REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Forli', in persona del dott. Emanuele Picci, all'esito del deposito delle note scritte ai sensi dell'art. 127-ter, c.p.c., ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A

nel procedimento civile iscritto al n. 709 di registro generale dell'anno 2023; promosso da
(C.F. Parte_1
), rappresentata e difesa dall'avv. FARNETI MORENA (C.F. C.F._1
), ( ), domiciliata C.F._2 Parte_2 C.F._3 presso VIA ALESSANDRO FORTIS NR. 27 FORLI' C/O STUDIO AVV. MORENA
FARNETI, giusta procura in atti;
attore nei confronti di
(C.F. ), difensore di sé medesimo;
CP C.F._4 convenuto
-ooOoo-
Conclusioni per : Parte_1
«Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione: A) dichiarare tenuto e, per l'effetto, condannare il Sig. , al pagamento in favore della degli CP Parte_1 importi spettanti a titolo di provvigione per l'attività di mediazione meglio in atti descritta, nella misura convenuta pari ad € 13.800,00 (oltre IVA), oltre interessi dalla data della domanda sino all'effettivo soddisfo. B) In via subordinata, accertare e dichiarare l'assenza di una giusta causa legittimante la revoca pretermine del mandato conferito e, per l'effetto, condannare il convenuto al pagamento in favore dell'attrice della somma di € 13.800,00
(oltre IVA), oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla data della domanda sino all'effettivo soddisfo, ovvero
1 della diversa maggiore o minore somma che sarà ritenuta di giustizia da liquidarsi anche ai sensi dell'art. 1226
c.c., a titolo di lucro cessante patito dall'attrice. C) In ogni caso, con vittoria di spese e competenze di causa.».
Conclusioni per : CP
«“Voglia il Tribunale civile di Forlì, contrariis rejectis: previa ammissione delle istanze istruttorie formulate in atti con le memorie ex art. 183/6° n. 2, n. 3 e con le note di trattazione scritta per l'udienza del 24/01/2024, in via preliminare, pregiudiziale ed assorbente, dichiarare la nullità del “conferimento di incarico di mediazione per la vendita immobiliare” sottoscritto il 12/08/2020, in quanto contrario a norma imperativa e comunque la non debenza delle somme richieste a titolo di provvigione e/o risarcimento nei confronti di parte convenuta per le causali dedotte in narrativa. Nel merito: accertato il contenuto e le modalità di compilazione del modulo denominato
“conferimento di incarico di mediazione per la vendita immobiliare” sottoscritto in data 12/08/2020: annullare
l'art. 6 nella parte relativa al crocesegno apposto nella casella in corrispondenza della “dicitura “(A) in esclusiva condivisa” per errore essenziale e riconoscibile per le ragioni indicate in narrativa;
dichiarare che, in relazione all'art. 8 del predetto modulo prestampato, ove non è stata barrata con crocesegno nessuna delle due caselle poste in corrispondenza delle due ipotesi alternative di determinazione del risarcimento in caso di inadempimento agli obblighi assunti dalle parti, il Signor nulla deve nei confronti di CP Parte_1
dichiarare, comunque, la nullità e/o inefficacia dell'art. 8 di detto modulo prestampato
[...] relativamente alla clausola vessatoria quivi portata in violazione degli artt. 33 e seguenti del Codice del Consumo di cui al D.Lgs. n. 206/2005 per le ragioni indicate in narrativa, con particolare riferimento alle fattispecie di cui alle lettere f), g) e t) del comma 2 dell'art. 33 citato e, conseguentemente, dichiarare che il Signor CP nulla deve in favore della di;
in ogni caso respingere in toto le Parte_1 Parte_1 domande principale e subordinata di in quanto infondate Parte_1 in fatto e in diritto e comunque non provate per le causali dedotte in narrativa;
in subordine: determinare, se e in quanto dovuta, la somma che parte convenuta deve pagare in favore di parte attrice nella misura risultante equa e di giustizia in relazione all'attività di mediazione concretamente svolta da quart'ultima per come da essa dimostrato in corso di causa;
in ogni caso con integrale condanna alle spese di lite.”.».
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. espone Parte_1 che, in data 12.8.2020, riceveva dall'avvocato un incarico in esclusiva con diritto ad CP una provvigione del 2% sul corrispettivo, ad oggetto la vendita dell'immobile in comunione con la sig.ra ed ubicato in Carovigno alla Contrada Serri n° 4 (v. all. 1 in fasc. attore). Controparte_2
2 1.1. Ciò nonostante, la controparte alienava l'immobile in costanza del rapporto (P.E.C.
10.05.2021, v. all. 2, 3 e 4) e incassava una porzione del corrispettivo prima della revoca dell'incarico (v. all. 5, id.; v. tre bonifici bancari del 7.5.2021 di € 150.000,00, del 18 e del 19 luglio rispettivamente di € 250.000,00 ed € 290.000,00).

