promesso in vendita, all'uopo dichiarando che esso è stato edificato in assenza di autorizzazione, ma che per lo stesso è stata presentata istanza di concessione edilizia in sanatoria ai sensi della L.N.
47/85 e L.R. n° 37/85 con protocollo n° 13926 del 15.05.1986 (pratica edilizia n° 3423), per la quale è stata pagata per intero la relativa oblazione, che sono in corso le procedure per la definizione della documentazione necessaria al rilascio del titolo abilitativo”) che l'atto notarile di compravendita (in cui gli stessi hanno dichiarato che il “fabbricato non ricade in area soggetta ai vincoli di cui a gli artt. 32 e 33 della legge 47/85”) - anche alla luce della dichiarazione sostitutiva ex art. 47, DPR 28 dicembre 2000, n. 445 resa dai venditori il
20.10.2016 - siano stati destinati, tra le altre cose, ad attestare la regolarità urbanistica ed edilizia dell'immobile e che, pertanto, il mendacio perpetrato dai venditori ha conferito a tale atti un tenore differente, modificando agli occhi dell'acquirente lo stato giuridico urbanistico dell'immobile.
Nel caso di specie, quindi, è possibile ravvisare un inadempimento contrattuale dei venditori per aver colposamente venduto a parte attrice un fabbricato insanabilmente edificato in area inedificabile, per aver dichiarato falsamente che l'immobile era stato costruito tra dicembre e febbraio 1975 e, quindi, per avere attestato come sussistenti i requisiti oggettivi per l'ottenimento della relativa concessione edilizia in sanatoria, inducendo l'odierno attore a versare integralmente il prezzo di Euro 164.950,00 e a sostenere integralmente i costi accessori all'atto di trasferimento.
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3.7) L'inadempimento dei convenuti - come correttamente sostenuto da parte attrice – integra, infatti, gli estremi della c.d. prestazione di aliud pro alio, abilitante l'acquirente a chiedere la risoluzione del contratto a mente degli artt. 1453, 1476 e 1477 c.c., essendo la cosa venduta del tutto inidonea ad assolvere la sua funzione economico sociale e a soddisfare le esigenze che determinarono il compratore a contrarre.
Secondo costante giurisprudenza, infatti, la c.d. vendita di “aliud pro alio” ricorre non soltanto nell'ipotesi in cui sia consegnato all'acquirente un bene completamente diverso da quello pattuito, ma anche quando – come nel caso di specie - la cosa sia priva delle particolari qualità necessarie affinché assolva alla sua naturale funzione economico – sociale ovvero a quella funzione che le parti abbiano assunto come essenziale (cfr, Cass. civ., sez. II, 17 settembre
2004, n. 18757, nonché Cass. civ., sez. II, 23 marzo 1999, n. 2712).
Un fabbricato che non può ottenere la concessione in sanatoria è esposto alle sanzioni richiamate dall'art. 40 l. 47/1985 e ss. (vale a dire, la demolizione e l'acquisizione al patrimonio comunale) e, comunque, ad una drastica perdita di utilità in quanto non più commerciabile.
Ne deriva quindi che, in tale ipotesi, si verte nel massimo inadempimento del venditore di immobili, ovvero nell'aliud pro alio ricorrente allorché il bene è incommerciabile o assolutamente privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell'acquirente o abbia difetti che lo rendano inservibile o non idoneo ad assolvere alla funzione naturale od a quella assunta come essenziale dalle parti (v. Cass. Civ. sez. II,
17/12/2024, n. 32944, Cass. Civ. sez. II, 13/12/2024, n.32307, Cass. Civ. sez. II, 04/11/2024,
n.28210; nella giurisprudenza di merito: Trib. Roma, 28 settembre 2017, n. 18422).
3.8) Ne consegue, quindi, l'accoglimento della domanda attorea relativa alla dichiarazione di risoluzione del contratto di compravendita dell'immobile, con il conseguente rilascio dell'immobile in favore dei convenuti e la restituzione del prezzo pagato, pari ad € 164.950,00.
In caso di risoluzione per inadempimento di un contratto, le restituzioni a favore della parte adempiente non ineriscono a un'obbligazione risarcitoria, derivando dal venir meno, per effetto della pronuncia costitutiva di risoluzione, della causa delle reciproche obbligazioni, e, quando
Pag. 11 a 19 TRIBUNALE DI MARSALA sezione civile attengono a somme di danaro, danno luogo a debiti non di valore, ma di valuta, non soggetti a rivalutazione monetaria, se non nei termini del maggior danno rispetto a quello ristorato con gli interessi legali di cui all'articolo 1224 del Cc, che va, peraltro, provato dal richiedente (Cass.
Civ. sez. III, 12/03/2014, n. 5639; Cass. Civ. sez. II, 04/06/2018, n.14289; Trib. Palermo sez.
III, 09/01/2025, n.90).
Sul punto, inoltre, appare opportuno richiamare l'insegnamento costante dei giudici di legittimità secondo cui la rivalutazione monetaria e gli interessi costituiscono una componente della obbligazione del risarcimento del danno e possono essere riconosciuti dal giudice anche d'ufficio, pur se non specificamente richiesti, atteso che essi devono ritenersi nell'originario petitum della domanda risarcitoria ove non ne siano stati espressamente esclusi (cfr, Cass. civ.
12234/1998).
Nella fattispecie, invero, nulla risulta provato in ordine al maggior danno, sì che appaiono dovuti i soli interessi computati sulla somma da restituire a decorrere dalla messa in mora, incontestamente avvenuta il 24/7/2021, data della ricezione della raccomandata per mezzo della quale il intimava la restituzione del corrispettivo già versato nelle mani dei Pt_1
venditori.
In conclusione, quindi, sulla somma di € 164.950,00 vanno conteggiati i soli interessi legali dalla data del 24/7/2021 a quella della presente sentenza, per un importo dovuto complessivo di
€ 180.215,11, secondo il seguente schema:
Capitale Iniziale: € 164.950,00
Data Iniziale: 24/07/2021
Data Finale: 31/03/2025
Interessi Legali: Nessuna capitalizzazione, Anno Civile (365 gg)
Dal: Al: Capitale: Tasso: Giorni: Interessi:
24/07/2021 31/12/2021 € 164.950,00 0,01% 160 € 7,23
01/01/2022 31/12/2022 € 164.950,00 1,25% 365 € 2.061,88
01/01/2023 31/12/2023 € 164.950,00 5,00% 365 € 8.247,50
01/01/2024 31/12/2024 € 164.950,00 2,50% 366 € 4.135,05
Pag. 12 a 19 TRIBUNALE DI MARSALA sezione civile
01/01/2025 31/03/2025 € 164.950,00 2,00% 90 € 813,45
Totale Colonna Giorni: 1346
Totale interessi: € 15.265,11
Capitale + interessi: € 180.215,11.
3.9) Oltre alle suddette restituzioni deve essere accolta la domanda di risarcimento del danno emergente costituito dal pagamento ad opera del della somma di € 7.000,00 per Pt_1
l'onorario notarile e le imposte ipotecarie-catastali incontestatamente versate da parte attrice in conseguenza della detta compravendita (v. quietanza rilasciata dal Notaio, dott. all. Per_1
18 di parte attrice).
Detto risarcimento si configura quale debito di valore, sì che in merito ad esso sono dovuti (cfr.
