RG 4540/2020

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli Nord, Seconda Sezione Civile, nella persona del giudice unico dott.
Maurizio Spezzaferri, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nel procedimento iscritto al n. 4540/2020 del ruolo generale degli affari civili contenzioni, avente ad oggetto contratto di mediazione e vertente
T R A
– in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede in Parte_1
SESSA AURUNCA – località BAIA DOMITIA (CE), in Via degli Oleandri n. 9 –
[...]
C.F. e P. I.V.A. – rappresentata e difesa, in virtù di procura, Parte_2 P.IVA_1 dall'Avv. RAFFAELE VENTO;

ATTRICE
CONTRO
, nato ad [...] il [...], C.F. Controparte_1
, residente in [...] rappresentato C.F._1
e difeso dall'Avv. Francesco Vecchione, in virtù di procura in atti;

CONVENUTA
CONCLUSIONI
Come da note scritte del 11.02.2025 (parte attrice) e 08.01.2025 (parte convenuta) depositate in sede di udienza a trattazione scritta dell'11.02.2025, che espressamente si richiamano.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Si richiamano gli atti e i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del processo e le deduzioni difensive, in ossequio al nuovo testo dell'art. 118 disp. att. c.p.c. così come modificato con l. 69/2009.


1-. In fatto. Mediante atto di citazione depositato il 21-5-2020 e notificato il 18.5.2020, parte attrice conveniva in giudizio il sig. per l'udienza del 19.10.2020 esponendo Controparte_1 che la esercita l'attività di mediazione immobiliare e che fu Controparte_2 contattata dall'Avv. CRESCENZI RAFFAELE, nato a [...] il [...] ed ivi deceduto in data 15/10/2016, per la valutazione e per la vendita dell'immobile sito in SA CA (CE) località Baia Domizia, alla Via del Roveto lotto n. 320, ad uso civile abitazione, sviluppantesi
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su due livelli, ciascuno composto da quattro vani ed accessori, con doppio accesso, uno pedonale dalla strada privata ed uno carrabile dal Viale Roveto, con annesso giardino pertinenziale di circa 600 mq., censito in catasto fabbricati di detto comune al foglio 160, particella 5288, z.c. 1, categoria A/2, classe 3, vani 10,5, rendita catastale € 1.030,33.
Esponeva, altresì, che dal conferimento dell'incarico avvenuto nel mese di febbraio 2014, la società provvide a reperire potenziali acquirenti e inoltrare il tutto al proprietario venditore a mezzo raccomandata a.r. del 16/04/2015, indicando tra i diversi nominativi dei clienti visitatori, anche il nome di , nato ad [...] il [...], il quale visitò in data Controparte_1
01/03/2015 l'immobile dell'Avv. ES LE per il tramite della società odierna attrice.
Successivamente alla ricezione della detta raccomandata e, precisamente in data 25/04/2015, con contratto preliminare, registrato presso la competente Agenzia dell'Entrate di Napoli, in data 7 maggio 2015, al n. 538/3, il venditore ES LE, si obbligò a vendere proprio a
, nato ad [...] il [...], che si obbligò ad acquistare, l'immobile de Controparte_1 quo e, in data 07/07/2015, le parti procedevano alla stipula dell'atto definitivo di compravendita, a rogito del Notaio di Napoli, repertorio n. 29093, Persona_1 raccolta n.13600, nel quale veniva indicato però l'intervento di altro mediatore, tale “Celeste
Immobiliare”, alla quale venivano corrisposti compensi di mediazione, omettendo l'intervento dell'istante società che ha reperito invece l'acquirente dell'immobile, Sig. , Controparte_1 odierno convenuto
1.2-. Concludeva, pertanto, affinché il Tribunale adito così provvedesse: accertare e dichiarare l'avvenuta mediazione immobiliare della in P. del L.R.p.t in relazione alla Parte_1 compravendita dell'immobile sito in SA CA (CE) località Baia Domizia, alla Via del
Roveto lotto n. 320 e per l'effetto dichiarare fondata la richiesta di diritto alla provvigione della condannare il Sig. , al pagamento della provvigione, Parte_1 Controparte_1 così come dovuta, in favore della società in P. del L.R.p.t., di Euro 9.000,00 Parte_1 oltre IVA – pari alla provvigione calcolata sul 3% oltre iva del prezzo di vendita dell'immobile di euro 300.000,00, come dichiarato in rogito;
in via subordinata per l'effetto condannare il Sig.
