REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE XVI CIVILE
Il Tribunale, in persona del Giudice Unico, dott.ssa Cristina Pigozzo, ha emesso la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile di I grado iscritta al n. 74179 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2019, trattenuta in decisione all'udienza del 06/05/2024
promossa da
(c.f. ), Parte_1 C.F._1 Parte_2 (c.f. , C.F._2 Parte_3
( ), elettivamente domiciliati in Roma, Via G.B. Vico n.1, C.F._3 presso lo studio dell'avv. Lorenzo Prospero Mangili, che li rappresenta e difende, in virtù di procura in calce all'atto di citazione ATTORI
nei confronti di
(c.f. ), elettivamente Controparte_1 C.F._4 domiciliata in Roma, Viale Regina Margherita n. 278, presso lo studio degli avv. ti Stefano Giove e Marco Ferraro, che la rappresentano e difendono in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
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CONVENUTA
nonche nei confronti
Controparte_2
c.f. ), in persona
[...] P.IVA_1 dell'Amministratore Delegato e legale rappresentante p.t. sig.ra Controparte_3 elettivamente domiciliata in Roma, via Piemonte n. 39, presso lo studio dell'avv. Pasquale Vari, che la rappresenta e difende in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTA
nonchè nei confronti
, (c.f. ) in persona del Presidente e legale CP_4 P.IVA_2 rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall'avv. Alessandro Steri, giusta procura generale alle liti del 20/03/2013,ed elettivamente domiciliata presso il medesimo nella sede dell'Avvocatura dell'Ente in Roma, via Marcantonio Colonna n. 27
RZ AM
OGGETTO: gestione fondo immobiliare-risarcimento del danno
CONCLUSIONI
PARTE ATTRICE: “Piaccia all.Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
-in via pregiudiziale: dichiarare il definitivo passaggio in giudicato ai sensi del combinato disposto degli art. 324 c.p.c. e 2909 c.c. della questione della autenticità della sottoscrizione di apposta sulla proposta di Parte_3 acquisto e pedissequa domanda di utilizzo del mandato collettivo ad acquistare;
per l'effetto rigettare l'istanza di verificazione di detta sottoscrizione formulata dalla difesa della alla quale si è associata la difesa della chiamata CP_2 in causa;
CP_4
- in via preliminare in rito, accertare che il diritto al risarcimento del danno poteva essere esercitato solo al momento del maturarsi della legittimazione attiva in capo agli attori divenuti proprietari solo a seguito del rigetto dell'appello e successivo passaggio in giudicato della decisione di primo grado e al pagamento CP_ del prezzo versato e accettato dalla regione in data 29 maggio 2029, per l'effetto rigettare l'eccezione di prescrizione quinquennale formulata dal Notaio ex art. 2947 c.c. perché al momento della domanda non Controparte_1 erano trascorsi i 5 anni previsti dalla norma a far data dal 29 maggio 2019, che segna i momento dell'acquisto del bene e il momento in cui il diritto al
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risarcimento poteva essere fatto valere ex art. 2935 c.c., e nemmeno i 10 anni previsti dall'art. 2953 c.c. per il quale è prescritto un termine superiore per le prescrizioni brevi quando sui diritti in questione è intervenuta sentenza di condanna passata in giudicato;

- in via preliminare di rito: in via principale, accertare e dichiarare che gli attori non sono associati all'estensione della domanda nei confronti della regione lazio dando atto del difetto di legittimazione passiva, sia per estraneità alla proprietà del bene in contestazione all'epoca dei fatti e sia per l'effetto della estraneità della gestione dell'attività di cessione avvenuta a favore di soggetto non legittimato all'acquisto, dichiarare pertanto il difetto di legittimazione passiva della sia nei confronti della convenuta che nei CP_4 CP_2 confronti dei medesimi attori e per l'effetto tenerli indenni da qualsiasi ipotesi di responsabilità processuale per spese;
in via subordinata nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda della di accertamento della CP_2 responsabilità esclusiva della nella gestione dell'affare in oggetto, CP_4 accogliere anche nei confronti della le seguenti conclusioni di CP_4 merito:
- in via principale e di merito: - accertare la legittimazione passiva della convenuta Controparte_5 quale Ente succeduto all'originario gestore Fondo
[...] Lazio BNL Fondi Immobiliari SGR p.a., ed eventualmente della , CP_4 subordinatamente all'accoglimento della domanda di accertamento della responsabilità esclusiva formulata dalla quali autori materiali della CP_2 condotta dolosa generatrice dei danni subiti dagli attori;
- accertare che tale condotta è consistita nell'avere pretermesso dall'acquisito dell'immobile in Roma, via dei Portoghesi 18 ( appartamento al piano secondo, distinto con il numero interno 5, censito al catasto fabbricati di Roma al foglio 477, part. 262, sub 27) i soggetti legittimati odierni attori in quanto giudizio impedendogli il conseguimento del possesso, per avere preferito a questi, in violazione di specifiche disposizioni normative, un soggetto non legittimato cui si accompagnava la volontà e la consapevolezza del danno al quale venivano esposti gli istanti come effetto di detto comportamento;
- accertare che tale illegittima pretermissione ha privato gli istanti della disponibilità di una parte del proprio patrimonio ereditario e che tale sottrazione è da qualificarsi illegittima e obbliga colui che la attua al risarcimento;
- accertare la qualificazione patrimoniale del danno subito dagli istanti nella misura per danno emergente costituito dalla capitalizzazione di una somma ricavabile dall'immobile di circa 30 mq nel centro di Roma che può produrre una rendita che va da € 1000,00 per una locazione abitativa, sino a 3000,00 al mese per uno sfruttamento turistico alberghiero, e così in media la rendita dalla quale gli istanti sono stati privati corrisponde alla somma di € 24.000,00 ad anno per 15 anni e così in totale il danno emergenziale corrisponde alla somma di e 360.000,00, oltre e 1000.000,00 per danno morale per ogni attore per la natura di diritto ereditario del bene in questione e per la perdita di occasioni dovuti all'illegittimo impedimento al godimento del bene, oltre la perdita del bene di Viareggio venduto all'incanto pubblico e del valore di e 460.000,00 ( vedi ordinanza del tribunale di Lucca ( all. n. 17 atto di citazione); - condannare pertanto i convenuto al pagamento delle somme come sopra quantificabili con vincolo solidale tra loro a titolo di risarcimento dei danni subito dagli attori;
in
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via subordinata: accertare la quantificazione patrimoniale del danno subito dagli istanti nella misura di giustizia eventualmente in applicazione del criterio equitativo con riferimento al danno morale e perdita di occasioni cui è seguita la perdita del patrimonio ereditario per tutto il tempo in cui è durata la imitazione del bene illegittimamente venduto ab terzi estranei alla condizioni e prescrizioni imposti dalle norme ex art. 18 legge regionale n. 29 del 2003”