Cass. Civ. sez. un., 17 febbraio 1995, n. 1712) anche gli interessi al tasso legale sulla somma tempo per tempo rivalutata a decorrere dalla data del pagamento (24/10/20176), secondo il seguente schema:
Data Iniziale: 24/10/2016
Data Finale: 31/03/2025
Interessi Legali: Nessuna capitalizzazione, Anno Civile (365 gg)
Decorrenza Rivalutazione: Ottobre 2016
Scadenza Rivalutazione: Marzo 2025
Indice Istat utilizzato: FOI generale
Dal: Al: Capitale Rivalutato: Tasso: Giorni: Interessi:
24/10/2016 31/12/2016 € 7.063,00 0,20% 68 € 2,63
01/01/2017 24/10/2017 € 7.063,00 0,10% 297 € 5,75
24/10/2017 31/12/2017 € 7.168,00 0,10% 68 € 1,34
01/01/2018 24/10/2018 € 7.168,00 0,30% 297 € 17,50
24/10/2018 31/12/2018 € 7.168,00 0,30% 68 € 4,01
01/01/2019 24/10/2019 € 7.168,00 0,80% 297 € 46,66
24/10/2019 31/12/2019 € 7.140,00 0,80% 68 € 10,64
01/01/2020 24/10/2020 € 7.140,00 0,05% 298 € 2,91
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24/10/2020 31/12/2020 € 7.357,00 0,05% 68 € 0,69
01/01/2021 24/10/2021 € 7.357,00 0,01% 297 € 0,60
24/10/2021 31/12/2021 € 8.204,00 0,01% 68 € 0,15
01/01/2022 24/10/2022 € 8.204,00 1,25% 297 € 83,44
24/10/2022 31/12/2022 € 8.344,00 1,25% 68 € 19,43
01/01/2023 24/10/2023 € 8.344,00 5,00% 297 € 339,48
24/10/2023 31/12/2023 € 8.407,00 5,00% 68 € 78,31
01/01/2024 24/10/2024 € 8.407,00 2,50% 298 € 171,59
24/10/2024 31/12/2024 € 8.498,00 2,50% 68 € 39,58
01/01/2025 31/03/2025 € 8.498,00 2,00% 90 € 41,91
Indice alla Decorrenza: 100
Indice alla Scadenza: 121,4
Raccordo Indici: 1
Coefficiente di Rivalutazione: 1,214
Totale Rivalutazione: € 1.498,00
Capitale Rivalutato: € 8.498,00
Totale Colonna Giorni: 3080
Totale Interessi: € 866,62
Rivalutazione + Interessi: € 2.364,62
Capitale Rivalutato + Interessi: € 9.364,62.
Dunque, a titolo di risarcimento del danno i venditori sono tenuti al pagamento della somma di
€ 9.364,62, oltre interessi al tasso legale dalla data della presente sentenza sino all'effettivo soddisfo.
4) Sulla domanda riconvenzionale dei venditori.
4.1) Posto quanto sopra specificato circa l'irrilevanza dell'adozione del provvedimento definitivo di diniego della sanatoria ai fini dell'attualità dell'inadempimento della parte venditrice, non merita di essere accolta – per radicale mancanza del relativo presupposto – la domanda riconvenzionale volta a far e ricadere sull'attore, in via esclusiva o in parte, la
Pag. 14 a 19 TRIBUNALE DI MARSALA sezione civile responsabilità della insanabilità (e della incommerciabilità) dell'immobile oggetto di compravendita per effetto della mancata impugnazione, da parte di quest'ultimo, del provvedimento confermativo del preavviso di rigetto e, quindi, della risoluzione del contratto.
Piuttosto, la dimostrata falsità delle dichiarazioni rese dai venditori in sede amministrativa rappresenta la causa esclusiva di consolidamento delle ragioni indicate nel preavviso di rigetto, escludendo così che la mancata impugnazione di parte attrice del provvedimento finale possa configurarsi come comportamento acquiescente o concausa dell'insanabilità dell'immobile.
Del resto, sarebbe del tutto ragionevole esigere dall'acquirente il ricorso alla tutela giurisdizionale in ordine a pretese di carattere amministrativo che egli sa essersi dimostrate, per responsabilità di terzi, del tutto infondate.
Sul punto, come ritenuto da parte attrice, è possibile affermare che “l'inadempimento contrattuale dei venditori non è legato quindi alla definitività del provvedimento ma piuttosto alla insussistenza dei requisiti oggettivi utili ad ottenere il rilascio della concessione edilizia in sanatoria, la cui oggettiva insussistenza rende quel provvedimento necessitato;
tale inadempimento rende la cosa venduta del tutto inidonea ad assolvere alla sua destinazione economico-sociale”.
A sostegno della tesi della responsabilità dell'acquirente, inoltre, non può ritenersi che quest'ultimo avesse accettato, firmando il rogito contenente l'informativa circa la pendenza della procedura di rilascio della concessione in sanatoria, di acquistare un immobile privo di utilità.
La conoscenza dell'acquirente della pendenza presso gli uffici comunali della domanda di sanatoria non implica né presuppone, infatti, la conoscenza del medesimo di ostacoli insuperabili all'ottenimento del titolo amministrativo né l'accettazione del rischio connesso alla pendenza della relativa procedura.
Tanto certamente ricorre nel caso di specie, laddove risulta evidente l'assoluta e totale buona fede del il quale è stato indotto in errore non riconoscibile dalle dichiarazioni rese, in Pt_1
occasioni diverse, dai Venditori e dalla loro dante causa, nonché dal risalente parere favorevole della Commissione Edilizia del comune di Castelvetrano, Ente che, inopinatamente e sulla
Pag. 15 a 19 TRIBUNALE DI MARSALA sezione civile scorta della sola produzione documentale mendace, aveva in un primo momento (con nota prot.
28751 del 6.11.1995) erroneamente e superficialmente dichiarato di avere accertato l'ammissibilità della sanatoria, salvo poi comunicare preavviso di rigetto sulla scorta di una più approfondita e puntuale verifica, avente ad oggetto il riscontro oggettivo del fatto che l'immobile per cui è causa era stato edificato entro il limite di centocinquanta metri dalla battigia e in epoca successiva al giugno 1978.
Ciò posto, risulta, pertanto, inaccoglibile la domanda di parte convenuta volta ad ottenere la risoluzione del contratto per fatto e colpa di parte attrice.
4.2) Appare parzialmente fondata la domanda riconvenzionale volta a far dichiarare il godimento dell'immobile compravenduto da parte dell'acquirente e, pertanto, a riconoscere in favore dei convenuti un'indennità a titolo di occupazione.
4.2.1) E' principio giurisprudenziale consolidato quello secondo cui nell'ipotesi in cui il contratto sia risolto per inadempimento di una delle parti, ciascun contraente ha l'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, secondo i principi sulla ripetizione dell'indebito ex art. 2033
c.c.
Ciò implica, per esempio nel caso di preliminare di vendita, che il promissario acquirente che
“che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello stesso” (Cass. civ., sez. II, 14 marzo 2017, n. 6575; conforme,
Cassazione civile sez. II, 30/11/2022, n.35280).
In altri termini, al promittente venditore va riconosciuta un'equa indennità, che remuneri l'avvenuto godimento dell'immobile.
Il principio è parimenti applicabile anche in caso di vendita definitiva, qualora il titolo sia venuto meno con efficacia retroattiva, e dunque anche in caso di risoluzione, per cui è esperibile l'azione di ripetizione dell'indebito (Cass. 36783/2022).
Tuttavia, atteso che con la vendita l'acquirente subentra anche nel possesso del bene (e non solo nella detenzione come nel caso di preliminare ad effetti anticipati: Cass. 23035/2013) trova applicazione l'art. 1148 c.c. che costituisce temperamento del generale effetto
Pag. 16 a 19 TRIBUNALE DI MARSALA sezione civile restitutorio, limitando l'obbligo del possessore di buona fede (che si presume in mancanza di prova contraria) con decorrenza dalla data della domanda giudiziale di rilascio (Cass. Civ. sez.
III, 19/07/2019, n.19502).
Va precisato, altresì, che tale temperamento è stato riconosciuto in giurisprudenza (Cass. civ., ord. 14 ottobre 2021, n. 28218) anche in caso di contratto preliminare qualora la domanda di risoluzione sia formulata dall'acquirente per inadempimento del promittente venditore in quanto l'occupazione dell'immobile, inizialmente legittima atteso il consenso di quest'ultimo, diviene priva di titolo nel momento in cui il promissario acquirente esercita il recesso dal contratto: “Da tale data va riconosciuta l'indennità di occupazione dell'immobile, da quel momento divenuta senza titolo”.
