RG n. 1063/2017

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Avezzano
in composizione monocratica, in persona del giudice dott. Mario CERVELLINO, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 1063 dell'anno 2017 del ruolo generale degli affari contenziosi, trattenuta in decisione in data 31 gennaio 2022 e vertente tra
P.I. e C.F. ), con sede legale in Via Parte_1 P.IVA_1
Oriani n. 5 a Balsorano (AQ), in persona del legale rappresentate p.t., rappresentata e difesa dall'Avv. Daniela D'Angelo del Foro di Avezzano (C.F.
) ed elettivamente domiciliata presso il suo studio. C.F._1
ATTRICE
E
, cf. nata a [...] il Controparte_1 C.F._2
18.02.1951 ed ivi residente in [...].
, cf. , nato a [...] il [...] e Parte_2 C.F._3
residente in [...].
1

c.f. , nata a [...] il [...] e CP_2 C.F._4
residente in [...], nella qualità di eredi di Per_1

[...]
Tutti rappresentati e difesi dall'Avv. Michele Perruzza, cf. , C.F._5
del Foro di Avezzano, come da procura in atti, ed elettivamente domiciliati presso il suo studio legale.
CONVENUTI
Oggetto: Alti istituti del diritto delle locazioni – inadempimento contrattuale
Conclusioni: I procuratori delle parti hanno concluso come in atti.

