R E P U B B L I C A I T A L I A N A
In nome del Popolo Italiano
Tribunale civile di Napoli
X^ sezione civile
Il Tribunale di Napoli, in persona del giudice unico dott. Antonio Attanasio, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 14403/2021 del ruolo generale degli affari con- tenziosi dell'anno 2021, passata in decisione con gg. 60+20 per scritti difen- sivi finali, avente ad oggetto risarcimento danni ex art. 2043 c.c. e vertente tra
TRA
(C.F. , ed elettivamente do- Parte_1 C.F._1
miciliata in Napoli alla Via M. Cervantes n. 55/27, presso lo studio dell'Avv.
Giovanni Tarallo che la rappresenta e difende in virtù di mandato in calce all'atto di citazione
-ATTRICE-
e
(C.F.: Controparte_1
), in persona dell'amministratore p.t. geometra P.IVA_1 CP_2
[...
elett.te dom.to in Sant'Antimo (NA) alla Via Dei Gabbiani, 3 presso lo studio dell'avv. Mariadomenica Trama, che lo rappr.ta e difende in virtù di mandato a margine della comparsa di costituzione e risposta,
-CONVENUTO-
Conclusioni- Come da verbale di ultima udienza, in trattazione scritta.
Ragioni di Fatto e Diritto
Con citazione del 25/5/21, all'uopo notificata, deduceva di es- Parte_1
sere : “A. …proprietaria dell'appartamento sito in Napoli al Vico Castellina
n. 14 - III piano int. 11; B. L'appartamento di proprietà dell'istante subisce da ormai 15 anni notevoli infiltrazioni di acqua piovana a causa della atavica omessa manutenzione del lastrico solare di pertinenza C. Tali CP_3 infiltrazioni, nel corso degli anni, hanno interessato l'intero appartamento, creando una serie di danni, sia materiali che morali, rendendo altresì insalu- bre l'ambiente a causa dell'insorgere di muffe sia nel solaio di copertura che sulle pareti perimetrali;
D. Allo stato attuale le infiltrazioni risultano ancora in atto, ed interessano il salone, la cucina ed il bagno dell'appartamento di proprietà dell'istante, come risulta dai rilievi fotografici che si allegano al presente atto;
E. L'intensità delle precipitazioni piovose crea ogni volta l'allagamento dell'appartamento, costringendo l'istante a richiedere l'intervento dei Vigili del Fuoco, come è avvenuto in data 05.08.2020 (cfr. verbale redatto in data 05.08.2020 all.to in atti); F. Le infiltrazioni sono cau- sate dal pessimo stato di manutenzione del lastrico solare, che a sua volta trae origine dall'omessa manutenzione, nonché dall'incuria ed inerzia, mostrata dal convenuto alle numerose denunce dell'attrice; G. Il condomi- CP_1
nio convenuto non pone in essere alcuna concreta azione per eliminare la causa delle lamentate infiltrazioni, che continuavano a manifestarsi in manie- ra deflagrante;
H. Il giorno 26 ottobre 2017, l'assemblea condominiale ap- provava dei lavori di impermeabilizzazione del lastrico di copertura, sulla scorta di un preventivo spesa di € 4.500,00, che però si palesavano più come un palliativo che come una reale soluzione radicale del problema;
I. Come si evince infatti dal deliberato assembleare, l'intervento approvato prevedeva il cd. <<taglio a croce della nuova guaina sulla gi esistente>>, che pertanto era inteso quale “rappezzo” in luogo del totale rifacimento della guaina di coibentazione;
J. Sta di fatto che tale delibera non veniva mai messa in esecuzione dall'amministrazione condominiale;
K. In data 14.01.2021,
l'istante notificava al convenuto una nota di intimazione in mora CP_1
alla eliminazione urgente delle cause delle infiltrazioni, nonché al risarcimen- to di tutti i danni subiti quantificati in € 9.100,00 oltre IVA (cfr. nota e preven- tivo spesa depositati in atti); L. La predetta nota veniva riscontrata per conto del convenuto dall'Avv. Mariadomenica Trama, la quale, richia- CP_1
mando la sentenza n. 1038/2020 del Tribunale di Latina, assumeva che la mancata esecuzione della predetta delibera assembleare sarebbe stata impu- tabile al mancato pagamento delle quote straordinarie da parte della Sig. Pt_2