4.2.2) Applicando i principi di diritto sopra esposti, è fondata, in punto di “an”, la domanda di parte convenuta per il periodo compreso tra il 17/2/2023 (giorno di notifica dell'atto di citazione che ha promosso il presente procedimento) e la data del 26/7/2023, giorno della offerta non formale formulata ex art. 1220 c.c. dalla parte attrice mediante il deposito della memoria ex art. 183, sesto comma, n. 1 c.p.c., cui parte convenuta non ha inteso dare seguito.
Ciò posto, altresì non convince la quantificazione dell'indennità resa dal consulente tecnico di parte convenuta, pari a € 6,045/mq. per mese, dal momento che, come peraltro precisato da quest'ultimo, l'immobile è sito in una località (zona suburbana balneare località Triscina lato
Est) a forte vocazione turistica nel solo periodo estivo e che, pertanto, non appare giustificato l'aumento del 55% del valore medio locatizio e, pertanto, la stima del valore locativo mensile in Euro 957.528/mese.
Di contro, risulta condivisibile la stima del valore locativo dell'Immobile effettuata dal CT, la quale ha trovato riscontro presso l'OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell'Agenzia delle Entrate così da determinare, in sede di redazione della consulenza tecnica, in 3 €/mq mensili il relativo valore (in relazione alla zona su cui lo stesso insiste, vale a dire E1 -
Suburbana/fascia litoranea – Triscina – Manicalunga) e, data la consistenza dell'Immobile di
114.45 mq, in € 346,35 su base mensile.
Pag. 17 a 19 TRIBUNALE DI MARSALA sezione civile
Parte attrice, dunque, dovrà pagare al convenuto la somma di € 2.078,10 a titolo di indennità di occupazione dal febbraio 2023 al luglio 2023: trattandosi di obbligazione restitutoria che, come detto, consegue a titolo di ripetizione di indebito alla risoluzione, va esclusa la funzione risarcitoria e l'obbligazione ha natura “di debito di valuta, come tale non soggetto a rivalutazione monetaria, se non nei termini del maggior danno - da provarsi dal creditore - rispetto a quello soddisfatto dagli interessi legali, ai sensi dell'art. 1224 c.c.” (Cass. n.
35280/2022 che richiama Cass. n. 5639 del 2013; Cass. n. 14289 del 2018).
4.2.3) Già in comparsa di costituzione, dunque tempestivamente, parte convenuta ha chiesto la compensazione della somma riconosciuta ex art. 2033 c.c. (“andrà decurtato da quello dovuto all'attore da parte dei convenuti”).
All'esito di detta compensazione, la somma dovuta dai convenuti in favore degli attori a titolo di restituzione risulta pari ad € 178.137,01.
5) Spese di lite.
Le spese di lite seguono la soccombenza, che è principalmente riferibile alla parte convenuta, ma parzialmente anche all'attrice, stante il limitato accoglimento della domanda riconvenzionale del convenuto in ragione del quale si ritiene equa la compensazione per la misura di 1/10.
Analogamente le spese di ctu, in parte riferibili anche alla domanda riconvenzionale, vengono addebitate, nei rapporti interni, per la quota di 1/5 all'attrice e di 4/5 al convenuto.
Le spese vengono liquidate nel dispositivo in applicazione dei parametri di cui al D.M.
147/2022, con riferimento ai valori medi dello scaglione di riferimento (da € 52.000,01 ad €
260.000,00) per le quattro fasi del processo, opportunamente modulati sulla scorta della contenuta complessità delle questioni trattate nell'atto introduttivo.
P.Q.M.
Il Tribunale Ordinario di Marsala, Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda come in epigrafe proposta, rigettata o assorbita ogni ulteriore domanda ed eccezione;
Pag. 18 a 19 TRIBUNALE DI MARSALA sezione civile
1) dichiara risolto il contratto di compravendita immobiliare stipulato in data 24/10/2016, con atto a rogito Notaio dott. rep. n. 31.073; racc. n. 17.951, tra Persona_1 CP_1
e , in qualità di parte alienante, e
[...] Controparte_2 Parte_1
in qualità di parte acquirente, avente ad oggetto il trasferimento della proprietà del bene immobile censito nel Catasto Fabbricati del Comune di Castelvetrano al foglio n. 174, particella 730 sub 1, per inadempimento dei venditori;
2) condanna i convenuti e , in solido tra loro, Controparte_1 Controparte_2
alla restituzione in favore di della somma di € 178.137,01, già Parte_1
detratto l'importo di € 2.078,10 spettante ai convenuti per il godimento dell'immobile, oltre agli interessi legali dalla data della presente sentenza all'effettivo saldo;
3) condanna i convenuti e , in solido tra loro, a Controparte_1 Controparte_2
pagare in favore di per i titoli risarcitori meglio precisati in Parte_1
motivazione, la ulteriore somma di € 9.364,62, oltre agli interessi legali dalla data della presente sentenza all'effettivo saldo;
4) condanna parte attrice alla restituzione in favore di e Controparte_1 CP_2
dell'immobile sito nel Comune di Castelvetrano al foglio n. 174, particella 730 sub 1;
[...]
5) rigetta le restanti domande delle parti;
6) condanna i convenuti a rifondere la parte attrice delle spese di lite che, già compensate nella misura di 1/10, liquida in complessivi € 707,40 per esborsi ed € 10.800,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario delle spese generali al 15 %, IVA e CPA come per
Legge.
7) ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari competente di provvedere alla trascrizione della presente sentenza;
8) pone le spese di C.T.U., già separatamente liquidate, nei rapporti interni alle parti, nella misura di 1/5 a carico di parte attrice e di 4/5 a carico di parte convenuta.
Manda la Cancelleria per gli adempimenti di rito.
Marsala, 16 maggio 2025 Il Giudice
Francesco Paolo Pizzo
Pag. 19 a 19
N. 449/2023 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Marsala
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale Ordinario di Marsala, Sezione Civile in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Francesco Paolo Pizzo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 449 R.G. dell'anno 2023 tra:
( , rappresentato e difeso dagli Parte_1 C.F._1
avv.ti Natale Di Martino e Manlio Gervasi, in virtù di procura alle liti del 30 maggio 2023 a seguito della revoca del mandato difensivo conferito agli avv.ti Maika Giacalone e Vito Scalisi;
ATTORE
E
( ) e Controparte_1 C.F._2 CP_2
( ), rappresentati e difesi dall'avv.to Fabrizio Genco, in
[...] C.F._3
virtù di procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione e risposta;
CONVENUTI
CONCLUSIONI DELLE PARTI all'udienza del 18/9/2024, i difensori delle parti hanno chiesto congiuntamente un rinvio per la precisazione delle conclusioni ed il Giudice ne ha disposto la trattazione ex art. 127 ter c.p.c. mediante deposito di note scritte. Gli avv.ti Manlio Gervasi e Natale Di Martino hanno precisato le conclusioni come rassegnate in atto di citazione, memorie ex art. 183, sesto comma, c.p.c. e verbali di causa.
Pag. 1 a 19 TRIBUNALE DI MARSALA sezione civile
L'avv. Genco preliminarmente ha insistito nell'accoglimento dell'eccezione pregiudiziale di merito di cui al primo motivo della comparsa di risposta e costituzione, ritenuta di per sé idonea a definire il giudizio;
in subordine ha concluso come da comparsa di costituzione e successive memorie ex art. 183, sesto comma, c.p.c.; ha quindi avanzato richiesta di concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
Omessa ogni istruttoria, la causa, il 30 ottobre 2024, è stata posta in decisione con la concessione dei termini di rito per il deposito di scritti difensivi conclusionali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1) Difese delle parti.
1.1) ha agito in giudizio lamentando di aver acquistato da Parte_1
e (nel prosieguo, anche, i “Venditori”), con atto Controparte_1 Controparte_2
pubblico rep. n. 31.073; racc. n. 17.951, stipulato il 24.10.2016 innanzi al Notaio dott.
l'immobile sito in Castelvetrano, frazione Triscina di Selinunte, via 3 snc, Persona_1 foglio n. 174, part. 730 sub 1 (nel prosieguo, l'“Immobile”), ritenuto abusivo in quanto edificato in area soggetta a vincolo di inedificabilità assoluta, imputando ai venditori la dedotta mendacità della dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà datato 20 ottobre 2016 per mezzo della quale i avevano attestato che l'immobile compravenduto era stato CP_1
“realizzato nel periodo compreso tra dicembre e febbraio 1975”.
