N. R.G. 8935/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA
TERZA SEZIONE CIVILE
VERBALE DI UDIENZA DELLA CAUSA n. r.g. 8935/2023
tra
Parte_1
ATTORE
e
N. 50-52-54 AN (BO) Controparte_1
CONVENUTO

Oggi 25 marzo 2025 ad ore 12:15 , innanzi al dott. Giuseppina Benenati, sono comparsi:
Per l'avv. SCAGLIONE STEFANIA ( ) VIA CAPRARIE 3 Parte_1 C.F._1
BOLOGNA;
Per CONDOMINIO N. 50-52-54 AN (BO) l'avv. MAMMUCCI Controparte_1
PASQUALE;
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni come segue: parte attrice come da atto di citazione e prima memoria e in via istruttoria insiste per l'ammissione dei mezzi di prova;

parte convenuta come da comparsa di costituzione e risposta;

Dopo breve discussione orale, il Giudice, previo ritiro in camera di consiglio per deliberare ed uscitone alle ore 17.50 pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c.
Il Giudice
dott. Giuseppina Benenati
pagina 1 di 10 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Giuseppina Benenati ha pronunciato ex art. 281 sexies
c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 8935/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. SCAGLIONE Parte_1 C.F._2
STEFANIA ( ) VIA CAPRARIE 3 BOLOGNA , elettivamente domiciliato in C.F._1 presso il difensore avv. SCAGLIONE STEFANIA
ATTORE contro
AN (BO) (C.F. ), Controparte_2 P.IVA_1 con il patrocinio dell'avv. MAMMUCCI PASQUALE, elettivamente domiciliato in PIAZZA GALILEO 5 BOLOGNA presso il difensore avv. MAMMUCCI PASQUALE
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Si premette che la presente sentenza verrà redatta con motivazione stesa in forma concisa e sintetica in conformità anche con i criteri espressi dalla Corte di Cassazione, SS.UU. n. 642 del 16/01/2015.
Ci si limiterà pertanto ad una succinta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione potrà fondarsi su precedenti conformi.
Per quanto riguarda le domande, le eccezioni e le richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali delle medesime ed ai verbali delle udienze, atteso il contenuto dell'art. 132 n° 4 c.p.c. e dell'art. 118 disp att. c.p.c., che esclude una lunga e particolareggiata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla decisione.
La presente controversia è stata introdotta dal sig. che con atto di citazione, Parte_1
regolarmente notificato, ha convenuto in giudizio il alla Controparte_3 CP_1
pagina 2 di 10 Repubblica per vedere accertata e dichiarata, previa sospensione dell'efficacia esecutiva CP_2
delle stesse, l'annullabilità/la nullità delle delibere assembleari adottate in data 09.03.2017, 18.10.2021
e 12.10.2022; L'attore ne ha eccepito la illegittimità:
- Con riferimento alla delibera del 09.03.2017 contesta:

1. Errata ripartizione spese straordinarie.
- Con riferimento alla delibera del 18.10.2021 contesta:

1. Inosservanza dei termini di convocazione relativamente all'assemblea del 16 ottobre 2021 tenutasi in seconda convocazione il 18 ottobre 2021. 2. Errata ripartizione spese straordinarie.
- Con riferimento alla delibera del 12.10.2022 contesta: 1. Discordanza tra ordine del giorno e deliberato.

2. Vizi di forma del verbale: omessa indicazione degli elementi essenziali.

3. Deleghe. 4.
Rendiconto privo delle seguenti allegazioni: registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa.

5. Ripartizione errata spese straordinarie.
Si costituiva il convenuto chiedendo, in via preliminare e in via pregiudiziale, il rigetto CP_1 dell'istanza di sospensione delle delibere impugnate, la dichiarazione di inammissibilità e/o il rigetto della domanda attorea in quanto tardiva poiché proposta oltre il termine perentorio previsto dall'art. 1137 c.c. e, nel merito, il rigetto della domanda in quanto infondata in fatto e in diritto.
Depositate le memorie ex art. 171 ter c.p.c, alla udienza di prima comparizione il eccepiva CP_1 in via preliminare l'intervenuta cessazione della materia del contendere e la carenza di interesse ad agire, essendo stata, la delibera del 12.10.2022, sostituita da una nuova delibera del 24.01.2024 intervenuta in sanatoria;

