N. R.G. 2573/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI FERRARA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Marianna Cocca ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 2573/2022, promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Indelli Paolo Oggero, Parte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliato presso il difensore ATTRICE contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Costantino Carlo Controparte_1 C.F._1
Alberto, elettivamente domiciliato presso il difensore (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Sitta Massimiliano e CP_2 C.F._2 dell'avv. Sitta Cristiana, elettivamente domiciliato presso i difensori CONVENUTI
Mediazione immobiliare – accoglimento parziale Giudizio di verificazione – rifiuto ingiustificato della proposta



1. Posizioni delle parti, svolgimento del processo e conclusioni .................................................. 1


2. Inquadramento del contratto e diritto alla provvigione .......................................................... 5


3. Il giudizio di verificazione ......................................................................................................... 9


4. L'inadempimento contrattuale e il risarcimento del danno ................................................... 11


5. Le spese di lite......................................................................................................................... 13
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE


1. Posizioni delle parti, svolgimento del processo e conclusioni
1 Con atto di citazione, ritualmente notificato, ha convenuto in giudizio Parte_1
e davanti al Tribunale di Ferrara al fine di ottenere Controparte_3 CP_1 CP_2
l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “nel merito: - per le ragioni ed i titoli di cui in premessa, dichiarare tenuti e per l'effetto condannare e Controparte_3 CP_2
come sopra meglio indicati, in solido tra loro, a pagare a Controparte_1 Parte_1
in persona del suo legale rappresentante la somma di €. 7.500,00# +
[...] Controparte_4
IVA di legge a titolo di compenso per l'attività di mediazione per l'operazione immobiliare di cui in atti, oltre la somma di €. 7.500,00# a titolo di ristoro dei danni per il mancato guadagno della provvigione da parte dell'acquirente, salvo il diverso importo determinato in corso di causa secondo giustizia e/o equità, il tutto oltre rivalutazione monetaria ed interessi di legge dalla domanda al saldo, - vinte le spese di lite e di negoziazione assistita”. Ha inoltre insistito per l'ammissione delle istanze istruttorie formulate e non ammesse.
Con comparsa di costituzione e risposta, e i sono costituiti Controparte_3 Controparte_1
in giudizio ed hanno formulato le seguenti conclusioni: “Nel merito: respingere integralmente le domande attoree siccome infondate in fatto e in diritto”
Alla prima udienza, il Giudice ha dichiarato la contumacia di d ha assegnato alle CP_2
parti termini per il deposito di memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c.
A seguito della comunicazione del decesso della convenuta il Giudice ha Controparte_3
dichiarato l'interruzione del processo, poi riassunto da con atto del Parte_1
28/09/2023.
Con comparsa di costituzione e risposta, i è costituito in giudizio e ha formulato CP_2
le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale di Ferrara, respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa In via preliminare dichiarare la nullità della notifica dell'atto di citazione nei confronti del convenuto e, conseguentemente, autorizzare la rimessione nei CP_2
termini in favore del convenuto per la formulazione delle proprie istanze istruttorie nel merito rigettare le richieste dell'attrice in quanto del tutto infondate […]Con vittoria di compensi e spese, anche generali, di causa da liquidarsi in favore dei sottoscritti avvocati antistatari”. Ha poi formulato istanze istruttorie, opponendosi a quelle di parte attrice.
2 In relazione all'eccezione, formulata in via preliminare da di nullità della notifica CP_2
dell'atto di citazione, in quanto eseguita in luogo diverso dalla residenza del destinatario, si osserva che tale vizio, rilevato dal Giudice nell'ordinanza del 5/03/2024, è stato sanato, ai sensi dell'art. 164 c.p.c., dalla costituzione del convenuto, avvenuta in data 27/12/2023.
L'accoglimento dell'istanza di rimessione in termini, con conseguente concessione delle memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c., esclude qualsivoglia violazione del diritto di difesa in capo a CP_2
Le posizioni delle parti possono essere così riassunte.
