n. 9856/2024 r.g.a.c.
Repubblica Italiana
In nome del Popolo Italiano

Il Tribunale di Napoli, IV sezione civile, nella persona del giudice unico
Ettore Pastore Alinante ha deliberato la seguente
SENTENZA

nella causa riunite al n. 9856/2024 RGAC e vertente
TRA

elettivamente domiciliato in Napoli al Viale Privato delle Parte_1
Fiorentine a Chiaia 11 presso l'avv. Fabio Olivares, dal quale è rappresentato e difeso come da procura allegata telematicamente all'atto d'opposizione
OPPONENTE

E

, in persona dell'amministratore p.t., elettivamente Controparte_1
domiciliato in Napoli/Centro Direzionale all'Isola A/7 presso l'avv. Gianluca Porta, dal pagina 1 di 10 quale è rappresentato e difeso come da procura allegata telematicamente alla comparsa di risposta
OPPOSTO

Oggetto: Opposizione a decreto ingiuntivo emesso per pagamento di oneri condominiali
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda proposta col ricorso monitorio è parzialmente fondata, e in tale limite va accolta.
Con decreto ingiuntivo 1398/2024 questo Tribunale ha ordinato a Parte_1
di pagare immediatamente al in Napoli, , la somma di € CP_1 CP_1
28.224,26, oltre interessi e spese della procedura, a titolo di oneri condominiali maturati tra gli anni 2021 e 2023; si è opposto chiedendo di revocare il Parte_1
decreto ingiuntivo per una serie di ragioni, ed in via riconvenzionale condannare il
Condominio opposto a pagare una somma da accertare oltre rivalutazione ed interessi, con vittoria delle spese di lite con distrazione;
si è costituito il in Napoli, CP_1
, chiedendo di confermare il decreto ingiuntivo e rigettare le domande CP_1
riconvenzionali dell'opponente, con vittoria delle spese di lite con distrazione;
con ordinanza del 3/6/2024 è stata sospesa l'esecuzione provvisoria del decreto ingiuntivo opposto;
nel corso della istruttoria è stata prodotta documentazione, ed ora la causa va decisa.
Preliminarmente, l'opponente ha eccepito che la domanda proposta col ricorso monitorio sia improcedibile per non essere stato esperito il procedimento di mediazione, come imposto per le controversie in materia di condominio dall'art.

