R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Taranto, 1^ sezione civile, in composizione monocratica, in persona del Giudice On. Lucia Santoro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile, in primo grado, iscritta al n. 6589/2021 R.G., avente ad oggetto:
vendita di cose immobili
tra
rappresentata e difesa dall'avv. Giovanni Scapati, giusta Parte_1
mandato in calce all'atto di citazione
attrice
e
rappresentato e difeso dall'avv. Nicola Maria Sebastio, Controparte_1 giusta mandato in atti
convenuto
°°°°°°°
Conclusioni di parte attrice: “- dichiarare la risoluzione del contratto stipulato tra e l'11.11.2020 (atto per Notar in Parte_1 Controparte_1 Per_1
Taranto, repertorio n. 3211, raccolta n. 2553, registrato a Taranto il 12.11.2020
con n. 15993 Serie 1T) avente ad oggetto la compravendita dell'immobile box
auto, facente parte del fabbricato sito nel Comune di Taranto, tra le vie Gobetti e
Blandamura, con accesso dalla via Piero Gobetti n. 4 , posto al piano cantinato
(catastalmente piano terra), distinto con il numero interno 68, riportato in catasto
fabbricati del Comune di Taranto al foglio 246, particella 926, subalterno 199,
Z.C. 1, via Piero Gobetti n.4, piano T, interno 68, cat. C/6, classe 2, mq.17,
superficie catastale totale mq 21, R.C. Euro 72,87, per grave inadempimento di parte venditrice e conseguentemente condannare il convenuto alla restituzione
1 della somma di € 9.500,00 oltre € 1.500,00 quali spese notarili e di trascrizione sostenuti e disporre che le nuove trascrizioni siano effettuate ad onere e spese del
convenuto; - condannare al risarcimento dei danni Controparte_1 patrimoniali subiti dall'attrice quantificati come di seguito: € 2.000,00 per la mancata utilizzazione del bene ed € 3.200,00 quali spese necessarie per la messa in sicurezza dell'immobile. Per un totale dunque di € 5.200,00 oltre interessi a far data dalla domanda e sino al soddisfo, o nell'altra maggiore o minore somma che meglio verrà determinata di giustizia, e comunque entro il limite di € 10.000,00; -
Con vittoria di spese – ivi incluso il costo della perizia stragiudiziale - e di onorari
di lite da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore che se ne dichiara antistatario”.
Conclusioni di parte convenuta: I. Rigettare integralmente le domande dell'attrice, poiché infondate in fatto ed in diritto per le ragioni suesposte, sicché improponibili, improcedibili, inammissibili ed inaccoglibili. II. Rilevata la temerarietà dell'azione giudiziaria incardinata dalla attrice, condannare la sig.ra
al risarcimento dei danni in favore del sig. ai Parte_1 Controparte_1 sensi dell'art. 96, 1° comma c.p.c. nella misura che sarà ritenuta di Giustizia. III.
In ogni caso, infine, condannare l'attrice al pagamento integrale - in favore di
questa parte convenuta - delle spese e competenze di lite da determinare con rigorosa applicazione dei “Parametri forensi” di cui al D.M. n.55/2014.
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione notificato il 21.10.2021, ha convenuto in Parte_1 giudizio , per sentir dichiarare risolto il contratto di Controparte_1 compravendita, stipulato tra le parti per atto pubblico dell'11.11.2020, registrato il
12.11.2020, con cui il convenuto ha venduto all'attrice l'immobile di sua proprietà,
adibito a box auto, sito in Taranto, con accesso dalla via P. Gobetti 4, al prezzo di
€ 9.500,00, sostenendo: - di avere visionato il bene prima dell'acquisto e di averlo apparentemente trovato in buono stato manutentivo, fatta eccezione per la presenza di lievi lesioni sull'intonaco delle pareti laterali, che il venditore assicurava essere risolvibili con una mera stuccatura e pitturazione e che, in ragione di detto rilievo,
si pattuiva una prezzo finale ridotto di € 500,00 rispetto a quello iniziale di €
10.000,00; - di aver riscontrato in data 8.12.2020, al primo accesso dopo la vendita, la formazione di un ingente fenomeno di percolazione d'acqua dal solaio e dalle pareti che aveva provocato l'allagamento della pavimentazione, precisando che nei
2 giorni precedenti la zona era stata interessata da notevoli precipitazioni piovose;
- di aver tempestivamente denunciato la scoperta dei vizi al venditore, con nota dell'11.12.2020, ritenendoli ascrivibili alla carente impermeabilizzazione del locale, che avevo provocato in occasione delle precipitazioni piovose l'allagamento dell'immobile e la presenza di vistose chiazze di umidità, vizi che il venditore non ha mai evidenziato prima dell'atto pubblico, confermandone peraltro la preesistenza, in sede di riscontro alla denuncia, e la riconducibilità alla cattiva manutenzione e conservazione dell'estradosso da parte del;
- Controparte_2 di aver fatto periziare l'immobile da un proprio tecnico, che ne ha valutato lo stato come incompatibile con qualsiasi utilizzo, per la presenza di difetto strutturale di grave portata e per essere suscettibile di crollo;
ha chiesto, per effetto della risoluzione, la restituzione del prezzo pagato, maggiorato delle spese notarili per €
1.500,00, ed il risarcimento del danno per mancato utilizzo del bene quantificato in € 2.000,00 e per la messa in sicurezza per l'importo preventivato di € 3.200,00.
