R.G. n. 5768/2022
parte
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli Nord, Prima Sezione Civile, in persona del giudice unico Fulvio
Mastro, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile n. 5768/2022 R.G. avente ad oggetto: “impugnazione delibera condominiale”, vertente
TRA
Per la sig.ra nata a [...] in data [...] CF: Parte_1
elett.te domiciliata in Frattamaggiore, alla via Lupoli n. 44, C.F._1
presso lo studio dell'Avv. Roberto Cimmino dal quale è rapp.ta e difesa
Ricorrente

Contro

: in persona dell'amministratore p.t. sig. Controparte_1
., dom.to per la carica in Grumo Nevano al corso Mazzini n. 89 (sc. Controparte_2
F II° piano)
Resistente contumace
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ritualmente notificato, la ricorrente, premessa la sua qualità di proprietaria dell'appartamento sito all'interno del condominio precisamente al piano CP_1
primo della scala A in. 1; 2 citava in giudizio il condominio del predetto fabbricato, chiedendo, per i motivi meglio specificati in prosieguo, l'annullamento e/o la dichiarazione di nullità della delibera assembleare del 13 maggio 2022 con vittoria di spese e compensi di lite.
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Il condominio convenuto, in persona dell'amministratore pro tempore, non si costituiva in giudizio.
Con ordinanza del 10 giugno 2024 sulle conclusione della parte la causa veniva riservata in decisione.
La domanda attorea risulta fondata e pertanto va accolta
Nel merito l'attore contesta l'invalidità della delibera in oggetto per errore data convocazione assemblea e per falsa ed errata applicazione dei principi di applicazione del bilancio consuntivo e per gli amenti della rata condominiale. La convocazione ricevuta dalla odierna ricorrente indicava la data del 14/05/2022 mentre l'adunanza di era tenuta il giorno prima. Premesso che veniva convocata l'assemblea di condominio per il giorno 19/04/22 ed in seconda convocazione per il giorno 20/04/2022, presso i locali della sala condominiale, la predetta assemblea aveva come punti all'o.d.g.
Approvazione bilancio consuntivo 2021; Approvazione bilancio preventivo 2022; risoluzione e definizione vertenza LEI Group;
Approfondimento e chiarimento per la sosta delle auto negli spazi antistanti i box garage;
varie ed eventuali. A tale convocazione venivano allegati gli schemi di bilancio consuntivo 2021 e preventivo
2022. Per entrambe le date sia di prima che di seconda convocazione, non veniva raggiunto il numero legale, pertanto l'amministratore fissava una nuova assemblea per il 12/05/2022 in prima convocazione e per il 14/05/2022 in seconda convocazione. In realtà l'assemblea riunitasi in seconda convocazione il giorno 13/05/22 e non come risulta dalla convocazione stessa il giorno 14/05/22, approvava il bilancio consuntivo
2021, il bilancio preventivo 2022, un aumento della rata condominiale per le sole unità abitative a far data dal mese di gennaio dell'anno 2022 ed esborso di Euro 50.00 per le unità abitative ed Euro 40.00 per i locali commerciali per la risoluzione della controversia con la Lei Group.
La ricorrente non prendeva parte alla adunanza assembleare in quanto la convocazione ricevuta indicava la data del 14/05/2022 per la seconda convocazione ma solo attraverso una telefonata veniva avvertita che in realtà l'adunanza si sarebbe svolta il giorno 13 maggio 2025.
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Tanto premesso, nel caso di specie, dalla lettura degli atti di causa risulta che l'assemblea condominiale abbia deliberato in violazione dell'art 66 disp.att. c.cs.
In tal senso il principio enunciato l'art. 66 disp. att. cod. civ. afferma «l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati».
Per quanto riguarda l'approvazione del bilancio consuntivo 2021 dal prospetto del rendiconto di gestione 2021, approvato dall'assemblea ed allegato alla convocazione mancano sia la redazione dello stato patrimoniale e che la relazione di gestione. Infatti il prospetto del consuntivo redatto ed allegato alla convocazione non consente un controllo sulla gestione in quanto si riduce ad un elenco formato da entrate ed uscite.
In particolare non si evincono tra le attività: crediti per le quote ordinarie e straordinarie per l'anno 2021; crediti per conguagli anni pregressi;
