N. R.G. 1/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MONZA
Prima Sezione CIVILE dott. Mirko Buratti
Il Giudice, esaminato il ricorso ex art. 281 undecies cod. proc. civ., pronuncia il giorno 23/09/2025 la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 1/2025 R.G. promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ARMANDO MIRIAM , Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico
ATTORE/I contro
(C.F. ), Controparte_1 C.F._2
CONVENUTO/I

CONCLUSIONI
Le parti costituite hanno concluso come da ricorso o nota depositata telematicamente.
pagina 1 di 3 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione Con ricorso depositato in data 30 dicembre 2024, chiese che venisse accertato il Parte_1 carattere occulto dei vizi alla copertura del fabbricato sito in Biassono, via Umberto 1° n.11, e che fosse condannata al pagamento della somma di € 26.000,00, a titolo di riduzione del Controparte_1 prezzo ex articolo 1492 cod. civ., pari al 50% dell'importo necessario a rispristinare il tetto comune. evidenziò di aver acquistato, con atto di compravendita in data 24 marzo 2023, al Parte_1 prezzo di € 90.000,00, da una porzione di fabbricato urbano, costituito da un Controparte_1 appartamento al piano primo di due locali oltre servizi;
il tutto identificato nel Catasto dei Fabbricati di detto Comune Biassono, come segue: Foglio 3, mappale 75, subalterno 709, VIA UMBERTO 1 n. 11, piano 1, categoria A/4, classe 3, vani 3, rendita catastale Euro 216,91. Precisò che l'appartamento si trovava in un fabbricato composto da due sole unità abitative di pari metratura. Lamentò che, ad inizio marzo 2024, a causa del forte maltempo, l'appartamento aveva subito un allagamento importante nel locale soggiorno e nel locale camera da letto, cosicché aveva chiesto alla propria impresa di fiducia,
, nella persona del geometra , di verificare le cause di dette Controparte_2 Controparte_3 infiltrazioni. Spiegò che l'impresa, a metà marzo 2024, aveva effettuato un sopralluogo nel locale sottotetto e si era accorta di un grave ammaloramento delle tegole che erano state incollate tra loro al fine di nasconderne il grave stato di usura, come desumibile dalle fotografie prodotte. Aggiunse che aveva incaricato, dopo l'acquisto, l'impresa individuale Tornello Servizi di per Parte_2 compiere opere di ristrutturazione presso l'appartamento e che l'impresa aveva rilevato come il tetto sembrasse privo di vizi, precisando che i lavori di ristrutturazione erano iniziati nel mese di giugno 2023 ed erano terminati a novembre 2023. Affermò che, a seguito della denuncia di vizi, in data 5 aprile 2024 aveva riscontrato la missiva non negando l'esistenza del vizio, ma Controparte_1 sottolineando di essere esente da responsabilità, essendo il tetto un bene comune. Spiegò di aver instaurato il giudizio ex artt. 696 e 696 bis cod. proc. civ. che si era concluso in data 1° ottobre 2024, mediante deposito della consulenza tecnica del geom. , il quale aveva Controparte_4 evidenziato che il tetto era completamente ammalorato e che non erano mai stati eseguiti interventi di regolare manutenzione, quantificando in € 52.000,00, oltre oneri di legge, il costo per rifare integralmente il tetto ed in € 3.500,00, oltre iva, i danni subiti all'appartamento. Aggiunse di aver ottenuto un preventivo dei lavori da eseguire per un totale a corpo € 32.700,00, oltre iva, spesa da suddividere per metà con l'altro proprietario dell'unità abitativa sottostante.
non si costituì, restando contumace. Controparte_1 Disposta l'acquisizione della relazione di ATP, la causa venne rimessa per la decisione, in modalità cartolare, alla data del giorno 18 settembre 2025, a norma dell'art. 281 sexies cod. proc. civ..
*** La domanda proposta da a disattesa. Parte_1 fferma che il grave stato di deterioramento del tetto non poteva essere rilevato, posto Parte_1 che erano state scientemente incollate le tegole del tetto al fine di celare l'effettivo stato delle cose, che la signora aveva riferito che era stato svolto un intervento manutentivo tra il 2010 e 2011 e CP_1 che tale circostanza risultava verosimile. Si osservi che, in tema di compravendita, all'acquirente non compete l'azione per l'eliminazione dei vizi, dal momento che tale rimedio non è riconosciuto al compratore dall'art. 1492 cod. civ.; si ritiene, inoltre, che neppure l'azione di esatto adempimento sia proponibile, in alternativa con quelle derivanti dalla