N. R.G. 5220 /2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI MESSINA
Prima sezione civile in persona del giudice, dott.ssa Carolina La Torre, all'esito dell'udienza sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c. – fissata per il 03/03/2025 – ha pronunciato, previo esame delle note scritte depositate dalle parti, la seguente
S E N T E N Z A ex art. 127-ter c.p.c. nella causa iscritta al n.5220/2022 R.G., vertente
TRA
nata a [...] il [...], c.f. Parte_1 C.F._1
elettivamente domiciliato in Via Porcellana n. 6 95024 Acireale (CT), presso lo studio dell'Avv.
Donzuso Salvatore, dal quale è rappresentata e difesa, giusta procura in atti;

- Ricorrente –
CONTRO
nato a [...] l'[...], c.f. ; Controparte_1 C.F._2
- Convenuto contumace–
E
, nato a [...] il [...], c.f. ; CP_2 C.F._3
- Convenuto contumace -
FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. 447bis c.p.c., ritualmente notificato, la sig.ra conveniva in Parte_1 giudizio e per ottenere il risarcimento dei danni subiti nell'ambito Controparte_1 CP_2
di un contratto di locazione.
Premetteva la ricorrente: - di essere proprietaria di un appartamento sito in Giardini Naxos, via Zara n. 8; - che in data 3 settembre 2021, con contratto di locazione registrato in data 10 settembre
2021 presso l'Agenzia delle Entrate di Catania al n. 012097 serie 3T aveva concesso in locazione detto immobile ai sig.ri e;
- che il 16 gennaio 2022 i sig.ri Controparte_1 CP_2 Pt_2
avevano abbandonato l'immobile condotto in locazione, senza alcun preavviso;
- di aver
[...]
pagina1 di 5 riscontrato la presenza di ingenti danni quantificati in € 3.760,00, nonché che gli inquilini avevano asportato lavasciuga e altri arredi di proprietà della locataria;
- che, dopo aver riparato l'immobile, stipulava nuovo contratto di locazione in data 30/4/2022, con decorrenza 01/06/2022.
Chiedeva, pertanto, che i conduttori venissero condannati al pagamento delle seguenti somme:
- € 2.400,00 per il mancato preavviso della disdetta del contratto di locazione;
- € 3.760,00 per i lavori di ripristino e tinteggiatura dell'immobile; - € 629,90 per l'acquisto della lavasciuga;
- € 1.500,00 per l'acquisto dei comodini e del comò, per un importo totale di € 8.289,90.
Nessuno si costituiva per i convenuti.
Con ordinanza del 15/07/2023 il Giudice ammetteva i mezzi istruttori e, in data 09/01/2024, veniva espletata la prova.
La causa veniva quindi rinviata per la discussione e la decisione.
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Preliminarmente va dichiarata la contumacia dei convenuti, i quali, nonostante la ritualità della notifica, non si sono costituiti in giudizio.
Nel merito, le domande formulate dalla ricorrente vanno esaminate separatamente.
Dall'esame della documentazione versata in atti emerge la fondatezza della domanda relativamente all'omesso preavviso dei resistenti.
L'art. 3 comma 6 della L. 431/1998 prevede che “Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi”. Tale facoltà, nel caso che ci occupa, era prevista anche contrattualmente all'art. 8.
Dalla ricostruzione dei fatti offerta dalla locatrice e confermata dalla messagistica whatsapp allegata, il recesso non è stato esercitato nelle forme corrette. I due conduttori, infatti, hanno improvvisamente lasciato l'immobile a gennaio 2022, senza previa comunicazione: nello specifico, hanno avvisato la proprietaria successivamente al rilascio, tramite messaggio WhatsApp. Non si è verificato il formale scioglimento del contratto che, pertanto, dovrebbe essere considerato valido fino alla naturale scadenza ovvero, come nel caso di specie, fino al nuovo contratto di locazione stipulato dalla locatrice in data 30 aprile 2022 e prodotto in atti dalla stessa.
Di recente la Suprema Corte a Sezioni Unite è stata investita della questione in argomento a seguito dei divergenti orientamenti giurisprudenziali relativamente alle conseguenze della risoluzione anticipata del contratto di locazione per iniziativa del conduttore. Si legge nell'ordinanza n. 4892 del
25/02/2025, che: «Il diritto del locatore a conseguire, ai sensi dell'art. 1223 c.c., il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non viene meno, di per sé, in seguito alla restituzione del bene locato prima della naturale
pagina2 di 5 scadenza del contratto, ma richiede, normalmente, la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell'immobile, per una nuova locazione
a terzi, fermo l'apprezzamento del giudice delle circostanze del caso concreto anche in base al canone della buona fede e restando in ogni caso esclusa l'applicabilità dell'art. 1591 c.c.».
Correttamente, quindi, la sig.ra ha allegato il nuovo contratto di locazione stipulato con Pt_1 un nuovo conduttore, dimostrando di essersi attivata a rimettere sul mercato l'appartamento e di conseguenza ha chiesto il pagamento dell'importo di € 2.400,00 corrispondente a quattro mensilità del canone di locazione a copertura dei mesi che vanno dal rilascio dei conduttori, oggi convenuti, al nuovo contratto stipulato con il nuovo inquilino e, pertanto, la sua domanda si palesa meritevole di accoglimento.