1.2. Sulla scorta di tale premessa, Parte_1 addebita alla controparte la violazione della clausola di esclusività, di cui
[...] all'art. 6, lett. A del conferimento d'incarico, nonché dell'art. 1725, c.c. in materia di revoca pretermine del mandato oneroso atteso che, in assenza di una giusta causa, il mandante sarebbe obbligato a risarcire i danni procurati al mandatario. Ha concluso per il pagamento degli oneri provvigionali quantificati in € 13.800,00, oltre I.V.A., in subordine, per il risarcimento del danno quantificato in pari misura.

1.3. L'avvocato convenuto, difensore in autotutela, eccepisce la nullità del contratto per contrarietà a norme imperative, in quanto concluso da un soggetto non abilitato a pretendere il pagamento della provvigione, essendo priva dell'iscrizione nella sezione degli agenti con mandato a titolo oneroso.

1.4. Nel merito, evidenzia che, all'epoca dei fatti, lo stesso era proprietario solo di una porzione della proprietà, pari a 2/5 dell'intero e, pur confermando di avere assegnato l'incarico all'attrice, smentisce il conferimento dell'esclusività, in luogo di un accordo verbale avente contenuto differente. Sul punto, il convenuto sostiene che la pattuizione contrattuale includente il patto di esclusiva (v. art. 6, lett. A) sarebbe frutto di un errore commesso dalla stessa titolare dell'agenza immobiliare (la sig.ra ), la quale, dovendo barrare la voce “B) non in esclusiva” Pt_1 avrebbe invece barrato quella inversa, di talché il contratto risulterebbe affetto da un “vizio del consenso”, come sarebbe evincibile anche dalla mancata compilazione delle voci di cui all'art. 8.

2. Ciò premesso, occorre esaminare l'eccezione di nullità formulata dall'avvocato il CP quale segnala l'omessa iscrizione presso l'albo di cui all'art. 2 della Legge n. 39/1989, o comunque l'iscrizione nella sola sezione degli “agenti immobiliari”, non anche nella sezione “agenti con mandato a titolo oneroso” alla cui fattispecie andrebbe assimilato il caso in commento.

2.1. L'eccezione è infondata.
L'art. 2 della legge n. 39/1989, nella versione in vigore sin dal 4.04.2001:
3 «1. Presso ciascuna camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura è istituito un ruolo degli agenti di affari in mediazione, nel quale devono iscriversi coloro che svolgono o intendono svolgere l'attività di mediazione, anche se esercitata in modo discontinuo o occasionale.

2. Il ruolo è distinto in tre sezioni: una per gli agenti immobiliari, una per gli agenti merceologici ed una per gli agenti muniti di mandato a titolo oneroso, salvo ulteriori distinzioni in relazione a specifiche attività di mediazione da stabilire con il regolamento di cui all'articolo 11.

3. Per ottenere l'iscrizione nel ruolo gli interessati devono: […].».
L'art. 6, in vigore dal 24.02.1989:
«1. Hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli.

2. La misura delle provvigioni e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, sono determinate dalle giunte camerali, sentito il parere della commissione provinciale di cui all'articolo 7 e tenendo conto degli usi locali.».