In merito a ciò il Cuttone ha evidenziato come, a valle dell'istruttoria della pratica di sanatoria edilizia introdotta il 15.5.1986, nonché dell'istanza di riesame del 29.9.1995 presentata dal dante causa degli odierni venditori (i.e. ), il Responsabile della D.O. VII Controparte_3
del Comune di Castelvetrano – con nota del 5 maggio 2022, prot. n. 18809 – ha comunicato il preavviso di rigetto dell'istanza in sanatoria, in quanto è stato accertato a mezzo aerofotogrammetria del giugno 1978 che l'immobile è stato realizzato in epoca successiva a tale data e, quindi, in violazione dell'art. 15 della L.R. n. 78/1976 in quanto posto in zona inedificabile (i.e. all'interno della fascia di rispetto di metri 150 dalla battigia).
Il pertanto, ha dedotto l'incommerciabilità dell'immobile e, quindi, la configurabilità Pt_1 della c.d. vendita “aliud pro alio”, essendo la cosa venduta “del tutto inidonea ad assolvere
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alla sua destinazione economica – sociale e, quindi, a soddisfare in concreto le esigenze che determinarono il compratore a contrarre”.
ha proposto, quindi, azione volta a “dichiarare la risoluzione del contratto di Parte_1
compravendita immobiliare rep. n. 31.073, racc. n. 17.951, stipulato il 24.10.2016, in Dott.
Notaio in Castelvetrano, per grave inadempimento dei venditori e, Persona_1
conseguentemente, il diritto del signor al risarcimento dei danni a tal fine Parte_1
sofferti, per i motivi meglio in narrativa specificati e per ogni altro migliore di giustizia, Per
l'effetto, condannare i signori e , in solido tra Controparte_1 Controparte_2
loro, al risarcimento dei danni sofferti dal signor , per la somma di euro Parte_1
165.000,00, pari al prezzo di acquisto a tal fine esborsato, nonché al rimborso delle eventuali di spese di demolizione dell'immobile, qualora poste a carico del nuovo acquirente, in uno a quelle ad essa connesse, conseguenziali e successive, ovvero per il minor o maggior importo che dovesse emergere in esito alla compiuta istruttoria…”.
1.2) I convenuti e si sono costituiti rilevando Controparte_1 Controparte_2 che il preavviso di rigetto non è atto lesivo degli interessi dell'acquirente in quanto atto endoprocedimentale, non costituente atto di diniego definitivo dell'istanza di sanatoria.
I convenuti, pertanto, hanno dedotto l'inaccoglibilità dell'azione di risoluzione per carenza dei presupposti di fatto e di diritto, ovvero per il mancato accertamento definitivo della non sanabilità dell'immobile.
Ciò posto, i hanno dedotto in via riconvenzionale sia la responsabilità dell'odierno CP_1
attore (quale destinatario formale del preavviso di rigetto e, quindi, per la mancata impugnazione dell'eventuale atto definitivo di diniego della sanatoria) sia, in caso di accoglimento della domanda attorea, che si tenga conto dei benefici e/o dei vantaggi goduti dall'attore per l'effettivo godimento dell'immobile dalla data di stipula del contratto a quella di notifica della domanda di risoluzione.
I convenuti, quindi, hanno chiesto “ritenere e dichiarare la carenza del presupposto giuridico costituito dalla certezza dell'insanabilità dell'immobile e, per l'effetto, rigettare con ogni e qualsiasi statuizione la domanda dell'attore. In via riconvenzionale, ritenere e dichiarare la
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mancata impugnazione da parte dell'attore del provvedimento di diniego definitivo di sanatoria e, per l'effetto, dichiarare la responsabilità esclusiva del medesimo, la carenza dell'inadempimento da parte degli alienanti e la risoluzione del contratto con diritto dei convenuti a trattenere il prezzo corrisposto dall'attore. Sempre in via riconvenzionale, sia pure in subordine, valutare comparativamente la responsabilità delle parti e dichiarare la risoluzione del contratto tenendo conto delle rispettive quote di responsabilità concorsuale
[…]. Ancora in via riconvenzionale, sempre in subordine, ritenere e dichiarare che l'attore ha avuto il godimento dell'immobile… per mesi 89 dal rilascio del possesso fino alla data del
31.5.2023 e del quale usufruirà. Verosimilmente, per ulteriori 12 mesi sino alla data dell'eventuale riconsegna agli alienanti a seguito della risoluzione del contratto di compravendita, per complessivi, presumibili, 101 mesi. Per l'effetto, valutare e quantificare
l'indennità da corrispondere agli alienanti a titolo di occupazione dell'immobile in una misura pari al canone medio locativo della località ove è ubicato l'immobile medesimo, che può essere determinata in € 1.000,00. Condannare, per l'effetto, l'attore alla corresponsione in favore die convenuti dell'importo di € 101.000,00 ovvero a quell'altra somma, maggiore o minore, che sarà ritenuta congrua…”.
1.3) In occasione della prima memoria istruttoria, parte attrice, richiamate le conclusioni rassegnate nell'atto introduttivo del giudizio, ha contestato in toto le eccezioni dei CP_1
Parte attrice, in particolar modo, ha dedotto che “il diniego dell'istanza di condono - in quanto atto vincolato e doveroso - non deve essere preceduto dal preavviso di rigetto” e che, per tale ragione, eventuali atti e/o osservazioni e/o istanze del privato non possono “indurre
l'amministrazione all'adozione di un diverso provvedimento rispetto a quello espresso nel preavviso di diniego”, sì che – secondo la tesi attorea - è da ritenersi certo ed evidente
(risultando quindi irrilevante, ai fini dell'azione, l'effettiva notifica dell'ordinanza di demolizione e riduzione in pristino dell'immobile) l'inadempimento contrattuale dei venditori, dal momento che parte attrice non potrebbe efficacemente intraprendere alcuna iniziativa per ottenere il rilascio della concessione edilizia in sanatoria.
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Parte attrice, pertanto, ha concluso affermando che “l'inadempimento contrattuale dei venditori non è legato quindi alla definitività del provvedimento ma piuttosto alla insussistenza dei requisiti oggettivi utili ad ottenere il rilascio della concessione edilizia in sanatoria, la cui oggettiva insussistenza rende quel provvedimento necessitato”, che “nessuna quota di corresponsabilità può essere imputata in capo all'attore poiché la responsabilità dell'abuso edilizio risulta totalmente imputabile in capo ai venditori in conseguenza della loro falsa dichiarazione circa l'anno di costruzione e della loro falsa dichiarazione che il fabbricato non ricade in area soggetta ai vincoli di cui agli artt. 32 e 33 della Legge 47/85” e che, da ultimo, nulla è “dovuto in favore dei convenuti a titolo di indennità per il godimento dell'immobile durante l'esecuzione del contratto, giacché la risoluzione ancorché operi ex tunc rende privo di causa il possesso del bene a far data dalla proposizione della domanda giudiziale”.
2) Sull' eccezione preliminare di merito circa la non definitiva insanabilità e/o condonabilità dell'immobile.
2.1) Prima di procedere al vaglio della domanda di risoluzione del contratto di compravendita, occorre precisare quanto segue rispetto alla eccezione formulata dal convenuto circa la non definitiva insanabilità dell'immobile poggiante sulla tesi che il preavviso di rigetto, essendo atto endoprocedimentale, non è per sua natura idoneo a definire il procedimento amministrativo e che, a tal fine, si rende necessario un provvedimento amministrativo definitivo, confermato oltremodo in sede giurisdizionale con certezza di giudicato.
2.2) L'eccezione non coglie nel segno.
Come noto, il preavviso di rigetto è un atto endoprocedimentale di natura pre-decisoria, non autonomamente impugnabile, che avverte l'istante dei motivi ostativi all'accoglimento della sua domanda invitandolo, quindi, a produrre le relative osservazioni.
