N. R.G. 13740/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUINTA CIVILE in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Alessandra Forlenza, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa promossa da:
(C.F. ), in persona del Parte_1 P.IVA_1 legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Fabrizia
VACCARELLA, presso lo studio della quale in Milano, C.so XXII Marzo 28, è elettivamente domiciliata;

attrice;
nei confronti di
(C.F. ), in Controparte_1 P.IVA_2 persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa dall'avv. Massimiliano
MORUZZI e dall'avv. Ettore SCANDALE, presso lo studio dei quali in Milano, Via
Dante 15, è elettivamente domiciliata;

convenuta;
Oggetto: mediazione immobiliare pagina 1 di 12 sulle seguenti conclusioni delle parti:
per Parte_1 oglia l'Ecc.mo Tribunale adito, contrariis rejectis,
Nel merito:
1) condannare la società al pagamento Controparte_1
in favore della a Socio Unico a titolo di penale Parte_1 prevista dall'art. 10 lett. B dell'incarico di mediazione per vendita immobiliare sottoscritto dalle parti in data 11.02.2020 (doc. 2), la somma di € 225.000, ovvero quella maggiore o minore somma che verrà ritenuta in corso di causa, oltre ad interessi moratori e rivalutazione monetaria dalla domanda sino all'effettivo soddisfo;

2) respingere integralmente le domande della resistente Controparte_1
in relazione alla richiesta di riduzione della penale;

[...]
3) rigettare integralmente la domanda riconvenzionale avversa in quanto totalmente infondata sia in fatto come in diritto;

4) condannare la per lite temeraria e Controparte_1 sensi dell'articolo 96 c.p.c.
In via istruttoria:
disporre la prova per testi sulle circostanze in atti indicate, e l'ammissione a prova contraria su circostanze e testi di controparte, se non escluse.
Con vittoria di spese, diritti e onorari del presente giudizio, oltre I.V.A. e C.P.A.
per Controparte_1
Voglia l'Ill.mo Tribunale, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e/o deduzione:
Nel merito:
- respingere tutte le domande dell'attrice, in Parte_1
quanto infondate in fatto e diritto per le ragioni svolte in atti;

In via subordinata:
pagina 2 di 12 - ridurre, ai sensi dell'art. 1384 c.c., la penale richiesta da parte di
[...]
per le ragioni svolte in atti;
Parte_1
In via riconvenzionale:
- condannare in persona del legale Parte_1 rappresentante pro tempore, al pagamento in favore di dell'importo di Parte_2
225 mila Euro, a titolo di penale prevista dall'art. 10, lettera b), dell'incarico di mediazione, oltre interessi moratori, per le ragioni svolte in atti;

In via istruttoria:
- disporre la prova per interrogatorio formale e testimoniale sulle circostanze e con i testi indicati in atti.
Con vittoria di spese e compensi, oltre IVA e CPA come per legge.
pagina 3 di 12 MOTIVI DELLA DECISIONE
La società conveniva in giudizio con Parte_1
ricorso ex art. 702 bis c.p.c. la società Controparte_1
per vederla condannare al pagamento di una penale prevista in un
[...]
incarico di mediazione immobiliare stipulato tra le parti.
L'attrice esponeva in sintesi di aver ricevuto in data 11.02.2020 dalla convenuta formale incarico di mediazione per la vendita del compendio immobiliare di proprietà di quest'ultima sito in Milano, Via Ferraris 7-9-11, area edificabile a destinazione produttiva con terreni, per il prezzo richiesto di Euro 7.500.000,00, di aver reperito un potenziale acquirente, la soc. con cui grazie al suo CP_2
intervento erano state avviate articolate trattative con la convenuta, finalizzate in un primo momento alla cessione delle quote della convenuta stessa, per poi concentrarsi sul solo trasferimento dell'immobile: erano seguite diverse proposte, poi novate nel febbraio 2021, contatti tra le parti, attività amministrative tese ad ottenere il necessario atto ricognitivo del Comune, una nuova proposta d'acquisto nel Luglio 2021, riportante il medesimo prezzo richiesto dalla proprietà, che non era stata accettata dalla stessa, in quanto ritenuta non conforme per la mancata indicazione delle modalità di pagamento del prezzo, con espressa richiesta all'attrice di proseguire la propria attività per reperire nuove proposte conformi. Era quindi iniziato un interscambio dialettico con la convenuta, che non intendeva corrispondere la penale prevista per il rifiuto manifestato, il preavviso del mancato rinnovo dell'incarico per l'anno 2022, e comunque in data 29.09.2021 la potenziale acquirente aveva inviato una nuova proposta integralmente CP_2
conforme alle richieste della convenuta, cui era seguito un ulteriore rifiuto di quest'ultima; l'attrice aveva quindi emesso fattura per l'importo della penale contrattualmente prevista, rimasta insoluta.
Affermando il pieno adempimento del proprio incarico, la malafede della convenuta nel rifiutare le proposte della potenziale acquirente, e la piena legittimità della penale contrattualmente prevista, la ricorrente rassegnava le seguenti conclusioni:
“Nel merito: 1) accertata la legittimità delle pretese della odierna ricorrente, condannare la pagina 4 di 12 società ., al pagamento in favore della Parte_3
, a titolo di penale prevista dall'art. 10 lett. B Parte_4 dell'incarico di mediazione per vendita immobiliare sottoscritto dalle parti in data
11.02.2020 (doc. 2), la somma di € 225.000, oltre interessi moratori e rivalutazione monetaria dalla domanda sino all'effettivo soddisfo;