FATTO E DIRITTO
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, la società attrice conveniva in giudizio il signor al fine di richiedere al medesimo il risarcimento dei danni Persona_1
cagionati dal dedotto inadempimento contrattuale conseguente alla stipula di contratto di locazione immobiliare correlato all'esercizio di attività commerciale.
Deduceva a sostegno l'attrice di aver locato dal , con contratto in data 1.3.2014, Pt_2
l'immobile sito in Balsorano, censito in catasto al F. 8, p.lla 443, sub 9 e annessa corte al sub 11, per l'esclusivo utilizzo a fini di attività commerciale al minuto, per la prevista durata di 6 anni + 6; che la conduttrice da subito valutava la possibilità di ampliare la sua attività di minimarket a tramite ampliamento dei locali Parte_3
da attuarsi mediante locazione di immobile attiguo (necessaria a tal fine per acquisire la qualità di supermercato); che a tal fine intavolava trattative, con esito positivo con il proprietario dei locali attigui e con la società titolare del marchio Parte_4
Deco, per la relativa affiliazione;
che, tuttavia, inopinatamente, a seguito di comunicazione in data 6 agosto 2015 proveniente dall'Istituto Vendite Giudiziarie, , nominato custode dell'immobile, apprendeva che lo stesso era sottoposto a pignoramento immobiliare con procedura iscritta presso l'intestato tribunale al n.
2 142/2013 RGE, cui risultava inopponibile il detto contratto di locazione;
che tale situazione, taciuta dal proprietario al momento della stipula del contratto, impediva la fruttuosa conclusione delle trattative di cui si è detto, attesa la precarietà del rapporto locatizio, essendo stata la deducente costretta alla stipula di un contratto di locazione di natura transitoria con il detto istituto custode, versando i relativi canoni direttamente in favore della procedura;
che pertanto, la dedotta condotta omissiva del convenuto, integrante violazione degli obblighi di buona fede contrattuale e di quelli annessi al rapporto di locazione (nella specie previsti dagli artt. 1571 e 1575,
c.c.,), previa violazione del disposto di cui all'art. 560, comma 2, c.p.c., che preclude all'esecutato di stipulare un contratto di locazione dell'immobile staggito senza autorizzazione del giudice, avevano cagionato ad essa esponente un consistente danno, integrato principalmente dalla perdita di ricavi economici derivante dalla sopravvenuta e inopinata impossibilità di ampliamento di attività commerciale, quantificato, al momento della domanda, nella misura di euro 124.746,44.
Con la prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c., parte attrice così precisava la sua domanda “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni avversa domanda, deduzione ed eccezione disattesa, accertare e dichiarare la violazione da parte del Sig. elle disposizioni Persona_1
normative e degli obblighi di cui agli artt. 27 della Legge n. 392/78 e agli artt. 1175, 1176,
1218, 1571 e 1575. c.c. e, per l'effetto, condannarlo al risarcimento di tutti i danni patrimoniali in favore dell'attrice, come esposti in narrativa, nella misura di € 212.603,69 dal mese di ottobre
2015 alla data del 30.06.2018, oltre i successivi in corso di verificazione o di quella maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, oltre il costo delle riparazioni effettuate alle attrezzature di cui all'allegato “A” al contratto di locazione del 01.03.2014 necessarie a garantirne il funzionamento pari ad € 5.857,5. Oltre l'importo di € 25.500,00 a titolo di canoni e danni relativi all'immobile attiguo locato, di proprietà di e , oltre i successivi Parte_5 Parte_6
in corso di verificazione o di quella maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, oltre interessi legali dal giorno della domanda sino al soddisfo e la rivalutazione monetaria e l'importo di €
7.600,00 per la sostituzione del banco frigo (acquisto e montaggio) e altri interventi di
3 manutenzione per € 1.000,00. Il tutto per un totale di 252.579,19. 2) con vittoria di spese, onorari e competenze di causa”.
Si costituiva tempestivamente il preliminarmente eccependo Persona_1
l'improcedibilità della domanda, nel merito chiedendone il rigetto, fondando la sua richiesta esclusivamente sulla negazione della ricostruzione attorea dei fatti.
Sosteneva infatti il convenuto di aver reso edotta la parte conduttrice della pendenza della procedura esecutiva gravante sull'immobile sin dalla fase precontrattuale e che, conseguentemente, stante il pignoramento gravante sull'immobile, non gli era stato possibile concedere all'attrice l'autorizzazione all'apertura di una porta di collegamento con il confinante immobile (proprietà Controparte_3
, oggetto dell'interesse della società attrice in funzione dell'auspicato
[...]
ampliamento dell'attività commerciale gestita.
La causa, previo espletamento del tentativo di mediazione obbligatoria, attivato nei termini previsti e conclusosi negativamente per mancata comparizione della parte convenuta, pur regolarmente citata, veniva istruita mediante prova orale e CTU, quindi, dopo interruzione derivante dal decesso del convenuto, era riassunta ritualmente dagli eredi del medesimo.
All'udienza indicata in epigrafe, sulle conclusioni delle parti, il giudice tratteneva la detta causa in decisione, concedendo ai concludenti termini ex art. 190, c.p.c.
2. La domanda è fondata e va accolta.
Dall'istruttoria orale è emersa con chiarezza la circostanza per cui il locatore non informò la società conduttrice dell'avvenuto pignoramento dell'immobile locato.
Hanno dato conferma ampia di ciò tutti i testi di parte attrice, laddove i testi di parte convenuta non sono stati in grado di fornire una versione attendibile della vicenda.
In particolare , figlio dell'originario convenuto, oltre ad aver affermato di Parte_2
aver partecipato personalmente alle trattative, di aver rifiutato personalmente la
4 richiesta proveniente dall'attrice, di apertura di un varco comunicante con l'immobile di proprietà , sosteneva altresì che la conduttrice era stata, da lui Controparte_4
personalmente, tempestivamente informata del pignoramento gravante sul bene.
Le sue affermazioni risultavano però contraddittorie, laddove, interrogato a prova contraria sui capitoli articolati da parte attrice, rispondeva riguardo a tutti, eccetto che ad uno, “nulla so”, pur avendo poco prima affermato di ben conoscere l'intera vicenda.
D'altra parte, la tesi della parte convenuta, in ordine al fatto che l'attrice sarebbe stata da subito informata del pignoramento dell'immobile, appare di per sé stessa poco credibile, alla luce delle circostanze emergenti dagli atti.
