TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1175/2024 tra
Parte_1
ATTORE/I
e
Parte_2
CONVENUTO/I

Oggi 17.4.2025 ad ore 13.00 innanzi al dott. Fabio Iacopini, sono comparsi:
Per l'avv. ALBERIO MONICA Parte_1 Per l'avv. VANZULLI MAURILIO Parte_2
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da note conclusive depositate il 3.4.2025 ed il

4.4.2025 alle quali si riportano integralmente.
Alle ore 13.10 il Giudice si ritira in camera di consiglio. Alle ore 14.55 il Giudice esce dalla camera di consiglio e pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Fabio Iacopini
pagina 1 di 6 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario di Pace dott. Fabio Iacopini, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1127/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Alberio Monica del Foro Parte_1 C.F._1
di Varese
PARTE ATTRICE INTIMANTE contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Vanzulli Maurilio e Parte_2 C.F._2 dell'avv. Vanzulli Davide del Foro di Busto Arsizio
CONCLUSIONI DELLE PARTI
All'udienza del 17.4.2025 le parti precisavano le conclusioni come da verbale.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto ex art. 658 c.p.c. con contestuale richiesta di emissione dell'ingiunzione ex art. 664 cpc, la parte attrice intimante conveniva in giudizio la parte convenuta intimata Parte_1 Pt_2
, chiedendo la convalida dello sfratto per morosità del contratto di locazione ad uso
[...]
abitativo stipulato il 1.7.2014 ed avente ad oggetto l'immobile sito a Tradate, Via Catalani n. 9;
l'intimante riferiva che l'intimata era morosa della somma di € 5.768,00 per canoni di locazione scaduti dal 1.7.2016 al 30.6.2021, nonché della somma di € 585,38 a titolo di rimborso delle spese relative alla registrazione annuale del contratto dal 2015 al 2020.
L'intimata si costituiva in giudizio, opponendosi alla convalida, eccependo la prescrizione delle somme scadute fino al 31.12.2018 ed evidenziando che la morosità per canoni di locazione ammontava alla minor somma di € 3.090,00 e che la somma richiesta per i pagamenti della tassa di registro non era dovuta, in quanto non era stata documentata l'effettiva corresponsione delle somme pagina 2 di 6 per tale titolo;
riferiva, poi, di non essere in grado di pagare la detta somma, eccependo, da ultimo, la sussistenza di vizi dell'immobile.
Con ordinanza del 23.5.2024 il Giudice disponeva il rilascio dell'immobile, convertiva il rito, invitava le parti ad introdurre il procedimento di mediazione e fissava i termini per il deposito delle memorie integrative.
Entrambe le parti depositavano le dette memorie.
L'intimante documentava lo svolgimento del procedimento di mediazione obbligatoria, con esito negativo e l'interruzione della eccepita prescrizione;
riferiva che la morosità si era aggravata, sia per quanto atteneva ai canoni di locazione, sia quanto alle imposte di registro, delle quali documentava il pagamento;
concludeva chiedendo la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento dell'intimata e la sua condanna al rilascio dell'immobile ed al pagamento delle somme contrattuali fino al rilascio.
L'intimata reiterava le medesime argomentazioni e conclusioni assunte nella fase di convalida.
Alla prima udienza di comparizione, il Giudice rigettava l'ammissione delle prove orali dedotte dall'intimante e, ritenuta la causa matura per la decisione, fissava per la discussione l'udienza del
17.4.2025. Nelle more in data 14.1.2025 l'intimato rilasciava l'immobile.
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Le domande della parte attrice intimante sono fondate e dovranno essere accolte come di seguito indicato.
Preliminarmente deve essere rilevato che l'intimante per assolvere l'onere di cui all'art. 2697 c.c. doveva limitarsi alla produzione giudizio del contratto inter partes, precisando quali fossero i canoni di locazione e, con la produzione di idonea documentazione, indicando gli importi degli oneri accessori dovuti.
A tal proposito, va rammentato in diritto che il creditore che agisca in giudizio per l'adempimento di un'obbligazione di cui alleghi l'inadempimento, ha il solo onere di provare la fonte negoziale o legale del suo diritto (ed eventualmente del termine di scadenza), mentre è sul debitore che grava l'onere di eccepire (e si tratta di eccezione in senso proprio non rilevabile d'ufficio), l'avvenuta estinzione dell'obbligazione (per tutte Cassazione civile SS.UU., 30.10.2001, n. 13533).
Da parte sua l'intimata doveva provare il pagamento delle somme dovute in forza del contratto.
A tal proposito, in merito alla produzione documentale dell'intimata, deve essere, in primo luogo, evidenziato che la corte di legittimità (per tutte Cass. sentenza 9690 del 12.4.2023) ha sancito che in tema di disconoscimento della scrittura privata, da un lato, che la disposizione dell'art. 215, comma 1,
n. 2 c.p.c., in base al quale la scrittura privata prodotta in giudizio si ha per riconosciuta se la parte pagina 3 di 6 comparsa non la disconosce nella prima udienza o nella risposta successiva alla produzione, va inteso con riferimento al primo atto in cui la parte esercita il proprio diritto di difesa, sia essa una udienza o una difesa scritta, dall'altro lato, che l'eccezione di tardività del disconoscimento della scrittura privata, avendo natura sostanziale e non essendo, di conseguenza, suscettibile di rilievo di ufficio, deve essere tempestivamente sollevata nel primo atto in cui la parte esercita il proprio diritto.