La scrivente, al fine di tentare la conciliazione della lite ex art. 185 bis c.p.c., veniva disposta la comparizione personale delle parti e all'udienza del 31.10.2024 veniva formulata proposta ex art. 185 bis cpc;
All'esito, stante la mancata accettazione di parte attrice, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e per la discussione orale ex art. 281 sexies all'udienza odierna.
Va analizzata preliminarmente l'eccezione di decadenza di parte attrice dal potere di proporre impugnazione alle delibere del 09.03.2017 e del 18.10.2021 e, posto che il termine di cui all'art. 1137
c.c. deve riferirsi solo ai vizi che determinano annullabilità della delibera e non anche alla sua nullità, va esaminato sotto quale profilo rilevano eventualmente i vizi eccepiti avverso le delibere in esame.
pagina 3 di 10 Per quanto riguarda le eccezioni inerenti le presunte censure in punto di “Inosservanza dei termini di convocazione relativamente all'assemblea del 16 ottobre 2021 tenutasi in seconda convocazione il 18 ottobre 2021” e “ Errata ripartizione spese straordinarie.” va ritenuto che esse ove fondate rientrerebbero nell'ipotesi di annullabilità della delibera impugnata.
Tali eccezioni, difatti, non riguardano alcuna delle ipotesi di nullità individuate dalla Corte di
Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza n°9839/2021 del 14/4/2021 costituite da: " Mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali"; "Impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico"; "Illiceità".
Né può ritenersi che si verta in ipotesi di nullità per perseguimento di finalità estranee alla conservazione e gestione delle cose comuni atteso che il criterio di ripartizione delle spese risulta semmai collegato all'esecuzione di lavori già deliberati.
Poiché gli eccepiti vizi non rientrano in ipotesi di nullità, inerendo al più ad un eventuale esercizio dei poteri conferiti dalla legge alla assemblea condominiale, deve ritenersi, in accordo alla sopra richiamata sentenza dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite, che essi potrebbero, ove esistenti e provati, solo determinare la mera annullabilità della deliberazione, che può essere fatta valere solo nei modi e nei tempi di cui all'art. 1137 cod. civ., con conseguente necessità della sua impugnativa nel termine di 30 giorni previsto dall'art. 1137 c.c..
Nel caso in esame l'attore, come pacifico ed anche provato in atti, nelle due delibere impugnate non era presente. Da tale momento incombeva a suo carico l'onere di impedire la decadenza entro il termine suddetto che scadeva dal trentesimo giorno dal ricevimento dei verbali.
L'attore ha proposto le domanda di mediazione con verbale negativo del 17.10.2018, come pacifico ed anche provato in atti.
L'art.8 del DLGS 28/2010 vigente al momento della proposizione della domanda di mediazione prevede che: “1. All'atto della presentazione della domanda di mediazione, il responsabile dell'organismo designa un mediatore e fissa il primo incontro tra le parti, che deve tenersi non prima di venti e non oltre quaranta giorni dal deposito della domanda, salvo diversa concorde indicazione delle parti. La domanda di mediazione, la designazione del mediatore, la sede e l'orario dell'incontro, le modalità di svolgimento della procedura, la data del primo incontro e ogni altra informazione utile sono comunicate alle parti, a cura dell'organismo, con ogni mezzo idoneo ad assicurarne la ricezione. Nelle controversie che richiedono specifiche competenze tecniche, l'organismo può nominare uno o più mediatori ausiliari.