PARTE CONVENUTA “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, CP_1 contrariis reiectis, a) in via preliminare, accertare e dichiarare l'intervenuta prescrizione del diritto all'azione risarcitoria invocato dai Sig.ri , Parte_1 e nei confronti del Notaio Dr.ssa Parte_2 Parte_3 per decorrenza del termine quinquennale di cui all'art. 2947 Controparte_1 c.c.; b) in via principale, respinger, per quanto dedotto in narrativa, le domande avanzate dai Sig.ri , e Parte_1 Parte_2 Parte_3 nel presente giudizio nei confronti del Notaio Dr.ssa perché Controparte_1 infondate in fatto e diritto, e comunque non provate;
c) in via riconvenzionale accertare e dichiarare la temerarietà ex art. 96 c.p.c. della domanda proposta dai Sig.ri , e nei Parte_1 Parte_2 Parte_3 confronti del Notaio Dr.ssa e per l'effetto condannare i Controparte_1 predetti attori al risarcimento dei danni da lite temeraria cagionati dalla Dr.ssa
da liquidarsi d'ufficio in via equitativa;
d) in via Controparte_1 subordinata. Nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande avverse, escludere e/o ridurre le pretese da ricollegare all'inadempimento che venisse dimostrato 8 e che comunque si nega) alle sole conseguenze immediate e dirette, con l'esclusione di tutto quanto ex art. 1227 c.c. evitabile con l'utilizzo dell'ordinaria diligenza da parte degli attori, e) in ogni caso, con vittoria di spese, competenze e onorari, comprese spese generali, Iva e cpa”.

PARTE CONVENUTA
[...] : “ In Controparte_2 via preliminare, voglia il Tribunale, per quanto esposto al punto 2 della premessa, autorizzare la chiamata in giudizio della regione lazio ai fini di garanzia e manleva di , previo differimento dell'udienza di Controparte_6 comparizione;
sempre in via preliminare e comunque, dichiarare il difetto di legittimazione passiva di;
nel merito e comunque, rigettare la Controparte_6 domanda avversaria in quanto infondata in fatto ed in diritto, ovvero, in via subordinata, limitarla a quanto di effettiva ragione. Si fa sin d'ora istanza di verificazione della sottoscrizione della lettera di accettazione della offerta in opzione, con riserva di indicare ed articolare ogni ulteriore strumento istruttorio ritenuto opportuno nei termini di legge”.

RZ AM REGIONE LAZIO “l'ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza e deduzione disattesa, voglia: - in via preliminare accertare e dichiarare la carenza di legittimazione passiva della a stare nel CP_4 presente giudizio, in quanto estranea alla vicenda per cui è causa e, pertanto, dichiarare l0inammisibilità della domanda di manleva proposta nei confronti della dalla convenuta - in via principale e nel CP_4 CP_2 merito, rigettare la domanda proposta dalla originaria attrice nei confronti della
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convenuta perché infondata in fatto ed in diritto, e comunque non CP_2 provata;
- in via gradata e riconvenzionale, nella denegata ipotesi in cui venisse dichiarata la legittimazione passiva della , e la sua responsabilità CP_4 Cont per gli eventuali danni subiti dagli attori, condannare la medesima a titolo di garanzia impropria e di responsabilità contrattuale, riconnessa alla violazione degli obblighi derivanti dal rapporto del Fondo Immobiliare, a rifondere alla
le somme che fosse tenuta a pagare agli attori. Con vittoria di CP_4 spese e compensi del giudizio, maggiorata degli oneri riflessi”


POSIZIONI DELLE PARTI E FATTI DI CAUSA
Con atto di citazione, ritualmente notificato, , Parte_1 Parte_2 e convenivano in giudizio Parte_3 Controparte_1 nonché Controparte_5
esponendo:
[...]
- il sig. rispettivamente marito e padre degli attori, era Parte_3 conduttore dell'immobile sito in Roma, alla via dei Portoghesi n. 18, distinto con il numero interno 5, censito al catasto fabbricati di Roma al foglio 477, part. 262, sub 27. Tale immobile – di proprietà del Fondo Comune di Investimento CP_4 Immobiliare di tipo chiuso, gestito e rappresentato dalla
[...]
a cui poi succedeva Controparte_7 [...]
Controparte_8 veniva offerto in vendita al sig. in data 1/12/2004, secondo le Pt_2 disposizioni di cui all'art. 18, L. regionale n. 29 del 2003, che collegava l'esercizio del diritto di opzione all'acquisto alla qualità di conduttore dell'appartamento e all'essere adempiente con il pagamento dei canoni di locazione;

- avendo i requisiti previsti dalla legge, il sig. con atto fatto pervenire Pt_2 alla gestione in pari data, accettava l'offerta; pochi giorni dopo, e precisamente in data 14/12/2004, il sig. veniva prematuramente a mancare e i diritti Pt_2 acquisiti tramite l'accettazione si trasferivano agli eredi;

-immotivatamente, però, l'ente di gestione non dava esecuzione all'opzione di vendita, così concretizzando un grave inadempimento nei confronti degli eredi del sig. che si determinavano ad intraprendere un'azione Parte_3 giudiziaria volta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. La domanda veniva trascritta presso la conservatoria dei registri immobiliari in data 13/07/2006;
- dopo la trascrizione di detta domanda, e precisamente in data 14/11/2007, con atto a rogito del notaio l'ente di gestione trasferiva in favore Controparte_1 della sig.ra il medesimo bene già promesso in vendita dagli Persona_1 istanti, così però violando il diritto degli attori di acquistare la proprietà dell'immobile;
- con sentenza n. 22117/2010, il Tribunale di Roma accoglieva la domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre ex art. 2932 c.c. e per l'effetto trasferiva in capo agli attori la proprietà del bene in oggetto, condizionandolo al pagamento del saldo prezzo, da eseguirsi entro sei mesi dal passaggio in giudicato della pronuncia. In detta sentenza si dava atto che gli attori
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fossero eredi del sig. che aveva accettato l'offerta di vendita Parte_3 regolarmente. L'ente di gestione interponeva appello, e nelle more, gli attori più volte chiedevano all'ente di gestione di poter pagare il saldo prezzo, senza successo. In esito al giudizio di appello, che confermava integralmente la pronuncia di prime cure, gli attori presentavano offerta formale del saldo prezzo nei confronti dell'ente, nel frattempo trasformatosi da BNL Fondi Immobiliari Sgr in Controparte_8
. In risposta all'offerta formale, la deduceva di non
[...] CP_2 essere legittimata per effetto del trasferimento della gestione del Fondo Lazio alla
. Veniva quindi avanzata una nuova offerta formale nei confronti CP_4 della , che la accettava come da verbale redatto dall'ufficiale CP_4 Giudiziario in data 29/05/2019, momento in cui si concretizzava il diritto di proprietà degli attori sul bene con effetto retroattivo a far data dalla trascrizione della domanda giudiziale del 13/07/2006 e quindi con la definitiva inopponibilità nei loro confronti del successivo atto di acquisto della Sig.ra Per_1
- gli attori avevano dunque diritto a vedersi risarciti i danni causati dal comportamento doloso e dell'ente di gestione, che li aveva privati di una risorsa patrimoniale spettante loro di diritto. Il dolo era conclamato dal comportamento dell'ente di gestione, che un anno dopo l'instaurazione del giudizio di primo grado, debitamente trascritta, aveva comunque inteso vendere il bene ad altro soggetto non legittimato, così violando anche l'art. 18 della legge regionale n. 29/2003;
- andava dichiarata anche la responsabilità solidale del notaio rogante l'atto di vendita in favore di avendo la dott.ssa tenuto un Per_1 CP_1 comportamento illecito e lesivo dei diritti degli attori. Il notaio, infatti, avrebbe dovuto essere una figura super partes e applicare correttamente le norme, tanto più che vi era stata la trascrizione della domanda giudiziale;