Nell'atto di citazione, ha dedotto di aver ricevuto, in data 4/3/2021, da Parte_1
parte di e dei figli, e incarico esclusivo ed Controparte_3 CP_1 CP_2
irrevocabile fino al 3/3/2022 di vendita del loro appartamento con autorimessa, cantina e porzione di magazzino con accessori sito in Via Valle Fattibello n. 123/125 al prezzo di euro
250.000,00, con possibilità per l'acquirente di chiedere un mutuo bancario (doc. 1).
In esecuzione di tale incarico, parte attrice ha affermato di aver acquisito, da parte di persona interessata ( in data 26/10/2021, una proposta di acquisto per la somma di euro Testimone_1
230.000,00 (doc.2), rifiutata dai venditori, che anzi pochi giorni prima in data 11/10/2021, avevano inviato una comunicazione di “revoca” dell'incarico all'agenzia immobiliare (doc. 3).
Nell'atto di citazione, viene esposto poi che, a seguito della richiesta da parte dei venditori di proseguire nella trattativa per la vendita, la società intermediaria aveva ricevuto, in data
18/11/2021, una nuova proposta d'acquisto dalla medesima potenziale acquirente al prezzo di euro 250.000,00 (doc. 4), anch'essa espressamente rifiutata dai venditori, in questo caso mediante atto scritto (doc. 9).
Secondo la prospettazione attorea, “l'ingiustificato rifiuto alla vendita avrebbe fatto sorgere in capo all'intermediaria il diritto alla provvigione ex art. 1755 c.c. nella misura del 3% del prezzo di vendita, quantificato in euro 7.500,00, oltre agli accessori di legge”, e – al tempo stesso – ha dedotto che sarebbe stato “provocato all'agenzia immobiliare un danno pari ad euro 7.500,00, pari al mancato riconoscimento della provvigione, per la violazione dei principi di buona fede contrattuale”.
3 A fronte della diffida di pagamento, inoltrata dall'agenzia in data 16/3/2022 e che i venditori avevano contestato, negando di aver ricevuto la seconda proposta di acquisto e quindi la debenza della somma richiesta a titolo di provvigione (docc. 5-6)e dell'esito negativo della negoziazione assistita (doc. 7), ha inteso promuovere il presente giudizio Parte_1
al fine di ottenere l'accertamento della responsabilità contrattuale ed extracontrattuale, in solido, dei venditori e la loro condanna sia al pagamento della provvigione che al risarcimento dei danni.
Con comparsa di costituzione e risposta, (poi deceduta) si Controparte_1 Controparte_3
sono costituiti in giudizio ed hanno negato la debenza della somma richiesta da Parte_1
a titolo di provvigione, difettandone il presupposto in assenza di accettazione da parte
[...]
dei venditori di alcuna proposta di acquisto idonea ad integrare l'avvenuta conclusione dell'affare.
I convenuti hanno altresì contestato la ricostruzione dei fatti riportata da parte attrice, affermando di aver mutato la propria volontà di vendere l'immobile, prima ancora di ricevere qualsivoglia proposta di acquisto da parte dell'agenzia, avendo infatti revocato l'incarico all'agenzia in data 11/10/2021.
I convenuti hanno precisato di aver ribadito la volontà di non vendere più l'immobile durante l'incontro presso gli uffici della società attrice, svoltosi a seguito della comunicazione di proposta di acquisto al prezzo di euro 230.000,00, inoltrata con raccomandata del 30/10/2021 ed hanno negato di aver ricevuto e rifiutato la successiva proposta di acquisto di euro
250.000,00 e di aver avuto un colloquio con (o alla presenza di) Controparte_5
Successivamente alla produzione del doc. 11 da parte attrice, contenente il rifiuto scritto della seconda proposta, i convenuti l'hanno disconosciuta.
Con comparsa di costituzione e risposta successiva alla riassunzione, – rimesso in CP_2
termini per le ragioni già descritte - ha contestato il preteso diritto al compenso vantato dall'agenzia in assenza di conclusione dell'affare, in quanto i venditori, manifestata la volontà di non vendere più l'immobile, non avevano accettato alcuna proposta di acquisto, neppure quella di euro 250.000,00, mai recapitata agli stessi, deducendo di non conoscere la scrittura privata denominata “dichiarazione” prodotta dall'attrice al n. 11), invero da lui non sottoscritta.