2. Dal momento in cui la comunicazione di cui al comma 1 perviene a conoscenza delle parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale e pagina 4 di 10 impedisce la decadenza per una sola volta. La parte può a tal fine comunicare all'altra parte la domanda di mediazione già presentata all'organismo di mediazione, fermo l'obbligo dell'organismo di procedere ai sensi del comma 1”. Tanto previsto in maniera chiara e non suscettibile di ulteriore interpretazione dalla norma sopra richiamata, va solo ulteriormente rilevato che, peraltro già in sede di interpretazione della disposizione in tema di interruzione della prescrizione ed impedimento della decadenza prevista in precedenza dall'art. 5, 6° comma, del d.lgs. 28/2010, la giurisprudenza riteneva (cfr. sul punto
Corte di Appello di Milano Sentenza n. 253/2020 pubbl. il 27/01/2020) che: “ai fini della tempestività
(al fine di impedire, nella specie, la decadenza per inosservanza del termine di cui all'art. 1137, 2° comma, c.c.) della domanda di mediazione obbligatoria ex art. 5 d.lgs. 25/2010, quel che conta
è la comunicazione a controparte della avvenuta presentazione della domanda, e non anche della data di convocazione dinanzi all'organismo di mediazione: l'art. 5, 6° comma, del d.lgs.
28/2010 prevede, infatti, che “Dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale.
Dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale di cui all'art. 11 presso la segreteria dell'organismo”.
Pertanto, non è dal momento della presentazione della domanda di mediazione, ma soltanto dal momento della relativa comunicazione all'altra o alle altre parti, che si verifica l'effetto, collegato dalla legge alla proposizione della relativa procedura deflattiva, di impedire la decadenza eventualmente prevista per la proposizione dell'azione giudiziale, come nel caso della impugnazione delle delibere dell'assemblea condominiale, ex art. 1137, 2° comma, c.c. (cfr. Cass.
2273/2019)”.
Precisava poi ulteriormente (cfr. sul punto Corte di Appello di Milano Sentenza n. 253/2020 pubbl. il
27/01/2020) che: “Non sembra possa validamente porsi in dubbio, peraltro, che l'onere della comunicazione (al fine anzidetto) della presentazione della domanda di mediazione incomba sulla parte che l'ha presentata, e non già sull'adito organismo di mediazione, come si evince in modo univoco dalla stessa formulazione della norma, che collega l'effetto interruttivo della prescrizione od impeditivo della decadenza al “momento della comunicazione alle altre parti” della domanda di mediazione.”
Ciò posto, nel caso in esame per quanto sopra rilevato in punto di fatto manca la prova in atti che al sia stata data la comunicazione prevista dal vigente art.8 del DLGS 28/2010, sopra CP_1
richiamato, entro il termine decadenziale scadente rispettivamente il 8.4.17 e il 17.11.2018. pagina 5 di 10 Ne consegue che la eccezione di parte convenuta sul punto va accolta e va dichiarata la decadenza dell'attore dalla impugnativa delle prime due delibere del convenuto ed il rigetto delle sue CP_1
domande.
Con assorbimento o rigetto, di ogni altra domanda ed eccezione sollevata nel merito del presente in giudizio, in applicazione del principio processuale della "ragione più liquida" (Cass. Sez. U, n. 9936 del
08/05/2014; Cass. n. 12002 del 28/05/2014; Cass. civ. Sez. V Ord., 08/06/2018, n. 15008).