- i danni risarcibili erano sia quelli patrimoniali che quelli non patrimoniali. Per quel che riguardava i danni non patrimoniali, danno da considerare in re ipsa inerendo alla perdita del poter esercitare il diritto di proprietà, poteva essere quantificato in una somma pari ad euro 360.000,00. Somma che poteva essere determinata considerando che il valore locativo dell'immobile era pari ad euro 1.000,00, ma poteva anche arrivare ad euro 3.000,00 se si considerava la possibilità della locazione a scopo turistico e alberghiero;
prendendo quindi come parametro un valore medio di euro 2.000,00 mensili, si arrivava ad ottenere la somma di euro 24.000,00 annui, che moltiplicati per anni 15 ( il tempo di privazione dell'immobile), giustificavano la richiesta prospettata;
per i danni non patrimoniali, considerato il valore del bene ereditario, la perdita morale subita poteva essere quantificato in euro 100.000;00. Infine, la mancata disponibilità dell'immobile aveva impedito agli eredi di far fronte ad una situazione economica difficile, tanto che erano stati costretti a vendere un immobile sito in Viareggio per effetto di una procedura esecutiva subita per euro 150.000,00.
Tanto premesso, parte attrice precisava le seguenti conclusioni come in epigrafe.

^^^^^^ Si costituiva in giudizio Controparte_5
la quale impugnava e contestava, quanto dedotto
[...] dagli attori in quanto totalmente infondato in fatto ed in diritto, deducendo:
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- in via preliminare, la carenza di legittimazione passiva, perché non CP_2 aveva agito in proprio, bensì come gestore del Fondo Lazio. L'art. 18 della legge regionale n. 29/2003, aveva disposto la dismissione del patrimonio immobiliare della del , di cui faceva parte l'immobile per cui è Controparte_9 CP_4 causa. La norma regionale prevedeva che il patrimonio doveva essere trasferito in un fondo, identificato poi nel Fondo Comune di Investimento di tipo Chiuso, costituito e quindi gestito ex art. del D.Lgs. n. 58/1998. La dismissione avrebbe dovuto avere luogo attraverso il riconoscimento del diritto d'opzione ai conduttori dele varie unità immobiliari. Nel caso di specie, era stato riconosciuto in favore del sig. il diritto di opzione, con lettera ricevuta in data Parte_3 1/12/2004. Il era deceduto il successivo 13/12/2004, e la lettera di Pt_2 accettazione risultava spedita solo il successivo 29/12/2004. Tale accettazione, quindi, non veniva ritenuta valida, e così si procedeva a vendere l'immobile alla sig.ra convivente more uxorio con il sig. quindi succeduta Per_1 Pt_2 legittimamente nel rapporto di locazione. Si dava atto della sentenza della Corte di Appello, ma era evidente che le circostanze appena rappresentate giustificavano i dubbi della circa la effettiva legittimità del padre CP_2 degli attori a contrarre;

- andava sottolineato come un fondo immobiliare non è un autonomo soggetto di diritto, ma costituiva semplicemente un patrimonio separato rispetto a quello dei soggetti apportanti, e che doveva essere gestito da una SGR: la quale, rappresenta legalmente il Fondo, e compie, in suo nome e per suo conto, ogni attività necessaria alla gestione- compresi gli atti di vendita o di acquisto delle unità immobiliari che lo compongono- ma solo finché dura il rapporto di rappresentanza. Al momento della chiusura del Fondo, il patrimonio separato si confonde con quello dell'apportante. In particolare, il Fondo Lazio era stato liquidato e chiuso il 13/12/2010, con retrocessione degli immobili venduti e cessione di tutte le quote alla (che nel frattempo era subentrata alla CP_4
). Unica legittimata passiva era quindi la Controparte_10 CP_4
e non la convenuta, non essendo più la stessa gestore del Fondo Lazio, ed
[...] essendo venuta meno la rappresentanza legale della in favore del CP_2 Fondo o dei suoi successori. La titolarità del rapporto doveva essere individuata in capo alla , divenuta unica titolare delle quote del Fondo Lazio, CP_4 tanto che l'offerta reale per l'acquisto era stata effettuata in favore di questa ultima;

- per queste ragioni, era comunque necessario chiamare in causa la CP_4
, perché le attività dalle quali derivava il presunto danno erano state poste in
[...] essere da quale gestore del Fondo Lazio, con la conseguenza che la CP_2 convenuta avrebbe dovuto essere comunque tenuta indenne e manlevata nel caso di esito negativo del giudizio;

-la domanda era comunque infondata. In primo luogo, occorreva tenere presente le cause per le quali aveva non considerata valida l'opzione CP_2 esercitata dal inoltre, per i danni, andava evidenziato che l'immobile Pt_2 aveva una consistenza di mq. 22,91: quindi, ove mai fosse stato dimostrato il buono stato, il canone di locazione, secondo le stime dell'Agenzia delle Entrate, poteva oscillare tra euro 430,70 e 591,08, cifre molto distanti da quanto prospettato dagli attori. Anche per quel che riguardava l'eventuale uso alberghiero, l'immobile avrebbe essere dovuto radicalmente ristrutturato e comunque la cifra di euro 100€ giornaliera non era realistica. Anche per il danno non patrimoniale, le richieste degli attori erano non supportate da prove. E la
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vendita coatta subita dell'immobile di Viareggio, non solo era inconferente con i fatti di causa, ma comunque dalla stessa documentazione depositata dagli attori si evinceva che non avrebbe potuto essere evitate attraverso la eventuale vendita dell'immobile per cui è causa.
^^^^^
Si costituiva il notaio la quale in via preliminare eccepiva Controparte_1 l'intervenuta prescrizione del diritto al risarcimento del danno avanzato nei suoi confronti degli attori. Ed infatti, la responsabilità del notaio nei confronti di terzi soggetti, non coinvolti da alcun rapporto contrattuale con il professionista, doveva essere qualificata come responsabilità extracontrattuale, con relativo termine di cinque anni per il decorso della prescrizione. E gli attori avevano inviato alla professionista una missiva con la richiesta di danni nel 2011, alla quale però era succeduto esclusivamente l'atto di citazione ben otto anni dopo. La domanda era comunque infondata, perché la convenuta aveva agito secondo diligenza, senza porre in essere alcuna condotta colposa o dolosa. Nell'atto di compravendita, infatti, era stato debitamente annotata la presenza della domanda giudiziale spiegata dagli attori nei confronti del Fondo Lazio, così assolvendo l'onere gravante sul professionista, il quale doveva rifiutare di compiere atti affetti da nullità assoluta, fattispecie che non ricorreva nel caso di specie, ove la conseguenza della stipula dell'atto era quella della sua inopponibilità a coloro che avevano antecedentemente trascritto la domanda giudiziale. Anche i presunti danni subiti, non potevano che eventualmente attribuirsi alla volontà del Fondo Lazio di non ritenere valida l'opzione esercitata dal sig.
a nulla quindi rilevando l'operato della professionista. I danni allegati Pt_2 erano comunque non provati, non essendo stati forniti nemmeno parametri idonei per determinarne la quantificazione. Chiedeva quindi la condanna per lite temeraria.
^^^^^^
All'udienza del 5/10/2020, il Giudice assegnava termine alla per la CP_2 notifica alla terza chiamata. Con comparsa di risposta si costituiva la CP_4
, la quale deduceva:
[...]
- carenza di legittimazione passiva. La era rimasta estranea dalle vicende riguardanti l'immobile, di CP_4 cui non era stata proprietaria. L'immobile per cui era causa era appartenuto all'ex Pio Istituto santo Spirito Ospedali Riuniti, poi, con la soppressione degli enti ospedalieri, era divenuto di proprietà del Comune di Roma, e successivamente alle Aziende sanitarie Locali, In ossequio alla legge regionale n. 18/94, la Comunione apportava l'immobile al Fondo CP_9 [...]
di tipo chiuso, gestito dalla la quale aveva Controparte_11 CP_2 provveduto ad alienarlo alla sig.ra evidentemente preferita agli eredi del Per_1 conduttore La circostanza che, poi, la fosse Parte_3 CP_4 subentrata nella proprietà delle quote del Fondo non esimeva il soggetto gestore
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del Fondo dalla responsabilità aquiliana, riconnessa alle attività e condotte da questo poste in essere;