4 Il Giudice, ammesso il giudizio di verificazione sul doc. 11 di parte attrice istruito mediante espletamento della c.t.u. grafologica, ha fissato udienza per la precisazione delle conclusioni e disposto, ai sensi dell'art. 190 c.p.c., il deposito delle comparse conclusionali, trattenendo la causa in decisione.
Occorre dare atto che parte attrice ha precisato le conclusioni formulando le proprie domande nei confronti dei soli e rinunciando quindi alle domande nei Controparte_1 CP_2
confronti di Controparte_3


2. Inquadramento del contratto e diritto alla provvigione
Ciò premesso, nel merito, è pacifico in quanto non contestato, oltre che documentalmente provato, che, in data 4/3/2021, e i figli e avevano Controparte_3 CP_1 CP_2
affidato a incarico per la durata di un anno (fino al 3/3/2022) di reperire Parte_1
un acquirente per l'immobile sito in Ferrara, Via Valle Fattibello n. 123/125, al prezzo di euro
250.000,00 (doc. 1 fascicolo parte attrice).
In assenza di prova della delega a compiere uno o più atti giuridici per conto dei venditori, deve escludersi che il caso di specie rientri in un'ipotesi di mandato a vendere.
Deve piuttosto rilevarsi che iscritta presso la CCIAA di Ferrara nella Parte_1
sezione affari in mediazione R.E.A. 181951 (doc. 8 fascicolo parte attrice), è stata incaricata dai convenuti a reperire un acquirente dell'immobile in proprietà dei venditori attraverso la sottoscrizione di un “incarico di mediazione per la vendita immobiliare”. Tale contratto contiene espliciti riferimenti alla mediazione e l'utilizzo di termini tecnici riferibili specificamente all'intermediazione immobiliare, quali i paragrafi relativi a “descrizione e lo stato dell'immobile”, “prezzo di vendita richiesto”, “durata dell'incarico di mediazione”, “pubblicità e visite all'immobile”, “esclusività e revocabilità dell'incarico di mediazione” e “provvigione dell'agente immobiliare”.
Dunque, dal possesso della qualifica di agente immobiliare della parte attrice, dalla denominazione del contratto e dal suo contenuto, oltre che dalla prospettazione degli elementi di fatto e di diritto delle parti e dalla documentazione prodotta in atti, è possibile qualificare la fattispecie giuridica in oggetto quale contratto di mediazione, dovendosi evidenziare che
5 analogo contratto risulta stipulato dal soggetto che formula la proposta di acquisto immobiliare
(cfr. doc. 2 fascicolo parte attrice).
E difatti il contratto di mediazione, in base al disposto dell'art. 1754 c.c., ha tre elementi costitutivi, ossia: la messa in relazione di due o più parti;
il fine della conclusione di un affare;
la mancanza di vincoli – ossia di un legame di collaborazione, dipendenza o rappresentanza - di qualsiasi genere con le parti interessate all'affare. È opportuno segnalare che, ai fini dell'accertamento del diritto alla provvigione – controverso nel caso di specie - a nulla rileva la pretesa distinzione tra mediazione tipica, ove il mediatore agisce in modo autonomo, e atipica, ove agisce su incarico di una delle parti, in quanto tale differenza rileva per la modalità di conferimento dell'incarico – e l'imparzialità del mediatore - e non per la debenza del corrispettivo per l'attività espletata.
In entrambe le ipotesi di mediazione, infatti, si ritengono applicabili le disposizioni in merito al ruolo del mediatore, in particolare agli obblighi di buona fede e correttezza (Cass. civ., Sez. II,
Ordinanza n. 9395 del 10/04/2025) e all'iscrizione all'albo previsto dall'art. 2 della L. n. 39 del
1989, necessaria al riconoscimento del diritto alla provvigione (Cass. civ., Sez. II, Ordinanza n.
9814 del 13/04/2023, Cass. civ., Sez. Unite, sentenza n. 19161 del 02/08/2017).
Incontestato il conferimento dell'incarico nei termini descritti, onde verificare la spettanza alla società attrice della provvigione, va esaminato anzitutto il tema dell'efficacia del contratto sino alla ricezione delle proposte di vendita.
