REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TRIESTE
in composizione monocratica, in persona del dott. Edoardo Sirza, all'udienza del
12/6/2025 ha dato lettura della seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in primo grado, iscritta in data 25.05.2022 al n. 1533/2022 di Ruolo
Generale, vertente t r a
(C.F. , rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
Luciano Falomo (C.F. ) del foro di Pordenone;
C.F._2
ATTORE
e
(C.F. ) e (C.F. Controparte_1 C.F._3 Parte_2
), rappresentati e difesi dall'avv. Giuliano Marin (C.F. C.F._4
); C.F._5
CONVENUTI
* * *
Causa discussa e decisa mediante lettura della presente sentenza all'udienza del
12/6/2025 sulle seguenti
CONCLUSIONI
Per il ricorrente:
“Dichiararsi per quanto esposto ed accertato la risoluzione del contratto dell'8.9.2021, n. 19126 Rep. - n. 12768 Racc., Notaio , relativamente Persona_1
all'azienda commerciale, bar, corrente in Trieste, Viale Raffaello Sanzio n. 2, per fatto e colpa dei convenuti.
1 Condannarsi i signori e in via tra loro solidale a: Controparte_1 Parte_2


1- risarcimento del danno per i titoli sopra rubricati per € 28.742,28 o somma maggiore o minore che risulterà di giustizia;



2- restituzione dell'importo di € 3.000,00 costituito dal signor e da loro Pt_1
ricevuto a titolo di caparra;



3- alla rifusione delle spese di causa.”

Per i resistenti:
“Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione,
In via principale
Rigettare la domanda attorea volta ad accertare l'intervenuta risoluzione del contratto d'affitto d'azienda dd. 08.09.2021 per fatto e colpa dei convenuti e per
l'effetto e in ogni caso
Respingere la conseguente domanda volta al risarcimento del danno in quanto infondata.
In via riconvenzionale
Dichiarare l'intervenuta compensazione tra l'importo di € 3.000,00.- corrisposto dal
a titolo di caparra e quanto liquidato a titolo di rifusione di spese legali da Pt_1
parte del Tribunale di Trieste sub R.G. 449/22 come da precetto dd. 04.05.22;
Dichiarare l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto d'affitto d'azienda dd.
08.09.2021 ex art. 1456 c.c.
o, in subordine
Accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto d'affitto d'azienda dd.
08.09.2021 ex artt. 1453 c.c. – 1455 c.c. per fatto e colpa di parte attrice
E, per l'effetto, e comunque in ogni caso
2 Condannare il sig. al risarcimento del complessivo danno patito dai Parte_1
sig.ri , quantificato, previo accertamento delle singole poste creditorie indicate CP_1
in narrativa, in € 7.281,53.-.
Con vittoria di spese e compensi e con espressa istanza di condanna di parte attrice al pagamento di una somma ex art. 96 co. 1 c.p.c..”