, al pagamento parziale della provvigione, ex art. 1758 c.c., così come dovuta, Controparte_1 in favore della società in P. del L.R.p.t., di Euro 4.500,00 (euro Parte_1 quattromilacinquecento/00) oltre IVA – pari alla metà della provvigione pattuita, calcolata sul
3% oltre iva del prezzo di vendita dell'immobile di euro 300.000,00, come dichiarato in rogito;
in ogni caso, condannare il medesimo convenuto al pagamento delle spese tutte di lite, diritti ed onorari, oltre oneri fiscali e spese generali.
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2-. Si costituiva in giudizio in data 15.09.2020 il convenuto che contestava Controparte_1 quanto richiesto e concluso da controparte deducendo, in particolare, l'assoluto disconoscimento ex artt. 214 e 215 cpc della scrittura denominata “foglio di visita” datato
01.03.2015 riportante la firma del Signor , adducendo che i dati e la Controparte_1 sottoscrizione del potenziale acquirente erano stati apposti con grafia e penna diversa da quella con cui sono stati inseriti i dati degli immobili asseritamente visitati e la data della presunta visita. Si esponeva che la società attrice faceva visionare a suo tempo al convenuto alcuni immobili, tuttavia l'appartamento del ES fu visitato dal per esclusiva CP_1 intermediazione di diversa agenzia, denominata Celeste Immobiliare, ravvisando che il foglio di visita era stato integrato dalla attrice in un secondo momento, allorquando la L.M.F. apprendeva del preliminare di compravendita stipulato dai sigg.ri e ES, CP_1 nell'intento di lucrare indebitamente la provvigione spettante alla agenzia Celeste. 7
Il convenuto, dunque, a mezzo del proprio difensore, negava di aver compilato e sottoscritto il foglio in questione nella formulazione risultante dalla copia informatica depositata da controparte. Esponeva, altresì, che con giudizio avente R.g.n. 7510/2016 la adiva il Pt_1
Tribunale di Napoli chiedendo la condanna di ES LE (deceduto in corso di causa e, pertanto, de suoi eredi) al pagamento della provvigione per l'attività di mediazione svolta nella vendita a dell'immobile sito in SA CA loc. Baia Domizia alla Controparte_1
Via del Roveto lotto 320; tale giudizio veniva definito con sentenza n. 5549/2018 del
05.06.2018 con la quale il Tribunale, rigettava la domanda in quanto infondata.
La convenuta concludeva quindi per il rigetto della domanda attorea, per le ragioni esposte e Accertato e dichiarato che la ha agito con dolo o colpa grave, per Parte_1
l'effetto, condannare parte attrice al risarcimento dei danni ovvero al pagamento di una somma in favore del sig. , ai sensi dell'art. 96 c.p.c.; con vittoria di spese e Controparte_1 competenze del presente giudizio oltre I.V.A. e C.P.A., con distrazione ex art. 93 c.p.c. in favore del procuratore antistatario, per averne fatto anticipo.
3-. Concessi i termini ex art. 183 co. 6 c.p.c., disposto interrogatorio formale deferito dall'attore in data 04.04.2023 al convenuto , espletata la prova orale ammessa Controparte_1 alle udienze del 04/04/2023, 06/02/2024 e 05.11.2024, la causa era rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 11.02.2025 ai sensi e per gli effetti dell'art. 127 ter c.p.c.
Sulla scorta delle conclusioni sopra riportate, lo scrivente all'esito dell'udienza dell'11.02.2025, mediante ordinanza del 6-3-2025 resa a seguito di udienza a trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., assegnava la causa in decisione ex art. 190 c.p.c. con concessione dei termini ordinari per il deposito di scritti conclusionali.
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4. In diritto. La domanda così come proposta non risulta essere accoglibile per i motivi che di seguito vengono esposti.
4.1. Il caso oggetto di causa verte in una ipotesi di mediazione che trova una sua prima fonte normativa nell'art. 1754 c.c. il quale dispone che “È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”, specificandosi poi al successivo art. 1755 c.c. che “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento” e che “La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità”.