In primo luogo, la revoca dell'incarico inoltrata all'agenzia dai venditori in data 11/10/2021 (doc.
3 fascicolo parte attrice) deve ritenersi priva di efficacia, essendo il contratto irrevocabile.
Come si evince dal contratto depositato in atti, le parti hanno selezionato – con firma a latere -
l'opzione di cui al punto 7 a) – Esclusività ed irrevocabilità del contratto di mediazione - anziché il 7b) – non esclusività e revocabilità dell'incarico di mediazione.
In virtù dell'opzione selezionata, pertanto, a fronte dell'obbligo imposto ai venditori di non revocare l'incarico, l'agenzia immobiliare si impegnava ad adempiere – sin dalla stipula del contratto in data 4/3/2021 e fino al termine previsto al 3/3/2022 – agli obblighi descritti, quali l'accertamento delle circostanze sullo stato dell'immobile risultanti dai pubblici registri,
6 consulenza alle parti sino alla stipula dell'atto notarile e promozione della vendita immobiliare, con una serie di strumenti pubblicitari espressamente individuati.
L'art. 1373 c.c. non prevede ope legis una facoltà di recesso, ma conferisce alle parti la possibilità di introdurla nel contratto: nella specie il contratto prevede espressamente un termine finale annuale, cui corrisponde un limite, non irragionevole, alla facoltà di recesso, dovendosi rilevare che all'istituto del recesso unilaterale deve attribuirsi carattere di eccezionalità, rispetto al più generale principio del vincolo bilaterale, ricavabile dall' art. 1372
c.c.
In buona sostanza, vi è stata tra le parti una trattativa in relazione a due possibili scelte in ordine all'esclusiva e al recesso: nell'ipotesi 7a) l'incarico veniva accettato con esclusiva e con esclusione della facoltà di recesso (comunque avendo il contratto un termine limitato annuale),
a fronte dell'assunzione, da parte dell'agenzia, di una serie di obblighi, mentre nell'ipotesi 7b) si pattuiva espressamente la revocabilità dell'incarico, cui però corrispondeva che l'agente non assumeva alcun obbligo di impegnare la propria organizzazione per la conclusione dell'affare.
Dunque, all'esito della trattativa sul regolamento dei loro interessi nel conferire l'incarico, i clienti con propria sottoscrizione incontestata hanno prescelto la prima ipotesi, rinunciando quindi alla possibilità di un recesso ad nutum, evidentemente incompatibile con la richiesta di messa in campo da parte della società di una serie di attività anche onerose (si pensi alle ricerche nei registri immobiliari).
E dunque, la revoca inoltrata dai venditori in data 11/10/2021 è priva di effetto.
Ciò premesso in ordine all'efficacia del contratto, ai sensi dell'art. 1755 c.c., il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
Ai fini del riconoscimento del corrispettivo in capo al mediatore sono, pertanto, necessari, la conclusione dell'affare e la sussistenza di un nesso di causalità tra la conclusione dell'affare e l'opera del mediatore, oltre che l'iscrizione dello stesso all'albo degli agenti di affari in mediazione istituito presso ciascuna Camera di Commercio.
L'interpretazione prevalente del concetto di “affare” lo individua come qualunque operazione contrassegnata da un contenuto economico, riferendosi non solo ai contratti, ma ad ogni
7 operazione generatrice di obbligazioni, ad ogni rapporto giuridico che abbia carattere vincolante e che riceva tutela dall'ordinamento.
Nel caso di specie, si ritiene che la proposta di acquisto rientri nella nozione di “affare” di cui all'art. 1755 c.c., in quanto negozio giuridico idoneo a produrre effetti obbligatori.
Sul punto, infatti, si è espressa la giurisprudenza di merito, che, sulla base delle medesime considerazioni espresse in merito al contratto preliminare di preliminare, ha ritenuto rilevante l'idoneità del negozio giuridico a far sorgere effetti obbligatori e a legittimare ad agire per l'esecuzione forzata (Tribunale Milano, Sez. V, 29/06/2021, n. 5576; Tribunale Pordenone,
16/03/2016, n. 177; Corte d'Appello Roma, Sez. III, 16/06/2015, n. 3684).