Funzione precipua del preavviso è, quindi, quella di implementare il contraddittorio nell'ipotesi in cui il procedimento appaia doversi concludere con un provvedimento sfavorevole nei confronti dell'istante, oltre a quella di assicurare il rispetto dei principi di buon andamento, economicità ed efficienza dell'azione amministrativa di cui agli artt. 97 Cost. e 2 e 6, l. 241/90.
Pag. 5 a 19 TRIBUNALE DI MARSALA sezione civile
In materia edilizia, l'obbligo per l'Amministrazione di disporre il preavviso di rigetto si applica, come nel caso di specie, anche alle istanze di sanatoria o di condono edilizio, in quanto dev'essere rispettato il diritto del soggetto interessato di fornire elementi di prova che potrebbero condurre ad un esito differente da quello preannunciato (sul punto, TAR Lazio, 12 agosto 2024, n. 15796; nonché Cons. Stato, sez. III, 11 novembre 2021, n. 7529).
2.3) Innanzitutto, al fine di vagliare l'addebito di mendacità – e il correlato inadempimento dei venditori - circa la dichiarazione di non abusività dell'immobile non occorre un provvedimento definitivo di rigetto della domanda di sanatoria, essendo nella presente sede civile sufficiente osservare che al preavviso di rigetto gli interessati non hanno opposto scritti Parte_2
difensivi e/o documentazione diretti a smentire i rilievi dell'Ente.
E' d'uopo, invero, rilevare che, se gli interessati non inoltrano scritti difensivi e/o documentazione integrativa, i motivi ostativi all'accoglimento dell'istanza restano acquisiti in via definitiva al provvedimento finale (Trib. Roma, 22 giugno 2023, n. 9997).
E ciò si è certamente verificato nel caso di specie, dal momento che alcuna attività integrativa è stata allegata dai convenuti entro i termini indicati nella nota comunale (i.e. trenta giorni dal ricevimento del preavviso di rigetto) così che questi, alla data del primo scritto difensivo, erano
(o avrebbero comunque dovuto essere) ben consapevoli della “cristallizzazione” delle ragioni ostative all'accoglimento dell'istanza contenute nel preavviso di rigetto, risultando quindi irrilevante - ai fini della realizzazione del nocumento – l'adozione del provvedimento di diniego definitivo.
Le determinazioni della P.A. in materia di abusi edilizi - e, quindi, anche le determinazioni in punto di sanatoria – hanno infatti natura vincolata così che i venditori, al fine di impedire (o comunque differire) l'emersione del danno in capo all'acquirente dell'immobile, avrebbero dovuto - quali soggetti in grado di apportare significativi contributi all'iter di sanatoria - prospettare interessi o fatti prima pretermessi, ignorati o mai valutati, capaci di elidere le ragioni ostative all'accoglimento dell'istanza.
Sul punto, a tal proposito, si rammenti quanto sancito da Cons. Stato, 3 maggio 2018, n. 2992, secondo cui “per la costante giurisprudenza in materia di condono edilizio, dalla quale non vi
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è ragione di discostarsi, l'onere della prova in ordine all'ultimazione delle opere abusive in data utile per fruire del condono edilizio spetta al privato richiedente e non all'Amministrazione, poiché solo l'interessato può fornire inconfutabili documenti che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell'epoca di realizzazione dell'abuso” (nello stesso senso, Cons. Stato, Sez. IV, 11 ottobre 2016, n. 4178, nonché Cons. Stato, sez. VI, 27 luglio
2015, n. 3666).
Ne deriva quindi che l'omessa attività istruttoria da parte dei venditori integra acquiescenza del preavviso di rigetto così che, ai fini dell'attualità del danno patito dall'acquirente dell'Immobile, risulta del tutto irrilevante - in ragione del relativo contenuto vincolante ed obbligatorio - la successiva notifica dell'ordinanza di demolizione.
2.4) Ad ogni modo, il giudice ordinario può ben accertare incidentalmente, ai fini del vaglio della domanda di risoluzione, la mendacità in ordine alla sussistenza dei presupposti della chiesta concessione in sanatoria, anche sotto il profilo della imputabilità della stessa alla responsabilità di una delle parti contrattuali, senza che, peraltro, possa configurarsi alcun difetto di giurisdizione o un fenomeno di pregiudizialità rilevante ex art. 295 c.p.c. (v., in termini analoghi, in motivazione, Cass. Civ. sez. VI, 03/08/2018, n. 20491), dal momento che ciò che viene in rilievo, nella presente sede, non è la legittimità di un provvedimento amministrativo ma la rispondenza della condotta delle parti agli obblighi contrattualmente assunti.
3) Sulla domanda di risoluzione del contratto di compravendita dell'immobile.
3.1) Ebbene, parte attrice chiede pronunciarsi la risoluzione del contratto di compravendita dell'immobile per grave inadempimento dei venditori e, conseguentemente, la condanna dei convenuti al risarcimento per il danno sofferto.
La domanda merita di essere accolta per le seguenti ragioni.
3.2) Giova in primo luogo rammentare quanto statuito dalle Sezioni Unite della Corte di
Cassazione, 22 marzo 2019, n. 8230 secondo cui – in adesione alla tesi della c.d. nullità formale – gli atti di trasferimento di immobili difformi da quelli descritti nel titolo urbanistico
Pag. 7 a 19 TRIBUNALE DI MARSALA sezione civile sono validi “a condizione che gli estremi del titolo indicati nell'atto siano reali, non mendaci e riferibili a quell'immobile”.
Dette ultime condizioni non ricorrono nel caso di specie, poiché, all'esito dell'istruttoria, risultano essere false e mendaci - come infra meglio chiarito - le dichiarazioni ex art. 47, DPR
28 dicembre 2000, n. 445 rese dai Venditori in data 20.10.2016, secondo cui “in qualità di comproprietari dell'immobile ad uso residenziale [foglio di mappa 174 particella n° 730] sito in località Triscina di Selinunte strada n. 3 del comune di Castelvetrano, [quest'ultimo] è stato realizzato nel periodo compreso tra dicembre e febbraio dell'anno 1975”, nonché le dichiarazioni rese dagli stessi all'atto della sottoscrizione del contratto di compravendita dell'Immobile, a mente delle quali l'Immobile “non ricade in area soggetta ai vincoli di cui a gli artt. 32 e 33 della legge 47/85”.
3.3) Si osserva, in primo luogo, come con la nota del comune di Castelvetrano –
[...]
”, prat. n. 3423/85, datata 5/5/21, Parte_3 il responsabile della nel respingere la richiesta di condono edilizio dell' Pt_4 Pt_5 afferma che l'Immobile è stato costruito “in periodo successivo il giugno 1978, come si evince dall'aerofotogrammetria in nostro possesso, pertanto in contrasto con l'art. 15, comma 1 lett.
a) L.R. 78/76” trattandosi di “immobile ricadente all'interno della fascia di rispetto dei 150 metri dalla battigia”.
Dai rilievi aerofotogrammetrici eseguiti dalla S.A.S. TD S.r.l. in occasione di riprese aeree del maggio 1975 e giugno 1978 (fotogramma n. 472, strisciata 31) sul Comune di Castelvetrano, si evince come a quell'epoca l'immobile non fosse stato ancora edificato, così che la domanda di sanatoria di Epifania del 15 maggio 1986, prot. 13962, progressivo n. CP_1
0265647907, attestante che l'immobile era stato ultimato tra il 2 settembre 1967 e il 29 gennaio
1977, non corrispondeva al vero e, quindi, non poteva essere accolta stante l'assoluta insanabilità della costruzione.
3.4) A identiche conclusioni è pervenuto, altresì, il CT nominato nel presente giudizio, il quale, premesso che “l'immobile oggetto di perizia ricade nell'interno della fascia di inedificabilità assoluta di cui agli artt. 32 e 33 della legge 47/1985 ed all'art. 23 della legge
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regionale n. 37/85” (cfr. pag. 4, Relazione CT), dopo avere acquisito (i) le restituzioni aerofotogrammetriche fornite dalla S.A.S. TD S.r.l. relative agli anni 1978 e 1987, nonché (ii) la cartografia su scala 1:5000 dell'area interessata, concludeva che “l'immobile non è presente nella restituzione aerofotogrammetrica del 1978 ma si riscontra nella restituzione del 1987” e che “dall'analisi di tutte queste documentazioni si può affermare che l'immobile è stato edificato successivamente al 1979/1980. Conseguenzialmente, essendo che il vincolo di inedificabilità riguarda le costruzioni edificate dopo il 1976, l'immobile oggetto di perizia non possiede i requisiti di sanabilità” (cfr. pag. 5, Relazione CT).