2.2. Stante il tenore degli scritti difensivi, è necessario una premessa ricognitiva della materia.
Nella vigenza della (sola) legge n. 39/1989, il diritto alla provvigione era subordinato all'iscrizione del mediatore al ruolo degli agenti di affari in mediazione, istituito presso ciascuna camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura.
In particolare, l'art. 2 della legge n. n. 39/1989 prevedeva:
-che presso ciascuna Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura è istituito un ruolo degli agenti di affari in mediazione, nel quale devono iscriversi coloro che svolgono o intendono svolgere l'attività di mediazione, anche se esercitata in modo discontinuo o occasionale (comma
1);
-che il ruolo è distinto in tre sezioni: una per gli agenti immobiliari, una per gli agenti merceologici ed una per gli agenti muniti di mandato a titolo oneroso, salvo ulteriori distinzioni in relazione a specifiche attività di mediazione da stabilire con il regolamento di cui all'art. 11
(comma 2);
-i requisiti per l'iscrizione nel detto ruolo (comma 3);
-che l'iscrizione al ruolo deve essere richiesta anche se l'attività viene esercitata in modo occasionale o discontinuo, da coloro che svolgono, su mandato a titolo oneroso, attività per la conclusione di affari relativi a immobili o aziende (comma 4).
4 Dalla lettura dei lavori preparatori della novella del 1989 emerge l'obiettivo del legislatore, ossia offrire a coloro che usufruiscono dell'attività di mediazione la garanzia di un'effettiva qualificazione professionale dei soggetti che la svolgono, contrastando, in tal modo, il fenomeno delle mediazioni abusive.

2.3. Con l'art. 73 del decreto legislativo n. 59/2010 è stato soppresso il ruolo di cui all'art. 2 della legge n. 39/1989 ed è stato previsto che le attività disciplinate da tale legge siano soggette a segnalazione certificata di inizio di attività, da presentare alla Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura per il tramite dello sportello unico del Comune competente per territorio ai sensi della legge n. 241/1990, art. 19, corredata delle autocertificazioni e delle certificazioni attestanti il possesso dei requisiti prescritti (comma 2).

2.4. La novella del 2010 ha ulteriormente stabilito che:
a) la Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura verifichi il possesso dei requisiti e iscriva i relativi dati nel registro delle imprese, se l'attività è svolta in forma di impresa, oppure nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA) previsto dalla L. 29 dicembre 1993,
n. 580, art. 8, e dal d.P.R. 7 dicembre 1995, n. 581, art. 9, e successive modificazioni, assegnando a essi la qualifica di intermediario per le diverse tipologie di attività, distintamente previste dalla L.
3 febbraio 1989, n. 39 (comma 3);
b) ha escluso l'applicabilità della nuova disciplina alle attività di agente d'affari non rientranti tra quelle disciplinate dalla L. n. 39 del 1989 (comma 4);
c) ha disposto che le iscrizioni da esso previste per i soggetti diversi dalle imprese, siano effettuate in una apposita sezione del REA e abbiano effetto dichiarativo del possesso dei requisiti abilitanti all'esercizio della relativa attività professionale (comma 5);
d) ha infine stabilito che, a ogni effetto di legge, i richiami al ruolo contenuti nella L. 3 febbraio
1989, n. 39 si intendono riferiti alle iscrizioni previste dal presente articolo nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA).

2.5. La giurisprudenza di legittimità, come rammentato da Cass., ord. n. 9814/23, ha ritenuto che il decreto legislativo n. 59 del 2010, non ha fatto venire meno la preclusione alla corresponsione del corrispettivo per effetto della mancata iscrizione del mediatore al ruolo per cui l'art. 6 della legge n. 39/1989, secondo cui “hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli”, va interpretato nel senso che, “anche per i rapporti di mediazione sottoposti alla normativa
5 prevista dal decreto legislativo n. 59 del 2010, hanno diritto alla provvigione solo i mediatori che siano iscritti nei registri delle imprese o nei repertori tenuti dalla camera di commercio”.

3. Svolta tale premessa, va ribadito nuovamente il convincimento espresso con l'ordinanza del 25.01.2024 contenente la proposta conciliativa giudiziale ex art. 185-bis c.p.c.: “ CP
si obbliga a corrispondere, a titolo dei fatti di cui è causa (r.g. n. 709/2023), in favore di
[...] [...]
la somma composta dai Parte_1 seguenti addendi: € 10.000,00 per sorte capitale ed interessi inclusi;
€ 118,50 per esborsi ed € 2.500,00 per compenso professionale, oltre accessori di legge, con compensazione della residua porzione delle spese di lite”.
La causa proseguiva a cagione del rigetto della proposta ad opera del convenuto.