2) con vittoria di spese, diritti e onorari del presente giudizio, oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge”.
Ritualmente costituitasi in giudizio, la società CP_1 Controparte_1
contestava integralmente gli assunti avversari, affermando che le
[...] proposte d'acquisto della potenziale acquirente erano tardivamente CP_2
pervenute quando le trattative relative alla stipula di un preliminare di compravendita erano già del tutto naufragate, come noto alla stessa attrice.
Esponeva in fatto che la prima proposta formulata dalla peraltro CP_2 sottoposta a più condizioni ed all'esecuzione di una due diligence da parte della potenziale acquirente, aveva registrato ritardi ed era divenuta inefficace;
i contatti si erano poi concentrati sulla cessione del compendio immobiliare, ma nonostante la proprietaria avesse chiarito che non poteva accettare proposte condizionate o troppo lontane nel tempo, il 13.04.2021 era pervenuta dalla bozza di CP_2 contratto risolutivamente condizionato al mancato cambio di destinazione dell'area
(in residenziale) entro la data finale del 31 luglio 2022, condizione che la convenuta non intendeva accettare per i tempi e per l'onerosa rivalutazione fiscale dell'immobile che sarebbe stata sostenuta dalla proprietà inutiliter qualora si fosse comunque avverata la condizione risolutiva. Comunicata tale valutazione ed inviata da parte della convenuta una nuova bozza di preliminare, quest'ultima non era stata accettata dalla con conseguente inequivoco fallimento nel CP_2
Maggio 2021 delle trattative, come noto a tutti i soggetti coinvolti. Solo a due mesi di distanza nel Luglio 2021 era pervenuta una generica comunicazione della volta a riaprire le trattative, con la semplice accettazione del prezzo CP_2
d'acquisto richiesto, ma senza alcuna indicazione in ordine a elementi essenziali del contratto;
erano seguite le prime richieste di pagamento della penale da parte della ricorrente e, nonostante la reiterata volontà della convenuta di non proseguire pagina 5 di 12 ulteriormente le trattative ritenute inconcludenti, in data 29.09.21 era pervenuta dalla nuova proposta, solo formalmente più completa, ma in CP_2
sostanza irricevibile, che la convenuta stessa riteneva in sostanza indotta dalla mediatrice, al solo fine di precostituire le condizioni di ottenere un ennesimo rifiuto, cui fare seguire la richiesta di pagamento della penale. Deduceva pertanto l'infondatezza della domanda avversaria, ritenendo, anche secondo i canoni di buona fede, non ravvisabile a suo carico alcun illegittimo rifiuto delle proposte pervenute. In subordine rilevava l'eccessività della penale prevista, pari alla provvigione dovuta per il caso di positiva conclusione dell'affare, ed in via riconvenzionale invocava a proprio favore la stessa pattuizione relativa alla penale, assumendo che fosse stata la mediatrice a rendersi inadempiente non avendo in vigenza di contratto, comunicato proposte d'acquisto conformi a quanto previsto nell'incarico. La convenuta pertanto concludeva nei seguenti termini:. “nel merito: - respingere tutte le domande della ricorrente, in Parte_1
quanto infondate in fatto e diritto per le ragioni svolte nel presente atto;
In via subordinata: - ridurre, ai sensi dell'art. 1384 c.c., la penale richiesta da parte di per le ragioni svolte nel presente atto;
In via Parte_1
riconvenzionale: - condannare in persona del Parte_1
legale rappresentate pro tempore, al pagamento in favore di Controparte_1
dell'importo di 225 mila Euro, a titolo di penale prevista
[...] dall'art. 10, lettera b), dell'incarico di mediazione, oltre interessi moratori, per le ragioni svolte nel presente atto;
… Con vittoria di spese e compensi, oltre IVA e
CPA come per legge”.
Disposto il mutamento del rito, all'esito del deposito delle memorie ex art. 183 comma VI c.p.c., la causa, ritenuta matura per la decisione senza necessità di istruttoria orale, veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni.
