N. R.G. 592 / 2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Asti
Sezione CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa promossa da:
- Parte_1 C.F._1 difesa dall'Avv. Maurizio LATTANZIO
PARTE ATTRICE contro
– Controparte_1 C.F._2
– CP_2 C.F._3
– Controparte_3 C.F._4 difeso dall'Avv. Renzo COLOMBARO
PARTE CONVENUTA
Ogg.: preliminare compravendita imm.re – inadempimento, caparra confirmatoria
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni del 3.10.24.
In particolare, risultano rassegnate le seguenti conclusioni:
PER PARTE ATTRICE (Avv. LATTANZIO MAURIZIO)
Piaccia al Tribunale Ill.mo, reiectis contrariis: 1) accertare e dichiarare la sussistenza sull'immobile oggetto del contratto preliminare dei vizi denunciati in narrativa;

2) accertare e dichiarare la sussistenza del minor valore dell'immobile oggetto del contratto preliminare e riduzione del prezzo conseguente alla sussistenza dei vizi;

3) accertare e dichiarare la sussistenza dell'iscrizione sull'immobile oggetto del contratto preliminare, delle ipoteche indicate in narrativa e di cui alla relazione peritale del geom.
[...] che deve intendersi qui trascritta;
Per_1 4) accertare e dichiarare il trasferimento e trasferire ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 2932 c.c. in favore di , nata ad [...] il [...] (C.F. ) residente in Parte_1 C.F._1 Asti Loc. Valgera n. 47 e contro i IGg.ri nato a [...] l'[...] (C.F. Controparte_1
), residente in [...], nato a C.F._2 CP_2
Gorino il 15.10.1966 (CF ), res. Isola d'Asti Fra. Chiappa, Via Valletanaro C.F._3
20, nato a [...] il [...] (CF. ) res. in Asti Via Del Controparte_3 C.F._5 Varrone 1, previa riduzione del prezzo da € 315.000,00 a € 265.000,00 sempre in esecuzione del contratto preliminare de quo, l'immobile sito in Asti alla Loc. Valgera, contraddistinto con il n. 47 e composto da unità immobiliare abitativa, unità immobiliare ad uso laboratorio artigianale, tettoia ed area cortilizia, tutti insistenti sul suolo censito a catasto terreni alla sezione di Asti al fg.46, n. 171, sub. 1-2-4-5 e mapp. n. 170-692-745-169-328-165-172, nonché 6 appezzamenti di terreno censiti al catasto terreni al fg. n. 46, part. n. 165-169-172-328-373-746, condizionando il detto trasferimento al pagamento della somma di € 198.700,00 (centonovantottomilasettecento) o di quella maggiore o minore ritenuta di giustizia, a condizione, a sua volta in via preventiva, della previa liberazione dell'immobile da ipoteche, pegni, cose, persone vincoli pregiudizievoli ed ordinano al conservatore dei registri immobiliari di effettuare le trascrizioni di rito;

5) dichiarare tenuti e conseguentemente condannare i convenuti al risarcimento dei danni patiti e patiendi da parte attrice per l'inadempimento, oltre interessi e rivalutazione monetaria, come emergerà in corso di causa e comunque per la somma non inferiore ad € 100,000;
6) respingere ogni domanda in via principale e riconvenzionale proposta dai convenuti i quanto infondata in fatto e diritto;

7) protestate spese diritti ed onorari.
PER PARTE CONVENUTA (Avv. COLOMBARO RENZO)
Respinta ogni contraria istanza eccezione e deduzione, piaccia al Tribunale Ill.mo respingere le domande tutte ex adverso proposte in quanto infondate sia in fatto che in diritto, per le ragioni riportate nella parte espositiva della comparsa di costituzione e di risposta. In via riconvenzionale e previe le declaratorie del caso ed in particolare previa declaratoria che il contratto preliminare di compravendita stipulato fra le parti per cui è causa in data 27 gennaio 2020, si è risolto per fatto e colpa esclusivi di parte attrice , condannare quest'ultima al Parte_1 pagamento in favore dei conchiudenti di parte della caparra confirmatoria ad oggi non corrisposta pari alla somma di € 63.600,00, ordinandosi altresì al Conservatore dei Registri Immobiliari di Asti, di procedere alla cancellazione della trascrizione sugli immobili oggetto di promessa di vendita del preliminare di compravendita nonché dell'atto di citazione e con ogni pronuncia conseguenziale di legge ivi compresa la condanna all'immediato rilascio a favore dei conchiudenti degli immobili per cui è causa.