, paventando pertanto una responsabilità concorrente di quest'ultima ai
[...] sensi dell'art. 1227 c.c.; M. In realtà, anche nel deliberato assembleare con- dominiale del 26.10.2017, si palesava una assoluta mancanza di volontà di addivenire una soluzione definitiva della vicenda, trattandosi comunque di opere palliative in proporzione all'enorme danno esistente nella coibentazione del lastrico solare;
N. Inoltre, appare quantomeno singolare che dal mese di ottobre 2017, a seguito del mancato pagamento delle due rate straordinarie previste con scadenze 31.10.2017 e 31.11.2017, l'amministrazione condomi- niale non abbia ad oggi posto in essere alcuna azione monitoria nei confronti dei condomini morosi;
O. L'inerzia del condominio (rectius: dell'amministrazione condominiale!) infatti proseguiva ben oltre la scadenza del 31.11.2017, e si è protratta fino per oltre 3 anni, allorquando a causa del- le violente precipitazioni e delle copiose infiltrazioni, l'istante è stata costretta a richiedere l'intervento dei Vigili del Fuoco, atteso il grave stato di pericolo esistente nell'appartamento; P. Appare pertanto paradossale la condotta della controparte che tenta in maniera artata di attribuire una responsabilità ex art. 1227 c.c. all'attrice, [1 Tale circostanza costituisce una prima differenza tra il caso in esame ed il caso oggetto della citata sentenza del Tribunale di Latina
n. 1038/2020 del 17.06.2020, dove i lavori condominiali erano radicali per un importo totale di € 120.000,00. 2 Sempreché si tratti di più condomini morosi e non solo dell'attrice] laddove invece appare evidente una aperta violazione degli obblighi previsti dall'art. 1130, n. 1, c.c. in capo all'amministrazione condominiale;
Q. Al momento della stesura del presente atto le infiltrazioni sono ancora in atto ed in maniera copiosa, causando l'inagibilità di gran par- te dell'appartamento, come risulta dagli ulteriori interventi dei VV FF effet- tuati in data 13.04.2021 e 20.05.2021.”. Per tali riprodotti motivi, l'istante, in- vocando tra l'altro l'applicazione dell'art. 2051 c.c., chiedeva infine di “…1)
Accertare e dichiarare la responsabilità ex artt. 1130 e 2051 c.c. del
[...]
Napoli, in persona dell'amministratore p.t., Controparte_4
per le infiltrazioni di acqua piovana provenienti dal lastrico solare condomi- niale;
2) Per effetto dell'accertamento di cui al punto 1), condannare il Con- dominio di in Napoli, in persona dell'amministratore p.t., Controparte_4
ai sensi e per gli effetti degli artt. 1130 e 2051 c.c., al risarcimento dei danni in favore dell'attrice quantificati in € 9.100,00 oltre IVA, così come indicato dal preventivo spesa in atti, o nella diversa somma che sarà ritenuta congrua a seguito di c.t.u., oltre interessi legali dalla domanda all'effettivo soddisfo, nonché maggior danno ex art. 1224 c.c.; 3) Per effetto dell'accertamento di cui al punto 1), condannare il Controparte_5 in persona dell'amministratore p.t., ai sensi e per gli effetti degli artt. 1130 e
2051 c.c., all'eliminazione totale e definitiva delle cause delle predette infil- trazioni ed al ripristino dello stato dei luoghi;
4) In ogni caso, condannare il convenuto al pagamento di spese ed onorari del presente proce- CP_1
dimento, con attribuzione al procuratore anticipatario ex art. 93 c.p.c.”.
Il all'uopo costituitosi, Controparte_6
deduceva a sua volta la inammissibilità ed infondatezza della proposta doman- da, incluso il profilo del mancato pagamento di essa istante della propria quota condominiale di euro 336 al fine di procedere ai deliberati lavori per l'intera copertura dell'edificio, e, pertanto, ne chiedeva l'integrale rigetto (v. anche, amplius, comparsa di risposta in atti).