In relazione alla vicenda dedotta in giudizio, in un contesto di mediazione c.d. atipica o unilaterale, caratterizzata dal conferimento di una sola parte di un incarico al mediatore per la ricerca di soggetti interessati alla conclusione di un affare a determinate e prestabilite condizioni, il thema decidendum nel presente caso si incentra ed esaurisce nell'applicabilità o meno della previsione di cui all'art. 10 b)
pagina 6 di 12 del contratto stipulato inter partes in data 11.02.2020 (docc. 1 fasc. attrice e fasc. convenuta).
Detta clausola, rubricata come “penale”, prevede testualmente che: “Una penale sarà dovuta dal Venditore all'Agente Immobiliare nella misura e per i casi qui di seguito indicati: a) Pari al....*90 % della provvigione pattuita nei seguenti casi: recesso dell'incarico prima della sua naturale scadenza;
rifiuto del Venditore di consentire l'esecuzione del presente incarico;
violazione dell'eventuale obbligo di esclusiva sia per il caso di vendita effettuata direttamente dal Venditore che nel caso di incarico conferito ad altre Agenzie Immobiliari;
sia a terzi.
b) penale pari alla provvigione pattuita nei seguenti casi: vendita effettuata, anche dopo la scadenza dell'incarico a persone segnalate dall'Agente Immobiliare;
rifiuto del Venditore di accettare una proposta di acquisto conforme al presente incarico, salvo giustificato motivo inerente !a solvibilità del Proponente l'acquisto. Sarà invece dovuta dall'Agente Immobiliare al Venditore una penale pari alla somma pattuita a tìtolo di provvigione, fatto salvo il maggior danno, nei casi di recesso dell'incarico prima della scadenza prevista;
mancata comunicazione di proposte di acquisto conformi al presente incarico raccolte dall'Agente Immobiliare”.
Sulla scorta della previsione sub b) l'attrice ha richiesto la penale prevista, assumendo che si sia verificato un illegittimo rifiuto della Venditrice di una proposta d'acquisto conforme, in assenza del giustificato motivo ivi esplicitato inerente la solvibilità del Proponente, e la convenuta ne ha richiesto in via riconvenzionale l'applicazione ai danni dell'attrice, per non avere comunicato nel periodo di vigenza contrattuale proposte conformi a quanto richiesto.
Entrambe le domande risultano, all'esito del presente giudizio, infondate e pertanto insuscettibili di accoglimento.
Per quanto attiene alla domanda dell'attrice, pacifica la circostanza della mancata conclusione di un preliminare tra l'attrice e la – ipotesi che avrebbe CP_2 sancito la positiva conclusione dell'affare – vengono in rilievo le due “proposte” formulate dalla potenziale acquirente nel luglio 2021 e nel CP_2
Settembre 2021, per accertare se la loro mancata accettazione, alla luce delle pagina 7 di 12 circostanze dedotte in giudizio da un lato, e dell'interpretazione ed integrazione del contratto in base al principio di buona fede dall'altro, integrino il rifiuto ingiustificato del Venditore dedotto dall'odierna attrice.
La comunicazione inviata dalla nel Luglio 2021 (doc. 11 bis fasc. CP_2 attrice) 2021 non può certamente essere qualificata come proposta d'acquisto vincolante, posto che dalla stessa è possibile evincere soltanto una generica e peraltro neanche “serena” volontà di riattivazione delle trattative precedentemente naufragate: “…Fermo e impregiudicato quanto sopra ed al solo fine di evitare la instaurazione di eventuali contenziosi ed agravare le vostre responsabilità per 1 danni subiti e subendi, sarebbe disponibile a valutare la pmsecurione delle CP_2
attività negoziali volle all'acquisto dell'Immobile, sulla base di quanto sotto riportato. tn parziale deroga alla proposta formulata In data 6 marzo 2020, CP_2
propone di acquistare l'Immobile ad un prezzo pari a , 7.500.000,00 (sette Pt_5
milioni clnquecentomila/OO), indipendentemente rispetto alla superficie assentita come Invece originariamente previsto nella proposta.