- la domanda era comunque infondata. Sul punto, non potevano non valutarsi attentamente i dubbi sollevati dal gestore del Fondo, allorché non aveva ritenuto valido l'esercizio del diritto di opzione per come effettuato dal sig. che Pt_2 sembrava aver spedito la missiva contenente l'accettazione dell'offerta solo in data successiva alla sua morte. Anche il presunto danno veniva allegato in maniera generica e considerato in re ipsa>;
- spiegava infine domanda riconvenzionale, subordinata all'ipotesi in cui fosse stata riconosciuta la legittimazione passiva a stare in giudizio e la responsabilità, al fine di vedere la rispondere dei danni a titolo di garanzia CP_2 impropria e responsabilità contrattuale, attesa la negligenza con cui aveva gestito la procedura di dismissione dell' immobile in questione, venduto incautamente alla sig.ra Per_1
^^^^^^
Con ordinanza del 7.01.2023, il Tribunale rigettava la richiesta di prova testimoniale formulata dagli attori, in quanto riferita a capitoli incontestati e comunque documentali;
rigettava altresì la richiesta di interrogatorio formale del notaio in quanto inconferente ai fini del decidere. Rigettava inoltre l'istanza di verificazione della scrittura privata, essendo stata già oggetto di un precedente giudizio. Disponeva consulenza tecnica sul valore locativo dell'immobile, formulando il seguente quesito “Compiuto sopralluogo nell'immobile di cui è causa, valutato lo stato manutentivo dell'immobile, datando, ove possibile, eventuali lavori di ristrutturazione, dica il consulente quale possa essere stato il valore locativo dell'immobile dal 19.01.2005 all'effettiva consegna dello stesso, anche precisando la possibilità di locazione tipo bed and breakfast previa la sussistenza dei requisiti di legge”. All'udienza del 13/11/2023, il G.I: assegnava termine al Consulente tecnico per integrare la relazione prospettando il valore locativo da settembre 2015 a maggio 2019, con la redditività non turistica, prospettando, inoltre, una stima delle spese per la tassazione dell'immobile, IMU e spese di manutenzione e gestione dell'immobile.
All'udienza del 6/05/2025, le parti precisavano le conclusioni e la causa veniva trattenuta in decisione, con termine ex art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1)Thema decidendum
Gli attori hanno intrapreso la presente iniziativa giudiziaria al fine di vedersi riconosciuto il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., causato dalla condotta dolosa della , quale gestore Controparte_2 del Fondo che li aveva Controparte_11
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pretermessi rispetto all'acquisto dell'immobile sito in Roma, via dei Portoghesi n.
18. Infatti, gli attori erano gli unici soggetti legittimati all'acquisto, essendo gli eredi del sig. che aveva ritualmente accettato l'offerta in base alle Pt_2 disposizioni della L. regionale n. 29/2003. In solido con la andava CP_2 condannata anche il notaio Dott.ssa per avere rogato l'atto di Controparte_1 vendita dell'immobile in favore della sig.ra nonostante CP_12 risultasse dai registri immobiliari la trascrizione della domanda giudiziale volta all'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., formulata dai medesimi attori nei confronti dell'ente gestore.
La Dott.ssa eccepiva la prescrizione del diritto al risarcimento del CP_1 danno, perché la prima richiesta era avvenuta nel 2011, laddove la citazione era stata notificata nel 2019, molto oltre i cinque anni previsti per la responsabilità extracontrattuale. La domanda era comunque infondata, perché l'onere del Notaio
è quello di avvisar le parti delle eventuali trascrizioni, ma ha l'obbligo di stipulare gli atti richiesti, a meno che non siano affetti da nullità assoluta, circostanza denegata nel caso di specie. Non era stato comunque provato il danno richiesto.
La sosteneva, invece, la carenza di legittimazione, avendo agito solo CP_2 come gestore del Fondo e avendo proceduto alla dismissione del patrimonio immobiliare attenendosi alle procedure previste dalla legge. L'esercizio del diritto di opzione da parte del era alquanto anomalo, perché la comunicazione Pt_2 era stata spedita in data 29/12/2004, ma il medesimo era deceduto in data
13/12/2004: per prudenza, quindi non era stato considerata valida. La
[...]
quale SGR, rappresentava legalmente il Fondo e ne aveva portato avanti CP_2 la gestione, ma questo fino a che il Fondo non era stato chiuso e le quote cedute alla nel dicembre del 2010, cosicché unica legittimata passiva era CP_4 da ritenersi la . Per questo chiedeva di chiamarla in causa. Nel CP_4 merito comunque insisteva per il rigetto della domanda, perché infondata e i danni non provati.
La terza chiamata eccepiva, a sua volta, la carenza di CP_4 legittimazione passiva e l'inammissibilità della domanda svolta nei suoi confronti dalla considerato che la responsabilità sulla esclusione del sig. CP_2 dall'acquisto dell'immobile non poteva che farsi ricadere in toto sul Pt_2
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gestore del Fondo, il quale aveva svolto tutta la procedura. Chiedeva inoltre, in via riconvenzionale subordinata, che nel caso fosse condannata a risarcire gli attori, a rispondere dei danni fosse la quale gestore del Fondo, per CP_2 avere violato gli obblighi derivanti dal rapporti di mandato.
2) Sulla responsabilità del notaio Dott.ssa CP_1
Per semplicità, si ritiene di affrontare in primo luogo il tema della responsabilità del notaio rogante.
Secondo gli attori, la dott.ssa quale notaio rogante l'atto di CP_1 compravendita dell'immobile di via dei Portoghesi tra la sig.ra Persona_1
e la Bnl Fondi Immobiliari SGR, sarebbe responsabile -in solido con il gestore del
Fondo- per avere redatto l'atto di vendita tra BNL e la sig.ra nonostante Per_1 oltre un anno prima, fosse stata trascritta la domanda giudiziale di trasferimento degli immobili in favore degli attori.
Preliminarmente, va accolta l'eccezione della prescrizione del diritto sollevata in comparsa di risposta dal notaio.
Secondo la Corte di Cassazione, nel caso di stipula di una compravendita immobiliare, in cui il notaio rogante l'atto pubblico di trasferimento, abbia erroneamente asseverato l'inesistenza di pesi o vincoli sul bene immobile oggetto del negozio, ai fini della individuazione del momento iniziale di decorrenza del termine prescrizionale, non assume rilievo dirimente il momento della stipulazione dell'atto, dovendosi invece avere riguardo all'esistenza di un danno risarcibile ed al suo manifestarsi all'esterno, siccome percepibile dallo stesso danneggiato alla stregua dell'ordinaria diligenza (vedasi in termini Cass. n.
8703/2016).
Nel caso che ci occupa, gli attori, con pec del 13/01/2011 ( all. n. 23 fascicolo
), inoltravano la richiesta di risarcimento danni alla convenuta, così Pt_1 dimostrando di essere a conoscenza del danno da loro pretesamente patito. Da quel momento, e fino alla notifica dell'atto di citazione avvenuta nel 2019, nessun altro atto di interruzione della prescrizione è stato inviato alla dott.sa CP_1
Per giurisprudenza costante dei giudici di legittimità, la “responsabilità del notaio
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per inadempimento degli obblighi accessori relativi alla verifica della libertà e della disponibilità del bene oggetto di compravendita può configurarsi anche nei confronti dei terzi pregiudicati dall'attività negligenti del pubblico ufficiale. In tal caso, la responsabilità si configura come extra contrattuale...(omissis)…” (Cass.
n. 19849/2024).
Ecco, quindi, che il diritto al risarcimento del danno nei confronti del notaio è irrimediabilmente prescritto, noto essendo come il termine per il decorso della prescrizione in tema di responsabilità extracontrattuale sia quello di cinque anni.
Ma la domanda è, comunque, infondata.
Anche sul punto ci corre in soccorso la giurisprudenza di legittimità, secondo la quale “ non incorre in responsabilità per negligenza professionale il notaio che- nell'ipotesi di compravendita di un immobile gravato dalla trascrizione di una domanda giudiziale pregiudizievole chiaramente indicata nel rogito- abbia omesso di avvertire l'acquirente di ulteriori, ipotetici eventuali rischi, non prevedibili al momento della stipula, correlati alla proposizione, quale possibile sviluppo della controversia pendente, di altre domande non ancora avanzate ( v. cass. , 26/7/2019, n. 2097), laddove è viceversa prevedibile che in difetto di trascrizione l'acquisto di un bene è suscettibile di evizione” ( vedasi Cass. n.
11293/2020).
Sono gli stessi attori che dichiarano come nell'atto di compravendita in esame, fosse chiaramente indicata l'esistenza della domanda giudiziale. Infatti, all'art. 3 del contratto, si legge “la parte venditrice presta la più ampia garanzia per l'evizione. La parte venditrice fa presente, e la parte acquirente prende atto che,
l'immobile oggetto di compravendita è, alla data odierna, libero da gravami, iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli, privilegi anche fiscali, diritti dei terzi di natura personale, ad eccezione delle seguenti formalità :….. trascrizione di domanda giudiziale del 20 giugno 2006 rep. 9641 del tribunale di Roma, trascritta il 13 luglio 2006 al n. 54548 di formalità