Occorre premettere che, secondo Cass. n. 16003/2024, In tema di danni da in- filtrazioni provenienti dal lastrico solare ad uso esclusivo, la responsabilità per i danni cagionati all'appartamento sottostante si configura sia in capo al proprietario/usuario esclusivo del lastrico, in qualità di custode ex art. 2051
c.c., sia in capo al Condominio, in ragione degli obblighi di controllo e ma- nutenzione delle parti comuni gravanti sull'amministratore (art. 1130 co. 1
n. 4 c.c.) e sull'assemblea (art. 1135 co. 1 n. 4 c.c.). Tale concorso di respon- sabilità trova la sua disciplina nell'art. 1126 c.c. che regola il riparto delle spese. Tuttavia, qualora l'attore, in sede di appello, abbia limitato la propria domanda alla richiesta di condanna in via esclusiva di uno solo dei soggetti responsabili (nella specie il Condominio), il giudice non può d'ufficio estende- re la pronuncia anche all'altro corresponsabile, dovendo attenersi al principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato ex art. 112 c.p.c. La cognizione del giudice di appello rimane infatti circoscritta alle specifiche domande for- mulate dall'appellante, non potendo il giudice superare il limite costituito dal divieto di immutazione degli effetti giuridici che la parte intende conseguire, anche qualora sia astrattamente configurabile una responsabilità concorren- te. L'omessa pronuncia denunciabile ex art. 112 c.p.c. sussiste solo in caso di mancata statuizione nel dispositivo su un determinato capo della domanda e non ha nulla a che vedere con eventuali carenze motivazionali della sentenza.
Tale interpretazione di legittimità comporta in sostanza che il Condominio - ove non figuri un eventuale e concorrente proprietario/usuario esclusivo del lastrico solare- è dunque unico legittimato passivo per i chiesti danni da infil- trazioni, rivenienti appunto dalla copertura dello stabile, essendo il lastrico di proprietà condominiale, qui poi non documentalmente confutata in atti (infatti, in linea generale, secondo ad es. Cass. 5850/2023, «in tema di condominio de- gli edifici, qualora non intervenga una volontà derogatoria degli interessati sul regime di appartenenza, i beni e i servizi elencati dall'articolo 1117 del
Codice civile, in virtù della relazione di accessorietà o di collegamento stru- mentale con le singole unità immobiliari, sono attribuiti ex lege in proprietà comune per effetto dell'acquisto della proprietà dei piani o porzioni di piano.
Pertanto, il lastrico solare è oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto delle altre unità immobiliari nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli con- dòmini»). Insomma, la legittimazione passiva/debitoria dell'ente di gestione appare nella specie effettivamente ricorrere, per detta presunzione di legge nel- la specie non confutata ex adverso.
Inoltre, la legittimazione attiva di è qui documentata dal fatto Parte_1
che nel verbale di riunione condominiale del 20/10/17, prodotto dallo stesso ente convenuto, essa è ovviamente indicata come “proprietario” del premesso appartamento posto alla “scala A int. 11”.
Sicchè, sussiste altresì siffatta legittimazione creditoria.
Occorre dunque adesso esaminare i profili di contenuto della domanda intro- duttiva. In primo luogo, devono considerarsi i due allegati verbali di sopralluogo dei
Vigili del Fuoco del 5-8-20 e del 13-4-21 nei quali rispettivamente si rileva la presenza di “…un'infiltrazione d'acqua piovana stava interessando il solaio di copertura con sottostante controsoffitto in cartongesso, del vano salone- cucina dell'abitazione di proprietà della sig.ra , posta all'ul- Parte_1
timo piano del civico 14 di , amministrato dal sig. Controparte_1 CP_7
. L'infiltrazione proveniva dal lastrico solare condominiale. IN CONSI-
[...]
DERAZIONE DI QUANTO SOPRA SI PROVVEDEVA A portarci presso il sopracitato lastrico solare, dove constatavamo una cattiva impermeabilizza- zione dello stesso. A scopo precauzionale, rimuovevamo una parte del