Nel caso in esame, l'indicazione del prezzo – pari al 3% del prezzo di vendita – l'individuazione dell'immobile, oltre che dell'offerente, e del termine della durata dell'incarico sono elementi idonei a far sorgere effetti obbligatori, qualora il vincolo si fosse perfezionato, mediante la conoscenza di un'accettazione da parte del proponente.
L'art. 8 del contratto di intermediazione immobiliare riproduce, infatti, la disciplina generale di cui all'art. 1326 c.c., “il diritto al compenso maturerà nel momento in cui sarà data comunicazione all'acquirente dell'avvenuta accettazione della sua proposta di acquisto”; non sono previste altre ipotesi da cui discenda il diritto alla provvigione.
E dunque, il mediatore matura il diritto alla provvigione solo se, e nel momento in cui, il proponente l'acquisto abbia notizia dell'accettazione del venditore e, dunque, l'affare possa considerarsi concluso per effetto del suo intervento (Tribunale Pordenone, 16/03/2016, n. 177;
Corte d'Appello Roma, Sez. III, 16/06/2015, n. 3684).
Deve osservarsi che, alla luce della documentazione prodotta in atti e delle risultanze del giudizio di verificazione, l'affare non può ritenersi concluso, in quanto è pacifico che il proponente (cioè il soggetto che ha formulato la proposta) non abbia ricevuto alcuna comunicazione dell'accettazione da parte dei venditori convenuti.
Se con riferimento alla prima proposta di acquisto di euro 230.000,00, ricevuta dall'agenzia immobiliare in data 26/10/21 (doc, 2 fascicolo parte attrice) e inoltrata ai convenuti con raccomandata del 30/10/2021 (doc. 3 fascicolo , è pacifico, in quanto non Parte_2
contestato dalle parti, che tale proposta sia stata rifiutata dai venditori, in relazione alla seconda
8 proposta di acquisto deve osservarsi che i convenuti negano di averla ricevuta, mentre la società attrice sostiene che anche questa sia stata rifiutata, come da doc. 11, oggetto di disconoscimento.
Ebbene, se la prova del rifiuto rileva, come si vedrà nel paragrafo seguente, ai fini dell'adempimento contrattuale e del risarcimento del danno, essa nulla sposta in ordine alla dimostrazione della conclusione dell'affare, quale presupposto del diritto alla provvigione.
Se, come precisato, il diritto al compenso, per il mediatore, matura quando si perfeziona in capo alle parti messe in relazione l'obbligo giuridico di contrarre è pacifico che tale obbligo tra i signori e non sia sorto, sia che la proposta dell'acquirente non sia Parte_2 Tes_1
stata comunicata sia che essa sia stata rifiutata.
Dunque, a prescindere dalla ragione della mancata insorgenza di tale obbligo – che discenda quindi da una proposta non comunicata o rifiutata – è indubbia la conseguenza di esclusione del diritto alla provvigione, con conseguente rigetto della domanda formulata sul punto da parte attrice.


3. Il giudizio di verificazione
Ebbene, la predetta ragione del mancato perfezionamento dell'affare, se non incide sul diritto al compenso, rileva invece in relazione alla domanda risarcitoria proposta da parte attrice.
In proposito, deve ritenersi che la società attrice abbia allegato e provato la comunicazione ai mandanti della seconda proposta di acquisto, per la somma di euro 250.000,00 ed il rifiuto della stessa da parte dei promittenti venditori.
Il doc. 11, prodotto da parte attrice, ha infatti il seguente tenore: “in relazione alla proposta di acquisto di , nata ad [...] I11.10.1966, C.F.: Testimone_1 CodiceFiscale_3
formalizzata e sottoscritta in data 18.11.2021, per l'immobile sito a Ferrara, via Valle Fattibello
c.n. 123/125, Noi proprietari/venditori, , e , Controparte_3 Controparte_1 CP_2
rifiutiamo la suddetta proposta di acquisto in quanto non siamo più intenzionati a vendere
l'immobile”.
Il documento è sottoscritto da e ed è stato disconosciuto Controparte_3 Controparte_1
da entrambi.