contro

Lazio- Fondo Comune di
Investimento Immobiliare ed a favore di e Parte_1 Parte_2
(vedasi all. n. 8 fascicolo ). Parte_3 Pt_1
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Il notaio aveva, quindi, onorato il proprio obbligo di menzionare la formalità pregiudizievole, non potendosi esimere dal rogare l'atto richiesto dalle parti solo per la presenza di tale formalità, secondo le disposizioni della legge notarile che impedisce di ricevere o autenticare atti solo se espressamente proibiti dalla legge,
o manifestatamente contrari al buon costume o all'ordine pubblico, condizioni invero assenti nel caso di specie.
Pertanto, la domanda spiegata da parte degli attori nei confronti della Dott.ssa andrà rigettata. Controparte_1
3) sulla legittimazione passiva di SGR a fronte di domanda di responsabilità estracontrattuale
Come è ben noto, "I fondi comuni d'investimento (nella specie, fondi immobiliare chiusi), disciplinati nel D.Lgs. n. 58 del 1998, e succ. mod., sono privi di un'autonoma soggettività giuridica ma costituiscono patrimoni separati della società di gestione del risparmio;
pertanto, in caso di acquisto nell'interesse del fondo, l'immobile acquistato deve essere intestato alla società promotrice o di gestione la quale ne ha la titolarità formale ed è legittimata ad agire in giudizio per far accertare i diritti di pertinenza del patrimonio separato in cui il fondo si sostanzia" (Cass. n. 16605 del 15/07/2010, conf. Cass. n. 12062 del 08/05/2019).
Può, quindi, schematicamente affermarsi, per come disposto dal D.Lgs. n. 58 del
1998, che, secondo il diritto interno: i) il fondo comune costituisce un patrimonio separato;
ii) detto fondo non ha soggettività giuridica autonoma;
iii) i beni immobili acquisiti dal fondo comune vengono intestati alla SGR;
iv) è la SGR ad esercitare tutti i diritti relativi ai beni, imputando poi profitti e perdite al fondo comune.
Peraltro, l'art. 36 del TUF ratione temporis vigente, disponeva al comma 5. “La società promotrice e il gestore assumono solidamente verso i partecipanti al fondo gli obblighi e le responsabilità del mandatario;

6. Ciascun fondo comune di investimento, o ciascun comparto di uno stesso fondo, costituisce patrimonio autonomo, distinto a tutti gli effetti dal patrimonio della società di gestione del risparmio e da quello di ciascun partecipante, nonché da ogni altro patrimonio gestito dalla medesima società. Su tale patrimonio non sono ammesse azioni dei
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creditori della società di gestione del risparmio o nell'interesse della stessa, né quelle dei creditori del depositario o del sub-depositario o nell'interesse degli stessi. Le azioni dei creditori dei singoli investitori sono ammesse soltanto sulle quote di partecipazione dei medesimi. La società di gestione del risparmio non può in alcun caso utilizzare, nell'interesse proprio o di terzi, i beni di pertinenza dei fondi gestiti”.
Con il D.Lgs 4 marzo 2014, n. 44, norma di Attuazione della direttiva
2011/61/UE, sui gestori di fondi di investimento alternativi, che modifica le direttive 2003/41/CE e 2009/65/CE e i regolamenti (CE) n. 1060/2009 e (UE) n.
1095/2010, entrata in vigore in data 09.04.2014, il nuovo comma 4 precisa che
“delle obbligazioni contratte per conto del fondo, la Sgr risponde esclusivamente con il patrimonio del fondo medesimo”¹. Il patrimonio del fondo comune deve essere tutelato dalle azioni dei creditori della SGR e dalle azioni promosse dalla stessa SGR.
Invero, accorta dottrina ha escluso che il patrimonio della SGR e quello del fondo possano trovarsi esposti in base ad un comune titolo di responsabilità alle azioni di soggetti che vantano pretese risarcitorie. Ciò in ragione del principio di separatezza del fondo.
Tale assunto è stato spiegato anche in relazione alla diversa disciplina prevista per i patrimoni separati costituiti dalle società in quanto destinati ad uno specifico affare;
in quest'ultimo caso ai sensi dell'art. 2447 quinquies c.c. “qualora la deliberazione prevista dall'articolo 2447 ter c.c. non disponga diversamente, per le obbligazioni contratte relazione allo specifico affare la società risponde nei