Costituitosi in giudizio, ha eccepito: - che i vizi denunciati e Controparte_1 riscontrati nell'immobile erano evidenti sin dalle trattative;
- che non sono causati da deficienza manutentiva o strutturale ascrivibile al venditore, in quanto l'estradosso del solaio che copre il box oggetto di compravendita è costituito da alcuni piazzali di proprietà del Comune di Taranto, per fatto acclarato in altri procedimenti svolti dinanzi a questo Tribunale, anche di istruzione preventiva, dei quali parte attrice era a conoscenza;
ha chiesto, pertanto il rigetto della domanda e la condanna dell'attrice al risarcimento ex art. 96, 1° co, cpc per temerarietà della lite.
La causa è stata istruita con prove orali (interrogatorio formale del convenuto e prova testimoniale) e con l'espletamento di c.t.u., diretta a determinare l'entità dei vizi presenti nell'immobile oggetto della compravendita ed a valutare i costi di ripristino e/o delle opere di messa in sicurezza, con i relativi oneri amministrativi, nonché a determinare l'incidenza dei vizi sul valore dell'immobile e sull'agibilità
e salubrità dello stesso, ed infine a determinare l'epoca di comparsa di eventuali fenomeni di umidità, mediante comparazione con la documentazione fotografica in atti, ed all'esito è stata assunta in decisione sulle conclusioni rassegnate dalle parti come in epigrafe riportate, con la concessione dei termini ex art. 190 cpc.
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La domanda è parzialmente fondata e va accolta per quanto di ragione.
3 Al fine di inquadrare giuridicamente la fattispecie e determinare il riparto dell'onere probatorio, giova ricordare che, con pronuncia a Sezione Unite n.
11748/2019, la Suprema Corte, rilevata l'esistenza di orientamenti contrastanti sul punto, ha enunciato il principio secondo cui «in materia di garanzia per i vizi della
cosa venduta di cui all'articolo 1490 c.c., il compratore che esercita le azioni di
risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo di cui all'articolo 1492 c.c. è
gravato dell'onere di offrire la prova dell'esistenza dei vizi».
Nell'occasione, le Sezioni Unite hanno avuto modo di chiarire che la garanzia per vizi non va collocata nella prospettiva obbligatoria e che la responsabilità che essa pone in capo al venditore va qualificata come "una responsabilità contrattuale
speciale, interamente disciplinata dalle norme dettate sulla vendita. Il presupposto
di tale responsabilità è l'imperfetta attuazione del risultato traslativo (e quindi la
violazione della lex contractus) per la presenza, nella cosa venduta, di vizi che la
rendono inidonea all'uso cui è destinata o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore. Si tratta di una responsabilità che prescinde da ogni giudizio di
colpevolezza del venditore e si fonda soltanto sul dato obiettivo dell'esistenza dei
vizi; essa si traduce nella soggezione del venditore all'esercizio dei due rimedi
edilizi di cui può avvalersi il compratore, al quale è anche riconosciuto il diritto
al risarcimento dei danni, salvo che il venditore provi di aver senza colpa ignorato
i vizi". Da tale conclusione discende che la disciplina del riparto dell'onere della prova tra venditore e compratore, nelle azioni edilizie, non può ritenersi compresa nell'ambito applicativo dei principi fissati dalla sentenza a Sezioni Unite n.