Nella comunicazione sopra riportata si rinviene quindi soltanto un' una o generica accettazione del prezzo richiesto, senza alcuna indicazione di altri elementi essenziali, quali non solo le modalità di corresponsione del prezzo – elemento non certo accessorio considerando il prezzo dovuto (Euro 7.500.000) o la data di stipulazione del contratto definitivo, elemento altrettanto rilevante in un'operazione immobiliare di cospicuo valore economico, e senza espressi riferimenti all'effettivo superamento ddi tutti i punti di disaccordo che avevano sancito l'interruzione delle precedenti trattative, non limitati certo al profilo della sola superficie lorda.
Men che meno, alla luce di quanto osservato, detta comunicazione può essere qualificata come “proposta conforme” dovendo la stessa contenere tutti gli elementi atti a consentire che, l'eventuale accettazione della Venditrice trasformasse la proposta stessa in un vincolo obbligatorio per i due contraenti.
L'attenzione va quindi concentrata esclusivamente sulla proposta formulata dalla potenziale acquirente in data 29.09.2021 (doc 17 fasc. attrice), pervenuta pagina 8 di 12 nonostante tutte le reiterate comunicazioni in cui la convenuta aveva espressamente dichiarato chiuse trattative protrattesi per oltre un anno.
In primo luogo si osserva che solo all'esito di una lettura superficiale detta proposta può dirsi “conforme”: se infatti essa riporta le modalità di pagamento precedentemente omesse ed il testo pare corrispondere a quanto previsto nell'incarico, nel concreto, deve ritenersi che la totale mancanza di una indicazione di qualsivoglia termine per la stipulazione del rogito la rende nella sostanza insufficiente: se infatti è vero che nell'incarico del 11.02.2020 tale termine veniva indicato “da definire” – e tale previsione era del tutto giustificata quando la stessa attività mediatoria era stabilita solo in astratto – in una proposta pervenuta soltanto in limine da un soggetto con cui le trattative si erano precedentemente arenate, anche in relazione ai tempi di conclusione dell'affare, la espressa previsione del termine del rogito (e per esso del versamento di Euro 6.000.000) doveva necessariamente essere riportata.
Il tutto considerando che l'accettazione della predetta proposta da parte della convenuta, al di là di ulteriori preliminari per atto pubblico, avrebbe comunque comportato l'insorgenza di un vincolo obbligatorio tra le parti.
Ma quand'anche ci si volesse fermare alla mera lettura meramente formale della proposta del 29.09.21, considerandola “conforme” all'incarico, essa dovrebbe comunque essere letta ed inserita nel travagliato contesto di trattative, proposte e controproposte che avevano coinvolto la potenziale venditrice e la potenziale acquirente di cui vi è ampia prova documentale in atti.
Premesso che non è oggetto del presente giudizio la valutazione dell'eventuale responsabilità del fallimento delle trattative stesse – posto che la potenziale non è parte del presente giudizio, né sono state proposte domande CP_2 ex art. 1337 cod. civ. – si ritiene che il rifiuto della convenuta di accettare l'ultima proposta pervenuta dalla solo in data 29.09.2021, quando si erano CP_2
già svolte trattative di diverso contenuto ed oggetto dalla primavera del 2020, all'esito di espressa attestazione della venditrice dell'impossibilità di una loro positiva conclusione, non possa essere qualificato come ingiustificato.
pagina 9 di 12 La mancata accettazione – come ampiamente riportato nella documentazione in atti – è giunta non solo all'esito del fallimento di trattative tese alla cessione di quote sociali, richiesto dalla potenziale acquirente per la riclassificazione del compendio immobiliare da industriale ad edificabile – ma anche a seguito delle trattative intercorse nella primavera 2021 e culminate in uno scambio di bozze di preliminari (vedd. docc.