contro

- soffitto del salone (altezza porta ingresso bagno), che, interessato dall'acqua, non era più fissato alla struttura che lo reggeva. Attraverso la parte di car- tongesso eliminato, verificavamo che il solaio di copertura era costituito da putrelle in ferro e tavelloni e non presentava al momento, pericoli di instabili- tà statica. Sempre da verifica visiva effettuata, constatavamo che l'abitazione in questione, era stata interessata, in passato, da altre infiltrazioni d'acqua piovana, provenienti dal lastrico solare, che avevano interessato gli altri am- bienti, oggetto tra l'altro di un altro nostro intervento. Si allegava alla presen- te relazione, report fotografico. RISULTATI OTTENUTI - DANNI A PERSO-
NE, BENI, RISORSE, RISORSE AMBIENTALI O NATURALI Controsoffitto.
…PRESUMIBILE CAUSA DEL SINISTRO Cattiva impermeabilizzazione del lastrico solare….”; e che, poi, “…Si riscontrava una infiltrazione d'acqua nel solaio di copertura del vano salone living nell'appartamento al 3° piano, oc- cupato dal Sig.ra Parte_3
SI PROVVEDEVA A Effettuare un' accurata verifica visiva e si con-
[...]
statava che la causa dell'infiltrazione è probabilmente da attribuire ad una cattiva impermeabilizzazione del terrazzo di copertura.

Considerato che

il so- laio di copertura e composto da putrelle e tavelloni, si precisa che allo stato attuale non si evidenzia nessun pericolo imminente. Effettuare un' accurata verifica visiva e si constatava che la causa dell'infiltrazione è probabilmente da attribuire ad una cattiva impermeabilizzazione del terrazzo di copertura.
Considerato che il solaio di copertura e composto da putrelle e tavelloni, si precisa che allo stato attuale non si evidenzia nessun pericolo imminente.”.
Insomma, dai due richiamati verbali d'intervento risultano fenomeni infiltrati- vi, anche precedenti, in danno dell'alloggio attoreo (v. prima), provenienti dal soprastante lastrico solare e probabilmente dovuti ad una cattiva impermeabi- lizzazione del ripetuto lastrico solare, constatata in loco.
In coerenza, del resto, con il premesso verbale condominiale del 20/10/17 in cui si era già sintomaticamente previsto ed approvato il punto 5 dell'ordine del giorno avente appunto ad oggetto “Lavori di manutenzione intera copertu- ra…”.
Sono poi allegati in atti molteplici rilievi fotografici.
Insomma, non appare dubbio che in causa siano offerte molteplici prove ed elementi di prova circa la sussistenza del ripetuto fenomeno infiltrativo, della sua ovvia dannosità nel tempo e della sua verosimile rivenienza dal lastrico so- lare/condominiale per cui è causa (mentre, peraltro, non risultano allegate in atti altre ventilate pronunce di merito).
Sicchè, tutto ciò va ora analizzato anche mediante il filtro tecnico del designa- to CTU ing. il cui elaborato del 28/3/23 si presenta invero - Persona_1
nella prima parte- di sostanziale chiarezza e coerenza, senza apprezzabili di- stonie o contraddittorietà, anche laddove rappresenta che le relative conclusio- ni non appaiono superate o smentite dalle formulate osservazioni di parte. Eb- bene, rimandando all'integrale consulenza in atti, resa dall'incaricato esperto, appare qui utile riportarne le testuali conclusioni riassuntive : “5. RISPOSTE
SINTETICHE - Stato dei luoghi [v. anche foto e planimetrie – doc. 1, 2, 3 e
4] L'immobile danneggiato dalle infiltrazioni è ubicato in vico Castellina n.
14 terzo piano, int. 11 – Napoli. L'immobile ha una superficie calpestabile di circa 66 mq. Il solaio è realizzato con travi metalliche e tavelloni. Il lato in- terno del soffitto è coperto da controsoffitti in cartongesso. Il soprastante la- strico solare è impermeabilizzato con guaine bituminose. Sulla parte centrale del lastrico solare sono stati conteggiati ben 11 rappezzi. Le guaine si presen- tano ammalorate, rinsecchite e diffusamente distaccate dal fondo.
L'ammaloramento ha prodotto qualche scollamento nelle giunzioni, lesioni e lacerazioni. Per giunta, sulla copertura sono presenti avvallamenti del mas- setto, dove l'acqua può ristagnare per lunghi periodi (foto 25 - 38). Effettivi- tà delle infiltrazioni - par. 4.1. - Le attività svolte e gli elementi esaminati fan- no ritenere che le infiltrazioni lamentate dalla parte attrice si sono effettiva- mente verificate. Per approfondimenti v. par.