Conclusioni che, oltretutto, risultano insuscettibili di essere poste nel dubbio sulla base della scarna ed insufficiente produzione documentale offerta dai convenuti che – al fine di retrodatare l'edificazione dell'immobile e, quindi, escludere la falsità delle dichiarazioni rese – hanno fondato le proprie deduzioni su:
(I) la copia informale di uno stralcio di mappa (all. 20 dell'atto di citazione) non accompagnato da attestazione circa l'autore e della data di riproduzione (essendo soltanto riportata, a margine della stessa, in corsivo, la dicitura “Ripresa aerea 1975 IGM Scala 1:5000”), privo di qualsivoglia idoneità probatoria;
(II) nota del Comune di Castelvetrano – III° Settore Urbanistica del 6.11.1995, prot. 28751 la quale – affermando il rispetto all'art. 23, comma 10, legge regionale n. 37 del 1985 - non dà atto della previa consultazione e/o verifica delle riprese aeree di cui sopra (pronunciandosi, così, sulle mere dichiarazioni dell'istante corredate dallo stralcio di cui al precedente punto (I)
e, pertanto, non in grado di costituire un “solido argomento a sostegno di una eventuale impugnazione del provvedimento di diniego” (cfr, pag. 5 della comparsa di costituzione e risposta).
3.5) Pertanto, appare ragionevole affermare che la “ripresa aerea” prodotta in sede amministrativa da in 29/9/1995 rappresenta un “maldestro tentativo di Controparte_3 supportare documentalmente la istanza di riesame di condono edilizio… e di conseguenza non corrisponde al vero la dichiarazione della stessa rilasciata nella Controparte_3
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predetta istanza di riesame in merito alla epoca di realizzazione del fabbricato in esame
(epoca di realizzazione prima del 1976)”.
Del resto, l'aerofotogrammetria datata “giu-1978” acquisita in atti e allegata alla relazione di
CT è netta nel ritrarre uno stato dei luoghi non contemplante l'edificazione dell'immobile oggetto di compravendita, al pari dell'aerofotogrammetria risalente al maggio del 1975, parimenti riscontrabile tra i documenti allegati dall'attore.
3.6) Ciò posto, è quindi ben possibile ritenere come, nel caso di specie, sia l'accordo preliminare (in cui venditori hanno garantito la “commerciabilità del fabbricato promesso in vendita, all'uopo dichiarando che esso è stato edificato in assenza di autorizzazione, ma che per lo stesso è stata presentata istanza di concessione edilizia in sanatoria ai sensi della L.N.
47/85 e L.R. n° 37/85 con protocollo n° 13926 del 15.05.1986 (pratica edilizia n° 3423), per la quale è stata pagata per intero la relativa oblazione, che sono in corso le procedure per la definizione della documentazione necessaria al rilascio del titolo abilitativo”) che l'atto notarile di compravendita (in cui gli stessi hanno dichiarato che il “fabbricato non ricade in area soggetta ai vincoli di cui a gli artt. 32 e 33 della legge 47/85”) - anche alla luce della dichiarazione sostitutiva ex art. 47, DPR 28 dicembre 2000, n. 445 resa dai venditori il
20.10.2016 - siano stati destinati, tra le altre cose, ad attestare la regolarità urbanistica ed edilizia dell'immobile e che, pertanto, il mendacio perpetrato dai venditori ha conferito a tale atti un tenore differente, modificando agli occhi dell'acquirente lo stato giuridico urbanistico dell'immobile.
Nel caso di specie, quindi, è possibile ravvisare un inadempimento contrattuale dei venditori per aver colposamente venduto a parte attrice un fabbricato insanabilmente edificato in area inedificabile, per aver dichiarato falsamente che l'immobile era stato costruito tra dicembre e febbraio 1975 e, quindi, per avere attestato come sussistenti i requisiti oggettivi per l'ottenimento della relativa concessione edilizia in sanatoria, inducendo l'odierno attore a versare integralmente il prezzo di Euro 164.950,00 e a sostenere integralmente i costi accessori all'atto di trasferimento.
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3.7) L'inadempimento dei convenuti - come correttamente sostenuto da parte attrice – integra, infatti, gli estremi della c.d. prestazione di aliud pro alio, abilitante l'acquirente a chiedere la risoluzione del contratto a mente degli artt. 1453, 1476 e 1477 c.c., essendo la cosa venduta del tutto inidonea ad assolvere la sua funzione economico sociale e a soddisfare le esigenze che determinarono il compratore a contrarre.
Secondo costante giurisprudenza, infatti, la c.d. vendita di “aliud pro alio” ricorre non soltanto nell'ipotesi in cui sia consegnato all'acquirente un bene completamente diverso da quello pattuito, ma anche quando – come nel caso di specie - la cosa sia priva delle particolari qualità necessarie affinché assolva alla sua naturale funzione economico – sociale ovvero a quella funzione che le parti abbiano assunto come essenziale (cfr, Cass. civ., sez. II, 17 settembre
2004, n. 18757, nonché Cass. civ., sez. II, 23 marzo 1999, n. 2712).
Un fabbricato che non può ottenere la concessione in sanatoria è esposto alle sanzioni richiamate dall'art. 40 l. 47/1985 e ss. (vale a dire, la demolizione e l'acquisizione al patrimonio comunale) e, comunque, ad una drastica perdita di utilità in quanto non più commerciabile.
Ne deriva quindi che, in tale ipotesi, si verte nel massimo inadempimento del venditore di immobili, ovvero nell'aliud pro alio ricorrente allorché il bene è incommerciabile o assolutamente privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell'acquirente o abbia difetti che lo rendano inservibile o non idoneo ad assolvere alla funzione naturale od a quella assunta come essenziale dalle parti (v. Cass. Civ. sez. II,
17/12/2024, n. 32944, Cass. Civ. sez. II, 13/12/2024, n.32307, Cass. Civ. sez. II, 04/11/2024,
n.28210; nella giurisprudenza di merito: Trib. Roma, 28 settembre 2017, n. 18422).
3.8) Ne consegue, quindi, l'accoglimento della domanda attorea relativa alla dichiarazione di risoluzione del contratto di compravendita dell'immobile, con il conseguente rilascio dell'immobile in favore dei convenuti e la restituzione del prezzo pagato, pari ad € 164.950,00.
In caso di risoluzione per inadempimento di un contratto, le restituzioni a favore della parte adempiente non ineriscono a un'obbligazione risarcitoria, derivando dal venir meno, per effetto della pronuncia costitutiva di risoluzione, della causa delle reciproche obbligazioni, e, quando
Pag. 11 a 19 TRIBUNALE DI MARSALA sezione civile attengono a somme di danaro, danno luogo a debiti non di valore, ma di valuta, non soggetti a rivalutazione monetaria, se non nei termini del maggior danno rispetto a quello ristorato con gli interessi legali di cui all'articolo 1224 del Cc, che va, peraltro, provato dal richiedente (Cass.
Civ. sez. III, 12/03/2014, n. 5639; Cass. Civ. sez. II, 04/06/2018, n.14289; Trib. Palermo sez.
III, 09/01/2025, n.90).
Sul punto, inoltre, appare opportuno richiamare l'insegnamento costante dei giudici di legittimità secondo cui la rivalutazione monetaria e gli interessi costituiscono una componente della obbligazione del risarcimento del danno e possono essere riconosciuti dal giudice anche d'ufficio, pur se non specificamente richiesti, atteso che essi devono ritenersi nell'originario petitum della domanda risarcitoria ove non ne siano stati espressamente esclusi (cfr, Cass. civ.
12234/1998).