13533/01 in materia di prova dell'inesatto adempimento delle obbligazioni nelle ordinarie azioni contrattuali di adempimento, di risoluzione e di risarcimento del danno, giacché la garanzia per i vizi pone il venditore in una condizione non di
"obbligazione" (dovere di prestazione) ma di "soggezione": la questione del riparto dell'onere della prova tra venditore e compratore, nelle azioni edilizie, si presenta,
al contrario, di agevole soluzione, alla stregua del principio, fissato nell'articolo
2967 c.c., che chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento. In altri termini, il diritto alla risoluzione o alla modificazione (quanto al prezzo) del contratto di compravendita, che vuol far valere il compratore che esperisca le azioni di cui all'articolo 1492 c.c. per essere garantito dal venditore per i vizi della cosa venduta - vale a dire, per l'imperfetta attuazione del risultato traslativo, anche in assenza di colpa del venditore - si fonda
4 sul fatto della esistenza dei vizi, la cui prova non può che gravare sul compratore, come peraltro confermato anche in più recenti pronunce (cfr. Cass. civ.
n. 9960 del 28/03/2022).
Il quadro probatorio va dunque esaminato alla luce di tali presupposti, specificando che altresì che l'attrice- acquirente, agendo in via giudiziale per la risoluzione del contratto, ha scelto irrevocabilmente - a mente dell'art. 1492, 1° e 2° c.c. – l'actio
redhibitoria in alternativa all'actio quanti minoris.
Appare incontestato, anche per espressa ammissione del convenuto, che l'immobile compravenduto presenti vizi preesistenti rispetto alla data dell'acquisto, vizi che risultano acclarati dalle deposizioni testimoniali assunte e dalle indagini peritali svolte dal c.t.u., il quale nel descrivere lo stato dei luoghi ha constatato – per quanto di interesse - che il box è identificato dal n° 68 ed è ubicato nella parte Nord del piano interrato, in corrispondenza delle aiuole del piazzale soprastante;
che le aree di manovra comuni sono pavimentate con pavimento in cemento, di tipo industriale, ed il percorso che porta al box presenta pareti laterali e soffitti con evidenti segni di umidità e distacco di intonaci in più punti, travi di coltello con distacchi in più punti del copriferro ed armature con fenomeni di ossidazione;
che all'accesso si avverte odore di muffa/umidità; che la parete a Nord
(contro terra, verso via Blandamura) presenta in più punti distacchi di intonaco, la parete Est (confinante con altro box) presenta solo in alcuni punti distacchi di intonaco, la parete ad Ovest (verso il corridoio carrabile comune) appariva integra;

che il pilastro confinante con la parete Est risulta umido, mentre la trave calante dal soffitto, che corre diagonalmente al box e collegata al pilastro, risulta ammalorata, con distacchi del copriferro;
che il soffitto presenta macchie di umidità. La situazione di fatto è stata confermata anche all'esito di un secondo sopralluogo, in data successiva a precipitazioni piovose, dove è stato constatato un più forte odore di muffa, in aggiunta al quadro di degrado già accertato.
All'esito delle operazioni peritali, il c.t.u. ha concluso per la sussistenza, già nelle aree comuni, di “quadri fessurativi e significativi fenomeni di infiltrazioni di acque meteoriche che hanno prodotto, nel tempo, un notevole degrado delle pitturazioni,
poi degli intonaci e, infine, delle strutture in calcestruzzo”, precisando che “la causa dei fenomeni è senza dubbio da attribuire all'incapacità del piazzale sovrastante (di proprietà del ) di trattenere e convogliare le Controparte_2
acque piovane, le quali, invece, si infiltrano nei soffitti dei box sottostanti causando
5 i difetti descritti al paragrafo precedente”. Tanto in continuità con quanto accertato da tempo, nel corso del fitto contenzioso intercorso tra i proprietari degli immobili dei diversi settori (1°, 2° e 3°) ed il , in cui è Controparte_2
pacificamente emerso – sulla scorta delle diverse consulenze tecniche espletate -
che i segni di decadimento determinati dal processo di degrado trova la sua unica causa nell'omissione di qualsivoglia manutenzione del piazzale all'estradosso del solaio di copertura, specificando che, già in precedente c.t.u., l'immobile della sig.ra allora di proprietà del sig. era stato analizzato mediante Pt_1 CP_1 sopralluoghi ad hoc, con accertamento di danni da umidità valutati in € 2.550.
L'ausiliare nominato in questo giudizio ha dunque constatato: - che i vizi presenti nell'immobile riguardano l'attività di messa in sicurezza delle aree comuni oltre che le attività di ripristino delle aree interne;
- che l'attività di ripristino è da considerarsi divisibile in due parti, quella esterna e quella interna, da considerarsi una propedeutica all'altra al fine di consentire la migliore fruizione dell'immobile;
- che la causa dei difetti lamentati dalla parte attrice è senza dubbio da attribuire all'incapacità del piazzale sovrastante (di proprietà del ) di Controparte_2 trattenere e di convogliare le acque piovane, le quali, invece, si infiltrano nei soffitti del box sottostante (per la verità anche nei soffitti delle aree di manovra comuni e negli altri box) causando i difetti descritti.
