N. R.G. 3513/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BUSTO ARSIZIO
SEZIONE Terza CIVILE
Il Tribunale, nella persona dei seguenti magistrati: dott. Massimiliano RADICI Giudice ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3513/2019 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. PAGLIA Parte_1 C.F._1 FERDINANDO e dell'avv. , elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. PAGLIA FERDINANDO
RICORRENTE contro
(C.F. ), di seguito, per Controparte_1 P.IVA_1 brevità, contumace Controparte_2
RESISTENTE
Oggetto: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI
L'attore ha concluso come segue:
Voglia l'Ill.mo Giudice adito, disattesa ogni contraria istanza e/o eccezione In via principale, nel merito:

1. accogliere la domanda di trasferimento ex art. 2932 c.c. formulata dall'attore sig. Parte_1
e dichiarare accertato il grave inadempimento contrattuale della convenuta società
[...]
in relazione agli obblighi assunti con il contratto preliminare Controparte_1 stipulato tra le parti in data 10 maggio 2010, di conseguenza dichiarare il diritto dell'attore a ottenere in proprio favore il trasferimento della piena proprietà dell'immobile oggetto del preliminare di vendita del 10 maggio 2010 tra le parti, libero da ogni gravame, e sito in Cassano Magnano (VA) Via Friuli n. 4, identificata al N.C.E.U. del predetto comune al Foglio di mappa
18, particella 16028, subalterno 9 (abitazione) PT A/2 Cl 3 Vani 8,5 Rc euro 899,93; nonché foglio di mappa 18, particella 16028, subalterno 17 (autorimessa-garage) S1, C/6 Cl.8 mq. 26
Rc euro 83,25 e quindi, emettere sentenza costitutiva che produca gli effetti del contratto non concluso, e ordinare ai sensi dell'articolo 2932 c.c., il trasferimento dell'immobile sopra identificato, in favore dell'attore sig. nonché ordinare al Conservatore dei Parte_1
Registri Immobiliari competente, di trascrivere la sentenza ex articolo 2932 c.c. a favore di
pagina 1 di 8 e contro la convenuta con esonero per Parte_1 Controparte_1 l'attore, da ogni onere, responsabilità e costo, ed in particolare esonero dal pagamento del residuale prezzo.

1.1 Per l'effetto disporre ex art. 2932 c.c. il trasferimento, in favore dell'attore Parte_1
(CF e contro la convenuta
[...] C.F._1 Controparte_1
(p.iva ), in persona del legale rappresentante pro tempore, della piena proprietà P.IVA_1 degli immobili così identificato: a) immobile ad uso abitativo sito in Cassano Magnano (VA) Via Friuli n. 4, identificata al
N.C.E.U. del predetto comune al Foglio di mappa 18, particella 16028, subalterno 9
(abitazione) PT A/2 Cl 3 Vani 8,5 Rc euro 899,93;
b) nonché garage - autorimessa foglio di mappa 18, particella 16028, subalterno 17 S1, C/6
Cl.8 mq. 26 Rc euro 83,25; c) ordinare al Conservatore dei RR. II. Milano 2, territorialmente competente, la trascrizione della emananda sentenza, con esonero per l'attore, da ogni onere, responsabilità e costo, ed in particolare con esonero del pagamento del residuale prezzo.


2. accertare la riduzione del prezzo per l'acquisto dell'immobile oggetto di compravendita, in relazione alla svalutazione del valore di mercato dell'immobile e ai pregiudizi subiti dall'attore che descritto in atti, quantificato nella somma pari a 50.000,00 euro, rispetto al prezzo concordato nel contratto preliminare in data 10 maggio 2010 pari a 205.000,00 e quindi atteso che la somma versata dal è pari ad euro 155.000,00, dichiarare che nessuna somma Parte_1 è dovuta, quale residuale prezzo dell'acquisto da parte del compratore nei Parte_1 confronti del venditore la società . Richiamando per Controparte_1 l'effetto la conclusione di cui al precedente punto 1.1. ed in ogni caso in via subordinata:


3. accertare, che il sig. ha versato euro 155.000,00 quale anticipo sul Parte_1 prezzo totale di vendita pari a 205.000,00, come da contratto del 10-5-2010, nonché euro 130.000,00 per l'estinzione ipoteca a cui vanno aggiungersi euro 33.345,36 euro per le imposte all' Agenzia Entrate, entrambe somme dovute dal convenuto e dallo stesso mai pagate agli enti creditori, e per cui la società convenuta è inadempiente al contratto sottoscritto;
e per l'effetto dichiarare completamente ed integralmente compensata la somma di cui il Parte_1
risulta ancora debitore nei confronti della società convenuta, pari ad euro 50.000,00
[...] euro - ovvero la differenza tra il versato dal compratore attore pari ad euro 155.000,00 ed il prezzo stabilito tra le Parti nel preliminare del 10 maggio 2021 pari ad euro 205.000,00 - con la corrispondente e pari somma di euro 50.000,00, di cui lo stesso sig. Parte_1 risulta creditore verso la società convenuta (anzi la minor somma rispetto al credito complessivo vantato dall'attore verso la società convenuta e pari ad 183.345,36 euro ovvero 130.000,00 euro per l'estinzione ipoteca + 33.345,36 euro per le imposte Agenzia Entrate), e corrisposti unicamente e direttamente dallo stesso attore agli enti creditori, al solo fine di liberare l'immobile da ogni gravame;
il tutto con contestuale dichiarazione che nulla è dovuto dall'attore al convenuto quale residuale prezzo di vendita da versare per l'acquisto dell'immobile oggetto di causa rispetto a quello originariamente pattuito tra le parti. Richiamando per l'effetto la conclusione di cui al precedente punto 1.1. SOLO IN VIA SUBORDINATA RITENENDO ASSORBENTE LA DOMANDA DI
CUI AL PRECEDENTE PUNTO 1.


4. accertare il diritto al risarcimento del danno in favore dell'attore, come in atti richiesto, per una somma di euro 50.000,00 e quindi dichiarare la compensazione con il prezzo residuo dovuto per l'acquisto dell'immobile, da parte del compratore nei Parte_1 confronti del venditore la società ; e dichiarare il diritto Controparte_1 dell'attore a ottenere in proprio favore il trasferimento della proprietà dell'immobile oggetto
pagina 2 di 8 del preliminare di vendita, e quindi, emettere sentenza costitutiva che produca gli effetti del contratto non concluso, e ordinare ai sensi dell'articolo 2932 c.c., il trasferimento immobiliare di tale immobile, in favore dell'attore, nonché ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari competente, di trascrivere la sentenza ex articolo 2932 c.c. a favore di Parte_1
e contro la convenuta con esonero da ogni onere,
[...] Controparte_1 responsabilità e costo, ed in particolare con il pagamento del residuale prezzo e la liberazione dall'immobile di ogni gravame. Richiamando per l'effetto la conclusione di cui al precedente punto 1.1.
In via ancora subordinata:


5. Emettere, in ogni caso, ogni altro provvedimento di legge e di giustizia, nessuno escluso, idoneo a soddisfare le legittime pretese, a tutela dei legittimi diritti, avanzate dall'attore con il presente atto.