6 -10 fasc. convenuta), che attestavano l'incolmabile distanza delle parti, distanza confermata dalla stessa potenziale acquirente. Una volta fallite tali trattative, si ritiene non permanesse in capo alla venditrice alcun'obbligazione di riprendere le stesse in limine con il medesimo potenziale acquirente con cui i rapporti si erano già deteriorati prima e poi interrotti.
Tanto meno può ritenersi dirimente ai fini della decisione il disposto dell'art. 10 b) del contratto. Detta clausola, che prevede come unica possibilità di rifiuto giustificato di accettare proposte conformi solo ed esclusivamente per il caso di insolvibilità del proponente, dev'essere necessariamente letta alla luce dell'immanente principio di buona fede, con conseguente implicita estensione delle possibilità di rifiuto giustificato, anche non preventivamente identificate o espressamente enunciate nel testo negoziale.
Deve infatti ritenersi secondo il principio di buona fede che la comune volontà delle parti nella stipulazione dell'incarico del 11.02.2020, sotto tale specifico profilo fosse quella di sanzionare pesantemente con la corresponsione di un importo equivalente a quello della provvigione, i casi piu netti ed eclatanti di palese inadempimento dei due contraenti: da un lato il caso di un volontario ed irrazionale rifiuto di una proposta pienamente conforme e tempestivamente formulata, e dall'atra – come si dirà nel prosieguo – di un'altrettanto volontaria e dolosa omissione da parte del mediatore di comunicare alla proprietà le proposte d'acquisto pervenutegli.
Considerando che nel caso di specie, oltre ai primi interscambi e contatti tra le parti, che a ben vedere, riguardando l'eventuale cessione delle quote della società venditrice non rientravano nell'incarico, la convenuta stessa ha attivamente partecipato alle trattative inerenti il trasferimento dell'immobile, con scambio di pagina 10 di 12 bozze di preliminari decisamente non collimanti, deve concludersi che le trattative, già condotte e fallite con la costituiscano giustificato motivo di non CP_2
accettazione da parte di convenuta, di ulteriori proposte, con conseguente impossibilità per l'odierna attrice di invocare validamente l'applicazione della penale contrattualmente prevista dall'art. 10 b) dell'incarico sottoscritto con la convenuta stessa,
La domanda dell'attrice deve essere pertanto respinta.
Ad analoga conclusione deve pervenirsi – come già anticipato – anche in relazione alla domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta, che intenderebbe applicare all'attrice la clausola penale inserita nell'incarico de quo.
Anche in questo caso, ed in modo ancora più semplice, la clausola dell'art. 10 b) del contratto dev'essere letta ed interpretata secondo il principio di buona fede.
L'aver previsto che: “Sarà invece dovuta dall'Agente Immobiliare al Venditore una penale pari alla somma pattuita a titolo di provvigione, fatto salvo il maggior danno, nei casi di recesso dell'incarico prima della scadenza prevista;
mancata comunicazione di proposte di acquisto conformi al presente incarico raccolte dall'Agente Immobiliare”, non può che essere letta come limitata all'ipotesi di una dolosa omissione da parte del mediatore di trasmettere tempestivamente alla venditrice proposte conformi che gli siano pervenute ipotesi che a tutt'evidenza nel presente caso non si è verificata.
Diversamente opinando, seguendo il peculiare ragionamento della convenuta, si perverrebbe all'illogica conclusione che il mediatore sarebbe tenuto a corrispondere l'ingente penale contrattualmente prevista, per il solo fatto di non essere riuscito a reperire proposte in linea con le richieste del soggetto che ha conferito l'incarico.
Da tali semplici rilievi consegue la totale infondatezza della domanda riconvenzionale della convenuta, ed il rigetto della stessa.
pagina 11 di 12 Alla luce della reciproca soccombenza, attesa la specularità delle contrapposte domande, entrambe rigettate, deve procedersi all'integrale compensazione delle spese di lite tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa promossa dalla società nei confronti della società Parte_1 [...]
nel contraddittorio tra le parti, ogni ulteriore Controparte_1
domanda od eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
I – rigetta le domande proposte dalla società attrice;

II – rigetta la domanda riconvenzionale proposta dalla società convenuta;

III – compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Milano, 22 marzo 2025
Il Giudice dott. Alessandra Forlenza
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