2.1. Quanto alla impugnazione della delibera del 12.10.22 si osserva quanto segue:
Ritiene il Tribunale che debba essere dichiarata, nel merito, cessata l'odierna materia del contendere.
E' noto e condiviso l'assunto della Suprema Corte di Cassazione, Sez. VI, n. 10847/2020, secondo cui
“In tema di impugnazione delle delibere condominiali, la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall'assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere, analogamente a quanto disposto dall'art. 2377, comma 8, c.c. dettato in tema di società di capitali, rimanendo affidata soltanto la pronuncia finale sulle spese (a differenza, peraltro, di quel che espressamente statuisce il medesimo comma 8 dell'art. 1377 c.c., nel testo successivo al D.Lgs. n. 6 del 2003, il quale dispone che “…il giudice provvede sulle spese di lite, ponendole di norma a carico della società…”) a una valutazione di soccombenza virtuale.
La cessazione della materia del contendere conseguente alla revoca assembleare della delibera impugnata si verifica anche quando la stessa sia stata sostituita da altra dopo la proposizione dell'impugnazione ex art. 1137 c.c., in quanto la sussistenza dell'interesse ad agire deve valutarsi non solo nel momento in cui è proposta l'azione, ma anche al momento della decisione”.
Facendo applicazione della richiamata giurisprudenza, occorre considerare che il CP_1
convenuto, con la delibera assembleare del 25.1.2024, ha approvato il bilancio consuntivo relativo all'esercizio 2022 (comprensivo dei dati relativi all'anno 2021), e il preventivo di spesa relativo all'esercizio di gestione 2023.
Si tratta, dunque, di delibera aventi ad oggetto i medesimi argomenti posti all'ordine del giorno della precedente sessione e della impugnata delibera assembleare del 12.10.2022.
Ritiene il Tribunale che detta delibera sia, appunto, nuova delibera condominiale efficaci e non impugnate, stante lo spirare del termine di decadenza per proporne l'azione di annullamento ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c. senza che nessun condomino provvedesse ad impugnarle.
Tanto considerato, il thema decidendum va limitato alle sole spese di lite, da liquidarsi, attesa pagina 6 di 10 l'intervenuta cessazione della materia del contendere, secondo il principio della c.d. soccombenza virtuale, in virtù del quale il giudice è chiamato a deliberare il fondamento della domanda per valutare se la stessa sarebbe stata accolta o rigettata ove non fosse intervenuta la cessazione della materia del contendere, stabilendo quale delle parti onerare delle spese di giudizio per avere dato causa al processo con il proprio comportamento.
Ciò posto, ritiene il Tribunale che la domanda introduttiva del presente giudizio non avrebbe comunque meritato accoglimento.
Difatti, le doglianze attoree relative all'irregolare costituzione dell'assemblea condominiale e alla violazione del quorum costitutivo di cui all'art. 1136, comma 3, c.c., sul rilievo che le deleghe conferite da taluno dei condomini non vi fossero o fossero viziate, non colgono nel segno.
Va premessa, anzitutto, la conoscenza dei vizi che importano l'annullabilità della delibera assembleare
(ossia quelle affette da “vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto” (Cass. civ. Sez. Unite, sent., 7 marzo 2005, n. 4806), e di quelli che ne determinano, invece, la nullità (limitata alle ipotesi più radicali, quali le deliberazioni prive di elementi essenziali, quelle con oggetto estraneo alle competenze dell'assemblea e quelle con oggetto illecito).
Ciò posto, per i principi generali che regolamentano il diritto civile, l'annullabilità è vizio non rilevabile d'ufficio, giacchè legittimato a richiedere l'annullabilità di un atto è unicamente il soggetto che ha interesse a farlo valere (legittimazione relativa e non assoluta).
Aggiungasi, poi, che i rapporti fra rappresentante intervenuto in assemblea e condomino rappresentato devono essere disciplinati dalle norme sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante o quello che si ritenga falsamente rappresentato è legittimato a fare valere gli eventuali vizi della delega e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto (fra le altre Cass. Civ., Sez. II, n.
2218/13; Cass. Civ., Sez. II, n. 12466/04).
L'operato del delegato in seno all'assemblea non è nullo e neppure annullabile, ma solo inefficace nei confronti del mandante fino alla ratifica di questi e tale temporanea inefficacia non è rilevabile d'ufficio ma solo dal condomino pseudo rappresentato: tale conclusione è in linea con i principi affermati in giurisprudenza in tema di falsus procurator atteso che il negozio concluso da questi è inefficace nei confronti del dominus fino alla sua eventuale ratifica. pagina 7 di 10 Conseguentemente, va rigettato il primo motivo di impugnazione non essendo l'odierno attore legittimato a far valere l'eventuale profilo di annullabilità dell'impugnata deliberazione assembleare.
Quanto al secondo motivo di impugnazione si osserva: Il rendiconto ha l'obiettivo di rendere nota ai condomini la situazione patrimoniale del Condominio, permettendo loro di conoscere – in un formato di facile comprensione – le entrate e le spese sostenute per categoria omogenea, secondo le disposizioni di legge e quanto stabilito eventualmente dal regolamento condominiale.