9 Prodotto quindi in originale da che ha formulato tempestiva istanza di Parte_1
verificazione, chiedendo di istruire tale giudizio incidentale mediante una c.t.u. grafologica.
Il documento è stato ritenuto rilevante, non potendosi ritenere fondata la contestazione relativa alla data.
È vero infatti che in calce vi è la data – da ritenersi erronea – del 18/10/2021 ma nel testo sottoscritto si fa riferimento alla proposta “formalizzata e sottoscritta in data 18.11.2021”, per cui il documento non può che avere data pari o successiva al 18/11/2021; tanto più che alla data del 18/10/2021 non era stata formalizzata neppure la prima proposta, per cui neppure vi sono spazi per ritenere dubitabile l'individuazione della proposta a cui le parti abbiano inteso riferirsi.
L'unica proposta datata 18/11/2021 è quella che indica il prezzo di 250.000,00.
Ritenuta la rilevanza del documento, il giudizio di verificazione è stato ammesso ed alla dott.ssa
è stato richiesto di accertare – mediante il confronto con le scritture di Persona_1
comparazione prodotte nonché il saggio grafico reso da avanti al c.t.u. ex art. Controparte_1
219 c.p.c. – se la firma e la firma , apposte in calce al doc. Controparte_1 Controparte_3
11 già prodotto in originale e custodito in cassaforte, provengano effettivamente dagli autori apparenti.
All'esito di un compiuto esame del documento disconosciuto, del saggio grafico e delle scritture di comparazione, la consulente ha concluso per la natura autografa delle due sottoscrizioni, con un giudizio di certezza per entrambi gli autori, per le ragioni tecniche esaustivamente indicate nell'elaborato, senza che la difesa dei convenuti abbia in qualche modo argomentato introducendo elementi di segno contrario, non avendo depositato osservazioni.
Dunque, alla luce delle risultanze del giudizio di verificazione ex art. 216 c.p.c., può ritenersi dimostrato che i venditori erano a conoscenza della nuova proposta e che la rifiutarono, in quanto “non più intenzionati a vendere l'immobile”.
Dalla perizia grafologica a cura della dr.ssa emerge la riconducibilità a Per_1 CP_1
e delle firme apposte al doc. 11, prodotto dalla parte attrice,
[...] Controparte_3
dichiarazione unilaterale, erroneamente datata 18/10/2021, ove era stato formalizzato il rifiuto dei tre venditori ad accettare la proposta di acquisto, formulata in pari data, da Testimone_1
per la somma di euro 250.000,00 (pag. 81 c.t.u.: “Dal punto di vista tecnico, risulta con
10 fondatezza che: _ la firma apparente apposta in calce al doc. 11 (modulo Controparte_1
Tecnocasa del 18.10.21) è stata realizzata dal signor ed è pertanto autografa. Controparte_1
_ la firma apparente apposta in calce al doc. 11 (modulo Tecnocasa del Controparte_3
18.10.21) è stata realizzata dalla signora ed è pertanto autografa”). Controparte_3
L'accertamento di autografia ai sensi dell'art. 220 c.p.c. va compiuto con riguardo alla sola sottoscrizione di essendo state rinunciate le domande nei confronti della Controparte_1
alla cui eredità i figli hanno rinunciato. CP_3


4. L'inadempimento contrattuale e il risarcimento del danno
Accertata l'autografia della scrittura privata, è documentalmente provato che i venditori, a conoscenza della seconda proposta di acquisto, l'avevano rifiutata.
Vale la pena evidenziare che, sebbene la stessa sia sottoscritta solo da e da Controparte_3
il rifiuto va imputato a tutti e tre i comproprietari, essendovi il riferimento Controparte_1
nello scritto anche al convenuto , il quale non ha allegato che madre e fratello avessero CP_2
agito senza il suo consenso né di avere in qualche modo comunicato all'attrice una propria volontà diversa oppure una specifica ragione di rifiuto.
Ora è necessario inquadrare questo rifiuto nel regolamento contrattuale.
Ai sensi dell'art. 4 del contratto, “il venditore sarà tenuto ad accettare e a far accettare agli eventuali altri aventi diritto sull'immobile la proposta di acquisto che rispetti le condizioni previste dal presente incarico, fatti salvi giustificati motivi di rifiuto giuridicamente rilevanti”.