6. Condannare la società convenuta al pagamento delle spese, anche generali, e delle competenze di avvocato come per legge nonché le spese di CTU.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
pagina 3 di 8 Con atto di citazione in data 4/6/2019 il Sig. esponeva che Parte_1
1) in data 10 maggio 2010 sottoscriveva con preliminare di vendita Controparte_2 avente ad oggetto l'acquisto degli immobili di proprietà di quest'ultima, ricadenti nel fabbricato sito in Cassano Magnano (Va), alla Via Friuli n. 4 identificati al N.C.E.U. del predetto comune al Foglio di mappa 18, particella 16028, subalterno 9 (abitazione) PT A/2 Cl.3 Vani 8,5 Rc euro
899,93; nonché garage – autorimessa foglio di mappa 18, particella 16028, subalterno 17 S1,
C/6 Cl.8 mq. 26 Rc euro 83,25 (doc. 1 allegato fascicolo attoreo);
2) i contraenti concordavano il prezzo della vendita del summenzionato immobile nella cifra di euro 205.000,00, di cui il Sig. versava la complessiva somma di euro Parte_1
155.000,00 (come allegato 1 produzione attorea), sul totale dovuto;
prevedendo per la stipula del definitivo – ed il saldo del prezzo - termine sino al febbraio 2011;
3) L' tuttavia non si attivava al fine di trasferire la piena ed esclusiva Controparte_2 proprietà dell'unità immobiliare libera da oneri, liti in corso, vizi o evizioni, trascrizioni pregiudizievoli, privilegi anche fiscali, iscrizioni ipotecarie impedendo all'attore di procedere al rogito notarile, tanto è vero che quest'ultimo si vedeva costretto a convenire in giudizio la prima nella causa R.G. n. 1027/13 innanzi al Tribunale di Busto Arsizio, nel corso della quale l confermava il proprio grave inadempimento, affermando la propria Controparte_2 disponibilità ad operare “il trasferimento della proprietà immobiliare indicata in citazione in capo all'attore” (pag. 1 comparsa di risposta avversa, Trib. Busto Arsizio, R.G. 1027/2013 allegato 2 produzione attorea);
4) Tale causa veniva tuttavia abbandonata e cancellata in quanto il Sig. non aveva Parte_1
le disponibilità per provvedere al pagamento dell'ipoteca legale gravante sull'immobile in favore di IT (pari ad euro 49.607,20), riscontrata ed emersa nel corso della CTU disposta nel procedimento summenzionato (allegato 3 produzione attorea) per cui, successivamente, proponeva il giudizio in esame al fine di ottenere il trasferimento coattivo dell'immobile previa riduzione del prezzo per un importo comunque non inferiore al debito erariale con relative sanzioni ed interessi.
Formatosi il contraddittorio, veniva dichiarata la contumacia della convenuta, non costituitasi.
Si procedeva quindi a CTU al fine di verificare l'esistenza di eventuali vincoli e/o oneri pregiudizievoli gravanti sull'immobile, nonché la regolarità e conformità urbanistica ed edilizia del medesimo.
pagina 4 di 8 Dalla perizia del 01-02-2021, con relativa integrazione del 03-03-2021, emergevano alcune criticità ostative all'eventuale trasferimento dell'immobile oggetto del presente procedimento e precisamente:
A) il mancato frazionamento dell'ipoteca con iscrizione ipotecaria in favore della Banca di Legnano
S.p.a, credito poi ceduto successivamente alla ipoteca che si aggiungeva a quella Controparte_3
inerente al citato debito nei confronti dell'Agenzia- Entrate;
B) alcune piccole difformità edilizie.
Seguivano alcuni rinvii funzionali alla definizione di tali problematiche, in esito ai quali l'attore precisava le proprie conclusioni nei termini sopra esposti.
Sulla base di tali conclusioni, la causa viene trattenuta in decisione.
Domanda ex art. 2932 CC
L'attore ha fornito prova del fondamento della domanda di trasferimento coattivo dell'immobile ex art. 2923 c.c. sin dall'avvio del procedimento allegando la copia del contratto e degli acconti corrisposti oltre che la comparsa costitutiva dell nel precedente giudizio con la quale Controparte_2
questa aderiva alla domanda al trasferimento della proprietà immobiliare ma riconosceva la propria impossibilità a liberare l'immobile dal vincolo ipotecario per il contenzioso esistente con la banca mutuante.
Il tempo intercorso si è reso necessario principalmente per risolvere questo impedimento (stante il diritto dell'attore ad ottenere l'immobile libero da vincoli e gravami) , tenuto conto del mancato frazionamento dell'ipoteca e dell'ingente valore del credito residuo vantato dalla banca nei confronti della convenuta.
Solo negli ultimi mesi l'attore ha documentato l'estinzione di tali vincoli.
Nello specifico, il Sig. ha provveduto anzitutto a pagare alla Parte_1 Controparte_3
(titolare del credito ipotecario) la somma di euro 130.000,00, estinguendo l'ipoteca e liberando così
l'immobile dalla procedura di pignoramento immobiliare (Tribunale di Busto Arsizio, G.E. Dr. Nicolò
Grimaudo R.G. n. 412/2022), nel frattempo avviata dalla nei confronti Controparte_3 dell' (procedura dichiarata estinta per intervenuta rinuncia del Controparte_1
creditore procedente: doc. 2 e 3 memoria attorea del 13-2-2024).
Inoltre ha provveduto ad estinguere l'ipoteca legale trascritta da IT OR PA (oggi
[...]
), mediante il pagamento della somma di euro 33.345,36. Controparte_4
pagina 5 di 8 Per quanto concerne le difformità edilizie il CTU, a seguito di richiesta di integrazione, ha appurato che
“le criticità edilizie inizialmente esistenti siano state risolte” (rigo 9 ss. pag.