Nella fattispecie, invero, nulla risulta provato in ordine al maggior danno, sì che appaiono dovuti i soli interessi computati sulla somma da restituire a decorrere dalla messa in mora, incontestamente avvenuta il 24/7/2021, data della ricezione della raccomandata per mezzo della quale il intimava la restituzione del corrispettivo già versato nelle mani dei Pt_1
venditori.
In conclusione, quindi, sulla somma di € 164.950,00 vanno conteggiati i soli interessi legali dalla data del 24/7/2021 a quella della presente sentenza, per un importo dovuto complessivo di
€ 180.215,11, secondo il seguente schema:
Capitale Iniziale: € 164.950,00
Data Iniziale: 24/07/2021
Data Finale: 31/03/2025
Interessi Legali: Nessuna capitalizzazione, Anno Civile (365 gg)
Dal: Al: Capitale: Tasso: Giorni: Interessi:
24/07/2021 31/12/2021 € 164.950,00 0,01% 160 € 7,23
01/01/2022 31/12/2022 € 164.950,00 1,25% 365 € 2.061,88
01/01/2023 31/12/2023 € 164.950,00 5,00% 365 € 8.247,50
01/01/2024 31/12/2024 € 164.950,00 2,50% 366 € 4.135,05
Pag. 12 a 19 TRIBUNALE DI MARSALA sezione civile
01/01/2025 31/03/2025 € 164.950,00 2,00% 90 € 813,45
Totale Colonna Giorni: 1346
Totale interessi: € 15.265,11
Capitale + interessi: € 180.215,11.
3.9) Oltre alle suddette restituzioni deve essere accolta la domanda di risarcimento del danno emergente costituito dal pagamento ad opera del della somma di € 7.000,00 per Pt_1
l'onorario notarile e le imposte ipotecarie-catastali incontestatamente versate da parte attrice in conseguenza della detta compravendita (v. quietanza rilasciata dal Notaio, dott. all. Per_1
18 di parte attrice).
Detto risarcimento si configura quale debito di valore, sì che in merito ad esso sono dovuti (cfr.
Cass. Civ. sez. un., 17 febbraio 1995, n. 1712) anche gli interessi al tasso legale sulla somma tempo per tempo rivalutata a decorrere dalla data del pagamento (24/10/20176), secondo il seguente schema:
Data Iniziale: 24/10/2016
Data Finale: 31/03/2025
Interessi Legali: Nessuna capitalizzazione, Anno Civile (365 gg)
Decorrenza Rivalutazione: Ottobre 2016
Scadenza Rivalutazione: Marzo 2025
Indice Istat utilizzato: FOI generale
Dal: Al: Capitale Rivalutato: Tasso: Giorni: Interessi:
24/10/2016 31/12/2016 € 7.063,00 0,20% 68 € 2,63
01/01/2017 24/10/2017 € 7.063,00 0,10% 297 € 5,75
24/10/2017 31/12/2017 € 7.168,00 0,10% 68 € 1,34
01/01/2018 24/10/2018 € 7.168,00 0,30% 297 € 17,50
24/10/2018 31/12/2018 € 7.168,00 0,30% 68 € 4,01
01/01/2019 24/10/2019 € 7.168,00 0,80% 297 € 46,66
24/10/2019 31/12/2019 € 7.140,00 0,80% 68 € 10,64
01/01/2020 24/10/2020 € 7.140,00 0,05% 298 € 2,91
Pag. 13 a 19 TRIBUNALE DI MARSALA sezione civile
24/10/2020 31/12/2020 € 7.357,00 0,05% 68 € 0,69
01/01/2021 24/10/2021 € 7.357,00 0,01% 297 € 0,60
24/10/2021 31/12/2021 € 8.204,00 0,01% 68 € 0,15
01/01/2022 24/10/2022 € 8.204,00 1,25% 297 € 83,44
24/10/2022 31/12/2022 € 8.344,00 1,25% 68 € 19,43
01/01/2023 24/10/2023 € 8.344,00 5,00% 297 € 339,48
24/10/2023 31/12/2023 € 8.407,00 5,00% 68 € 78,31
01/01/2024 24/10/2024 € 8.407,00 2,50% 298 € 171,59
24/10/2024 31/12/2024 € 8.498,00 2,50% 68 € 39,58
01/01/2025 31/03/2025 € 8.498,00 2,00% 90 € 41,91
Indice alla Decorrenza: 100
Indice alla Scadenza: 121,4
Raccordo Indici: 1
Coefficiente di Rivalutazione: 1,214
Totale Rivalutazione: € 1.498,00
Capitale Rivalutato: € 8.498,00
Totale Colonna Giorni: 3080
Totale Interessi: € 866,62
Rivalutazione + Interessi: € 2.364,62
Capitale Rivalutato + Interessi: € 9.364,62.
Dunque, a titolo di risarcimento del danno i venditori sono tenuti al pagamento della somma di
€ 9.364,62, oltre interessi al tasso legale dalla data della presente sentenza sino all'effettivo soddisfo.
4) Sulla domanda riconvenzionale dei venditori.
4.1) Posto quanto sopra specificato circa l'irrilevanza dell'adozione del provvedimento definitivo di diniego della sanatoria ai fini dell'attualità dell'inadempimento della parte venditrice, non merita di essere accolta – per radicale mancanza del relativo presupposto – la domanda riconvenzionale volta a far e ricadere sull'attore, in via esclusiva o in parte, la
Pag. 14 a 19 TRIBUNALE DI MARSALA sezione civile responsabilità della insanabilità (e della incommerciabilità) dell'immobile oggetto di compravendita per effetto della mancata impugnazione, da parte di quest'ultimo, del provvedimento confermativo del preavviso di rigetto e, quindi, della risoluzione del contratto.
Piuttosto, la dimostrata falsità delle dichiarazioni rese dai venditori in sede amministrativa rappresenta la causa esclusiva di consolidamento delle ragioni indicate nel preavviso di rigetto, escludendo così che la mancata impugnazione di parte attrice del provvedimento finale possa configurarsi come comportamento acquiescente o concausa dell'insanabilità dell'immobile.
Del resto, sarebbe del tutto ragionevole esigere dall'acquirente il ricorso alla tutela giurisdizionale in ordine a pretese di carattere amministrativo che egli sa essersi dimostrate, per responsabilità di terzi, del tutto infondate.
Sul punto, come ritenuto da parte attrice, è possibile affermare che “l'inadempimento contrattuale dei venditori non è legato quindi alla definitività del provvedimento ma piuttosto alla insussistenza dei requisiti oggettivi utili ad ottenere il rilascio della concessione edilizia in sanatoria, la cui oggettiva insussistenza rende quel provvedimento necessitato;
tale inadempimento rende la cosa venduta del tutto inidonea ad assolvere alla sua destinazione economico-sociale”.
A sostegno della tesi della responsabilità dell'acquirente, inoltre, non può ritenersi che quest'ultimo avesse accettato, firmando il rogito contenente l'informativa circa la pendenza della procedura di rilascio della concessione in sanatoria, di acquistare un immobile privo di utilità.
La conoscenza dell'acquirente della pendenza presso gli uffici comunali della domanda di sanatoria non implica né presuppone, infatti, la conoscenza del medesimo di ostacoli insuperabili all'ottenimento del titolo amministrativo né l'accettazione del rischio connesso alla pendenza della relativa procedura.
Tanto certamente ricorre nel caso di specie, laddove risulta evidente l'assoluta e totale buona fede del il quale è stato indotto in errore non riconoscibile dalle dichiarazioni rese, in Pt_1
occasioni diverse, dai Venditori e dalla loro dante causa, nonché dal risalente parere favorevole della Commissione Edilizia del comune di Castelvetrano, Ente che, inopinatamente e sulla
Pag. 15 a 19 TRIBUNALE DI MARSALA sezione civile scorta della sola produzione documentale mendace, aveva in un primo momento (con nota prot.
28751 del 6.11.1995) erroneamente e superficialmente dichiarato di avere accertato l'ammissibilità della sanatoria, salvo poi comunicare preavviso di rigetto sulla scorta di una più approfondita e puntuale verifica, avente ad oggetto il riscontro oggettivo del fatto che l'immobile per cui è causa era stato edificato entro il limite di centocinquanta metri dalla battigia e in epoca successiva al giugno 1978.