4.2 Parte attrice lamenta il mancato pagamento della provvigione a suo dire dovuta, in virtù dell'attività di intermediazione svolta ed in particolare del cd. “foglio di visita” sottoscritto dal in cui tra i diversi immobili indicati, veniva elencato l'immobile oggetto Controparte_1 di causa, atteso che, in seguito ovvero precisamente in data 25.04.2015, con contratto preliminare, registrato presso la competente Agenzia dell'Entrate di Napoli, il Sig. ES
LE si obbligò a vendere proprio al Sig. , che si obbligò ad acquistare, il Controparte_1 già citato immobile e, in data 07.07.2015, le parti procedevano alla stipula dell'atto definitivo di compravendita, nel quale veniva indicato però l'intervento di altro mediatore.
Il contratto di mediazione non necessita della forma scritta, potendo essere concluso anche verbalmente, per cui nel caso di specie la società attrice ha fornito come elemento di prova per il suo operato il “foglio di visita” con l'indicazione dell'immobile oggetto di causa e sottoscrizione da parte del convenuto. Tale documento rappresenta una dichiarazione nella quale l'interessato conferma di aver visionato l'immobile sottopostogli per la prima volta per il tramite dell'agenzia indicata. Inoltre, nel caso di specie sul relativo foglio di visita viene specificato che “in caso di conclusione dell'affare, il/la sottoscritto/a si obbliga a corrispondere alla suddetta Agenzia Immobiliare, la provvigione del 3% + iva sul prezzo definito”.
Parte convenuta non contesta l'autenticità della detta firma – come emerge in sede di interpello formale - quanto il contenuto del documento cartaceo, adducendo che lo stesso sia stato integrato successivamente con l'indicazione del terzo immobile corrispondente alla proprietà ES;
espone, altresì, che l'immobile oggetto del contenzioso sarebbe stato visionato mediante altra agenzia immobiliare.
4.3. Tanto premesso, nella fattispecie il convenuto contesta il contenuto del foglio di visita relativo alla visita all'immobile per cui è causa, successivamente acquistato con la
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partecipazione di un altro mediatore e tale situazione ha, a parere dello scrivente, conseguenze sul diritto alle provvigioni del primo mediatore, il quale dipende da diversi fattori giuridici.
Il diritto alla provvigione del mediatore sorge quando la conclusione dell'affare è in rapporto causale con l'attività intermediatrice.
Non è necessario un nesso eziologico diretto e esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare; è sufficiente che il mediatore abbia messo in relazione le parti, costituendo un antecedente indispensabile per la conclusione del contratto (Cass. civ. Sez. II
Ord., 08 aprile 2022, n. 11443; C. 3.9.2018, n. 21559).
Inoltre, in presenza di più mediatori, ciascuno ha diritto a una quota della provvigione proporzionata all'importanza della sua opera, salvo clausole di deroga (art. 1758 c.c.) e ciò se l'attività del primo mediatore contribuisse in modo significativo alla conclusione dell'affare, potrebbe avere diritto a una parte della provvigione.
La contestazione del contenuto del foglio operata da parte convenuta, il quale ha dichiarato di averlo però effettivamente sottoscritto (cfr. verb.ud. 4-4-2023 in sede di interpello formale) ha come conseguenza la necessità che il mediatore dimostri che la sua attività ha avuto un ruolo causale nella conclusione dell'affare con relativa conferma probatoria.
Più precisamente è necessario che il mediatore abbia utilmente messo in relazione le parti intervenendo nelle varie fasi delle trattative, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, nel senso che quest'ultima possa ritenersi conseguenza dell'opera prestata dall'intermediario, tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso.
Per contro non sussiste il diritto alla provvigione quando “dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare in maniera indipendente da quell'originario intervento, per effetto d'iniziative nuove, non ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate. “ (cfr ordinanza cit).
Allo stesso modo, l'aver messo le parti in relazione tra loro è di per sé sufficiente a conferire all'intervento il carattere dell'adeguatezza e l'intervento di un secondo mediatore non è in sé idoneo a recidere il nesso di causalità tra l'operato del primo mediatore e la conclusione dell'affare, “essendo all'uopo necessario che, dopo il fallimento delle trattative avviate per l'intervento del primo mediatore che aveva originariamente messo in contatto le parti, la conclusione dell'affare sia indipendente da tale intervento.” (massima Cass. n. 403 del
5.1.2024).
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4.4. Ora si tratta dunque di verificare se l'attività attuata dalla società attrice nel breve lasso di tempo intercorso della visita all'immobile per cui è causa avvenuta, secondo la relativa prospettazione, in data 1-3-2025 e la stipula del primo contratto preliminare tra le parti in data
25-4-2025, quasi due mesi dopo, abbia avuto – o meno - efficacia causale rispetto alla conclusione dell'affare.