limiti del patrimonio ad esso destinato. Resta salva, tuttavia, la responsabilità illimitata della società per le obbligazioni derivanti da fatto illecito”. Invero, in tal caso a tutela dei cd. 'creditori involontari' (ossia quelli da fonte non contrattuale) soccorre la garanzia patrimoniale dell'intero patrimonio societario anche in relazione ai fatti illeciti commessi in relazione allo specifico affare.
Invece, l'assenza di disposizioni simili nell'art 36 TUF conferma la volontà del legislatore di assicurare una completa separazione del patrimonio della SGR da quello dei fondi gestiti, soluzione che trova fondamento nella preminenza delle finalità di protezione degli interessi degli investitori. Ne consegue che l'inserzione che “delle obbligazioni contratte per suo conto, il fondo comune di investimento risponde esclusivamente con il proprio patrimonio” perimetra la responsabilità del patrimonio del fondo per i soli atti negoziali della SGR, laddove tutti i creditori per obbligazioni diverse dalle precedenti – ossia quelle
'non contratte' – devono essere fatte valere solo sul patrimonio della SGR.
Invero, se la SGR godesse di soggettività giuridica, l'atto illecito commesso dalla
SGR nella gestione del fondo dovrebbe essere imputata al fondo stesso, secondo i principi dell'immedesimazione organica e le conseguenze risarcitorie sarebbero poste a carico del fondo stesso. Invece, la mancanza di soggettività giuridica, la necessità di tutela del patrimonio del fondo e la volontà dell'ordinamento di imporre alle SGR, nella regolamentazione del servizio di gestione collettiva del risparmio, doveri che trascendono la mera cura dell'interesse immediato dei partecipanti al fondo (art. 40 Comma I lett a del TUF menziona l'interesse all'integrità del mercato), consente di concludere che solo la SGR possa essere ritenuta responsabile di obbligazioni non di fonte contrattuale derivanti dalla gestione del fondo.
Ciò spiega anche la carenza di legittimazione passiva della SGR nella causa intentata dalla signora che in prima battuta divenne proprietaria Per_1 dell'immobile. L'obbligazione (la compravendita dell'immobile) era stata
'contratta' nell'interesse del Fondo che, quindi, risponde del danno subito per l'evizione dell'immobile.
In definitiva, a fronte della domanda di risarcimento da fatto illecito commesso dalla SGR nella gestione degli immobili del fondo, deve affermarsi la
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legittimazione passiva della SGR che risponde con il proprio patrimonio. Deve, invece, escludersi la legittimazione passiva della che, peraltro, CP_4 all'epoca non era neppure titolare dell'immobile né delle quote del fondo gestite dalla BNP PARIBAS REIM Italy.
Tale conclusione non pare doversi revocare in dubbio in ragione della recente pronuncia Cassaz. civile sez. trib., 12/06/2024, n.16285, nella quale riconosciuta soggettività attiva e passiva, anche tributaria, alla SGR che gestisce il fondo comune e, quindi, la correttezza dell'essere la SGR oggetto di accertamenti tributari che riguardano le attività del fondo, afferma che il patrimonio della SGR non risponde delle eventuali pretese dell'Amministrazione finanziaria con il proprio patrimonio, ma unicamente nei limiti del patrimonio del fondo, trattandosi di un patrimonio separato di tal ché il mancato assolvimento delle obbligazioni tributarie da parte del fondo non possa essere ascritto a responsabilità della SGR, salva la eventuale contestazione di un diverso titolo di responsabilità.
Invero, in disparte che tale pronuncia si contrappone alla precedente Cassazione civile sez. trib., 09/03/2023, n.7116 che aveva invece dichiarato che le SGR erano tenute al pagamento dell'IMU degli immobili detenuti per conto dei fondi comuni d'investimento, trattasi di adempimento fiscali legati agli immobili, laddove nel caso di specie di tratta di responsabilità extracontrattuale fatta valere da un terzo per la gestione illecita dell'immobile ricompreso nel fondo.
In fatto, poi, la posizione della risulta del tutto estranea alla CP_4 procedura di dismissione dell'immobile per cui è causa e nella scelta del terzo contraente.
Nella comunicazione con cui si dava il via alla procedura in data 1/12/2004, si legge “Romeo Gestioni Spa, in qualità di incaricato delle vendite dalla BNL
Fondi Immobiliari SGR pA- gestore del Fondo- con la presente Le comunica le modalità e le condizioni di vendita dell'unità immobiliare in oggetto, conformemente alle procedure dettate dalla normativa di riferimento citata”
(vedasi all. n. 4, fascicolo ): la BNL allora gestore del Pt_1 Controparte_13
Fondo alla quale poi è succeduta aveva incaricato la società Romeo CP_2
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Gestioni al fine di rendere edotti i conduttori degli immobili in questione delle modalità di vendita degli stessi, dovendosi – come logico- occupare anche della ricezione della documentazione offerta a sostegno della manifesta volontà di esercitare il diritto di opzione. Inoltre, la in qualità di gestore del Fondo CP_14 interveniva nel contratto di compravendita come parte venditrice: nell'atto di compravendita in favore della sig.ra si legge: “Quale parte Persona_1 venditrice: Dr. (omissis)…il quale interviene al presente atto Persona_2 nella sua qualità di procuratore speciale della società:
[...]
(vedasi all. n. 8 fascicolo ). Controparte_15 Pt_1
Su tale fattispecie, dunque, nessuna responsabilità può essere ascritta alla CP_4
, che non è mai stata nemmeno proprietaria dell'immobile, essendo divenuta
[...] proprietaria delle quote del Fondo, solo in seguito alla sua liquidazione, nel dicembre 2010.
Sul punto, come si è visto, priva di pregio si pone l'osservazione formulata dalla secondo la quale, nel giudizio Tribunale di Roma Rgn 31522/2020, CP_2 con la sentenza non definitiva a verbale n. 10788/2021, sarebbe stata dichiarata la carenza di legittimazione passiva della in quanto non venditrice CP_2 dell'immobile, ma solo gestore: con la conseguenza che anche nel presente giudizio occorrerebbe dichiarare la legittimazione passiva solo in capo alla
. CP_4
A ben vedere però, in quel giudizio, l'attrice, la sig.ra agiva Persona_1 per vedersi riconosciuto, fra l'altro, la responsabilità per evizione, avendo versato nella casse del Fondo il prezzo richiesto. In quel caso, quindi, per forza di cosa la legittimata passiva era la , la quale - in ragione della successione CP_4 dei rapporti attivi e passivi già facenti capo al Fondo Lazio- doveva comunque rifondere il prezzo corrisposto dalla sig.ra Trattavasi, invero, di Per_1 conseguenze risarcitorie scaturenti da obbligazioni contrattuali assunte dalla SGR nell'interesse del fondo.
La domanda formulata quindi nei confronti della da parte di CP_4 [...] andrà dunque dichiarata inammissibile, perché la è carente di CP_2 CP_4 legittimazione passiva.
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4) Sulla responsabilità della CP_2
a) elementi della responsabilità extra contrattuale
Presupposto fondamentale affinché si possa riscontrare la responsabilità extra contrattuale è che l'agente abbia posto in essere un comportamento antigiuridico, vale a dire una condotta contraria all'ordinamento giuridico.
Nel caso di specie, è stato accertato con sentenza passata in giudicato come l'esercizio del diritto di opzione da parte del sig. padre e Parte_3 marito degli odierni attori, era stato tempestivo e rituale. Si legge infatti nella sentenza di appello avente ad oggetto il giudizio di esecuzione ex art. 2932 c.c. del trasferimento di proprietà dell'immobile per cui è causa, giudizio che vedeva contrapposti gli odierni attori con la società di gestione, “ Gli attori Parte_1
e avevano prodotto in giudizio, già in primo grado, la
Parte_3 lettera di offerta in data 1-12-2004 della Romeo gestioni Spa, incaricata dalla proprietà della vendita dell'immobile, con la sottoscrizione per adesione del dante causa . Ed avevano prodotto in giudizio il verbale di
Parte_3 consegna della documentazione, da parte di per conto
Parte_3 degli eredi, sottoscritta dal funzionario della società Romeo Gestioni, per mero errore materiale recante la data del 19-1-2004 (sostenevano gli attori nella memoria istruttoria del 26-11-2007, attraverso la formulazione di apposito capitolo di priva che si fosse in realtà trattato del giorno 19-1-2005). In detto verbale il funzionario della società Romeo Gestioni scriveva che <
Parte_3
è deceduto in data 13-12-2004 successivamente all'accettazione
[...] avvenuta nei termini. Gli eredi legittimi chiedono di acquistare>. A sua volta la società convenuta ha prodotto il modulo sottoscritto in data 9-12-2004 da
di esercizio del diritto di opzione ed accettazione dell'offerta Parte_3 di acquisto dell'immobile, con la relativa busta di spedizione postale alla destinataria Romeo gestioni in data 29-12-2004. Ed allora, trattandosi di diritto fatti valere per via ereditaria, a seguito dell'adesione all'offerta di vendita da parte del de cuius degli attori, il disconoscimento della firma di quello, formulato dalla convenuta con la propria comparsa di risposta, non era idoneo a