4. perizia del 23-1-2024), riconoscendo la conformità tra stato dei luoghi e le schede planimetriche e catastali.
Acclarata l'insussistenza di impedimenti al trasferimento dell'immobile occorre valutare la questione inerente il saldo del prezzo, pari ad euro 50 mila.
La domanda con la quale originariamente l'attore chiedeva la riduzione del prezzo poggiava sulla richiesta di ristoro dei danni in relazione sia al pregiudizio non patrimoniale - per l'ansia ingenerata dalla vicenda - che per quello patrimoniale inerente i vincoli ipotecari.
Nelle proprie conclusioni l'attore ha modificato la propria posizione dichiarando che “ove invece si ritenesse già provata ed accolta la riduzione del prezzo o la compensazione sopra richieste, fin da ora si rinuncia agli atti del giudizio solo per ciò che concerne la domanda risarcitoria con riserva di separata azione su tale aspetto in separato procedimento”.
Orbene, premesso che la riduzione del prezzo in relazione ai vincoli ipotecari non si giustifica nei termini di cui alla prospettazione attorea originaria (allorchè si figurava di acquisire l'immobile con i vincoli ipotecari), mentre sussistono evidenti ragioni di credito in capo all'attore, surrogatosi nei crediti di e dell'Agenzia delle Entrate, che giustificano l'accoglimento della richiesta subordinata di CP_3
compensazione del credito in surroga - nei limiti del necessario - con quello della convenuta per il saldo del prezzo, va accolta quest'ultima domanda (fermo il maggiore credito residuo in capo all'attore) dichiarando che null'altro è dovuto alla convenuta dal Sig. CP_5 CP_2
(e pertanto la domanda risarcitoria deve intendersi rinunciata agli affetti del presente giudizio,
[...]
ferma l'azionabilità in separato procedimento).
Pertanto, atteso l'inadempimento della convenuta ed il perfetto adempimento dell'attore, nulla osta al trasferimento in capo a quest'ultimo del compendio immobiliare.
Agli effetti traslativi si precisa che risultano agli atti il permesso di costruire (Pe n. 04/177, denuncia di inizio attività del 13.7.2004 n. 13426 di prot intestato a concernente Controparte_1
costruzione edificio in Cassano Magnago alla via Friuli Pl n.29 Lotto 2 e successiva variante n, 4/177.1
- permesso di costruire del 20.9.2006) nonché le attestazioni catastali e la loro conformità alle planimetrie depositate (come da risultanze della CTU)
Spese di lite
pagina 6 di 8 Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno pertanto poste interamente a carico della convenuta come da dispositivo


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) Accertato che il Sig. ha versato euro 155.000,00 quale anticipo sul Parte_1
prezzo totale di vendita pari a 205.000,00, come da contratto del 10-5-2010, nonché euro
130.000,00 per l'estinzione ipoteca a cui vanno aggiungersi euro 33.345,36 euro per le imposte all'
Agenzia Entrate - entrambe somme dovute dal convenuto e dallo stesso mai pagate agli enti creditori e pagate dall'attore ai soli fini della liberazione dell'immobile - e per cui la società convenuta è inadempiente al contratto sottoscritto, dichiara completamente ed integralmente compensata la somma di cui l'attore risulta ancora debitore nei confronti della società convenuta, pari ad euro 50.000,00 euro - ovvero la differenza tra il versato pari ad euro 155.000,00 ed il prezzo stabilito tra le Parti nel preliminare del 10 maggio 2021 pari ad euro 205.000,00 - con la corrispondente e pari somma di euro 50.000,00, di cui lo stesso sig. Parte_1
risulta creditore verso la società convenuta (fermo il maggior credito sussistente in capo all'attore in ragione della menzionata surroga), per cui null'altro è dovuto al convenuto quale residuo prezzo di vendita;

2) Accertato quanto in premessa, dichiara il diritto dell'attore ad ottenere il trasferimento in proprio favore della piena proprietà dell'immobile oggetto del preliminare di vendita del 10 maggio 2010 tra le parti, libero da ogni gravame, così identificato (meglio descritto, in caso di necessità, nelle perizie in atti, da intendersi qui richiamate):
A) immobile ad uso abitativo sito in Cassano Magnano (VA) Via Friuli n. 4, identificata al
N.C.E.U. del predetto comune al Foglio di mappa 18, particella 16028, subalterno 9
(abitazione) PT A/2 Cl 3 Vani 8,5 Rc euro 899,93;
B) nonché garage - autorimessa foglio di mappa 18, particella 16028, subalterno 17 S1, C/6
Cl.8 mq. 26 Rc euro 83,25;
pagina 7 di 8 3) In accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. dispone il trasferimento a favore dell'attore del compendio immobiliare di cui al capo che precede;

4) Condanna la convenuta a rifondere all'attore le spese di lite liquidate in euro 12.500,00 per compensi professionali, oltre spese generali, anticipazioni ed oneri di legge;

5) Ordina al competente Conservatore dei Registri Immobiliari di trascrivere la presente pronuncia ex articolo 2932 c.c., con esonero da responsabilità
Manda alla cancelleria per quanto di competenza
Busto Arsizio, 20 giugno 2024
Il Giudice
dott. Massimiliano Radici
pagina 8 di 8