Osserva il Tribunale che, per quanto risulti dimostrato lo svolgimento di attività di mediazione da parte della società attrice avente ad oggetto l'immobile di proprietà dell'Avv.
LE Crescenti (successivamente deceduto) risulta provato che lo stesso immobile era promosso da agenzie diverse e che l'attività di intermediazione svolta dalla società attrice ha avuto breve durata, essendosi esplicata solo nella visita all'immobile con successiva comunicazione al proprietario (cfr. raccomandata in atti).
4.5. La prima condizione risulta essere stata confermata dalla teste di parte convenuta la quale ha dichiarato: “…sì è vero, io stessa ho personalmente accompagnato Controparte_3 il sig. a visionare l'appartamento, nulla so circa eventuali contatti con altre agenzie e CP_1 con il venditore… A me l'incarico non era stato dato in esclusiva dal proprietario. So che lo stesso ES aveva dato l'incarico verbalmente anche ad altre agenzie, per esempio la
, anche a me l'incarico fu dato verbalmente, a telefono dall'Avv. ES.” (cfr. verb. Per_2 ud. 5-11-2024).
A fronte di tale dichiarazione, parte attrice non ha fornito elementi istruttori contrari al fatto che l'incarico per la vendita dell'immobile era stato dato dal proprietario in maniera non esclusiva alla società attrice.
A questo punto occorre, richiamare l'esito della prova orale con i testimoni citati da parte attrice.
Il teste (cfr. verb. ud. 6-2-2024) nulla conferma e/o dichiara rispetto ai Testimone_1 fatti costitutivi della domanda se non quanto segue: “ADR: Ricordo che la casa che ho comprato, diversa da quella di causa, aveva un cartello riferibile all'agenzia. Ho visionato
l'immobile oggetto di causa ma non l'ho comprato…”; mentre il secondo teste Tes_2
padre del l.r.p.t. della società attrice, dichiara di aver accompagnato il figlio con “…la
[...] mia auto fino a fuori la villa e sono entrato anch'io. Ricordo che era domenica e mio figlio mi aveva invitato a pranzo. Mio figlio fece prima visionare più di un immobile, tra cui quello oggetto di causa, e in agenzia si discusse dell'importo della provvigione. Lo ricordo in quanto
chiedeva uno sconto…” (cfr. Verb.ud. cit.). CP_1
Ora la testimonianza resa dal genitore del l.r.p.t. di parte attrice, non può essere aprioristicamente giudicata inattendibile tout court, come vorrebbe per implicito la difesa di
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parte convenuta, per il solo fatto della sussistenza del rapporto, ma, a parere dello scrivente, occorre conformarsi al prevalente indirizzo della giurisprudenza di legittimità, a termine del quale siffatte testimonianze devono essere, secondo le circostanze, valutate con cautela e particolare attenzione, tenendo conto in particolare di ogni altro utile elemento di giudizio atto a confermarne o screditarne la credibilità (v., tra le altre, Cass. 3^, n. 11635/97, Cass. n. 1632/00;
Cass Sez. L, Sentenza n. 17630 del 28/07/2010).
Nel caso di specie, vi sono testimonianze non concordanti, non solo rispetto ai testi citati da parte convenuta e quello di parte attorea (cfr. verb. ud. 5-11-2024), ma tra gli stessi testimoni citati da parte attrice nel senso che il primo, indifferente, nulla conferma rispetto ai fatti indicati dal secondo teste. Inoltre, la teste di parte convenuta ha affermato quanto segue: Testimone_3
Parte
“In mia presenza non ho mai visto agenti della posso solo dire che nei pressi Parte dell'immobile in una di queste visite ho visto passare il padre del legale rapp.te della che passò in macchina.” (cfr. verb. ud.5-11-2024).
4.6. Tanto premesso, a parere di chi scrive, l'attività svolta dalla società attrice non ha avuto rilevanza causale nella conclusione del contratto, posto che l'avere messo le parti in contatto tra di loro (come emergerebbe dalla lettera raccomandata inviata dalla società all'allora proprietario dell'immobile) non è condizione sufficiente a dimostrare la efficienza causale dell'attività svolta dal mediatore nel caso in esame, essendo provato che l'immobile era stato fatto visionare anche da altro mediatore/agenzia immobiliare (tanto che nel preliminare e nel contratto di vendita è espressamente richiamato dalle parti), alle quali gli interessati si erano legittimamente rivolti. Questo emerge dalle testimoniane sopra richiamate e dal foglio di visita.