In sintesi, il c.t.u. ha verificato che “i difetti non possono essere eliminati se non vengono eliminate le cause generatrici di tali mancanze. Occorre, cioè, intervenire
sulla pavimentazione sovrastante il box e ripristinare il manto impermeabile. Gli interventi di ripristino da eseguire all'interno del box sarebbero destinati a non essere risolutivi in quanto, con il passare del tempo, le precipitazioni piovose
riporterebbero il box nello stato in cui si trova oggi”.
La valutazione dei costi di ripristino - redatta dall'ausiliare mediante computo metrico estimativo delle opere di manutenzione straordinaria necessarie per riportare il box in un normale stato di conservazione – ammonta a circa € 3.500,00,
cui va aggiunto l'onorario professionale per la redazione del progetto da presentare al e i relativi diritti di istruttoria tecnica. Controparte_2
A completamento dell'indagine, il c.t.u. - pur ritenendo il prezzo di vendita in linea con il valore di un immobile non in perfette condizioni e pur avendo rilevato l'assenza di danni strutturali - ha evidenziato come l'umidità in continuo aumento
6 e la conseguente necessità di continua manutenzione ne possano pregiudicare l'utilizzo da parte dell'acquirente; ha inoltre riferito di non aver reperito ulteriore documentazione rilasciata da parte del in relazione alla Controparte_2
dichiarazione di non agibilità dei box o dichiarazioni dei competenti organi di vigilanza e controllo in materia;
ha infine precisato che attualmente l'immobile è
utilizzato come deposito, evidenziando però il fatto che non possa essere utilmente adoperato per lo scopo per il quale fu realizzato (box auto), posto che i difetti non possono essere definitivamente eliminati, se non previo risanamento della pavimentazione del piazzale sovrastante il box.
Orbene, le risultanze della c.t.u. soddisfano l'onere probatorio posto a carico dell'attrice, nella veste di compratore, e secondo i principi espressi dalla giurisprudenza di legittimità.
Se pure l'ausiliare abbia posto in evidenza che i vizi fossero già presenti al momento dell'acquisto e che il prezzo, inferiore rispetto a quello di mercato, avrebbe dovuto far sorgere qualche dubbio nell'acquirente circa la reale portata del difetto, tuttavia le circostanze non valgono ad escludere la garanzia invocata da parte attrice.
A tal proposito, è stato chiarito in giurisprudenza che “l'esclusione
della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai
sensi dell'art. 1491 c.c., è applicazione del principio di autoresponsabilità e consegue all'inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla
rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione. Pertanto, sebbene il
grado della diligenza esigibile non possa essere predicato in astratto ma debba
essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari
circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell'acquirente, è
tuttavia da escludere che l'onere di diligenza del compratore debba spingersi sino al punto di postulare il ricorso all'opera di esperti o l'effettuazione di indagini
penetranti ad opera di tecnici del settore, al fine di individuare il vizio” (Cass. civ.
n. 2756 del 06/02/2020).
Nella fattispecie, le osservazioni dell'ausiliare circa il prezzo pattuito, da ritenersi comunque maggiorato dai costi di ripristino (quantificati dallo stesso consulente in più di un terzo dell'importo pagato), non valgono ad integrare il requisito della conoscibilità dei vizi con l'uso dell'ordinaria diligenza, atteso che – come più volte
7 evidenziato nell'elaborato peritale – la sola manutenzione ordinaria e straordinaria non sarebbe risolutiva, ma l'eliminazione dei difetti (che comunque ad oggi rendono il bene non idoneo all'uso cui è destinato) dipende dall'intervento di un terzo, per il quale è in essere un contenzioso non ancora risolto, del quale l'acquirente non è stato reso edotto, neppure in sede di atto pubblico di compravendita.
Di converso, “in tema di compravendita, la clausola contrattuale "vista e
piaciuta", che ha lo scopo di accertare consensualmente la presa visione, ad opera del compratore, della cosa venduta, esonera il venditore dalla garanzia per i vizi
di quest'ultima con riferimento a quelli riconoscibili con la normale diligenza e
non taciuti in mala fede” (Cass. civ. n. 19061-11/07/2024; n. 21204 -19/10/2016).