Con vittoria di spese, compensi professionali, spese generali 15%, IVA e CPA di legge, oltre al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c., stante la temerarietà della lite ex adverso intrapresa.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Nella fattispecie, la promissaria-acquirente del compendio imm.re meglio descritto in atti agisce per ottenere la pronuncia costitutiva di trasferimento della proprietà ex art. 2932 c.c., con riduzione del prezzo (in ragione di dedotti vizi) e condizionando la vendita – e il contestuale pagamento del residuo pattuito – alla liberazione dell'immobile da ogni gravame;
oltre risarcimento dei danni e con vittoria di spese.
Si è ritualmente costituita controparte (promissario-venditore) argomentando per il rigetto di ogni domanda;
in via riconvenzionale, previa declaratoria di risoluzione del preliminare per inadempimento imputabile in capo all'attrice (con ogni conseguente pronuncia), ha chiesto condannarsi parte attrice al versamento (del residuo) della caparra pattuita e non corrisposta (Euro
63.600,00) oltre domande accessorie;
con vittoria di spese e lite temeraria ex art 96 c.p.c.
Verificato il contraddittorio, inviate le parti ad esperire l'eccepita mediazione, concessi termini istruttori (falliti rinvii per trattative), si procedeva ad esperire CTU (prorogata in ragione prospettata concessione di finanziamento a parte attrice); all'esito, fallite le trattative, si procedeva a discutere in contraddittorio la relazione tecnica, quindi le parti rassegnavano le rispettive conclusioni e la causa passava direttamente in decisione – previa concessione dei rituali termini per il deposito delle memorie conclusive -.
La domanda è infondata;
parzialmente fondata la domanda riconvenzionale;
nei limiti delle considerazioni che seguono e che si procede ad illustrare.
Premesso che parte attrice agisce ex art. 2932 c.c., con contestuale esperimento domanda di riduzione del prezzo, eccepita la sussistenza di vizi dell'immobile; oltre risarcimento danni;
controparte (promissaria venditrice) oppone rigetto e, in via riconvenzionale, avanza eccezione di inadempimento con conseguente domanda di condanna al versamento del residuo della caparra.
Complessivamente, alla luce dei riscontri acquisiti in corso di causa, gli elementi di fatto da cui iniziare l'esame del caso, sono i seguenti:
- in data 27.1.2020 risulta sottoscritto (registrato e trascritto) tra le parti contratto preliminare di compravendita per cui i convenuti – ciascuno per la quota di comproprietà di 1/3 e, così, congiuntamente per l'intero – hanno promesso di vendere all'attrice – che ha promesso di acquistare – i beni immobili (siti nel comune di Asti) come analiticamente descritti in atti
(i.e., immobile ad uso abitativo, locale ad uso laboratorio, tettoia e pertinenze;
oltrechè sei appezzamenti di terreno), entro la data prevista per l'atto notarile (15.2.2021); prezzo stabilito nella misura di Euro 315.000,00, detratto l'importo della caparra: rispettivamente, pattuiti e versati Euro 55.300; inoltre, previsti (a far data dal preliminare) Euro 63.600 da versare in 12 rate mensili ciascuna dell'importo di Euro 5.300; ferma estinzione ipoteca a carico dell'attrice (da monitorio, Euro 16.000); concordato possesso anticipato;

- definitivamente spirato, in seguito, il (predetto) termine previsto per la stipula del contratto definitivo;
da cui la presente azione.
Preliminarmente, va richiamato il tradizionale orientamento giurisprudenziale secondo cui, come noto, a seguito della stipula di preliminare di compravendita, il promissario acquirente può eIGere l'adempimento del contratto definitivo e inoltre, contestualmente, ove provati, anche contestare eventuali vizi della cosa: “(…) In materia di contratto preliminare, il promissario acquirente non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell'accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme, ma può esperire l'azione di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo e, cumulativamente, proporre un"actio quanti minoris” per vizi della cosa, chiedendo l'eliminazione delle accertate difformità o la riduzione del prezzo”. Con la precisazione che, in tale ipotesi (cd. cumulo tra azione di esecuzione in forma specifica e quanti minoris), l'offerta del prezzo - espressamente prevista ex art. 2932, II c.c. - non risulta necessaria esclusivamente nell'ipotesi in cui “(…) il pagamento non sia eIGibile prima della conclusione del contratto definitivo” (ex multis, tra le più recenti, Cass., II, 7/10/2024, n.26146; id., 23/11/2021, n.36241; id., 27/05/2020, n.9953; id., I, 09/04/2019, n.9953; 5/2/2018, n.2755).