Non è fondata l'eccezione di abusività, sollevata dal convenuto secondo cui tale CP_2
clausola prevederebbe la maturazione del diritto alla provvigione in una fase non corrispondente alla conclusione dell'affare, così determinando un significativo “squilibrio normativo” ex art. 33, comma 1, Codice del Consumo.
Invero la norma tutela la parte debole non da squilibri “normativi”, ma dallo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto.
Premesso che il controllo di vessatorietà deve estendersi alle clausole, anche penali, previste dal contratto di intermediazione immobiliare (Cass. civ., Sez. II, Ordinanza n. 27505 del 20/09/2022)
e che si condivide l'orientamento della Corte di Cassazione, nella pronuncia anche citata dalla parte convenuta (Cass. civ., Sez. II, sentenza n. 26061 del 04/10/2024), secondo cui “Deve
11 ritenersi nulla e, quindi, non apposta, in quanto determinante un significativo "squilibrio normativo", ai sensi dell'art. 33, comma 1, D.Lgs. n. 206 del 2005, la clausola contenuta in un contratto di mediazione che preveda la maturazione del diritto alla provvigione in una fase non corrispondente alla conclusione dell'affare, dovendosi così escludere il diritto del mediatore alla provvigione nell'importo previsto dal contratto anche qualora l'affare non sia stato poi effettivamente concluso”, deve osservarsi che la disposizione in oggetto non può ritenersi vessatoria.
Deve tenersi distinta l'ipotesi in cui, in caso di mancata conclusione dell'affare per ingiustificato rifiuto, il compenso sia dovuto per l'attività sino a quel momento svolta - clausola penale, soggetta al diverso apprezzamento concernente la presunzione di vessatorietà delle clausole di cui all'art. 33, 1° co., codice del consumo - D.Lgs. n. 206/2005 – dal caso in cui sia previsto nel contratto l'obbligo di pagare la provvigione ove il conferente dell'incarico rifiuti ingiustificatamente di concluderlo – soggetto al diverso apprezzamento di cui all'art. 33, 2° co., lett. f), codice del consumo), concernente la presunzione di vessatorietà delle clausole che, in caso di inadempimento, prevedano il pagamento di una somma manifestamente eccessiva
(Cass. civ., Sez. III, Sentenza n. 22357 del 03/11/2010).
Nella specie, il contratto peraltro non stabilisce un diritto alla provvigione svincolato dalla conclusione dell'affare (la cui debenza si è esclusa), ma individua solo un obbligo in capo al committente di giustificare il rifiuto di una proposta quando questa sia pari al prezzo richiesto.
Tale obbligo non può ritenersi manifestamente eccessivo né foriero di uno squilibrio di diritti ed oneri: posta l'assunzione di un obbligo di accertare le circostanze sullo stato dell'immobile risultanti dai pubblici registri, di promuovere la vendita assumendosi oneri pubblicitari, di svolgere attività di consulenza, non appare pretestuoso imporre alla parte di motivare il proprio rifiuto in maniera specifica, laddove la proposta, come nel caso di specie, rispecchi esattamente le condizioni previste dall'incarico.
Sul punto rileva il comportamento dei i venditori, che hanno omesso di provare – e allegare – di aver comunicato alla società, anche eventualmente in forma orale, un giustificato motivo – personale o familiare - per cui hanno deciso di non accettare proposta, risultando nella scrittura
12 solo la dichiarazione di essere “non più intenzionati a vendere l'immobile”, locuzione che non individua una motivazione, ma si traduce piuttosto in una tautologia.
Il rifiuto di concludere un affare, che tragga origine da circostanze ostative, non rese note al mediatore al momento della conclusione del contratto o sorte successivamente, integra violazione dei doveri di correttezza e buona fede da parte del conferente l'incarico (Cass. civ.,
Sez. III, Sentenza n. 22357 del 03/11/2010).
