N. R.G. 3789/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Elisabetta Arrigoni ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3789/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Eleonora Guitti Parte_1 C.F._1
del Foro di Brescia, ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Bedizzole (BS), via
XX Settembre n. 89/I,
ATTORE
contro
(C.F.: , rappresentato e difesa dall' avv. Controparte_1 C.F._2
Rossella Wührer del Foro di Brescia, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Brescia (BS) via Vittorio Emanuele II n. 60,
CONVENUTA

CONCLUSIONI
Per l'attrice: “In via principale e nel merito: - accertata l'esistenza dei gravi vizi e difetti del
tetto posto a copertura dell'ultimo piano della villetta a schiera acquistata dal signor Pt_1
come meglio descritto in atti e dei danni conseguenti alle infiltrazioni verificatesi a
[...]
causa dei predetti vizi e difetti, - dichiarata la responsabilità della signora Controparte_1
ai sensi dell'art. 1490 e ss. c.c., - disporre la riduzione del prezzo e conseguentemente
condannare la signora , ai sensi dell'art. 1492 c.c., alla restituzione in Controparte_1
favore del signor dell'importo corrispondente al minor valore dell'immobile Parte_1 o, in ogni caso, dell'importo pari ai costi di eliminazione dei vizi, così come verrà accertato
in corso di causa;
e condannare, altresì, la signora al risarcimento dei Controparte_1
danni patiti dal signor quali conseguenza dei predetti vizi e difetti nella misura Parte_1
che verrà accertata in corso di causa, il tutto oltre rivalutazione monetaria e interessi come
per legge dal dovuto all'effettivo pagamento. In ogni caso: spese e compenso professionale
rifusi anche per la fase dell'ATP effettuato in corso di causa.”.
Per la convenuta: “IN VIA PRELIMINARE Accertare e dichiarare la decadenza di parte
attrice dal termine utile necessario per l'esperimento dell'azione di garanzia per vizi
invocata, essendo decorso inutilmente il termine di cui all'art. 1495 c.c.IN VIA PRINCIPALE
Respingere la domanda di riduzione del prezzo ex art. 1492 c.c. sollevata da parte attrice e
accertare la mancanza di qualsivoglia responsabilità in capo alla Sig.ra ai sensi CP_1
dell'art. 1490 c.c., respingendo ogni domanda a qualsiasi titolo sollevata da parte attrice, in
considerazione del motivo di esclusione di garanzia di cui all'art. 1491 c.c., per tutti i motivi
di cui agli atti e in ogni caso con la migliore motivazione possibile. IN VIA SUBORDINATA
Nella non creduta ipotesi di accoglimento anche solo parziale delle domande avversarie,
ridurre la quantificazione dei vizi formulata da controparte in quanto evidentemente
spropositata, determinando la minor somma dovuta di giustizia o che, dovesse in tesi essere
accertata in corso di causa. IN OGNI CASO, con vittoria di spese, anche forfettarie,
competenze ed onorari del presente giudizio.”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, , premesso di aver Parte_1
acquistato dalla sig.ra una villetta ad uso abitativo, disposta su più livelli, Controparte_1
con atto stipulato in data 6 maggio 2021, conveniva dinanzi al Tribunale di Brescia
al fine di accertare e dichiarare l'esistenza dei vizi sull'immobile e, per Controparte_1
l'effetto disporre la riduzione del prezzo e conseguentemente condannare la signora
, ai sensi dell'art. 1492 c.c., alla restituzione in favore del signor Controparte_1 Pt_1 dell'importo corrispondente al minor valore dell'immobile, oltre al risarcimento del
[...]
danno. Con il favore delle spese.
L'attore deduceva che l'immobile risultava viziato, posto che presentava alcune porzioni di tetto con tegole rotte e necessitava di un intervento di sostituzione integrale delle stesse, al fine di evitare un ammaloramento. L'intervento di ripristino veniva quantificato per un costo di € 15.000,00 oltre IVA, sulla base di un computo metrico estimativo di parte. L'attore denunciava il vizio come occulto poiché sottaciuto dalla convenuta durante le trattative.
Azionava quindi la domanda di riduzione del prezzo ex art. 1492 c.c., previo accertamento della condotta colpevole di parte venditrice ai sensi dell'art. 1490 c.c..