Circostanza (offerta) che non risulta integrata nel caso di specie. Ma occorre procedere con ordine.
Nella fattispecie, si tratta di valutare due questioni, rispettivamente: (a) l'integrazione dei presupposti ex art. 2932 c.c. previsti per l'efficace esperimento dell'esecuzione in forma specifica;
(b) inoltre se ed in che termini una eventuale causa di scioglimento verificatasi ante causam (es. diffida ad adempiere, termine essenziale, mutuo dissenso ecc.) possa precludere la successiva domanda giurisdizionale (di scioglimento del rapporto); e se, in particolare, la domanda di risoluzione (ivi proposta da parte convenuta) sia compatibile con la domanda di caparra (che, di regola, presuppone l'esercizio del recesso).
Con riferimento alla prima questione (a) – i.e., presupposti della condanna di esecuzione forzata in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto - l'obbligazione di prestare il consenso presuppone, come noto:
- la sussistenza di titolo valido e la possibilità attuale di far conseguire alle parti gli effetti tipici del trasferimento;

- l'assenza di vizi giuridicamente ostativi/limitativi la realizzazione del risultato contrattuale perseguito;

- fermo che, come espressamente previsto dal legislatore, la domanda di esecuzione in forma specifica non può essere accolta se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge (art. 2932, II c.c.).
Nel caso di specie, non è oggetto di contestazione la circostanza che parte attrice ha proceduto al versamento (unicamente) dell'importo pattuito a titolo di caparra (a quanto consta, Euro 55.300,00);
e se è ben vero che, di regola, il mancato versamento delle maggiori somme previste nel contratto (cioè a dedurre da prezzo, Euro 315.000) non necessariamente, di per sé, realizza un impedimento all'accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il definitivo;
è altrettanto vero che l'interruzione dei pagamenti sulle somme già concordate, alle scadenze indicate nel preliminare, deve valutarsi in relazione all'economia generale del contratto (tenuto conto, complessivamente, delle obbligazioni reciprocamente assunte dalle parti). Eccepisce parte attrice la mancata liberazione del bene dai vincoli, oltrechè la sussistenza di vizi sul compendio.
Con riguardo al primo profilo, va rilevato che espressamente, dal testo del preliminare, era noto alle parti che il bene promesso in vendita non era affatto esente da vincoli pregiudizievoli: per tabulas, cioè dal testo del contratto si evince che il compendio risultava, infatti (già) gravato da tre ipoteche. Dunque, sin dalla data di stipula del preliminare la situazione del bene era oggettivamente nota e non risultano difformità ovvero sopravvenienze rispetto all'elencazione (analitica) dei gravami specificata nel preliminare.
E se è ben vero che, in linea generale, la sussistenza di vincoli preesistenti non rende conforme la garanzia prestata dal venditore, in ordine alla piena e libera proprietà del bene;
è altrettanto vero che, nel caso in esame, dei tre gravami, due ipoteche sono legali e, più precisamente, originano dalla comproprietà della stessa parte convenuta da divisione ereditaria (peraltro, IGnificativa, in tal senso, la dichiarazione documentata, in sede di CTU, dagli ipotecari che hanno dato atto di avere definito ogni rapporto coi convenuti, dal gennaio 2021, con conseguente disponibilità alla cancellazione delle ipoteche). Ad ogni modo, come noto, la liberazione dai gravami non può intendersi preclusa dal mero spirare del termine di adempimento del preliminare, dato che (tale purgazione) resta prospettabile persino in data prossima e persino (non rilevantemente) successiva alla stipula del definitivo;
infatti,
l'esistenza di trascrizioni pregiudizievoli non costituisce, di per sé, di regola, fatto qualificante un inadempimento;
vieppiù ove si consideri, nel caso de quo:
- da un lato, la non essenzialità del termine convenuto nel preliminare per la stipula — che avrebbe, in ogni caso, consentito il successivo trasferimento della proprietà del bene dopo l'eliminazione delle trascrizioni pregiudizievoli —; - e, dall'altro, che la presenza di dette formalità non avrebbe comunque impedito il trasferimento dell'immobile. D'altra parte, va osservato che la stessa si era impegnata, in sede di preliminare, ad Pt_1 estinguere “nel più breve tempo possibile” l'altra ipoteca (giudiziale) da monitorio (Euro 16.000); debito invece rimasto insoluto e con esso il relativo vincolo, senza soluzione di continuità.