4.1. Cause e provenienza delle infiltrazioni - par. 4.2 - Le infiltrazioni provengono dalla copertura del fab- bricato e sono state causate dalle discontinuità presenti nelle guaine bitumi- nose (lesioni, lacerazioni e/o scollature). Le suddette discontinuità, a loro vol- ta, sono dovute alla vetustà delle guaine bituminose e alla prolungata assen- za di manutenzione. Danni rilevati – par. 4.3.1 - I controsoffitti risultano par- ticolarmente rovinati nel bagno e in un angolo della cucina. Gli altri

contro

- soffitti presentano qualche esfoliazione e aloni da infiltrazioni. Nei punti espo- sti alle infiltrazioni l'intonaco si presenta ammalorato/indebolito. Le travi metalliche risultano diffusamente arrugginite. Sul soffitto della cameretta so- no stati individuati alcuni tavelloni lesionati. Anche l'impianto elettrico ha subito gli effetti negativi delle infiltrazioni. Per approfondimenti v. par. 4.3.1.
Eliminazione dei danni – par. 4.3.2 - Per eliminare i danni rilevati nell'appartamento della parte attrice occorre eseguire le opere che abbiamo elencato al par.

4.2.3. meglio descritte nel computo metrico allegato alla pre- sente relazione (doc. 5). Per approfondimenti v. par.

4.3.2. Entità economica dei danni - Il computo metrico consente di stimare l'importo per le opere di ripristino in 7.101,93 euro, oltre iva 10% per complessivi euro 7.812,12 (doc.
5).