Il venditore, in questo caso, avrebbe dovuto mettere a conoscenza l'acquirente,
mediante l'esibizione di ogni documento utile, non solo della pendenza dei giudizi,
ma soprattutto delle cause generatrici dei fenomeni dannosi e della impossibilità di eliminazione dei vizi in forma diretta, circostanze vieppiù aggravate dalla mancata esecuzione da parte del delle opere di messa in sicurezza, Controparte_2 nonostante la condanna in forma specifica.
Ne consegue l'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto di compravendita intercorso tra le parti, con conseguente condanna del venditore convenuto a restituire il prezzo pagato, nonché a rimborsare le spese notarili sostenute dall'attrice acquirente, ed obbligo per quest'ultima di trasferire in capo al primo la proprietà ed il possesso dell'immobile compravenduto.
Non può trovare accoglimento la domanda di risarcimento, sotto il duplice profilo del lucro cessante e del danno emergente, essendo rimasta sfornita di idoneo supporto probatorio.
Quanto al mancato utilizzo dell'immobile, si osserva che “il risarcimento del danno da lucro cessante richiede la prova del nesso causale e del pregiudizio
effettivo e non può fondarsi solo su un'astratta e ipotetica possibilità di lucro, bensì
su una situazione concreta, che consenta di ritenere fondata e attendibile tale possibilità” (Cass. civ. n. 8758 del 02/04/2025); in questo caso, l'attrice ha omesso di specificare, oltre che di provare, quale sia stato il danno effettivamente subito per effetto del mancato utilizzo dell'immobile (quale ad esempio il pagamento di un abbonamento mensile per il ricovero dell'auto).
8 Per quel concerne la messa in sicurezza, la produzione del solo preventivo, non è sufficiente a giustificare l'avvenuto esborso, specie se si considera che neppure il ctu ha accertato che nelle more vi abbia provveduto parte attrice.
Le spese di lite vanno parzialmente compensate tra le parti, nella misura di
1/3, in ragione del rigetto di uno dei capi della domanda, restando invece a carico del convenuto la rifusione dei 2/3 della somma complessiva liquidata in dispositivo, alla luce dei parametri di cui al D.M. 55/2014 e successive modifiche,
applicando ai valori medi relativi allo scaglione (5.200,01-26.000,00) le opportune riduzioni, tenuto conto della natura delle questioni trattate e dell'attività svolta,
mentre i costi di ctu vanno posti definitamente a carico della parte convenuta, stante l'accoglimento del capo della domanda relativo alla risoluzione per vizi del bene compravenduto.


P.Q.M.


Il Tribunale di Taranto, 1^ sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del Giudice On. Lucia Santoro, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta da nei confronti di , così Parte_1 Controparte_1 dispone:
- dichiara risolto il contratto, stipulato tra e Parte_1 CP_1
l'11.11.2020 (atto per Notar in Taranto, repertorio n.
[...] Per_1
3211, raccolta n. 2553, registrato a Taranto il 12.11.2020 con n. 15993
Serie 1T) avente ad oggetto la compravendita dell'immobile box auto, facente parte del fabbricato sito nel Comune di Taranto, tra le vie Gobetti
e Blandamura, con accesso dalla via Piero Gobetti n. 4 , posto al piano cantinato (catastalmente piano terra), distinto con il numero interno 68,
riportato in catasto fabbricati del Comune di Taranto al foglio 246,
particella 926, subalterno 199, Z.C. 1;
- per l'effetto, condanna alla restituzione in favore di Controparte_1
della somma di € 9.500,00 dalla stessa pagata quale Parte_1
prezzo di compravendita ed al rimborso delle spese notarili per € 1.500,00,
facendo contestualmente obbligo a di restituire il bene Parte_1
compravenduto mediante trasferimento in capo al convenuto venditore della proprietà e del possesso dell'immobile di cui sopra;

9 - autorizza il Conservatore dei Registri Immobiliari di Taranto alla trascrizione della presente sentenza ed alla voltura catastale, esonerando i competenti uffici da ogni responsabilità;
- condanna il convenuto a rifondere l'attrice i 2/3 delle spese di giudizio, da calcolarsi sull'importo complessivamente liquidato in € 3.631,47 (di cui €
3.046,20 per compensi professionali ed € 585,27 per esborsi), oltre al 15%
r.f.s.g. ed oneri di legge;

- pone definitivamente a carico del convenuto i costi di ctu, liquidati con decreto del 30.4.2024.
Così deciso il 7 giugno 2025
Il Giudice On. – Lucia Santoro
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