Neppure le eccepite (da parte attrice, a quanto consta per la prima volta in questa sede) difformità del compendio imm.re de quo hanno trovato riscontro alla luce delle motivate considerazioni rese in sede di CTU (Ing. ). Più precisamente: Persona_2
- fermi gli oneri di urbanizzazione e i cambi di destinazione d'uso (a carico della ); Pt_1
- “(…) La piscina che, al momento della consegna dell'immobile, era in stato di abbandono ed è stata ripristinata dalla IG.ra , risulta essere stata realizzata abusivamente e Pt_1 dovrà essere parzialmente demolita (…) Il costo di tale intervento è stato stimato dal sottoscritto nel computo metrico allegato in circa € 3.800,00 €”;
- quanto al locale di sgombero, specifica il CTU che: “(…) erano già presenti gli impianti idraulici ed elettrici incassati a parete ma non erano presenti sanitari o attrezzature necessarie per un utilizzo di tale locale come lavanderia (…) Pertanto, un utilizzo difforme da quello descritto dovrebbe essere sanato o ripristinato da chi ne ha compiuto la trasformazione, ovvero dalla IG.ra , che ha utilizzato i locali con una destinazione Pt_1 d'uso impropria”;
- ancora: “(…) per le opere autorizzate con la CILA 622/18 non risulta essere stata depositata la fine lavori e non è stata aggiornata la planimetria catastale del capannone artigianale. Il costo di tali pratiche, che sono necessarie, può essere stimato in circa 3.000,00
€, comprensivo dell'onorario del professionista incaricato”;
- infine “(…) Il deposito precario adiacente alla tettoia censita con il sub. 4 risulta essere abusivo e dovrà essere demolito. Il costo stimato di tale demolizione, indicato nel computo metrico allegato, è di circa 500,00 €”.
Anche a voler prescindere da ogni ulteriore considerazione, il costo complessivo delle opere e delle pratiche descritte è stato quantificato in sede di CTU nella misura di c.ca € 7.300,00; su un affare con prezzo di trasferimento concordato nella misura di Euro 315.000 (di cui, effettivamente liquidati, Euro 55.300); senza contare che viene dedotta immissione nel possesso anticipato dell'immobile; e, ancora, espressamente in sede di preliminare le parti hanno pattuito la vendita a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava l'unità immobiliare de quo; né rinvenendosi oneri/gravami sopravvenuti ovvero che non siano qualificabili apparenti ex art. 1489
c.c. .
Sicchè la domanda di parte attrice (a) non può trovare accoglimento;
e la sospensione dei pagamenti, oltrechè priva di causa, è prima manifestazione del rilevato inadempimento - protratto, senza soluzione di continuità, sino alla data prevista per la stipula del definitivo (non concluso) -. Ferma l'assenza di offerte di pagamento (e, in ogni caso, la mancata integrazione dei presupposti ex art. 2932 c.c.), la stessa Difesa di parte attrice ha documentato pignoramento presso terzi subito
(dalla ) in prossimità della data prevista per la stipula dell'atto pubblico;
la promissaria Pt_1 acquirente, a quanto consta, è ancora in attesa della concessione delle richieste di finanziamento
(già oggetto di trattativa).
Tale rilevato inadempimento della promissaria acquirente ha ad oggetto non solo i mancati versamenti alle scadenza pattuite;
l'inadempimento essendosi manifestato, altresì, nell'inottemperanza all'obbligo di estinzione dell'ipoteca oltrechè nel mancato rinnovo assicurativo.