E quindi, in assenza di allegazione e prova di circostanze integranti un valido motivo di rifiuto della proposta d'acquisto, la mancata accettazione della proposta per ingiustificato motivo integra un inadempimento contrattuale, ai sensi della clausola n. 9 del contratto – secondo cui le parti sono tenute a dare esecuzione al contratto secondo correttezza e buona fede contrattuale - e n. 4 del contratto, che impone l'accettazione della proposta contrattuale, salvo giustificato motivo.
Accertato l'inadempimento contrattuale dei convenuti ex art. 1218 c.c., il risarcimento del danno è individuato nel danno emergente, ovvero nella perdita economica subita dalla parte attrice, quantificato nella misura pari alla provvigione (quantificata nel 3% del prezzo di vendita), pari ad euro 7.500,00; somma che parte attrice avrebbe potuto incassare a conclusione dell'affare, se i convenuti non ne avessero ingiustificatamente impedito il perfezionamento;
sulla somma così quantificata, idonea a compensare l'intero pregiudizio subito, vanno riconosciuti gli interessi dalla domanda.
A seguito del decesso di e della riassunzione del giudizio, parte attrice ha Controparte_3
rivolto la sua domanda di condanna nei confronti dei soli convenuti e CP_2 Controparte_1
la domanda va accolta, trattandosi di obbligazione solidale, con la conseguenza che essa può essere rivolta indistintamente contro ciascuno dei coobbligati.
In ragione dell'accoglimento della domanda di risarcimento del danno per inadempimento contrattuale, la domanda di accertamento della responsabilità extracontrattuale non merita di essere esaminata.


5. Le spese di lite
Stante il rigetto della domanda relativa al pagamento della provvigione, le spese vanno compensate per la metà. Per la restante quota seguono la soccombenza dei convenuti e sono
13 liquidate, tenuto conto, per quanto riguarda i compensi professionali, dei parametri previsti dal
D.M. del 10 marzo 2014 n. 55, aggiornati al D.M. del 13 agosto 2022 n. 147, alla luce dell'attività complessivamente svolta e dello scaglione di riferimento (già ridotti della metà: euro 460,00 per fase di studio, euro 389,00 per fase introduttiva, euro 420,00 per fase di trattazione/istruttoria, euro 426,00 per fase decisoria).
Le spese di c.t.u., provvisoriamente a carico dell'istante il giudizio di verificazione, sono definitivamente poste a carico del convenuto soccombente in relazione ad esso, CP_1
posto che le spese sostenute per i consulenti tecnici di parte, avendo tale attività
[...]
natura di allegazione difensiva tecnica, rientrano tra quelle che la parte vittoriosa ha diritto di vedersi rimborsate, a meno che il giudice non si avvalga, ai sensi dell'art. 92, primo comma, cod. proc. civ., della facoltà di escluderle dalla ripetizione, ritenendole eccessive o superflue (cfr.
Cass. Civ., Sez. III, Sentenza n. 3380 del 20/02/2015). La somma di complessivi euro 1.060,00, richiesta da parte attrice per consulente tecnico di parte e ausiliario, appare congrua e va integralmente riconosciuta stante la natura incidentale del giudizio di verificazione.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Parte_1
nei confronti di ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o CP_2 Controparte_1
assorbita, così dispone:
a) ai sensi dell'art. 220 c.p.c., accerta che la sottoscrizione apposta in calce al doc. 11 di parte attrice appartiene a Controparte_1
b) accoglie la domanda di risarcimento del danno per inadempimento contrattuale e, per l'effetto, condanna, in solido, e al pagamento di euro CP_2 Controparte_1
7.500,00 in favore di oltre interessi legali dalla domanda al saldo;
Parte_1
c) rigetta la domanda di pagamento della provvigione;

d) dichiara tenuti e condanna, in solido, e lla rifusione in CP_2 Controparte_1
favore di della metà delle spese di lite, che liquida in complessivi Parte_1
euro 118,50 per esborsi ed euro 1695,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15%, IVA e c.p.a. con aliquote di legge e se dovute;

14 e) compensa nella restante misura di metà le spese di lite;

f) pone le spese di c.t.u. in via definitiva a carico di e condanna Controparte_1
quest'ultimo a rifondere all'attrice le spese del consulente di parte per euro 1.060,00.
Ferrara, 22 maggio 2025
Il Giudice
Marianna Cocca
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