MOTIVI DELLA DECISIONE
e , comproprietari del ”, corrente a Parte_2 Controparte_2 CP_3
Trieste in via Raffaello Sanzio n. 2, con contratto dell'8.9.2021 concedevano la loro azienda in affitto all'odierno ricorrente, pattuendo un canone annuo Parte_1
di 12.000 euro, da pagare in rate mensili di 1.000 euro, entro il giorno cinque di ogni mese.
Nel dicembre 2021, il conduttore si rivolgeva ai concedenti lamentando una perdita d'acqua all'interno del locale e affermando, in seguito, di aver maturato nei loro confronti un controcredito di 663 euro, di cui 330 per i costi che affermava di aver sostenuto per la riparazione dello spandimento e 333 euro quale risarcimento del danno da mancato guadagno. Per tale ragione operava Parte_1
unilateralmente una compensazione del proprio asserito credito con quanto dovuto per il canone d'affitto del mese di gennaio 2022, per cui, anziché 1.000 euro, corrispondeva ai concedenti la minor somma di 337 euro¹.
Dopo aver inviato invano due diffide² per ottenere il pagamento dell'intero canone di gennaio 2022 e omesso da parte dell'affittuario l'integrale tempestivo pagamento della mensilità di febbraio, con p.e.c. del 9.2.2022 e Parte_2 CP_1
comunicavano a la risoluzione del contratto in forza della
[...] Parte_1
clausola risolutiva espressa prevista dall'art. 3 del contratto, ai sensi del quale “Il mancato pagamento anche di una sola mensilità del predetto canone comporta la risoluzione del presente contratto ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1456 del
Codice Civile”. Intimavano quindi all'affittuario la riconsegna delle chiavi del bar e il pagamento di 1.745,53 euro³.
Il 7.2.2022 l'affittuario proponeva ai concedenti di addivenire ad una risoluzione consensuale del contratto con la corresponsione a loro carico di 20.000 euro per i danni conseguenti all'affermata inidoneità dei locali all'esercizio del bar⁴.
Il 7.3.2022 i concedenti presentavano all'intestato Tribunale ricorso ex art. 700 c.p.c. per il rilascio immediato dell'azienda affittata⁵.
Con ordinanza del 20.4.2022, in accoglimento del ricorso, il Tribunale ordinava a l'immediata restituzione ai concedenti dell'azienda “ ” e Parte_1 CP_3
lo condannava al pagamento delle spese processuali, liquidate in 2.000 euro per compensi, oltre al 15% per spese generali, c.p.a. e iva come per legge, e 259 euro per il contributo unificato.⁶
Solo dopo l'avvio del procedimento esecutivo per il rilascio coattivo del bene, il 16.6.2022 l'azienda veniva infine restituita dall'affittuario⁷.
Con atto di citazione a comparire innanzi alla Sezione Specializzata in materia d'Impresa di questo Tribunale, datato 12.5.2022, conveniva Parte_1
e nel presente giudizio, domandando l'accertamento Parte_2 Controparte_1
della risoluzione del contratto per fatto e colpa dei convenuti, la loro condanna al risarcimento del danno quantificato in 28.742,28 euro, oltre alla restituzione di