Si ritiene, pertanto, che tale inadempimento sia, complessivamente, di non scarsa importanza - nel bilanciamento degli interessi, in relazione all'economia del contratto e all'interesse delle parti al trasferimento - sia perché si sostanzia non soltanto nella non conclusione del contratto definitivo
(obbligazione principale); ma, altresì, nella contemporanea violazione di una serie di obbligazioni ulteriori, del pari ricadenti nell'obbligazione assunta in sede di preliminare.
Né può essere considerato grave - nel giudizio di comparazione del comportamento complessivo di ciascuno dei contraenti ai fini della valutazione dell'alterazione funzionale del sinallagma - il comportamento del promittente venditore che aveva dichiarato le ipoteche, ferme le (sanabili, non quantitativamente rilevanti) difformità registrate;
stante il protrarsi del ritardo di controparte e, ad ogni modo, ferma l'assenza di formale diffida, è ragionevole considerare il venir meno dell'interesse al mantenimento del contratto.
Assorbita nel rigetto della domanda principale, ogni ulteriore domanda risarcitoria.
Il tema dell'inadempimento apre (fondandolo) l'esame della seconda questione (b) oggetto della riconvenzionale di parte convenuta: se ed in che termini sia accoglibile la domanda di risoluzione e di contestuale condanna al versamento della caparra.
Premesso che l'unico atto stragiudiziale con il quale parte convenuta ha (in senso lato) esercitato il recesso (convenzionale) si rinviene (peraltro, solo per relationem) dalla lettura della contestata comunicazione (17.7.2020) con cui il legale dell'attrice dà atto che l'occupazione del compendio risulta a titolo diverso dal preliminare (comodato); quest'ultimo vigente e non ancora scaduto;
né, a prescindere da ciò, risultano ulteriori cause di risoluzione di diritto (ovvero di recesso legale).
Né appare sostenibile che l'uso dell'espressione "entro e non oltre il giorno 15.2.2021", contenuta nel preliminare, valga a dimostrare l'essenzialità della data indicata per la stipula dell'atto definitivo;
in mancanza di ulteriori elementi di riscontro – neppure dedotti dalle parti - che ne attestino l'improrogabilità; posto che né la natura (contratto preliminare), né l'oggetto (compravendita imm.re), né le finalità perseguite dalle parti postulano il carattere essenziale del termine di adempimento prefissato;
né fanno emergere l'intenzione delle parti di considerare (peraltro, in assenza di diffida e con citazione notificata a meno di un mese dal decorso del termine di adempimento) venuta meno l'utilità perseguita nel caso di conclusione del contratto definitivo oltre la data stabilita (ivi compresa, come si diceva, successiva purgazione del compendio dai gravami).
Quindi, in assenza di riscontri dell'essenzialità del termine, il preliminare cui afferisce non può intendersi risolto di diritto ex art. 1457, II, c.c. In tal senso la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di precisare che: "(…) L'essenzialità del termine per l'adempimento, ex art. 1457 c.c., non può essere desunta solo dall'uso dell'espressione
"entro e non oltre", riferita al tempo di esecuzione della prestazione ma implica un accertamento da cui emerga inequivocabilmente, alla stregua dell'oggetto del negozio o di specifiche indicazioni delle parti, che queste abbiano inteso considerare perduta, decorso quel lasso di tempo, l'utilità prefissatasi" (Cass. 32238/2019; id., 14426/2016; id., 3089/2014; id., 1.6.2020 n. 10353).
Chiarito ciò, si tratta di stabilire se ed in che termini la domanda di risoluzione avanzata da parte convenuta sia compatibile con la richiesta di caparra.