6. Valutazione delle osservazioni Dopo l'invio della relazione, solo il c.t. della parte convenuta ( ) ha inviato le proprie osservazioni (doc. CP_1
09). Per chiarezza di esposizione la valutazione delle suddette osservazioni è stata riportata in un documento separato (doc. 10). Per quanto concerne il contenuto della presente relazione, il sottoscritto ritiene che le osservazioni ricevute siano inidonee a incidere sulla bozza di relazione e, pertanto, se ne conferma il contenuto, salvo l'aggiunta del presente paragrafo e degli allegati doc. 9), e 10). …”. Insomma, all'evidenza, ed in sintesi, un lastrico solare con almeno 11 rappezzi, con ammaloramenti e problemi di vario tipo, appena de- scritti, di derivazione appunto dalla sovrastante proprietà comune, rappresen- tano nell'insieme la causa complessiva dei danneggiamenti riportati nel tempo dall'alloggio attoreo (v. oltre), apparendo poi tali danni idoneamente stimati, come testè detto, in totali euro 7.101,93 oltre IVA, se dovuta come per legge.
Da detto importo può sottrarsi la modica somma di euro 336 (quale quota a ca- rico dell'odierna attrice per i non eseguiti lavori condominiali del caso) sì da pervenirsi ad un differenziale, ancora dovuto, di euro 6.765,93 -importo da ri- tenersi già aggiornato al 28/3/23- oltre, da tale data, a svalutazione monetaria ed interessi legali sulla somma via via rivalutata anno per anno, senza anatoci- smi, il tutto fino alla presente pronuncia;
da questa, infine, devono poi compu- tarsi gli interessi legali sull'importo già interamente rivalutato, sempre senza anatocismi.
A titolo risarcitorio, dunque, il convenuto ente condominiale deve essere con- dannato a pagare all'istante euro 6.765,93 oltre accessori appena detti (svalu- tazione ed interessi) ed oltre IVA, se e come dovuta per legge.
Si è poi premesso che l'istante, oltre a detta domanda risarcitoria, chiede anche
-in citazione- la eliminazione delle cause che hanno generato i danni mede- simi. Coerentemente, nel conferito mandato peritale si legge tra l'altro che il
CTU deve “specificare le attività atte ad eliminare i danni”. Sul punto, invero,
e a differenza della precisa determinazione peritale/pecuniaria resa in ordine ai pregiudizi cagionati all'appartamento attoreo per stimati euro 7.101,93, il con- sulente, questa volta sia pur meno specificamente, perviene in ogni caso alle indicazioni tecniche ritenute opportune : egli infatti, a pag. 7 dell'elaborato, richiama il “rifacimento della impermeabilizzazione” e la valutazione dello stato dei luoghi, mentre alla successiva pag. 8 afferma poi che, per assicurarne il buon esito, le opere di ripristino dell'alloggio “dovrebbero essere eseguite solo dopo che il condominio avrà [appunto] eliminato la causa delle infil- trazioni” (enfasi in parte aggiunte). Nel precedente paragrafo 4.2 si legge a riguardo : “ Quesito 2- causa e provenienza delle infiltrazioni. …Le infiltra- zioni provengono dalla copertura del fabbricato e sono state causate dalle di- scontinuità presenti nelle guaine bituminose (lesioni, lacerazioni e/o scolla- ture). Le suddette discontinuità, a loro volta, sono dovute alla vetustà delle guaine bituminose e alla prolungata assenza di manutenzione.
L'invecchiamento delle guaine si rileva dalle screpolature presenti sulla su- perficie, mentre la prolungata assenza di manutenzione è confermata dalla sbiaditura della vernice protettiva (foto 29 e 30)”. Alla successiva pag. 8, nel paragrafo 4.3.1, si legge ancora che, “Per non compromettere le opere di ri- pristino, le stesse dovrebbero essere eseguite solo dopo che il CP_1
avrà eliminato le cause delle infiltrazioni”. E che, infine, si legge nel paragra- fo “5. Risposte sintetiche. …Cause e provenienza delle infiltrazioni -par. 4.2-
Le infiltrazioni provengono dalla copertura del fabbricato e sono state causa- te dalle discontinuità presenti nelle guaine bituminose (lesioni, lacerazioni e/o scollature). Le suddette discontinuità, a loro volta, sono dovute alla vetu- stà delle guaine bituminose e alla prolungata assenza di manutenzione”. In pratica, quanto alla rimozione delle cause dei danni procurati, occorre dunque che il proceda al rifacimento della impermeabilizzazione CP_1
del lastrico solare, alla relativa eliminazione delle discontinuità presenti nelle guaine bituminose (lesioni, lacerazioni e/o scollature che, a loro volta, sono dovute alla vetustà delle stesse guaine e alla prolungata assenza di manuten- zione) e quindi così proceda anche ad eliminare le screpolature presenti sulla superficie (generate dall'invecchiamento delle ripetute guaine), in uno alla eliminazione della sbiaditura della vernice protettiva (prodotta a sua volta dal- la prolungata assenza di manutenzione -foto 29 e 30-).
In tali sensi, pertanto, la domanda introduttiva va in definitiva accolta.
Le spese di lite, da ultimo, seguono la soccombenza condominiale e si liquida- no, come in dispositivo, con attribuzione in favore del procuratore attoreo di- chiaratosi antistatario, mentre le già liquidate spese di CTU/Augurio, se (vero- similmente) anticipate dalla parte di persona, dovranno essere a quest'ultima direttamente restituite.

PQM

il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Pt_1
con citazione del 25/5/21, così provvede :
[...]
a)condanna il a pagare a titolo Controparte_6
risarcitorio a la somma di euro 6.765,93 oltre rivalutazione Parte_1
monetaria ed interessi legali come in parte motiva, ed oltre IVA se dovuta co- me per legge;

b)ordina al detto di procedere alla eliminazione delle cause infil- CP_1
trative come sintetizzate nel paragrafo interamente sottolineato ed appena pre- cedente il “

PQM

”;
c)condanna altresì il a pagare le spese di giudizio che liquida in CP_1
euro 300 per esborsi ed euro 1.7000 per compensi, oltre forfettarie-CPA-IVA come per legge con attribuzione in favore del procuratore attoreo dichiaratosi antistatario, ed oltre le già liquidate spese di CTU/Augurio come in motiva- zione.
Napoli 16/4/25 Il giudice
AntonioAttanasio