Instaurato il contraddittorio si costituiva in giudizio contestando Controparte_1
integralmente ogni avverso assunto e pretesa, in quanto infondata in fatto ed in diritto, e chiedendo il rigetto della domanda attorea. In via preliminare, eccepiva la decadenza di parte attrice dall'azione di garanzia per vizi invocata, essendo decorso inutilmente il termine di cui all'art. 1495 c.c..
La convenuta deduceva in particolare che la compravendita aveva ad oggetto una costruzione degli anni 1989 e che il prezzo era stato debitamente parametrato a tale dato fattuale, fermo che il bene non aveva alcun tipo di problematica grave o strutturale;
l'attore era ben consapevole dello stato dell'immobile, atteso che la convenuta venditrice aveva acconsentito a plurimi sopralluoghi e a tutte le indagini tecniche richieste dall'acquirente,
sicché risultava evidente la piena conoscenza e conoscibilità dello stato dell'immobile.
In data 11.07.2022 parte attrice depositava ricorso per accertamento tecnico preventivo in corso di causa, deducendo che si erano evidenziate copiose infiltrazioni di acqua dal tetto posto a copertura dell'ultimo piano dell'abitazione, a seguito di piogge verificatesi nella giornata del 4.07.2022.
Nel procedimento di ATP il Giudice designato nominava il CTU Geom. il Persona_1
quale fissava contestualmente l'udienza di giuramento. All'udienza di prima comparizione fissata nel giudizio di merito, il Giudice concedeva alle parti i termini per le memorie istruttorie ex art. 183 VI co. c.p.c. e rinviava la causa.
Nel Giudizio di ATP il CTU depositava la relazione peritale nel quale veniva stimato un costo di ripristino di € 9.711,96, comprensivo di IVA, a fronte del fenomeno di sfogliatura e rottura dei coppi lamentato dall'attrice.
Fallito il tentativo di conciliazione, il Giudice ammetteva le prove orali e all'esito fissava udienza di precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 16.12.2014, tenuta in modalità cartolare, il Giudice tratteneva la causa in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 cpc.
*** Parte attrice ha esercitato l'actio quanti minoris ex art. 1492 c.c., con riferimento al contratto di compravendita di immobile intercorso tra le parti in data 6.5.2021, a seguito della denuncia di un vizio occulto, consistente, in tesi, nella presenza di alcune tegole del tetto sfaldate e non visibili con l'ordinaria diligenza.
Parte convenuta ha eccepito in via preliminare la decadenza dall'azione di garanzia esercitata per aver l'attore denunciato tali asseriti vizi ben oltre il termine di 8 giorni previsto ex art. 1495 cc in quanto la prima denuncia risale al 22.5. 2021, a fronte dell'immissione in possesso del 6.5.2021.
Al fine di esaminare detta eccezione occorre verificare la natura dell'asserito vizio e il conseguente dies a quo di decorrenza del termine decadenziale, posto che, in caso di vizio occulto (come sostenuto in tesi dall'attore) la decorrenza del termine deve essere imputata al momento della scoperta del vizio stesso, come da consolidata giurisprudenza.
L'art. 1491 c.c. dispone che: “Non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il
compratore conosceva i vizi della cosa;
parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente
riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente
da vizi”. Dai documenti versati in atti è emerso quanto di seguito:
- nella proposta originaria, l'attore ha dichiarato che: “Il proponente dichiara di gradire l'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova” (doc. 5).
- all'articolo 3 del preliminare di compravendita si legge: “la casa è acquistata come vista e piaciuta” (doc. 4);
- nel rogito notarile del 6 maggio 2021 all'art 1, l'acquirente a dichiarato che: Pt_1
“La parte acquirente dichiara di aver ispezionato gli immobili, gli enti e gli spazi
comuni, di aver ben controllato lo stato degli stessi e di averli trovati in tutto e per
tutto conformi alle intese avute con la parte venditrice e quindi riconosce gli immobili
stessi di suo pieno e completo gradimento, rimossa qualsiasi eccezione o riserva”.
Durante il periodo delle trattative afferenti alla vendita dell'immobile oggetto di causa sono stati pacificamente effettuati sopralluoghi presso l'immobile da parte dell'attore, allora promissario acquirente.
In particolare, in data 30.1.2021 da parte dell'attore, della sua compagna e CP_2
del figlio di quest'ultima; in data 5.3.2021 da parte del tecnico incaricato dalla ai fini CP_3
della concessione del mutuo finalizzato acquisto oggetto di causa, e altresì in data
20.3.2021.