In primo luogo va chiarito che la giurisprudenza di legittimità ha specificato la possibilità per la parte adempiente di chiedere il recesso e la ritenzione della caparra anche in ipotesi di intervenuta
(stragiudiziale) risoluzione di diritto: in tema di contratto preliminare cui acceda il versamento di una caparra confirmatoria, la parte adempiente – persino laddove si sia avvalsa della facoltà di provocarne la risoluzione mediante diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. - può comunque agire in giudizio esercitando il diritto di recesso;
in tal caso, ove abbia ricevuto la caparra ha diritto di ritenerla;
con esclusione del diritto al risarcimento del danno cagionato dall'inadempimento che ha giustificato il recesso (Cass., 21838/2010; id., nn. 14014, 25623 e 26206/2017; n. 11012 del 2018). Sennonchè parte convenuta domanda risoluzione per inadempimento e condanna al versamento della caparra. Di regola, la domanda di recesso (cui consegue il pagamento della caparra) e la domanda di risoluzione per inadempimento sono, di regola, alternative (e, peraltro, contemporaneamente improponibili); stante l'incompatibilità strutturale e funzionale delle due azioni: diversamente sarebbe, infatti, vanificata la funzione della caparra di consentire una liquidazione anticipata e convenzionale del danno, funzionale ad evitare l'instaurazione di un giudizio contenzioso (S.U., 14.1.2009, n. 553; Cass., 24337/15; id., 7554/17; id., 21971/2020, 553/2009). Come è stato detto:
“(…) chi esercita giudizialmente la risoluzione ex art. 1453 c.c. non è dato esercizio di recesso unilaterale e, reciprocamente, l'esercizio del recesso, determinando già per tale via lo scioglimento del rapporto preclude al recedente la proposizione della domanda di risoluzione” (Cass. 2759/1984); tanto da non essere consentito neppure il passaggio dall'una all'altra domanda in appello.
Va considerato però che, nel caso di specie parte convenuta, in sede di comparsa, non si è limitata alla richiesta di ritenzione della caparra, con implicito esercizio del diritto di recesso, ma ha chiesto in via principale la risoluzione del contratto, senza domanda di risarcimento;
l'azione è ammissibile. In linea generale, infatti, la dichiarazione di recesso può considerarsi implicitamente contenuta nella domanda di ritenzione della caparra (Cass., 26206/2017); posto che l'esercizio della facoltà di recedere e la ritenzione della caparra hanno minor ampiezza rispetto alla domanda di risoluzione (e al risarcimento del danno) domande che invece impongono la prova dell'an e del quantum.
Nel caso di specie parte convenuta ha chiesto, in particolare, la condanna di controparte al versamento dell'ulteriore somma pattuita a titolo di caparra (Euro 63.600); il punto merita approfondimento.
Si osserva – dal tenore letterale del contratto - che l'ulteriore somma promessa in sede di preliminare costituiva oggetto di obbligazione rateale successiva (con scadenze rateali mensili fino all'imminenza del termine stabilito per il definitivo); sennonchè, è oggettivamente riscontrabile una distinzione ontologica (oltrechè temporale) tra l'importo pattuito e già versato in sede di preliminare e, d'altra parte, l'importo rateale pattuito a scadenze rateali (mai onorate), in corrispondenza col termine di adempimento. Rispetto alla somma consegnata all'epoca della sottoscrizione del preliminare, tale ultimo importo assume marcatamente natura di anticipo sul prezzo di vendita. In tal senso - dall'esame del contenuto del preliminare - emerge che all'obbligazione di versamento ulteriore (Euro 63.600, del pari considerata da dedurre sul prezzo) -, viene assegnata dalle parti funzione preminente di anticipazione del prezzo;
anche in ragione del fatto che costituisce oltre un quarto del (residuo) corrispettivo stabilito;
verosimilmente dovendosi negare qualsivoglia funzione risarcitoria, essendo l'ulteriore importo in questione finalizzato, nelle more dell'estinzione dell'ipoteca (giudiziale) e del rinnovo dell'assicurazione ad opera dell'attrice, a reperire i finanziamenti necessari anche per estinguere i debiti - onde ottenere la cancellazione delle ipoteche iscritte sul bene promesso in vendita -; con ciò, ferma l'assenza di ulteriori diffide, i reciproci impegni assunti, confermandosi la preminente funzione di adempimento parziale preventivo.
Senza contare la natura reale della caparra – incompatibile con qualsivoglia domanda risarcitoria -, per cui il recesso stabilito ex art. 1385, II c.c. rinvia unicamente al diritto di “ritenzione” (di quanto già versato); ritenzione della caparra versata alla parte (risultata prevalentemente) non inadempiente;
mentre la risoluzione del preliminare – in assenza altri riscontri - determina il venir meno di titoli per ogni ulteriore condanna.
In ogni caso, come noto, anche in ipotesi di dubbio sull'effettiva volontà delle parti, l'anticipo versato va interpretato in termini di acconto sul prezzo e non quale caparra – a prescindere da qualsivoglia automatismo di cui al mero dato testuale (Cass. 3161/1969, 1449/1976, 3833/1977; ex aliis, nel merito, T. Imperia, 28.5.2021). Ne consegue l'infondatezza della domanda di condanna al versamento di qualsivoglia somma ulteriore in favore di parte promissaria venditrice.
