N. R.G. 4281/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MONZA
Prima Sezione CIVILE dott. Mirko Buratti
Il Giudice, esaminato il ricorso ex art. 281 undecies cod. proc. civ., pronuncia il giorno 18/03/2025 la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 4281/2024 R.G. promossa da:
EL MA (C.F. [...]), con il patrocinio dell'avv. PUGLIESE GIUSEPPINA, elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico
ATTORE/I contro
IA SRL (C.F. 05228290960), con il patrocinio dell'avv. MALGORANI PAOLO, elettivamente domiciliato in VIA GIOACCHINO ROSSINI, 44 SEREGNO
TD IMMOBILIARE (C.F. 05476650964), con il patrocinio dell'avv. LOVADINA MONICA e dell'avv. CASTAGNA SAMUELA, elettivamente domiciliato in VIA G. OBERDAN, 67/B 22060 AROSIO
CONVENUTO/I

CONCLUSIONI
Le parti costituite hanno concluso come da ricorso o nota depositata telematicamente.
pagina 1 di 5 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso depositato il giorno 20 giugno 2024, BE OM ha chiesto, a norma dell'art. 281 decies cod. proc. civ., che venga dichiarata la risoluzione del contratto preliminare di vendita stipulato con la società Arboria s.r.l. per grave inadempimento in termini di aliud pro alio, con conseguente condanna al risarcimento dei danni, da liquidarsi in via equitativa nella misura non inferiore ad
€ 300.000,00, nonché la risoluzione del rapporto contrattuale con il mediatore, TD Immobiliare, con condanna della stessa alla restituzione di quanto versato a titolo di provvigione, fatto salvo l'ulteriore risarcimento del danno da liquidarsi in via equitativa e solidale con Arboria s.r.l..
BE OM evidenziò che, in data 22 novembre 2021, aveva sottoscritto con Arboria s.r.l., mediante l'intermediazione dell'agenzia TD Immobiliare, proposta d'acquisto, divenuta contratto preliminare di vendita a seguito della accettazione da parte di Arboria, avente ad oggetto un immobile da costruire in Mariano Comense (CO), costituito da “ porzione di casa bifamiliare PT- Soggiorno - cucina
– bagno – p1- 3 camere – bagno – box (come da planimetria), identificato catastalmente al fg. 9 Mapp. 8697- 14459 – 15298 – 15301, come da progetto identificato quale VILLA G, al prezzo di € 300.000,00, di cui € 5.000,00 a titolo di deposito alla sottoscrizione della proposta d'acquisto. Spiegò che nella suddetta proposta il venditore, in riferimento alla conformità dell'immobile in tema di norme edilizie e urbanistiche, aveva dichiarato che fossero “come da concessione”. Aggiunse di aver versato all'Agenzia Immobiliare la provvigione concordata in € 5.000,00. Lamentò di aver contestato, in data 9 maggio 2022, la gravità della condotta assunta dalla promittente venditrice e dall'Agenzia immobiliare, in concorso tra loro, per aver omesso di riferire che l'impresa realizzatrice del compendio non possedeva i permessi a costruire, né il parere rilasciato dalla Commissione Paesaggio del Comune di Mariano Comense con la relativa autorizzazione a costruire la villetta di cui al progetto che le era stato sottoposto.
Sostenne che, dovendosi modificare il progetto originario, sarebbe mutato irrimediabilmente l'oggetto della compravendita, in termini di aliud pro alio, legittimando il recesso dal preliminare e la risoluzione del rapporto obbligatorio.
Osservò che Arboria s.r.l., a fronte delle contestazioni mosse, aveva confermato le circostanze, restituendo l'assegno di € 5.000,00 lasciato in deposito. Lamentò di essersi trovata costretta a stipulare un contratto di locazione e a sostenere il relativo canone mensile, nonché a sostenere le spese per il tecnico incaricato e la difesa tecnica preliminare. Arboria s.r.l. si costituì contestando che la proposta irrevocabile d'acquisto datata 22 novembre 2021 fosse qualificabile come preliminare di compravendita, essendo state barrate per eliderle le parti di cui alle pattuizioni 7, 8 e 9, che sono proprio quelle relative alla conclusione del contratto, oltre ad essere chiaramente indicato che l'acconto prezzo del 5% sarebbe stato versato alla “firma preliminare” e che l'assegno di € 5.000,00 era stato consegnato come mero deposito cauzionale e non come acconto prezzo e/o come caparra confirmatoria. Precisò che BE OM era edotta del fatto che, al momento della stipula della proposta irrevocabile, non vi era ancora la concessione, essendo in corso di deposito la domanda abilitativa