All'esito dell'istruttoria orale esperita è stata raggiunta la prova dell'esecuzione di detti sopralluoghi.
Si richiamano in particolare le testimonianze di , oltre che Tes_1 Testimone_2
dell'agente Testimone_3
Non vale a smentire la prova degli avvenuti sopralluoghi quanto contestato dall'attore,
secondo la cui prospettazione il sopralluogo del marzo (20.3.2021) non sarebbe avvenuto.
Invero, è la stessa , teste dallo stesso intimata e compagna del medesimo, a Testimone_2
deporre in senso contrario e precisamente che furono effettuati più sopralluoghi presso l'immobile in sua presenza e, a distanze di tempo pressoché ravvicinate. Conseguentemente, non può certamente ritenersi che l'attore avesse avuto la possibilità di effettuare unicamente un solo sopralluogo presso l'immobile oggetto di causa, con la conseguenza che tale assunto è stato in toto smentito
Tanto premesso, ai fini dell'esame della natura occulta del vizio attinente al tetto dell'immobile oggetto di causa, deve osservarsi quanto segue.
Sul punto la giurisprudenza, ha recentemente confermato un principio già espresso secondo cui: " in caso di vendita di un immobile di risalente costruzione, la cui datazione non sia stata
celata dalla parte alienante, i difetti materiali conseguenti allo stato di vetustà non integrano
un vizio occulto, essendo facilmente individuabili con l'ordinaria diligenza, anche quando
siano relativi a parti strutturali dell'edificio immediatamente non percepibili con il senso della
vista, quali, per esempio, il tetto, i solai o le fondamenta” (sul punto si veda Cass. Sez. 2,
Ordinanza n. 13425 del 15/05/2024, Cass. n. 3348/2018).
Nel caso di specie è provato documentalmente che l'immobile oggetto di causa è di risalente costruzione (anno 1990), si veda in proposito il rogito doc. 2 alla pag. 4, nella quale sono elencate tutte le pratiche edilizie che hanno interessato l'immobile oggetto di causa.
Della vetustà dell'immobile, che rende fisiologicamente maggiormente sensibile l'immobile all'usura del tempo, si ha riscontro anche all'esito dell'istruttoria orale.
Si richiamano le testimonianze di , il quale ha affermato che: “mi ricordo che fu Tes_1
detto che il prezzo era € 240.000 in quanto era immobile vecchio, non mi ricordo della
classificazione energetica” e di , la quale ha affermato che: “Fu detto che era CP_2
un immobile del 1990, che aveva i suoi anni”.
Deve altresì rilevarsi che la teste di parte attrice ebbe a dichiarare, in CP_2
particolare sul tetto dell'immobile oggetto di causa, che “dal giardino abbiamo visto che
avanzavano delle tegole e c'era dell'erba sul tetto. […] quando dico avanzavano, intendo
dire che delle tegole avanzavano oltre il canale. Questo si vedeva già all'ingresso nel
giardino”. Della visibilità delle “tegole sporgenti” si ha conferma anche nella testimonianza resa dal teste intimato anch'egli dalla parte attrice. Tes_4
La giurisprudenza ha, a tal proposito, chiarito, in via generale, che la garanzia per i vizi redibitori non copre i rischi che l'acquirente per forza di cose assume acquistando un bene in relazione al quale il vizio che lo inficia sia da ritenere facilmente riconoscibile, cioè,
individuabile con l'ordinaria diligenza. Precisa la Corte che “è, pertanto, ragionevole, ritenere
che l'acquisto di un bene di vetusta costruzione la cui datazione non sia stata celata dalla
parte alienante, possa far ritenere agevolmente riconoscibili vizi, anche importanti, che
eventualmente lo inficino. La circostanza che la parte degradata e bisognosa di
ristrutturazione possa, eventualmente, riguardare parti strutturali dell'edificio
immediatamente non percepibili con il senso della vista, quali, a titolo d'esempio, il tetto, i
solai o le fondamenta, appare, di conseguenza, irrilevante” (Cass. n. 3348/2018).
Sulla scorta di tali emergenze, considerati i plurimi sopralluoghi effettuati dalla parte attrice,
considerato quanto dichiarato dalla secondo cui elle insieme all'attore ha notato le CP_2
tegole sporgenti e l'erba sul tetto, deve ritenersi l'insussistenza della natura occulta dei vizi denunciati.