In definitiva, rigettata la domanda principale (in assenza dei presupposti ex art. 2932 c.c.), deve ritenersi fondata la domanda di risoluzione, accertato l'inadempimento imputabile (prevalentemente a carico di parte attrice) di non scarsa importanza.
Ne consegue altresì che, a seguito dello scioglimento del contratto, deve ritenersi venuto meno qualsivoglia titolo legittimante la promittente acquirente a mantenere il possesso dell'immobile, ove sussistente;
senza pronuncia espressa di rilascio, trattandosi di domanda inammissibile (i.e., liberazione con implicita richiesta di fissazione data di liberazione); sia perchè proposta (a quanto consta, per la prima volta, in sede di precisazione delle conclusioni) quando era ormai preclusa la possibilità articolare nuove domande;
né normalmente ammissibile la condanna in futuro (es. art. 664, I c.p.c.), fuori dai casi espressamente previsti dalla legge (Cass., III, n. 11603 del 31/05/2005); neppure, di regola, ammissibile differire la provvisoria esecutività della sentenza in relazione al capo di condanna di rilascio/restituzioni (Cass., II, n. 4604 del 07/05/1999).
Al rigetto della domanda principale con accertamento dello scioglimento del contratto, consegue ex art. 2668 c.c. la cancellazione della nota di trascrizione - documentata da parte convenuta -, come analiticamente previsto in dispositivo.
Le spese, tenuto conto degli esiti del giudizio, delle rispettive disponibilità conciliative (rinnovate anche in corso di CTU), del mancato scioglimento del preliminare (fino al presente giudizio), dell'inadempimento prevalente dell'attrice, della natura (per lo più documentale, salvo l'approfondimento di CTU) e delle questioni giuridiche trattate, vengono poste per 2/3 a carico di parte attrice;
e vengono liquidate come da dispositivo – secondo il criterio del cd. disputatum, trattandosi di rigetto (Cass., III, 8/4/2024, n.9333; id., 22462/19; id., n.28417/2018; 3674/16).
Le spese di CTU, considerato l'approfondimento svolto a vantaggio di entrambe le parti, ferma la vigenza del contratto e i reciproci (sebbene non quantitativamente comparabili) inadempimenti, restano a carico solidale, come già liquidate in corso di causa.
Non sussistono, invece, i presupposti per l'applicazione della condanna di cui all'art. 96 c.p.c. il quale presuppone una condotta specificamente dolosa/colposa della difesa di parte soccombente;
non ravvisabile in caso di prospettazione di una tesi difensiva che, per quanto non accolta, non appaia strumentalmente arbitraria e/o palesemente infondata;
come noto, non essendo sufficiente di per sè, ai fini dell'applicazione della sanzione dell'abuso dello strumento processuale, l'infondatezza, anche laddove manifesta, delle tesi prospettate (ex multis, solo tra le più recenti, in sede di legittimità, Cass., I, 27/10/2023, n.29831). Senza contare che, di regola, la condanna per l'abuso dello strumento processuale non può essere disgiunta dalla condanna integrale alle spese processuali, stante il richiamo dell'art. 96, III c.p.c. all'art. 91 c.p.c. quindi al principio di soccombenza (Cass., I, 30/05/2024, n.15232).



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio fra le parti, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) in via principale, rigetta la domanda;

2) in via riconvenzionale, dichiara risolto il contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti;

3) dispone che il conservatore dei registri imm.ri di Asti – direzione prov. del territorio, servizio di pubblicità imm.re – proceda alla cancellazione, della trascrizione del preliminare e della domanda giudiziale: presentazione n. 36 del 13.2.2020, reg.gen. n. 1238, reg.part. n. 952; 4) rigetta, de residuo, la domanda riconvenzionale;

5) condanna parte attrice a rimborsare a parte convenuta i due terzi delle spese processuali che liquida (divisione già svolta) per compensi in complessivi € 12.000,00, oltre rimborso forfettario delle spese generali, IVA e CPA come per legge;

6) rigetta la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c.;
7) spese di CTU, come già liquidate in corso di causa, definitivamente a carico solidale.
Asti, 4/2/2025
Il Giudice
dott. Paola Amisano