3.000 euro loro consegnati a titolo di cauzione.
A sostegno della propria domanda di risoluzione affermava Parte_1
che i locali erano inidonei ad assolvere alla loro funzione in quanto gli impianti elettrici e idraulico-sanitari dell'immobile non avrebbero avuto i requisiti minimi di sicurezza e salubrità; inoltre i serramenti avrebbero avuto dei difetti strutturali. Egli non avrebbe pertanto assunto collaboratori e sarebbe stato costretto a limitare drasticamente l'apertura del bar, subendo una forte perdita economica.
e si costituivano nel presente giudizio resistendo Parte_2 Controparte_2
alle domande avversarie, domandando in via riconvenzionale l'accertamento della risoluzione del contratto d'affitto d'azienda ex art. 1456 c.c., ed eccependo la compensazione del credito dell'attore per la cauzione con il loro controcredito per le spese processuali del procedimento cautelare. In subordine chiedevano l'accertamento della risoluzione del contratto ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c. per inadempimento dell'attore. In entrambi i casi domandavano la condanna dell'attore al risarcimento dei danni quantificati in complessivi 7.281,53 euro, di cui:
- 5.670 euro per le mensilità non corrisposte, dal mese di dicembre 2021 al mese di giugno 2022, a titolo di affitto e/o di indennità di occupazione sine titulo;
- 75,53 euro per la quota parte delle spese condominiali non onerate dall'affittuario;
- 200 euro per i costi da sostenere per la registrazione della risoluzione del contratto presso l'agenzia delle entrate ai sensi l'articolo 28 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131;
- 1.336 euro oltre a accessori e c.p.a., a titolo di rifusione dei compensi maturati per la procedura di sloggio.
Il tutto oltre alla refusione delle spese processuali, con richiesta di condanna ex art. 96 c.p.c.
In particolare, i convenuti rilevavano che i locali risultavano perfettamente idonei all'uso cui erano destinati, tant'è vero che l'attore, dopo aver ricevuto la consegna dell'azienda, non aveva lamentato o denunciato alcunché e aveva ininterrottamente gestito il bar sino alla data del rilascio effettivo, il 16 giugno 2022.
5 Per quanto concerne la perdita d'acqua occorsa nel dicembre 2021, deducevano di essersi prontamente attivati incaricando l'impresa idraulica per verificare l'effettiva sussistenza della perdita e per le conseguenti Parte_3
riparazioni. Tuttavia, il tecnico incaricato veniva allontanato dall'affittuario, che rifiutava la prestazione.
In conclusione, l'insuccesso dell'attività imprenditoriale era da imputare all'incapacità dell'attore di gestire l'esercizio commerciale.
Alla prima udienza, tenutasi il 30.11.2022, il Giudice, previa conversione della causa dal rito ordinario in quello locatizio e riassegnazione alla sezione civile non rientrando la causa nelle assegnazioni della Sezione specializzata in materia d'impresa, e concessione alle parti di termini per il deposito di eventuali memorie integrative, fissava nuova udienza all'8.3.2023, all'esito della quale, con ordinanza del 6.6.2023, venivano ammesse le istanze di prova orale avanzate dalle parti.
All'esito dell'istruttoria, rigettata la richiesta di c.t.u. avanzata dall'attore, veniva concesso un termine per note argomentative e, all'udienza del 12/6/2025, la causa veniva discussa oralmente e decisa mediante la lettura della presente sentenza.
*** *** ***
La domanda attorea è infondata e va pertanto rigettata, mentre va accolta la domanda riconvenzionale spiegata dai convenuti.
Innanzitutto, dall'istruttoria espletata e dalla documentazione depositata dalle parti non è emerso alcun inadempimento dei convenuti.
Per quanto concerne la lamentata perdita d'acqua, risulta⁸ che essa è stata causata da un flessibile usurato, sicché la riparazione, evidentemente rientrante nell'ordinaria manutenzione, era di competenza dello stesso affittuario. Ciononostante, i concedenti, con pieno spirito collaborativo, si erano tempestivamente attivati per risolvere la questione, inviando un tecnico di propria fiducia, che, tuttavia, è stato respinto dall'odierno attore⁹.
Per quanto attiene, invece, alla dedotta difformità degli impianti elettrici e idraulico-sanitari dell'azienda ai requisiti minimi di sicurezza e salubrità necessari, si osserva che le allegazioni di parte ricorrente, oltre ad essere generiche, non sono provate. E ciò tanto più vista la documentazione fornita a prova contraria dalla parte convenuta, la quale ha prodotto la S.C.I.A. presentata dall'architetto al Per_2
Comune di Trieste, la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico del perito industriale e l'Attestato di Prestazione Energetica¹⁰. Persona_3
Oltre a questo, lo stesso ricorrente, in sede di interrogatorio formale, con riferimento all'esercizio commerciale, ha dichiarato “Sono andato per vederlo, per prenderlo in affitto, che fosse idoneo per me era pacifico. C'era un annuncio, ho chiamato ed ho chiesto un appuntamento per vedere il locale, sono andato ho visto il locale, mi interessava ed abbiamo parlato di cifre, che gli impianti fossero a norma per me era pacifico se no non si sarebbe potuto locare l'immobile”.