Ai sensi dell'art. 1130 bis cc, il rendiconto si compone del registro di contabilità (documento in cui l'amministratore annota ogni movimento in entrata e in uscita), del riepilogo finanziario (l'analisi dei costi e dei ricavi, con conseguente indicazione dell'avanzo o del disavanzo di gestione) e della nota sintetica (documento esplicativo dell'andamento della gestione con eventuale indicazione dei futuri lavori determinati da interventi di straordinaria amministrazione).
L'obiettivo di tale previsione resta quello della chiarezza, dalla quale non si può prescindere - pur non essendo previste, per la redazione del rendiconto, «forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società» (ex multis, Cass. 3892/2017) - dovendo essere intelligibili e riscontrabili le voci di entrata e di spesa e le quote spettanti a ciascun condomino, al fine di evidenziare la reale situazione contabile del . CP_1
Il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto condominiale ai sensi dell'art. 1130-bis cc, dunque, perseguono lo scopo di soddisfare l'interesse del ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal CP_1
bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto e così consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato (Cass. sez. VI-2,
20.12.2018 n. 33038).
Ciò comporta che, laddove manchi uno dei documenti che compongono il rendiconto, è necessario, ai fini della valida approvazione dello stesso, che questo sia comunque intellegibile grazie anche a documentazione suppletiva.
Nel caso de quo, il bilancio impugnato non può essere qualificato alla stregua del registro di contabilità, ove non vengono riportati i versamenti ed il saldo (attivo o passivo) di ciascun condomino.
Ancora recentemente la giurisprudenza ha evidenziato che il registro della contabilità "deve specificare le voci di entrata e di uscita, documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie" (Cass. 9.10.2023, n. 28257), e tali voci, nel caso de quo, non emergono dalla documentazione prodotta dal e resa disponibile ai CP_1
pagina 8 di 10 condomini ai fini dell'approvazione del relativo rendiconto.
Tale documentazione non ha consentito la verifica della veridicità delle operazioni svolte dall'amministratore.
Può, dunque, affermarsi che la mancanza di quegli elementi che ai sensi dell'art. 1130 bis cc rappresentano parte inscindibile del rendiconto, ed in particolare il registro contabilità, non ha portato alla approvazione di una consapevole delibera condominiale.
L'assenza del registro della contabilità ha comportato, insomma, che il rendiconto approvato con la delibera oggetto di impugnazione non sia attendibile.
Manca, inoltre, la nota esplicativa sintetica, che peraltro, dovrebbe illustra il criterio contabile adottato, conformemente al dettato giurisprudenziale (Trib. Roma n. 14958/2022: “il bilancio, o meglio, il conto consuntivo della gestione condominiale, non deve essere strutturato in base al principio della competenza bensì a quello di cassa. L'inserimento della spesa va pertanto annotato in base alla data dell'effettivo pagamento, così come l'inserimento dell'entrata va annotato in base alla data dell'effettiva corresponsione”; Cass. n. 27639/2018).
Tale criterio di cassa consente di conoscere esattamente la reale consistenza del fondo comune e rende più facile il controllo da parte dei condòmini, garantendo il loro diritto alla comprensione del bilancio consuntivo.
Conseguentemente, un rendiconto che non includa riferimenti alla cassa e al conto corrente condominiale, deve ritenersi illegittimo e la delibera che lo ha approvato annullabile.
Quanto “all'errata ripartizione spese straordinarie” è IMPOSTO dal regolamento condominiale, la cui natura contrattuale deriva dal fatto che è stato allegato al primo atto di compravendita da parte del costruttore (doc. 2 convenuto) all'art. 12 co 2 ovvero l'applicazione della tabella D che legittima il criterio di suddivisione tra i condomini delle spese di mantenimento e di godimento dei beni comuni, indicati specificatamente nelle precedenti lettere del citato art. 12..
Si tenga conto che il bilancio approvato ha riguardato spesa riferibile a lavori straordinari, per cui vale il criterio di ripartizione per “millesimi”.
Del resto, l'art. 1123 1° co. c.c., nella parte in cui specifica "salvo diversa convenzione" (ultimo periodo del primo comma), dà la possibilità ai condomini di derogare all'applicazione dei criteri legali di ripartizione delle spese in favore di altri criteri di natura convenzionale, efficaci inter partes.
Rimangono assorbite le altre istanze ed eventuali domande.
pagina 9 di 10 Sussistono ragioni per la deroga al regime della soccombenza atteso il rifiuto all'accettazione della proposta ex art. 185 bis cpc e la quasi totalità del rigetto delle domande attoree;
le spese di lite vanno dunque compensate.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- Dichiara inammissibile per intervenuta decadenza la impugnazione delle delibere del
09.03.2017 e del 18.10.2021 del convenuto e per l'effetto rigetta le domande di CP_1
parte attrice, come in motivazione.
- Dichiara cessata la materia del contendere relativamente alla delibera del 12.10.2022;
- Rigetta ogni altra domanda;

- Compensa le spese di lite tra le parti.
dichiara la presente sentenza provvisoriamente esecutiva tra le parti;

Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., ed allegata al verbale.
Bologna, 25 marzo 2025
Il Giudice dott. Giuseppina Benenati
pagina 10 di 10