trattandosi di immobile da realizzare. Aggiunse che, in data 9.05.2022, l'avv. Pugliese, per conto della sig.ra OM, le aveva inviava una PEC contestando che “mi è stato difatti riferito dalla mia cliente che dopo essere stata portata alla sottoscrizione di una proposta di acquisto (…) non vi sarà seguito e perfezionamento del contratto preliminare essendo impossibilitata la Vs. società a realizzare e rispettare l'oggetto della pagina 2 di 5 compravendita”. Spiegò di essersi limitata, a fronte del recesso dell'attrice, a prenderne atto, come da comunicazione in data 7.06.2022 dell'avv. Malgorani, e, senza alcun riconoscimento di inadempimento, a restituire l'assegno ricevuto a titolo di deposito. Contestò, in ogni caso, la quantificazione del danno, stante l'assenza di alcun giustificativo prodotto. TD Immobiliare si costituì confermando la ricostruzione dei fatti operata da Arboria s.r.l. e formulando analoghe difese. In particolare, affermò che, al momento della sottoscrizione della proposta irrevocabile d'acquisto del 21 novembre 2021, aveva dato ad BE OM tutte le informazioni di cui era in possesso e che le erano state trasferite dall'impresa costruttrice, mentre dei fatti verificatisi successivamente non aveva avuto contezza essendo successivi al termine del suo incarico. Aggiunse che BE OM era perfettamente al corrente che la domanda edilizia era in corso di presentazione, tanto che nella proposta si parlava di conformità come da concessione, ma non vi era alcun riferimento al fatto che la concessione fosse già stata presentata. Osservò, inoltre, che, in materia di acquisto di immobili da costruire, come previsto dalle disposizioni del Decreto Legislativo n. 14/2019, il preliminare avrebbe dovuto essere redatto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata da notaio ed occorreva il rilascio di una fideiussione bancaria e/o assicurativa da parte del costruttore. Invocò il diritto alla provvigione essendo la conclusione dell'affare in rapporto causale con l'opera svolta dal mediatore ed essendo, a tal fine, sufficiente la “messa in relazione” da parte del mediatore, costituente l'antecedente necessario per pervenire, anche attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell'affare. Contestò, in ogni caso, la sussistenza di una responsabilità solidale con il venditore, precisando che, comunque, nel caso in cui l'affare non trovi conclusione, si profila un risarcimento di norma qualificato come “interesse negativo”, cioè, limitato alle spese affrontate e al guadagno non conseguito per il tempo perso nel corso delle trattative.
Ritenuta la controversia di natura documentale, la causa è stata rimessa in decisione, in modalità cartolare, alla data del 13 marzo 2025.
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BE OM afferma di aver sottoscritto con Arboria s.r.l., mediante l'intermediazione dell'agenzia TD Immobiliare, una proposta d'acquisto, che sarebbe divenuta contratto preliminare di vendita, a seguito dell'accettazione da parte di Arboria, avente ad oggetto un immobile da costruire, come da planimetria allegata.
La natura di contratto preliminare è, tuttavia, contestata.
In effetti, la proposta di acquisto irrevocabile sottoscritta da BE OM reca una sommaria descrizione del bene e rimanda alla planimetria allegata (definita
“proposta capitolato opere, disegno villa G”), mentre relativamente alla conformità edilizia ed urbanistica contiene un mero generico rinvio “come da concessione”. Nel modulo della proposta, inoltre, risultano barrate le clausole relative all'automatica conclusione del contratto preliminare all'atto dell'accettazione della proposta, alla risoluzione espressa ed al compenso del mediatore. Il pagamento del prezzo di compravendita, fissato in € 300.000,00, risulta collegato allo stato d'avanzamento dei lavori ed, in particolare, il primo versamento era stato previsto, in misura del 5%, alla firma del contratto preliminare da stipulare.
Va osservato che quando la vendita di cosa futura abbia ad oggetto un immobile in costruzione, il contratto, ai sensi dell'art. 17 della l. 28 febbraio 1985, n. 47, deve indicare, a pena di nullità, gli estremi della concessione ad edificare (oggi,
pagina 3 di 5 permesso di costruire) (cfr. Cass. 06/18129).
Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122, come modificato dal decreto legislativo n. 14 del 12 gennaio 2019, prevede, nel caso di stipula di un contratto preliminare avente per oggetto un immobile da costruire, l'obbligo per le parti di concludere il contratto preliminare necessariamente con atto pubblico o scrittura privata autenticata (e, quindi, con atto notarile, registrato e trascritto) allorché il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato a partire dal 16 marzo
2019.
Nella specie, pertanto, mancava il presupposto oggettivo per la configurabilità del contratto preliminare nell'accordo raggiunto tra le parti con la sottoscrizione del modulo della proposta d'acquisto sopra menzionata, cioè mancavano l'atto notarile e gli estremi del permesso di costruire, cioè i soli elementi atti a dimostrazione che si trattasse di immobile per il quale la pratica concessoria era già stata richiesta. Tali elementi sono del tutto carenti nell'atto cui si vuole attribuire valore di contratto preliminare e che si profila, piuttosto, assimilabile ad una minuta o ad un'opzione di compravendita di un immobile "in costruendo". Del resto, è noto che, ai fini della configurabilità di un definitivo vincolo contrattuale, è necessario che tra le parti sia raggiunta l'intesa su tutti gli elementi dell'accordo, non potendosene ravvisare pertanto la sussistenza là dove, raggiunta l'intesa solamente su quelli essenziali ed ancorchè riportati in apposito documento, risulti rimessa ad un tempo successivo la determinazione degli elementi accessori (da ultimo, Cass. n. 11126 del 24/04/2024).
Peraltro, anche in presenza del completo ordinamento di un determinato assetto negoziale, l'atto assume valore meramente preparatorio di un futuro contratto, come tale non vincolante tra le parti, quando, come nella fattispecie dell'immobile da costruire, l'intesa raggiunta dalle parti richieda per legge un vero e proprio regolamento formale del rapporto, con la conseguenza che, rispetto a tale convenzione, non può esservi inadempimento, non essendo essa fonte di obbligazioni determinate.
Il fatto che la società Arboria non avesse ancora il permesso a costruire per poter dare esecuzione al progetto di costruzione è irrilevante in una fase antecedente alla stipula del contratto preliminare formale. D'altra parte, che la condizione dell'immobile fosse ancora da definire si ricava non solo dalla rappresentazione grafica del disegno allegato alla proposta d'acquisto (che non aveva le caratteristiche redazionali di una vera e propria planimetria di corredo ad una pratica di autorizzazione edilizia) e dalla mancata menzione degli estremi della domanda concessoria, ma anche dalla successiva corrispondenza intercorsa tra le parti in cui Arboria s.r.l. prospettava una soluzione in variante della villetta di cui alla proposta d'acquisto, soluzione che non era risultata gradita all'attrice e che ha condotto alla mancata stipulazione del preliminare. La domanda di risoluzione del contratto preliminare per l'asserito inadempimento di Arboria s.r.l. e di risarcimento dei danni va, dunque, rigettata. Va, invece, accolta la sola domanda restitutoria nei confronti di TD Immobiliare posto che il diritto del mediatore alla provvigione non spetta a fronte della mancata conclusione dell'affare, che non era ancora stato compiutamente definito nella sua realizzabilità allorché ne erano stati modificati i termini con la proposta in variante. TD Immobiliare, pertanto, va condannata a restituire ad BE OM la somma di € 5.000,00, oltre interessi legali dal versamento al saldo. pagina 4 di 5 Le spese di giudizio seguono la soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunziando, così provvede:

1. rigetta le domande proposte da BE OM nei confronti di Arboria s.r.l.;

2. condanna TD Immobiliare a restituire ad BE OM la somma di € 5.000,00, oltre interessi legali dal versamento al saldo;

3. rigetta ogni altra domanda;

4. condanna BE OM a rimborsare ad Arboria s.r.l. le spese di lite che liquida in € 11.000,00 per competenze, oltre anticipazioni, rimborso spese generali (15%), I.V.A. e contributo c.p.a.;

5. condanna TD Immobiliare a rimborsare ad BE OM le spese di lite che liquida in € 3.000,00 per competenze, oltre anticipazioni, rimborso spese generali (15%), I.V.A. e contributo c.p.a.;

6. con sentenza esecutiva.
Monza, 18 marzo 2025.

Il Giudice
dott. Mirko Buratti
pagina 5 di 5