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determinare gli effetti di cui all'art. 214 segg. C.p.c. ( non si trattava della produzione della controparte di un documento recante la propria sottoscrizione), in quanto tale sottoscrizione è stata prodotta dagli attori al fine di giustificare la loro domanda. Vero è, allora, come ha affermato il Tribunale, che < la società convenuta avrebbe avuto bisogno di provare, a sua volta, che la scrittura non autografa o non potesse provenire dal suo apparente autore, ma non ha preso alcuna iniziativa in tal senso”.>. Non è sufficiente sostenere, come l'odierna appellante, al fine di dimostrare la non autenticità della sottoscrizione, che la lettera sottoscritta da fosse stata spedita dopo il suo decesso, Parte_3 poiché non è in contestazione la tempestività dell'adesione all'offerta di vendita, tempestività comprovata dal già citato verbale redatto dalla Romeo Gestioni di ricevimento della documentazione degli eredi ( documento di riconoscimento, certificato di morte del de cuius, atto notorio di dichiarazione degli eredi). In detto verbale si dava atto che l'accettazione dell'offerta di vendita era tempestiva, poiché era deceduto successivamente Parte_3 all'accettazione avvenuta nei termini, con ciò confermandosi la provenienza della sottoscrizione, e si dava atto che a titolo ereditario gli eredi chiedevano
l'acquisto della proprietà. Ciò posto, e considerato che il Tribunale ha accolto la domanda avendo ritenuto che del diritto di opzione erano divenuti titolari gli eredi per via ereditaria, e poiché nessuna censura viene svolta per negare la titolarità del diritto in capo agli attori , giacché la società appellata si è limitata a censurare la sentenza di primo grado esclusivamente riguardo alla non veridicità della sottoscrizione dell'opzione di acquisto del de cuius , l'appello principale, nei confronti degli appellati Parte_3
e deve essere rigettato, con la conferma Parte_1 Parte_3 sul punto della sentenza di primo grado” ( vedasi Corte di Appello di Roma, sentenza n. 1095/2018, all. n. 8 fascicolo ). Pt_1
Tale sentenza, pronunciata tra gli odierni attori e la convenuta principale, ha effetto di giudicato ai sensi dell'art. 2909 c.c., che si forma su tutto ciò che ha costituito oggetto della decisione, compresi gli accertamenti di fatto che ne costituiscono il presupposto logico e giuridico.
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Con la conseguenza che è oramai non sono più passibili di discussione le circostanze per le quali: i) l'offerta era stata tempestiva;
ii) la sottoscrizione dell'offerta proveniva dal de cuius sig. Parte_3
Pertanto, l'avere rifiutato di stipulare l'atto di compravendita con gli odierni attori, sul presupposto che l'accettazione dell'offerta da parte del de cuius non fosse chiara, costituisce un comportamento illecito connotato da negligenza da parte dell'ente di gestione del Fondo, che aveva la titolarità esclusiva sulla procedura di dismissione.
Si pensi solamente al verbale di accettazione della documentazione sottoscritto dal funzionario della Romeo Gestioni, valorizzato puntualmente dalla sentenza citata, dove si dà pacificamente atto della ritualità dell'accettazione (vedasi all. n.
5 fascicolo ). Sarebbe stato sufficiente attenersi a detto verbale per Pt_1 procedere alla vendita in favore degli eredi legittimi del sig. Parte_3
Ciò posto, la colpa imputabile alla ha direttamente causato un danno CP_2 agli attori, che non hanno potuto godere della proprietà dell'immobile di via dei
Portoghesi n. 18.
In tema, è opportuno richiamare la decisione della Suprema Corte con riferimento al danno da occupazione abusiva, dove viene chiarito come “L'evento di danno riguarda non la cosa, ma proprio il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa. Il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dall'occupazione abusiva, del diritto di godere e disporre delle cose in modi pieno ed esclusivo. Il nesso di casualità giuridica si stabilisce così fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire” (Cass., sez, unite, n.
33645/2022).
Nel caso concreto, se la avesse dato seguito all'accettazione CP_2 dell'offerta da parte degli attori, i medesimi avrebbero potuto disporre
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dell'immobile e goderne in maniera piena dal 2004, anche attraverso la locazione e- quindi- la messa a reddito.
Nella realtà, sono stati privati del loro diritto che, dunque, andrà risarcito.
c) la quantificazione del danno
Il CTU nominato ha accertato che l'appartamento oggetto di causa, ubicato al secondo piano, risulta composto da un piccolo ingresso/cucina, un bagnetto cieco ed una cameretta a vista, e la superficie netta rilevata è pari a mq. 20,10, mentre quella convenzionale risulta pari a 28,20 mq. Per misurare il valore locativo dell'immobile, si è analizzato lo stato manutentivo dello stesso e anche del complesso edilizio di cui è parte, dove sono stati realizzati importanti lavori di manutenzione e consolidamento avviati nel 2008 e terminati nel 2014.
L'appartamento è stato interessato da un rinnovamento parziale effettuato nel
2003, mentre successivamente solo da opere di manutenzione ordinaria, cosicché lo stato generale è quello di una condizione normale per l'uso. Il metodo di stima adottato è stato quello sintetico-comparativo, e la fonte di riferimento sono stati i dati dell'osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate per i rioni zona centro Sant'Eustachio, Parione, e Campo Marzio. Il calcolo del valore locativo di mercato dell'appartamento, con un ragionamento puntuale ed immune da vizi che si intende condividere, veniva quindi determinato in euro 900,00 mensili, vale a dire 10.800,00 euro su base annua, per un totale pari ad euro
158.000,00 per gli anni dal 2005 al 2019, comprensivi di rivalutazione.
Con riferimento alla possibilità di affittare l'immobile ad uso turistico, il CTU si è basato sui dati reperiti dall'Osservatorio Sugli Affitti a Breve Termine in Italia, giungendo alla conclusione di un presso medio giornaliero pari ad euro 100,00, con un tasso di occupazione del 40%, per un periodo di riferimento compreso tra gennaio 2005 e settembre 2015 (allorquando, con l'entrata in vigore del regolamento regionale n. 8 del 7/09/2015, il bene non avrebbe più rispettato i requisiti richiesti per questo tipo di locazioni), così arrivando ad un ammontare complessivo pari ad euro 155.733,36. Inoltre, a seguito dell'integrazione, veniva anche considerato il valore locativo per il periodo da settembre 2015 a maggio
2019, e pari ad euro 33.931,57.
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Il consulente ha poi quantificato le spese di gestione dell'immobile e delle imposte in euro 66.382,73, considerandole come una percentuale sul fitto lordo annuo pari al 35%. Risulta evidente come gli attori, se fossero stati proprietari dell'immobile e lo avessero locato, sarebbe comunque andati incontro alle spese di manutenzione, di gestione, nonché alle imposte sugli immobili quali PE e
Imu.
In definitiva, il canone di locazione percepito, al netto delle spese, sarebbe stato pari ad euro 125.000,00.
Ai fini però della quantificazione del danno, è necessario tenere conto della circostanza che parte attrice che aveva diritto ad ottenere la stipulazione del contratto nel 2004 al prezzo di € 78.000, ha pagato tale somma nel 2019 (come da offerta reale del 29.05.2019 accettata dalla (doc. 18 parte attrice). CP_4
Di tal ché gli attori hanno goduto della somma di €78.000 dal 19.01.2005 (data del verbale della Romeo Gestioni) alla data del 29.05.2019 (data della accettazione dell'offerta reale da parte della ) con un beneficio, CP_4 calcolato negli interessi legali sulla somma, pari a €18.183,40.
Tale somma deve essere detratta dalla somma risarcibile.
Cosicché, il danno per non aver potuto godere dell'immobile potrà essere contenuto in euro 106.816,6.
Non si rinvengono, invece, i presupposti per la liquidazione del danno non patrimoniale, non sussistendone i presupposti di legge, in disparte ogni considerazione sulla mancata specifica allegazione.
5) Conclusioni
La domanda di risarcimento del danno patrimoniale degli attori nei confronti della convenuta principale Controparte_8 va accolta, avendo il gestore del fondo causato
[...] per negligenza l'impossibilità di acquistare l'immobile a tempo debito, avendo il sig. accettato regolarmente l'offerta, con condanna al Parte_3
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risarcimento di euro 106.816,6, oltre interessi e rivalutazione dalla domanda all'effettivo soddisfo.
Va invece respinta la domanda spiegata nei confronti della Dott.ssa la CP_1 quale ha solo dato seguito alla richiesta delle parti, puntualmente avvisate della presenza di una domanda giudiziale trascritta. Gli attori per questo andranno condannati, oltre alla refusione delle spese di lite, anche per lite temeraria ex art. 96 c.p.c., quantificata come un terzo delle spese liquidate, perché non vi era nessun elemento giuridico tale da poter anche solo presupporre un coinvolgimento della professionista nella responsabilità per il mancato acquisto del bene.
Infine, va dichiarata la carenza di legittimazione passiva della . CP_4
Le spese di lite, liquidate secondo i valori di cui al D.M. n. 147/2022, seguono la soccombenza.