3.1. Ebbene, l'attrice ha versato in atti idonea documentazione volta ad attestare, nei confronti del cliente, l'iscrizione di “Alto Salento Immobiliare di LL NN M.” nella sezione del REA
(repertorio delle notizie economiche e amministrative), nella sezione dei c.d. “intermediari”, ovvero di coloro che non svolgono l'attività in forma di impresa e, si rammenta, che tale iscrizione ha effetto dichiarativo del possesso dei requisiti abilitanti all'esercizio dell'attività professionale.
Al riguardo, il timbro apposto sul contratto, ad oggetto “conferimento di incarico di mediazione per la vendita immobiliare”, riporta i numeri identificativi REA BR126146 e la partita IVA (doc.
1).

3.2. In aggiunta (e senza alcuna preclusione stante le allegazioni sia dell'attore che dello stesso convenuto), la difesa versava in atti copia attestante la domanda e la determinazione dirigenziale n. 501 dell'11.6.2007 che fornisce ulteriore prova di quanto già acclarato, ovvero il superamento dell'esame finalizzato all'iscrizione nel ruolo nei giorni 16, 18 e 20 aprile 2007 e la relativa iscrizione, a decorrere dal 11.06.2007, presso la Camera di Commercio di Brindisi, al Ruolo degli
Agenti di affari in Mediazione, sia nella sezione “Agenti Immobiliari” che in quella relativa agli agenti: “con mandato a titolo oneroso” (v. all. 12).

3.3. Ad ogni modo, lo stesso avvocato produceva, allegandole alla propria comparsa, le CP visure sia della (doc. 18) che della “ Parte_1 [...]
” (doc. 19), le quali attestano che tanto alla data del conferimento Parte_3 dell'incarico (12.8.2020) quanto al momento dell'incasso del corrispettivo nella sua integralità
(7.5.21; 18.5.21; 19.5.21, v. doc. 5) per effetto dell'alienazione per cui è causa, la Alto Salento
6 Immobiliare di LL NN LE era regolarmente iscritta (data inizio attività di mediazione immobiliare del 26.06.2007), mentre la società a responsabilità limitata
[...]
) veniva costituita successivamente, ossia in data 8.2.2022. Parte_3

3.4. Dunque, alla data di conferimento dell'incarico (12.8.2020), l'attrice era regolarmente iscritta, come risultava ugualmente iscritta con la propria ditta individuale al momento della conclusione dell'affare con l'acquirente che non va individuato alla data del contratto definitivo, bensì all'epoca del perfezionamento dell'accordo tra le parti, formatosi in data di gran lunga antecedente alla dazione integrale del corrispettivo (bonifici 7.5.21, 18.5.21 e 19.5.21).
Ogni ulteriore contestazione e/o deduzione in ordine alla natura dell'incarico di mediazione (se tipica o atipica) resta assorbita nella circostanza relativa all'iscrizione ai ruoli in conformità all'art. 6 cit.

3.5. Una volta attestata la sussistenza in astratto del diritto alla provvigione, giova evidenziare come sia pacifico che il mediatore abbia diritto al pagamento della provvigione tutte le volte in cui la sua attività costituisce l'antecedente necessario per pervenire, anche attraverso fasi e atti strumentali, alla conclusione dell'affare, in quanto il diritto alla provvigione presuppone la necessità di un apporto causale alla conclusione dell'affare, ancorché quest'ultima consista nella semplice attività di reperimento o nell'indicazione dell'altro contraente.

3.6. Al riguardo, la difesa di parte attrice ha fornito validi elementi che dimostrano il compimento di attività promozionale in favore dell'avvocato (v. annunci pubblicitari, CP visite, scambio di corrispondenza, all. da 7 a 11).
Inoltre, a livello documentale, risulta che la controparte convenuta alienava l'immobile oggetto dell'incarico in costanza del rapporto (P.E.C. 10.05.2021, v. doc. 2, 3 e 4) incassando una porzione del corrispettivo anche prima della formalizzazione della revoca dell'incarico (v. doc. 5, id.; v. tre bonifici bancari del 7.5.2021 di € 150.000,00, del 18 e del 19 luglio rispettivamente di €
250.000,00 ed € 290.000,00).
In tale contesto istruttorio, è valutata sfavorevolmente la giustificazione addotta dal cliente nella sua PEC del 10.05.2021, laddove comunicava: “[…] non sono più intenzionato a cedere l'immobile di mia proprietà ancora in fase di costruzione […]” quando, in realtà, aveva già incassato il primo bonifico del corrispettivo qualche giorno prima (7.5.21).
7 3.7. In ogni caso, dimora e svolge la sua professione di avvocato stabilmente nel CP
Foro di Forlì e, come comprovato dal tenore degli atti, l'immobile avrebbe dovuto essere adibito a “casa vacanze”, con la conseguenza che appare inverosimile che lo stesso sia stato contattato
“per il tramite di un conoscente del posto, da un noto architetto peruviano residente in [...]”
(v. pag. 6 comparsa), senza il contributo promozionale svolto dall'agente immobiliare.