garanzia di cui all'art. 1492 cod. civ., avendo tale azione ad oggetto una prestazione di fare non rientrante tra le obbligazioni del venditore. Compete, invece, al compratore l'azione risarcitoria, a norma dell'art. 1494 cod. civ., anche nel caso in cui non intenda avvalersi dei rimedi edilizi di cui all'art. 1492 cod. civ. (risoluzione o riduzione del prezzo), con l'avvertenza che, trattandosi di azione complementare ed integrativa, presuppone l'esistenza di tutte le condizioni necessarie all'esercizio della garanzia. Nella fattispecie, a optato per l'azione di riduzione del prezzo. Parte_1 Tuttavia, la stessa ricorrente ha prodotto documentazione fotografica, rilevata in occasione del sopralluogo nel locale sottotetto effettuato dall'impresa, a metà marzo 2024, che evidenzia una pagina 2 di 3 situazione di grave ammaloramento del manto di copertura e di assenza di manutenzione, certamente preesistente alla data di tali fotografie, posto che le tegole, più che incollate tra loro al fine di nasconderne il grave stato di usura, presentavano importanti segni di sgretolamento, forature e distacchi, ben visibili, con pezzi raccolti dal canale di gronda, che non potevano essersi determinati a distanza di solo un anno dall'acquisto. D'altra parte, a anche riferito di aver affidato lavori di sistemazione dell'appartamento Parte_1 ad un'impresa e che i lavori di ristrutturazione erano iniziati nel mese di giugno 2023 ed erano terminati a novembre 2023: è francamente improbabile che lo stato della copertura, come rappresentato dalle fotografie del mese di marzo 2024, non fosse già riscontrabile solo pochi mesi prima (contrariamente a quanto affermato). Inoltre, se anche la venditrice avesse garantito di aver provveduto alla sistemazione del tetto, nel 2010/2011, in occasione dell'acquisto da parte di quest'ultima dell'immobile, ciò non giustifica la mancata verifica delle condizioni della copertura, che vrebbe dovuto effettuare all'atto Parte_1 della compravendita, avvenuta dodici anni dopo. Dunque, il degrado delle tegole era facilmente verificabile prima dell'acquisto, anche semplicemente accedendo al sottotetto, essendo riscontrabile alla vista e, come tale, riconducibile alla categoria dei vizi palesi, poiché visibili o facilmente rilevabili al momento della consegna del bene. Nel caso di “vizio apparente”, tuttavia, la garanzia non è dovuta se il bene è stato preso in consegna senza sollevare contestazioni nell'immediatezza. La norma di cui all'art. 1495, 1° comma, cod. civ., che pone a carico del compratore l'onere di denunciare i vizi entro otto giorni dalla loro scoperta, presuppone che i vizi stessi non fossero facilmente riconoscibili al momento della conclusione del contratto o della consegna, se successiva alla conclusione. Quando, invece, come nella fattispecie, si tratti di vizi apparenti e, come tali, oggettivamente riconoscibili con l'uso della normale diligenza (e, nella specie, peraltro, l'atto di provenienza non menzionava neppure che gli interventi edilizi realizzati nel lontano 2009 avessero riguardato il tetto: doc. 4), la garanzia non opera. In proposito, la Suprema Corte ha affermato che “Ai fini dell'esclusione della garanzia per i vizi della cosa venduta, l'art. 1491 c.c. non richiede il requisito dell'apparenza, bensì quello della facile riconoscibilità del vizio. Pertanto, l'onere del compratore, quale risulta dal suddetto art. 1491 c.c., non postula una particolare competenza tecnica, né il ricorso all'opera di esperti, ma è circoscritto alla diligenza occorrente per rilevare i difetti di facile percezione” (Cass. n. 14277 del 18/12/1999). Pertanto, non essendo dovuta la garanzia, a norma dell'art. 1491 cod. civ., non trova applicazione la disciplina di cui all'art. 1495 cod. civ.. Infatti, “In tema di vendita, la riconoscibilità del vizio (equiparata alla conoscenza) esclude il sorgere della garanzia cosicché l'acquirente non può ottenere né la risoluzione del contratto né la riduzione del prezzo, né, conseguentemente, il risarcimento del danno previsto dall'art. 1494 cod. civ.” Cass. 16-02- 2007 n. 3644). Le spese di giudizio e della consulenza tecnica d'ufficio preventiva sono irripetibili.

P.Q.M.

il Tribunale di Monza, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) rigetta la domanda proposta da Parte_1
2) spese di lite irripetibili;

3) con sentenza esecutiva. Monza, 23 settembre 2025.
Il Giudice
dott. Mirko Buratti
pagina 3 di 3