Con riferimento ai danni all'immobile, si rileva che, ai sensi dell'art. 1590 c.c.: “Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione”
La Cassazione, in ottemperanza a quanto disposto dall'art. 1590 c.c., ricorda che “qualora, in violazione dell'art. 1590 c. c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto - da parte di terzi - richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori” (cfr. Cass. Civ. sez. 3, Ordinanza n. 6596 del 07/03/2019).
Nel caso di specie, la locatrice ha dedotto e provato, mediante la produzione fotografica in atti, la sussistenza di macchie alle pareti e altri danni che appaiono ictu oculi eccedenti la normale usura, visto che i due convenuti lo hanno abitato l'immobile solo per pochissimi mesi. Dal contratto emerge, inoltre, che l'appartamento avrebbe dovuto essere restituito nelle medesime condizioni in cui era stato consegnato.
All'udienza del 09/01/2024 il teste ha dichiarato: “Con riferimento alla Testimone_1 circostanza di cui al punto 6 del capitolato ammesso è vero che l'immobile nell'agosto del 2021 erta stato da poco tinteggiato in ogni sua parte. Nel gennaio 2002, se non ricordo male, sono stato chiamato dalla sig.ra per verificare lo stato dell'appartamento e ho riscontrato i danni elencati Pt_1
nel preventivo da me redatto (allegato 5) prodotto con il ricorso introduttivo. I lavori di cui al
pagina3 di 5 preventivo sono stati da me eseguiti nei mesi successivi e sono stato interamente pagato dalla sig.ra
.” Pt_1
Risulta, quindi, provato che l'appartamento era stato consegnato ai convenuti in ottime condizioni e che, a seguito dei danni rinvenuti dopo l'improvviso rilascio, la locatrice aveva dovuto incaricare una persona per ritinteggiare e stuccare;
risulta altresì provato l'ammontare della spesa effettuata dalla stessa mediante produzione del preventivo, confermato dallo stesso teste.
Ne consegue, pertanto, l'accoglimento della domanda volta al risarcimento dei danni all'immobile.
Anche la domanda di rimborso delle spese conseguenti all'asportazione di alcuni mobili e dell'asciugatrice si palesa meritevole di accoglimento.
Innanzitutto, il contratto di locazione definisce l'unità immobiliare locata come “ammobiliata”.
Sebbene non vi sia un elenco dei mobili presenti, i testimoni affermano concordemente che vi erano sia la lavasciuga, sia comodino e comò, per come indicato dalla ricorrente.
All'udienza del 09/01/2024 il teste ha affermato: “Ricordo che prima Testimone_2 dell'estate del 2021 abbiamo consegnato l'immobile alla ricorrente in quanto avrebbe dovuto essere locato. Man mano che finivamo i lavori l'immobile veniva ripulito dalla sig.ra . A Controparte_3
D.R. È vera la circostanza di cui al punto 3) del capitolo di prova ammesso. Sono stato io a montare la lavasciuga nell'appartamento in oggetto durante i lavori. È vero che alla fine dei lavori nell'appartamento erano allocati due comodini nella camera da letto ed un comò posto sotto la televisione.”
Alla medesima udienza il teste marito della ricorrente, ha confermato tali Testimone_3
circostanze.
A ciò si aggiunge la querela, sporta dalla in data 25/1/2022 e prodotta in atti, con la quale Pt_1 la ricorrente denunciava l'appropriazione indebita del mobilio e degli arredi presenti nell'appartamento.
La locatrice quantifica il danno producendo gli scontrini dei beni acquistati per soppiantare i precedenti che documentano in particolare la somma di € 629,90 per la lavasciuga ed € 1.500,00 per comò e comodini. Tali danni vanno riconosciuti e gli importi interamente risarciti.
Alla luce di tutto quanto sopra, le domande di parte ricorrente, vanno integralmente accolte, con condanna dei convenuti al pagamento della somma complessiva di € 8.289,90, di cui € 2.400,00 per mancata disdetta, € 3.760,00 per la tinteggiatura ed € 2.129,90 per l'acquisto dei beni indebitamente sottratti dai conduttori. Rimane assorbita ogni altra questione.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano, come da dispositivo, sulla base dei parametri medi approvati con il D.M. n. 55 del 10.03.2014 e successivi aggiornamenti, in pagina4 di 5 considerazione del valore della controversia, della complessità delle questioni trattate e dell'attività svolta, ponendole a carico di e in favore di . Controparte_1 CP_2 CP_4

P.Q.M.

Disattesa ogni altra domanda eccezione e difesa
Accoglie integralmente le domande della ricorrente e condanna e Controparte_1 CP_2
al risarcimento in favore di parte ricorrente per il complessivo importo di € 8.289,90, giuste
[...]
causali di cui in parte motiva, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo.
Condanna e al pagamento delle spese di lite in favore di Controparte_1 CP_2 [...]
, che liquida in € 264,00 per spese e € 2.540,00 per onorari, oltre spese generali, come per CP_4
legge, IVA e CPA, se dovute.
Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione della dott.ssa Mariateresa Montesano Pelle, funzionario giudiziario addetto all'ufficio per il processo presso la Prima Sezione Civile del Tribunale di Messina.
Il Giudice
(Dott.ssa Carolina La Torre)
In caso di diffusione della presente sentenza si omettano le generalità e gli altri identificativi delle parti.

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