N. R.G. 498/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SASSARI
SEZIONE CIVILE

nella persona del G.O.P. dottor Salvatore Barmina, in funzione di giudice unico, ha emesso la seguente
SENTENZA

nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 498 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi dell'anno 2024, discussa e decisa, con lettura del dispositivo, all'udienza del 25/02/2025 e vertente
TRA
, elettivamente domiciliato in Sassari, alla via Cavour n. 65, presso e nello Parte_1 studio dell'avv. Giacomina Sole, che lo rappresenta e difende giusta procura in atti. RICORRENTE

CONTRO

, elettivamente domiciliato in Sassari, alla via Roma n. 106, presso e nello studio CP_1 dell'avv. Andrea Angius, che lo rappresenta e difende giusta procura in atti. RESISTENTE

OGGETTO: finita locazione.
CONCLUSIONI: all'udienza del 25/02/2025 la causa è stata discussa e decisa sulle conclusioni precisate a verbale
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto ritualmente notificato , premesso di aver concesso in locazione l'immobile Parte_1 sito in Sassari, alla via de Martini n. 149, a , con contratto ad uso abitativo “di natura CP_1 transitoria”, ha intimato al conduttore sfratto per finita locazione all'asserita scadenza del 31 dicembre 2023, citandolo contestualmente per la convalida all'udienza del 19 febbraio 2024.
Integrato il contraddittorio, l'intimato, ritualmente costituito in giudizio, si è opposto alla convalida dello sfratto, eccependo la violazione del combinato disposto di cui all'art. 5 della L. 431/1998 e dell'art. 2 del D.M. 30 dicembre 2002 per falsa indicazione dell'esigenza di transitorietà e conseguente soggezione della locazione alla disciplina di cui alla L. 431/1998, art. 2, comma 1.

Chiusa la fase speciale, senza l'adozione di provvedimenti interinali, è stata disposta la trasformazione del rito ordinario in rito locativo, ex artt. 667 e 426 c.p.c., con assegnazione di termine sia per pagina 1 di 3 l'esperimento del tentativo di mediazione, ai sensi dell'art. 5 del d.lgs. 28/2010, sia per l'integrazione degli atti introduttivi, mediante il deposito in cancelleria di memorie e documenti, nel caso di insuccesso della mediazione.
Nella fase a cognizione piena la parte ricorrente ha rinunciato alla domanda, chiedendo la compensazione delle spese di lite.
La parte resistente ha concluso, invece, domandando:
“1) Contrariis reiectis;
2) Rigettare la domanda di convalida dello sfratto per finita locazione dell'immobile sito in Sassari, Via De Martini n. 149 e, per l'effetto, dichiarare l'assoggettamento del contratto di locazione del 23/12/2022, con decorrenza dal 01/01/2023, alla disciplina ordinaria, con prossima scadenza al 01/01/2027, rinnovabile tacitamente per ulteriori quattro anni. 3) Con vittoria di onorari e spese”.
La causa, istruita con produzione di documenti, stante l'esperimento infruttuoso della mediazione, è stata discussa e decisa, con lettura del dispositivo, all'udienza del giorno 25 febbraio 2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE

Va considerato che il contratto oggetto di causa - stipulato nel vigore della L. 431/98 - non presenta i requisiti prescritti dalla citata normativa ai fini della configurazione del rapporto transitorio. In particolare, il testo non contiene una specifica indicazione delle esigenze sottese alla stipula (tale non potendosi ritenere la mera dichiarazione del conduttore secondo il quale l'esigenza che giustifica la transitorietà del contratto e data da motivi lavorativi), né il contratto è corredato della documentazione attestante la transitorietà dei motivi addotti, secondo quanto prescritto dal decreto 30 dicembre 2002 (art. 2 c. 4), che definisce i presupposti per la conclusione di contratti ai sensi dell'art. 5 L. 431/98 (Cass., n. 4075/2014). La normativa non consente alcun accertamento in ordine all'effettiva natura del rapporto voluto dalle parti, ma impone il rispetto di una serie di requisiti formali, in difetto dei quali il contratto non può ricadere nell'ambito della disciplina transitoria.
Ciò posto, nella specie va osservato che la clausola contenuta nell'art.1 del contratto di locazione intercorso tra le parti, che prevede che “il contratto è stipulato per la durata di mesi 12”, è in evidente contrasto con la normativa imperativa di cui alla L. 431 del 1998, in quanto volta ad attribuire al locatore un vantaggio, in contrasto con le disposizioni della medesima legge, e ne va, quindi, dichiarata la nullità. La nullità della clausola di “transitorietà” non comporta, tuttavia, la nullità del contratto, ma la sostituzione di diritto della clausola nulla con la clausola di legge, quindi, con la previsione di cui all'articolo 2 della L. 431/1998. La domanda di conversione in un ordinario contratto di locazione ad uso abitativo della durata di quattro anni più quattro, con decorrenza dal 01/01/2023, svolta dal resistente deve, pertanto, trovare accoglimento. Considerata la peculiarità della questione e la rinuncia alla domanda da parte del locatore si ritiene equo compensare le spese di lite tra le parti

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P.Q.M.



Il Tribunale definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:

1. dichiara, per assenza dei requisiti di transitorietà previsti dalla L. 431/98, art. 5, e dal D.M
30.12.02, art. 2, la conversione del contratto di locazione di natura transitoria inter partes in atti, in ordinario contratto di locazione per la durata prevista dalla L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 1, con decorrenza dal 01/01/2023;

2. dichiara compensate le spese di lite.
Fissa il termine di giorni 60 per il deposito della sentenza.
Così deciso in Sassari il 25 febbraio 2025
Depositata in Cancelleria il 28 febbraio 2025
Il G.O.P. Salvatore Barmina
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