crediti per aliquote straordinarie;
liquidità sul conto corrente bancario;
liquidità di cassa. Inoltre tra le passività non vengono riportati: debiti verso i fornitori;
debiti tributari;
debiti per conguagli pregressi;
fondo di riserva per esigenze di cassa. Dal prospetto di consuntivo allegato alla convocazione, manca anche l'allegato relativo alla situazione di cassa, in questo prospetto dovevano essere riportati i saldi liquidi iniziali ai quali dovevano essere aggiunti i movimenti in entrata ed in uscita, pertanto non è possibile il controllo da parte dei in questo prospetto dovevano essere riportati i saldi liquidi iniziali ai quali dovevano essere aggiunti i movimenti in entrata ed in uscita, pertanto non è possibile il controllo da parte dei condomini di una perfetta coincidenza dei movimenti e dei saldi sul c/c con le registrazioni di contabilità. In sostanza dovevano essere riportati i
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saldi di liquidità iniziali, ai quali dovevano essere aggiunti i movimenti in entrata e in uscita raggruppati per tipologia di movimentazione per giungere così alla consistenza finale di cassa e di conto corrente. Precisa la Cassazione: “Se il rendiconto non è composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso ed i condomini non risultino, perciò, informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, la deliberazione assembleare di approvazione del
“bilancio condominiale” sarà invalida ed in particolare annullabile” (Cass. civ., sez. II,
20/12/2018, n. 33038).
Secondo l' art. 1130- bis c.c. in tema di tenuta e redazione della contabilità, tali elementi sono da ritenersi imprescindibili. (Trib. Torino 4 luglio 2017 n° 2528).
Per quanto riguarda gli aumenti della quota condominiale per i condomini delle sole unità abitative proposta dall'amministratore anch'essa è da ritenersi nulla in quanto non risulta tra i punti all'o.d.g. L'assemblea non può deliberare su argomenti che non siano iscritti all'ordine del giorno, sempre che non vi sia la presenza totale dei condomini rappresentanti il totale-valore dell'edificio, oppure non vi siano problemi urgenti o pericoli in atto. Nel condominio degli edifici anche le spese di manutenzione ordinaria e quelle fisse relative ai servizi comuni essenziali richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea dei condomini essendo questa espressamente richiesta dall'art. 1135 n. 2 c.c. per tutte le spese occorrenti durante l'anno e non solo per le spese di straordinaria manutenzione alle quali si riferisce il citato art. 1135 n. 5. È pertanto annullabile la delibera dell'assemblea che autorizza l'amministratore ad aumentare i contributi previsti dal preventivo di spese approvato. (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4831 del 18 maggio 1994). Parimenti per quanto riguarda l'aumento previsto solo per i condomini proprietari delle abitazione e non anche per i condomini proprietari dei locali commerciali, l'art. 1104 comma 1 del codice civile si stabilisce che le spese debbano essere sostenute in maniera proporzionale alla proprietà espressa nelle tabelle millesimali. Per le stesse motivazioni è da ritenersi nulla la parte relativa alla quota “Risoluzione e definizione controversia Lei Group”
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Alla luce delle suesposte ragioni, non può allora che concludersi nel senso che la delibera adottata va annullata per le motivazioni suindicate.
Le spese di lite, avuto riguardo all'esito complessivo della controversia, atteso il comportamento tenuto dal in sede giudiziale seguono la soccombenza. CP_1

P.Q.M.

il Tribunale di Napoli Nord, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
-dichiara la contumacia della parte convenuta
- accoglie la domanda e per l'effetto annulla la delibera impugnata nei termini di cui in parte motiva;

- condanna il nella persona dell'amministratore pro tempore al CP_1
pagamento, in favore della parte ricorrente delle spese di lite del presente giudizio, che si liquidano in euro 5.500,00 per compensi, oltre rimborso spese generali al 15%,
I.V.A. e C.P.A., come per legge.
Aversa, 3 marzo 2025.
Il giudice
Paola Odorino
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