La società attrice non ha dato prova, d'altra parte, di aver vincolato in via esclusiva le parti,
o almeno una di esse, mediante un contratto di mandato che imponesse un'esclusiva in favore di quest'ultima, che ben poteva avere forma scritta ad probationem.
Pertanto, deve escludersi la rilevanza causale dell'attività svolta dalla società attrice, in ragione del fallimento della mediazione e dell'iniziativa assunta da altro mediatore: in materia, si intende dare seguito al principio secondo cui in tema di mediazione, non sussiste il diritto alla provvigione, quando una prima fase delle trattative avviate con l'intervento del mediatore non dia risultato positivo e la conclusione dell'affare, cui le parti siano successivamente pervenute, sia indipendente dall'intervento del mediatore che le aveva poste originariamente in contatto (cfr. Cass. 22426 del 16.10.2020).
Per le ragioni esposte, essendo stata l'attività di mediazione svolta dalla società attrice in una sola episodica occasione, non seguita da alcuna proposta o trattativa, ed essendo stato concluso il contratto di vendita con la mediazione di altra agenzia alla quale le parti hanno
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regolarmente corrisposto le provvigioni, non spetta all'attrice il pagamento della provvigione e vanno respinte tutte le relative domande.
5. In applicazione del principio della soccombenza (art. 91 c.p.c.) vanno poste a carico della società attrice le spese del giudizio come liquidate in dispositivo, a norma del d.m. 147/2022, applicati i compensi medi tariffari corrispondenti al valore della causa (5.200/26.000).
5.1. Circa la domanda di parte convenuta vertente in tema di lite temeraria, si precisa che solo per l'applicazione dell'istituto della responsabilità processuale aggravata di cui all'art. 96, comma 3, c.p.c, deve escludersi la necessità dell'adduzione e della prova del danno, elementi invece indispensabili per la condanna ai sensi dei primi due commi dell'art. 96 c.p.c.
Costituisce presupposto indefettibile l'allegazione e la dimostrazione, anche in via indiziaria, quanto meno della colpa grave in capo alla parte soccombente nell'agire o resistere in giudizio, manifestando una condotta consapevolmente contraria alle regole generali di correttezza e buona fede e tale da risolversi in un uso strumentale ed illecito del processo, in violazione sostanziale anche del canone costituzionale del dovere di solidarietà (Cass. civ. Sez.
III, 21/07/2016, n. 15017). Anche in tale frangente nulla è stato provato o dedotto, pertanto la domanda de qua non può essere accolta.
L'interpretazione della Corte di legittimità, tuttavia, è nel senso che anche la possibilità di una liquidazione officiosa ed equitativa del pregiudizio non esime la parte istante dall'onere di allegare gli elementi di fatto, desumibili dagli atti di causa, necessari ad individuare l'esistenza dei danni sofferti - cioè ad identificare il tipo e gli elementi costitutivi dei danni - ed idonei a consentire al giudice in via officiosa- e, se del caso, equitativa - la relativa quantificazione ( C.
28226/2008; C. 13395/2007; C. 4096/2007; C. 3388/2007; C. 27383/2005).
Difatti l'agire in giudizio per far valere una pretesa non è di per sé condotta rimproverabile anche se questa si riveli infondata (cfr. arg. ex Cass. Cassazione civile sez. I, 08/03/2025,
n.6205).
Nel caso in trattazione, l'aver sottoscritto il modulo di visita e la condotta delle parti, con l'intervento di un terzo mediatore, può aver indotto parte attrice a ritenere confermato il proprio diritto alla provvigione e il fatto di aver agito presso il Tribunale di Napoli nei confronti del venditore, non può considerarsi condotta addebitabile a titolo di colpa e/o dolo essendo diversa la competenza territoriale in relazione al foro del convenuto.


PQM


Il Tribunale di Napoli Nord, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
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1) rigetta le domande proposte dalla società attrice;

2) condanna la società attrice e rifondere alla convenuta le spese del giudizio che liquida in euro=5.077,00= per compensi, oltre il rimborso forfettario del 15% per spese generali, Cpa ed Iva, se dovuta.
Aversa, addì 28 maggio 2025
Il Giudice
Dr. Maurizio Spezzaferri
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