Esclusa la natura occulta dei vizi denunciati dall'attore deve procedersi all'esame dell'eccezione di decadenza formulata dalla convenuta.
Parte attrice denuncia i vizi oggetto di causa per la prima volta in data 22.5.2021.
Il rogito notarile è datato del 6.5.2021, giorno in cui l'attore è stato immesso nel possesso materiale dell'immobile oggetto di causa.
Deve pertanto ritenersi che il dies a quo di decorrenza del termine decadenziale ex art. 1495
c.c. deve essere imputato al momento di immissione dell'attore nel possesso del bene e,
pertanto, alla data del 6.5.2021.
Conseguentemente, il termine di decadenza di 8 giorni previsto dalla predetta norma, al momento della prima denuncia effettuata dall'attore, era irrimediabilmente decorso. Sulla scorta di tali considerazioni, deve ritenersi che l'attore, già alla data del 22.5.2021
fosse decaduto dall'azione di garanzia per vizi, azionata con il presente giudizio.
In ogni caso, deve osservarsi che qualora l'attore non fosse decaduto dall'azione, il presupposto della facile riconoscibilità del vizio denunciato avrebbe, comunque, escluso la garanzia ex art. 1491 cc.
Infine, è opportuno chiarire che nel procedimento di ATP esperito dall'attore in corso di causa ha avuto un oggetto diverso rispetto al petitum oggetto del presente giudizio.
Invero, nel presente giudizio è stata esercitata l'actio quanti minoris, con riferimento al contratto di compravendita di immobile intercorso tra le parti in data 6.05.2021, a seguito della denuncia di un vizio occulto, consistente nella presenza di alcune tegole del tetto sfaldate e asseritamente non visibili con l'ordinaria diligenza.
L'accertamento tecnico preventivo ha avuto ad oggetto i fenomeni di infiltrazione successivi alla data del 14.07.2022, posto che nell'atto di citazione l'attore non fa alcuna menzione delle infiltrazioni che sono poi state oggetto di indagine nel procedimento di ATP.
Neppure dal doc. 2 (screenshot della conversazione whatsapp intervenuta tra le parti il
22.5.2021) si legge alcun riferimento a tali asserite infiltrazioni, potendosi solo riscontrare riferimenti al tetto e documentazione fotografica dello stesso.
Nel corso della consulenza tecnica d'ufficio è emerso che parte attrice ha presentato in data
27.09.2021 al protocollo n. 10485 una CILAS per l'esecuzione di lavori di coibentazione della superficie opaca disperdente dell'immobile, verticale, obliqua ed orizzontale –
Cappotto eseguita con 12; l'intervento era finalizzato altresì all'istallazione di CP_4
pannelli fotovoltaici. Come pure le attività di installazione di una nuova antenna, con il posizionamento di un uovo tubo corrugato nero in prossimità del camino con foratura della soletta inclinata della copertura e spostamento dei coppi per permettere al nuovo cavo di raggiungere la nuova antenna. Pertanto, è da ritenersi pacifico che l'attore sia intervenuto sullo stato dei luoghi dopo l'acquisto dell'immobile e prima che si verificassero le infiltrazioni oggetto di ATP.
L'alterazione dello stato dei luoghi effettuata dallo stesso attore e la decorrenza del tempo
(posto che tali infiltrazioni si sarebbero verificate oltre un anno dall'acquisto del maggio
2021) non consentono di ritenere che tali fenomeni si siano verificati per la sola vetustà del tetto e comunque fossero presente al momento della vendita.
Spese
In merito al regolamento delle spese del presente giudizio di merito non vi sono ostacoli all'applicazione della regola della soccombenza, tenuto anche conto della disponibilità
manifestata dalla convenuta in via transattiva.
Pertanto, l'attrice va condannata a rifondere le spese di lite sostenute dalla parte attrice nella misura che si liquida in dispositivo, con applicazione dei parametri medi in € 5077,00 oltre accessori come per legge, conformemente alla nota spese depositata.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
rigetta la domanda attorea,
condanna la parte attrice a rimborsare alla parte convenuta le spese di lite de presente giudizio di merito, che si liquidano come in parte motiva.
BRESCIA, 12 maggio 2025
Il Giudice Elisabetta Arrigoni