Ciò rende palese che l'attore ben conosceva lo stato di fatto in cui l'azienda si trovava nel momento in cui l'ha presa in affitto e ciò è stato considerato dalle parti nella determinazione del canone.
In conclusione, alla luce di quanto sopra dedotto, devono essere rigettate le domande proposte da di risoluzione del contratto per Parte_1
inadempimento dei concedenti e di risarcimento del danno.
Inoltre, va rigettata la sua domanda di condanna alla restituzione dei 3.000 euro versati a titolo di cauzione, per effetto dell'eccepita compensazione con il maggior controcredito dei convenuti per le spese processuali del procedimento cautelare ex art. 700 c.p.c., liquidate in quella sede in 2.000 euro per compensi, oltre al 15% per spese generali, c.p.a. e i.v.a. come per legge, e 259 euro per il contributo unificato.
Va invece accolta la domanda riconvenzionale volta all'accertamento della valida risoluzione di diritto del contratto per inadempimento dell'affittuario, operata dai concedenti con la p.e.c. del 9.2.2022.
Poiché le parti, all'art. 3 del contratto, hanno espressamente attribuito ai concedenti il potere di risolvere unilateralmente il rapporto contrattuale ex art. 1456 c.c. in caso di mancato pagamento anche di una sola mensilità del contratto, la comunicazione effettuata dai convenuti all'attore con p.e.c. del 9.2.2022, ha validamente risolto il rapporto. A tale data, infatti, era pacificamente Parte_1
inadempiente all'obbligazione di pagamento dell'intera mensilità di febbraio, scaduta il 5 del mese, e pure di una parte consistente del canone dovuto il mese precedente.
Quanto all'inadempimento eccepito dall'attore, s'è già detto sopra.
In ogni caso, va evidenziato, l'affittuario può astenersi dal pagamento del canone solo se la controprestazione del concedente sia integralmente mancante, ma, nel caso di specie, comunque così non è in quanto l'esercizio del bar è pacificamente proseguito fino al rilascio dell'immobile.
L'attore va dunque condannato, come domandato dai convenuti, a pagare i canoni d'affitto dei mesi di gennaio e febbraio 2022, per 1.633 euro, cui vanno aggiunti 75,53 euro per spese condominiali documentate, e dunque complessivi
1.738,53 euro.
Per quanto riguarda il periodo successivo, e fino alla riconsegna del 16.6.2022, va riconosciuto ai locatori un risarcimento dei danni per il mancato godimento dell'azienda nella minima misura prevista dall'art. 1591 c.c., applicabile anche
8 all'affitto di azienda¹¹, per ulteriori 3.533 euro (3.000 per marzo, aprile e maggio, e
533 per i sedici giorni di giugno).
Vanno poi aggiunte, sempre a titolo risarcitorio, le spese legali sostenute dai convenuti per avviare la procedura esecutiva, fondata sull'ordinanza ex art. 700
c.p.c., per il rilascio dell'azienda, che vengono qui quantificate in 861,00 euro, oltre al 15% per spese generali, c.p.a. e iva di legge¹², assumendo come parametro i valori medi dello scaglione da 26.000 euro a 52.000 euro, considerato il valore indeterminabile della causa, per la fase introduttiva.
Le eventuali spese di registrazione della risoluzione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate, anch'esse domandate a titolo risarcitorio dai convenuti, invece, non sono state documentate.
In conclusione, oltre all'importo di 1.738,53 euro per canoni, l'attore dovrà risarcire i danni cagionati ai convenuti con il suo inadempimento per complessivi
4.789,31 euro.
Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, ai sensi del d.m. n. 55/2014, con applicazione dei valori medi per tutte le fasi.
Non sussistono i presupposti per la richiesta condanna ex art. 96 c.p.c.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa o assorbita, così provvede:
1) accerta la risoluzione del contratto d'affitto d'azienda ex art. 1456 c.c. operata dai concedenti con la comunicazione via p.e.c. del 9.2.2022;
2) dichiara compensato il credito attoreo di 3.000 per la restituzione della cauzione con quota parte del controcredito dei convenuti per le spese processuali liquidate dal Tribunale di Trieste nell'ordinanza del 20/4/2022 emessa nel proc. r.g.n. 449/2022;
3) condanna a pagare a e Parte_1 Parte_2 Controparte_2
1.738,53 euro per canoni d'affitto non corrisposti;

4) condanna a pagare a e Parte_1 Parte_2 Controparte_2
4.789,31 euro a titolo di risarcimento del danno;

5) rigetta la domanda proposta da e di Parte_2 Controparte_2
condanna di ex art. 96 c.p.c.; Parte_1
6) condanna a rifondere a e le Parte_1 Parte_2 Controparte_2
spese processuali, che liquida 5.000 euro per compensi, oltre al 15% per spese generali, c.p.a. e i.v.a. come per legge, oltre alla refusione del contributo unificato e del bollo.
Trieste, 12/6/2025
Il Giudice
dott. Edoardo Sirza
10 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ doc. 5 convenuti ² doc.

6-7 convenuti
3 ³ doc. 9 convenuti ⁴ doc. 2 attore ⁵ doc. 11 convenuti ⁶ doc. 19 convenuti ⁷ docc. 20-21 convenuti
4 ⁸ cfr. testimonianza Testimone_1
6 ⁹ cfr. testimonianza Testimone_2 ¹⁰ docc. 24 -26 convenuti
7 ¹¹ cfr. Cass Civ., Sez. III, Sentenza n. 993 del 28/01/2002 ¹² dunque totali 1.256,31 euro, spese e accessori inclusi
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