Nel caso di specie, è vero che l'eccezione di prescrizione doveva essere sollevata dall'intimante all'udienza di convalida, avendo l'intimato prodotto i relativi documenti con comparsa il 18.10.2024 ed essendo stata al detta udienza di convalida in data 31.10.2025, ma è, pur tuttavia, altrettanto vero che l'intimata non ha sollevato l'eccezione di tardività del disconoscimento (certamente fondata) nella sua memoria integrativa, cioè nel primo atto successivo a quello in cui l'intimante aveva disconosciuto le sottoscrizioni.
Da quanto precede, considerato che la tardività non può essere eccepita d'ufficio, consegue l'efficacia dell'eccezione di disconoscimento e la conseguente inutilizzabilità della documentazione prodotta dall'intimata per provare il pagamento delle somme contrattuali.
In secondo luogo, l'intimante ha documentato l'interruzione della prescrizione quinquennale del credito, con la produzione operata in allegato alla memoria integrativa (doc. 3), produzione che, per altro, non è stata oggetto di contestazione da parte dell'intimata.
Non avendo provato l'esistenza di pagamenti a diminuzione del suo debito, il credito dell'intimante risulta quello indicato nella convalida di sfratto, maggiorato delle somme maturate in corso di causa, pari ad € 2.791,38 per i canoni relativi dal luglio al dicembre 2024, e, pertanto, per complessivi €
8.559,38.
Nell'intimazione, inoltre, il locatore intimante aveva evidenziato il mancato pagamento degli importi pro quota della tassa di registro per complessivi € 585,38, rilevando che nel corso del giudizio era stato effettuato il pagamento della tassa di registro relativa al contratto per l'anno 2024 e che il relativo importo pro quota dovuto dall'intimata era pari ad € 112,00; infine, l'intimante ha documentato il pagamento della bolletta dell'acqua potabile, contrattualmente a carico del conduttore, indicando come dovuta la somma di € 183,54.
E' opportuno evidenziare che tutte le somme maturate in corso di causa non sono state oggetto di contestazione da parte dell'intimata e che la domanda di parte ricorrente di condanna del resistente al pagamento dei canoni di locazione rimasti inadempiuti nelle more del processo successivamente alla notifica dell'atto di intimazione appare procedibile e accoglibile, in quanto parte ricorrente già nella suddetta intimazione aveva provveduto a richiedere il pagamento dei canoni maturati e maturandi sino al rilascio dell'immobile, per cui, in sede di memorie integrative ex art. 426 c.p.c., non ha provveduto pagina 4 di 6 ad alcuna “mutatio libelli”, come tale, non ammessa, ma piuttosto si è limitata a precisare una domanda già formulata e, quindi, non nuova.
Alla luce di quanto precede, l'intimante risulta creditrice della complessiva somma di € 9.440,30, che dovrà essere maggiorata degli interessi ex art. 1284, comma 4, c.c. dalla domanda al saldo.
Si ritiene, pertanto, accertata la morosità della parte convenuta intimata nel pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori come precisato in narrativa ed il suo inadempimento, ai sensi dell'art. 5 della L. 392/1978.
In tema di risoluzione del contratto per inadempimento nel pagamento dei canoni la corte di legittimità (per tutte Cassazione Civile, 13.12.2011, n. 26709) ha rilevato che per aversi grave inadempimento tale da legittimare la risoluzione del contratto la valutazione non può essere settoriale e fatta per compartimenti stagni, ma va attuata avendo presente, non solo la scadenza dei canoni, non solo il loro importo, ma anche il comportamento della parte inadempiente, operandosi un equilibrato bilanciamento tra il legittimo diritto del locatore alla puntuale prestazione del conduttore e il legittimo diritto del conduttore a non vedersi risolto il contratto, in mancanza di una sua colpa generatrice di grave inadempimento.
Il contratto stipulato inter partes, pertanto, deve essere dichiarato risolto ai sensi della su indicata norma, considerato che con il mancato pagamento dei canoni si è alterato l'equilibrio economico tra le prestazioni, costituente causa del contratto.
Dovrà, quindi, essere accolta la domanda di pagamento dei canoni di locazione dal dovuto fino alla data del rilascio, nella misura richiesta dall'intimante e disposta la conferma dell'ordinanza ex art. 665 cpc, emessa in data 23.5.2024.
Da ultimo, si osserva che l'intimata non ha fornito alcuna prova dell'esistenza dei vizi dell'immobile.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vengono quantificate, tenendo conto del giudizio di convalida, del procedimento di mediazione e delle spese generali, sulla base dei valori medi previsti nel DM 147/2022 per lo scaglione da € 5.200,01 ad € 26.000,00, ridotti del 50% per l'assenza della
Fase Istruttoria e per la limitata attività professionale svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
ACCOGLIE le domande della parte attrice intimante e, per l'effetto,
DICHIARA
pagina 5 di 6 Risolto per grave inadempimento della parte convenuta intimata il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato l'1.7.2014 ed avente ad oggetto l'immobile sito a Tradate, Via Catalani n. 9
CONFERMA
L'ordinanza di rilascio ex art. 665 cpc emanata il 23.5.2024
CONDANNA la parte convenuta intimata a corrispondere alla parte attrice intimante la complessiva somma di €
9.440,30, oltre agli interessi come in parte motiva.
CONDANNA la parte convenuta intimata al pagamento, in favore della parte attrice intimante, delle spese di lite che liquida in complessivi € 4.240,00, di cui € 140,00 per esborsi, oltre C.P.A. e all'I.V.A., sulle componenti imponibili come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Varese, 17.4.2025
Il Giudice dott. Fabio Iacopini
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