2.1 In primo luogo, infatti, dalla lettura del contratto di locazione emerge immediatamente in premessa la dichiarazione del locatore di avere “libera e piena disponibilità” dell'immobile. Tale dichiarazione evidentemente contrasta in modo palese con la presenza di pignoramento già trascritto sul bene e con la tesi della corretta informazione della controparte in ordine alla detta circostanza, addirittura in fase precontrattuale.
Per altro verso, poi, non può trascurarsi come sia assolutamente priva di credibilità la tesi secondo cui un imprenditore commerciale, quale la società attrice, al fine di svolgere la sua attività di impresa, stipuli consapevolmente un contratto di locazione avente ad oggetto immobile pignorato, della durata di sei anni, rinnovabili, non opponibile alla procedura esecutiva e concluso dal proprietario locatore in aperta violazione dell'art. 560, comma 2, c.p.c. Così come risulta non attendibile l'assunto per cui il predetto imprenditore, non pago di ciò, intraprenda anche trattative per realizzare l'ampliamento della sua attività, chiedendo a tal fine al locatore, privo della possibilità di disporre del suo bene, l'autorizzazione a realizzare modifiche sull'immobile medesimo.
5 L'assoluta inverosimiglianza di tale ricostruzione, anche al netto dei solidi risultati dell'istruttoria orale, rende pienamente credibile la tesi attorea di una condotta contraria alla buona fede del locatore, che, invero, locava il bene in questione a lungo termine, determinando nella conduttrice il legittimo affidamento nella pacifica e continuativa possibilità di utilizzare l'immobile per lo svolgimento dell'attività di impresa e nella concreta possibilità, anche alla luce della incontestata disponibilità di altro immobile contiguo e della riscontrata avanzata trattativa con il titolare di un noto marchio di supermercati, di ampliare le dimensioni aziendali previa affiliazione al detto marchio.
Peraltro non convince la tesi del convenuto, secondo cui non sarebbe potuto sfuggire alla società che l'immobile de quo fosse gravato da un pignoramento già trascritto al momento della stipula del contratto di locazione.
A tal proposito, oltre a dover ribadire quanto in precedenza osservato in ordine alla non credibilità del fatto che la conduttrice fosse a conoscenza del pignoramento al momento della conclusione del contratto, deve escludersi che parte attrice avesse l'onere di consultare i dati catastali le risultanze dei registri immobiliari, specie in presenza di una condotta del locatore tesa a garantire la piena e libera disponibilità del bene locato, costituendo invero obbligo del locatore quello di agire secondo buona fede, alla luce dei principi espressi dagli artt. 1337 e 1375, c.c., e di garantire al conduttore, durante l'esecuzione del contratto, il pacifico godimento della cosa locata, ex art. 1575, c.c., tutte circostanze in concreto non verificatesi.
Appare del resto evidente che anche il rifiuto in ordine all'apertura di un varco di collegamento con il contiguo immobile di proprietà – e il conseguente Pt_6 Pt_2
esito negativo della prosecuzione del rapporto di locazione di tale stabile siano direttamente ed esclusivamente ricollegabili alle condizioni non libere del bene locato dal Persona_1
2.2. Pertanto non può ritenersi priva di fondamento la richiesta risarcitoria di parte attrice che, in ragione della detta condotta del locatore, pienamente contraria alla
6 buona fede contrattuale, ha visto frustrata ogni concreta possibilità di espansione dell'attività e di aumento dei correlati introiti, a nulla rilevando che il contratto di locazione, ancora in corso, stipulato in forma transitoria e nella prospettiva della vendita forzata dell'immobile, con il custode IVG, abbia consentito la prosecuzione dell'attività di impresa in forma di vendita al minuto, trattandosi di situazione precaria e non idonea a consentire la realizzazione delle concrete prospettive di sviluppo pure riscontrate dall'attrice.
3. Tutto ciò chiarito in ordine all'an, sotto il profilo del quantum devono richiamarsi i risultati della CTU espletata, da ritenersi pienamente attendibili, in quanto fondati su motivazione completa e articolata, priva di vizi logici e come tale pienamente condivisibile.
Il medesimo ha, inoltre, puntualmente e adeguatamente risposto alle osservazioni del CT di parte convenuta.
Conseguentemente, deve concludersi che, alla luce delle risultanze della CTU, che peraltro, come spiegato in modo congruo in risposta alle osservazioni formulate, ha correttamente utilizzato per le sue valutazioni il reddito annuale dell'impresa rilevante ai fini fiscali, il danno per mancato guadagno conseguente al mancato ampliamento dell'attività di impresa, derivante alla condotta inadempiente del locatore, ammonta a complessivi € 113.393,78
(centotredicimilatrecentonovantatré/settantotto).
A tale importo va aggiunta la somma di euro 25.500,00 versata dall'attrice a Pt_5
e per la locazione dell'immobile poi risolta stante la
[...] Controparte_3
sopravvenuta impossibilità di ampliamento dell'area adibita ad attività d'impresa
(ricollegabile come già scritto all'impossibilità di aprire un varco comunicante fra l'immobile da ultimo citato e quello locato dal convenuto), nonché euro 7.600,00 per la sostituzione e il montaggio del banco frigo, che costituisce sicuramente attività di manutenzione straordinaria a carico del locatore, non così per le altre spese pure
7 oggetto di domanda risarcitoria, in quanto non emerge con chiarezza la relativa imputabilità delle stesse alla parte locatrice.
Il tutto per la complessiva somma di euro 146.493,78
(centoquarantaseimilaquattrocentonovantatré/settantotto).
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Avezzano, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) ACCOGLIE la domanda e per l'effetto condanna , Controparte_1
e quali eredi di TU in solido, al Parte_2 CP_2 Per_1
risarcimento dei danni subiti dalla società attrice per Parte_1
le causali di cui in motivazione, che si liquidano in complessivi euro
146.493,78 (centoquarantaseimilaquattrocentonovantatré/settantotto), oltre rivalutazione e interessi al saggio legale dalla domanda al soddisfo;

2) CONDANNA gli eredi , in solido, alla rifusione, in favore dell'attrice, Pt_2
delle spese di lite, che si liquidano in € 786,00 per esborsi ed in € 14.103,00, per compensi, oltre accessori come per legge.
3) PONE in via definitiva a carico della parte convenuta le spese di CTU.
Così deciso in Avezzano il 29.5.2025
IL GIUDICE (Dott. Mario Cervellino)
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