3.8. In base ad una valutazione di efficienza causale del comportamento dell'agente immobiliare, secondo il criterio dell'id quod plerumque accidit, è dato concludere nel senso che l'attività realizzata abbia consentito, o comunque agevolato, la vendita dell'immobile e che, in mancanza di detto contributo, il bene non sarebbe stato ceduto.

4. L'ulteriore doglianza del convenuto riguarda la violazione della disciplina consumeristica.

4.1. A parte il rilievo che risulta scarsamente convincente che il convenuto -quale soggetto dotato di preparazione tecnica e avvocato che esercita stabilmente la professione- continui a sostenere di non essersi avveduto del contenuto delle clausole e/o delle ricadute del contratto di conferimento dell'incarico, giungendo a voler convincere che lo stesso vada qualificato in termini di “consumatore debole” sol perché era in vacanza e si presentava in qualità di comproprietario di un bene, non in veste di avvocato.

4.2. In realtà, la questione posta dal convenuto è intimamente connessa con il capo precedente afferente all'apporto causale del mediatore e che, ai fini di una disamina ulteriore, è sufficiente evidenziare come il rapporto intercorso tra le parti vada assimilato ad una mediazione atipica unilaterale.

4.3. Il mediatore unilaterale è privo dell'imparzialità tipica del mediatore, in quanto presta la propria attività nell'interesse di una delle parti con cui instaura un rapporto di collaborazione anche privo di stabilità, raccogliendo proposte di contratto ovvero ordinazioni presso terzi e trasmettendole.

4.4. Non vi sono ostacoli al riconoscimento del diritto alla provvigione -al di là della domanda di risarcimento del danno e della qualificazione dell'ammontare in termini di penale- sulla scorta di Cass., n. 9814/23, che richiama Cass., S.U. n. 19161/17, atteso che, oltre all'ipotesi di mediazione tipica di cui all'art. 1754 c.c., secondo cui è mediatore “colui che mette in relazione
8 due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza” deve riconoscersi la c.d. mediazione “atipica”, fondata su un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche a una soltanto delle parti interessate (mediazione c.d. unilaterale).

4.5. Tale ipotesi ricorre nel caso di specie, in quanto l'avvocato volendo alienare CP
l'immobile in parola, incaricava l'agente di svolgere un'attività intesa alla ricerca di una persona interessata alla conclusione del medesimo affare a determinate, prestabilite condizioni (v. doc. cit.).

4.6. La pronuncia di Cass., n. 9814/23, riprendendo l'insegnamento nomofilattico, ha ritenuto che il conferimento di un mandato non collochi l'attività svolta al di fuori del perimetro
(funzionale) della mediazione e che “l'iscrizione all'indicato ruolo costituisce condizione necessaria ai fini del riconoscimento della provvigione”.

4.7. Come detto, tale iscrizione risulta nel caso in commento, con la conseguenza che spetta all'attrice il pagamento della provvigione nella misura concordata, pari cioè ad € 13.800,00, oltre
IVA ed interessi legali dalla domanda al saldo.

4.8. Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno rifuse dal convenuto in misura media e per tutte le fasi giudiziali.


P.Q.M.


Rigettata o assorbita ogni diversa e/o ulteriore eccezione e/o domanda, così provvede: accoglie la domanda e, per l'effetto, condanna al pagamento, in favore di CP
, dell'importo di € Parte_1
13.800,00, oltre IVA e interessi legali fino al saldo;
condanna a rifondere, in favore di CP Parte_1
, le spese di lite che si liquidano in € 237,00 per esborsi ed in
[...]
€ 5.077,00 per compenso professionale, oltre spese a forfait al 15%, Cassa avvocati ed I.V.A. come per legge.
Forlì, 18 giugno 2025
Il Giudice Dr. Emanuele Picci
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