P.Q.M.


Il Giudice Unico del Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- dichiara la carenza di legittimazione passiva della;
CP_4
-in accoglimento della domanda dei sig.ri e Parte_1 Parte_2
condanna, per i motivi di cui in narrativa, la Parte_3 [...]
Controparte_8
al risarcimento del danno in favore degli attori, quantificato
[...] complessivamente in euro 106.816,6, oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla domanda e fino all'effettivo soddisfo;

-rigetta, per i motivi di cui in narrativa, la domanda spiegata dai sig.ri
[...]
, e nei confronti della dott.ssa Pt_1 Parte_2 Parte_3
Controparte_1
23

- condanna la Controparte_8 al pagamento delle spese di giudizio in favore degli
[...] attori , e che liquida Parte_1 Parte_2 Parte_3 complessivamente in euro 10.000,00, oltre oneri come per legge;

- condanna la Controparte_8 al pagamento delle spese di giudizio in favore della
[...] terza chiamata , che liquida in euro 10.000,00, oltre oneri;
CP_4
-condanna gli attori , e Parte_1 Parte_2 Parte_3 al pagamento delle spese di giudizio in favore della Dott.ssa Controparte_1 che liquida in euro 10.000,00 oltre oneri come per legge;
condanna, inoltre, gli attori al pagamento della somma di euro 2.500,00 ex art. 96 c.p.c in favore della sig.ra Controparte_1
-pone definitivamente a carico della
[...] le spese di CTU, che si Controparte_8 liquidano in separato decreto.
Così deciso in Roma, in data 14.08.2025
Il Giudice
Dr.ssa Cristina Pigozzo
(Provvedimento sottoscritto con firma digitale)

24 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Art 36 TUF comma 3. “La Sgr che ha istituito il fondo o la società di gestione che è subentrata nella gestione agiscono in modo indipendente e nell'interesse dei partecipanti al fondo, assumendo verso questi ultimi gli obblighi e le responsabilità del mandatario.

4. Ciascun fondo comune di investimento, o ciascun comparto di uno stesso fondo, costituisce patrimonio autonomo, distinto a tutti gli effetti dal patrimonio della società di gestione del risparmio e da quello di ciascun partecipante, nonché da ogni altro patrimonio gestito dalla medesima società; delle obbligazioni contratte per conto del fondo, la Sgr risponde esclusivamente con il patrimonio del fondo medesimo. Su tale patrimonio non sono ammesse azioni dei creditori della società di gestione del risparmio o nell'interesse della stessa, né quelle dei creditori del depositario o del sub depositario o nell'interesse degli stessi. Le azioni dei creditori dei singoli investitori sono ammesse soltanto sulle quote di partecipazione dei medesimi. La società di gestione del risparmio non può in alcun caso utilizzare, nell'interesse proprio o di terzi, i beni di pertinenza dei fondi gestiti”, come novellati dal D,.lgs. 44/2014.
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