Ciò posto, risulta, pertanto, inaccoglibile la domanda di parte convenuta volta ad ottenere la risoluzione del contratto per fatto e colpa di parte attrice.
4.2) Appare parzialmente fondata la domanda riconvenzionale volta a far dichiarare il godimento dell'immobile compravenduto da parte dell'acquirente e, pertanto, a riconoscere in favore dei convenuti un'indennità a titolo di occupazione.
4.2.1) E' principio giurisprudenziale consolidato quello secondo cui nell'ipotesi in cui il contratto sia risolto per inadempimento di una delle parti, ciascun contraente ha l'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, secondo i principi sulla ripetizione dell'indebito ex art. 2033
c.c.
Ciò implica, per esempio nel caso di preliminare di vendita, che il promissario acquirente che
“che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello stesso” (Cass. civ., sez. II, 14 marzo 2017, n. 6575; conforme,
Cassazione civile sez. II, 30/11/2022, n.35280).
In altri termini, al promittente venditore va riconosciuta un'equa indennità, che remuneri l'avvenuto godimento dell'immobile.
Il principio è parimenti applicabile anche in caso di vendita definitiva, qualora il titolo sia venuto meno con efficacia retroattiva, e dunque anche in caso di risoluzione, per cui è esperibile l'azione di ripetizione dell'indebito (Cass. 36783/2022).
Tuttavia, atteso che con la vendita l'acquirente subentra anche nel possesso del bene (e non solo nella detenzione come nel caso di preliminare ad effetti anticipati: Cass. 23035/2013) trova applicazione l'art. 1148 c.c. che costituisce temperamento del generale effetto
Pag. 16 a 19 TRIBUNALE DI MARSALA sezione civile restitutorio, limitando l'obbligo del possessore di buona fede (che si presume in mancanza di prova contraria) con decorrenza dalla data della domanda giudiziale di rilascio (Cass. Civ. sez.
III, 19/07/2019, n.19502).
Va precisato, altresì, che tale temperamento è stato riconosciuto in giurisprudenza (Cass. civ., ord. 14 ottobre 2021, n. 28218) anche in caso di contratto preliminare qualora la domanda di risoluzione sia formulata dall'acquirente per inadempimento del promittente venditore in quanto l'occupazione dell'immobile, inizialmente legittima atteso il consenso di quest'ultimo, diviene priva di titolo nel momento in cui il promissario acquirente esercita il recesso dal contratto: “Da tale data va riconosciuta l'indennità di occupazione dell'immobile, da quel momento divenuta senza titolo”.
4.2.2) Applicando i principi di diritto sopra esposti, è fondata, in punto di “an”, la domanda di parte convenuta per il periodo compreso tra il 17/2/2023 (giorno di notifica dell'atto di citazione che ha promosso il presente procedimento) e la data del 26/7/2023, giorno della offerta non formale formulata ex art. 1220 c.c. dalla parte attrice mediante il deposito della memoria ex art. 183, sesto comma, n. 1 c.p.c., cui parte convenuta non ha inteso dare seguito.
Ciò posto, altresì non convince la quantificazione dell'indennità resa dal consulente tecnico di parte convenuta, pari a € 6,045/mq. per mese, dal momento che, come peraltro precisato da quest'ultimo, l'immobile è sito in una località (zona suburbana balneare località Triscina lato
Est) a forte vocazione turistica nel solo periodo estivo e che, pertanto, non appare giustificato l'aumento del 55% del valore medio locatizio e, pertanto, la stima del valore locativo mensile in Euro 957.528/mese.
Di contro, risulta condivisibile la stima del valore locativo dell'Immobile effettuata dal CT, la quale ha trovato riscontro presso l'OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell'Agenzia delle Entrate così da determinare, in sede di redazione della consulenza tecnica, in 3 €/mq mensili il relativo valore (in relazione alla zona su cui lo stesso insiste, vale a dire E1 -
Suburbana/fascia litoranea – Triscina – Manicalunga) e, data la consistenza dell'Immobile di
114.45 mq, in € 346,35 su base mensile.
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Parte attrice, dunque, dovrà pagare al convenuto la somma di € 2.078,10 a titolo di indennità di occupazione dal febbraio 2023 al luglio 2023: trattandosi di obbligazione restitutoria che, come detto, consegue a titolo di ripetizione di indebito alla risoluzione, va esclusa la funzione risarcitoria e l'obbligazione ha natura “di debito di valuta, come tale non soggetto a rivalutazione monetaria, se non nei termini del maggior danno - da provarsi dal creditore - rispetto a quello soddisfatto dagli interessi legali, ai sensi dell'art. 1224 c.c.” (Cass. n.
35280/2022 che richiama Cass. n. 5639 del 2013; Cass. n. 14289 del 2018).
4.2.3) Già in comparsa di costituzione, dunque tempestivamente, parte convenuta ha chiesto la compensazione della somma riconosciuta ex art. 2033 c.c. (“andrà decurtato da quello dovuto all'attore da parte dei convenuti”).
All'esito di detta compensazione, la somma dovuta dai convenuti in favore degli attori a titolo di restituzione risulta pari ad € 178.137,01.
5) Spese di lite.
Le spese di lite seguono la soccombenza, che è principalmente riferibile alla parte convenuta, ma parzialmente anche all'attrice, stante il limitato accoglimento della domanda riconvenzionale del convenuto in ragione del quale si ritiene equa la compensazione per la misura di 1/10.
Analogamente le spese di ctu, in parte riferibili anche alla domanda riconvenzionale, vengono addebitate, nei rapporti interni, per la quota di 1/5 all'attrice e di 4/5 al convenuto.
Le spese vengono liquidate nel dispositivo in applicazione dei parametri di cui al D.M.
147/2022, con riferimento ai valori medi dello scaglione di riferimento (da € 52.000,01 ad €
260.000,00) per le quattro fasi del processo, opportunamente modulati sulla scorta della contenuta complessità delle questioni trattate nell'atto introduttivo.
P.Q.M.
Il Tribunale Ordinario di Marsala, Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda come in epigrafe proposta, rigettata o assorbita ogni ulteriore domanda ed eccezione;
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1) dichiara risolto il contratto di compravendita immobiliare stipulato in data 24/10/2016, con atto a rogito Notaio dott. rep. n. 31.073; racc. n. 17.951, tra Persona_1 CP_1
e , in qualità di parte alienante, e
[...] Controparte_2 Parte_1
in qualità di parte acquirente, avente ad oggetto il trasferimento della proprietà del bene immobile censito nel Catasto Fabbricati del Comune di Castelvetrano al foglio n. 174, particella 730 sub 1, per inadempimento dei venditori;
2) condanna i convenuti e , in solido tra loro, Controparte_1 Controparte_2
alla restituzione in favore di della somma di € 178.137,01, già Parte_1
detratto l'importo di € 2.078,10 spettante ai convenuti per il godimento dell'immobile, oltre agli interessi legali dalla data della presente sentenza all'effettivo saldo;
3) condanna i convenuti e , in solido tra loro, a Controparte_1 Controparte_2
pagare in favore di per i titoli risarcitori meglio precisati in Parte_1
motivazione, la ulteriore somma di € 9.364,62, oltre agli interessi legali dalla data della presente sentenza all'effettivo saldo;
4) condanna parte attrice alla restituzione in favore di e Controparte_1 CP_2
dell'immobile sito nel Comune di Castelvetrano al foglio n. 174, particella 730 sub 1;
[...]
5) rigetta le restanti domande delle parti;
6) condanna i convenuti a rifondere la parte attrice delle spese di lite che, già compensate nella misura di 1/10, liquida in complessivi € 707,40 per esborsi ed € 10.800,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario delle spese generali al 15 %, IVA e CPA come per
Legge.
7) ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari competente di provvedere alla trascrizione della presente sentenza;
8) pone le spese di C.T.U., già separatamente liquidate, nei rapporti interni alle parti, nella misura di 1/5 a carico di parte attrice e di 4/5 a carico di parte convenuta.
Manda la Cancelleria per gli adempimenti di rito.
Marsala, 16 maggio 2025 Il Giudice
Francesco Paolo Pizzo
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