5.1 D.L.vo 28/2010
– e il giudice su tale istanza non ha mai provveduto;
tuttavia la stessa parte opponente ha pagina 2 di 10 depositato il verbale negativo del procedimento di mediazione svolto per il presente giudizio (opposizione a decreto ingiuntivo del valore di € 28.244,46); il verbale è del
9/7/2024, ossia antecedente alla prima udienza fissata nell'atto d'opposizione; vero è che il documento è stato depositato solo con la comparsa conclusionale, ma l'opponente è la parte che aveva diritto ad eccepire l'improcedibilità e che l'aveva eccepita, per cui solo essa stessa avrebbe avuto interesse a dolersi del deposito tardivo del documentazione attestante che, invece, la domanda è procedibile.
Con un primo motivo d'opposizione nel merito, si sostiene che la procura ad litem in base alla quale l'avv. Gianluca Porta ha depositato il ricorso monitorio sia invalida, in quanto il soggetto che l'ha rilasciata, ER RO, non sarebbe in realtà, o non era quando la procura venne rilasciata, amministratore del Condominio in Napoli alla
[...]
; secondo l'opponente, le delibere assembleari “in riconferma” di ER alla CP_1
carica di amministratore, del 2/3/2020 e del 27/7/2023, sarebbero nulle, dato che in tali due deliberazioni l'amministratore venne confermato nella carica “alle medesime condizioni economiche”, ma senza specificare quali, ed in particolare senza precisare il compenso a lui spettante per l'attività svolta – con ciò violando l'art. 1129.14 cc per il quale: “L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta. Con l'ordinanza del 3/6/2024, colla quale è stata sospesa l'esecuzione provvisoria del decreto ingiuntivo opposto, la tesi svolta col primo motivo d'opposizione è stata condivisa da questo giudice, ma melius re perpensa non pare, invece, condivisibile: pur a ritenere nulle le due deliberazioni in questione, da quella del 2/3/2020 risulta che a quella data ER RO era già amministratore, dato venne appunto “confermato”, e lo stesso accadde il 27/7/2023; pertanto, anche non fosse stato validamente nominato in quelle occasioni (non essendo noto se precedentemente il compenso fosse stato validamente determinato, e comunque non essendo stato tale precedente compenso esplicitato in assemblea, come invece la norma richiede), ER avrebbe continuato ad operare come amministratore in regime di prorogatio, e ciò sino a pagina 3 di 10 quando è stato emesso il decreto ingiuntivo, dato che non risulta essere stato sostituito;
come si ricava da Cass. 12120/2018 vi è “perpetuatio di poteri in capo all'amministratore di condominio uscente, dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all'art. 1129 c.c. o per dimissioni, fondandosi su una presunzione di conformità di una siffatta perpetuatio all'interesse ed alla volontà dei condomini”; e, come amministratore in prorogatio, ER avrebbe comunque avuto il potere di riscuotere le quote condominiali. Pertanto, tale primo motivo d'opposizione va rigettato.
Con un secondo motivo d'opposizione si deduce che, pur volendo ritenere “che la declaratoria di nullità della delibera di riconferma dell'amministratore non infici di per sé la sua rappresentanza sostanziale e processuale” (ed è proprio questo il caso, come si
è visto, per effetto della prorogatio), comunque il compenso dell'amministratore non sarebbe esigibile, essendo stato invalidamente determinato;
ma il decreto ingiuntivo opposto non include alcun credito del per compensi dovuti CP_1
all'amministratore. Anche questo motivo è dunque infondato.
Con un terzo motivo, si deduce che siano nulle le “delibere del 30.01.2023 e del
06.06.2023 con le quali approvati i lavori di manutenzione straordinaria alla facciata, ai balconi aggettanti ed ai terrazzi contraddistinti dall'interno 10, senza la contestuale costituzione di un fondo speciale dedicato, come specificamente prescritto dall'art. 1135, comma 1 n. 4, c.c., nullità che di per sé inficia l'intero procedimento monitorio per il venir meno delle delibere poste a suo fondamento.”. L'art. 1135.1 n. 4 cc stabilisce che “l'assemblea dei condomini provvede … alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori;
se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”; e
Cass. 9388/2023 chiarisce: “Secondo quanto già affermato da Cass. Sez. 6 - 2,
25/05/2022, n. 16953, l'art. 1135, comma 1, n. 4, e.e., come modificato dapprima dalla legge n. 220 del 2012 e poi dal d.l. n. 145 del 2013, convertito nella legge n. 9 del 2014,
pagina 4 di 10 prescrive che la medesima delibera di approvazione di interventi di manutenzione straordinaria o di innovazioni provveda «obbligatoriamente» ( e non più «se occorre») a costituire un preventivo fondo speciale di importo pari all'ammontare predeterminato dei lavori, ovvero, se sia così previsto dal contratto, un fondo pari ai singoli pagamenti dovuti in funzione del progressivo stato di avanzamento delle opere. L'art. 1135, comma
1, n. 4 e.e., imponendo l'allestimento anticipato del fondo speciale "di importo pari all'ammontare dei lavori", ovvero la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti, "in base a un contratto", correlati alla contabilizzazione dell'avanzamento dei lavori, configura, pertanto, una ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere indicate, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 e.e. La norma in esame è quindi volta alla tutela dell'interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione condominiale, nonché dell'interesse del singolo condomino a veder escluso il proprio rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi, secondo quanto ora dal comma 2 dell'art. 63 disp. att. e.e. Una deliberazione maggioritaria dell'assemblea non può, pertanto, avere un contenuto contrario all'art. 1135, comma 1, n.
4, e.e., decidendo di soprassedere dall'allestimento del fondo stesso, o a modificarne le modalità di costituzione stabilite dalla legge, pur ove abbia ricevuto il consenso dell'appaltatore, in quanto potenzialmente pregiudizievole per ciascuno dei partecipanti, oltre che per le esigenze di gestione condominiale, e perciò nulla.”. Col decreto ingiuntivo opposto è stato ordinato a le seguenti quote per lavori di Parte_1
varia natura: “LAVORI DELIBERATI con assemblea del 30/01/2023: MESSA IN
SICUREZZA (punto 1 lettera A) euro 2.592,50 LAVORO Per_1
MANUFATTO INT.10 (punto 1 lettera B) euro 1.974,00 LAVORI DELIBERATI con assemblea 06/06/23: LAVORO TERRAZZINO INT.10 (punto 5) euro 8.803,00
LAVORO TERRAZZO AMMEZZATO INFERIORE (punto 5) euro 4.159,50
RIPARAZIONE CITOFONO (punto 8) euro 1.652,50 Totale: euro 19.154,00”.
Nell'assemblea del 30/1/2023 al punto 1 dell'OdG lettera A si discusse su lavori di pagina 5 di 10 “Messa in sicurezza dell'intero edificio di (Facciata fronte strada e CP_1
balconi aggettanti)”, che erano i “lavori di manutenzione straordinaria alla facciata, ai balconi aggettanti …” cui ci riferisce nell'opposizione, e si deliberò di “eseguire la messa in sicurezza dei cornicioni per un importo di euro 5.272,00 oltre IVA come per legge”, (la quota dell'opponente era di € 2.592,50) specificando: “L'assemblea autorizza l'Amministratore a emettere bollette straordinarie per la riscossione delle rispettive quote, prevedendo la costituzione dell'intero fondo dell'appalto precedentemente all'inizio dei lavori”; come si vede, il fondo straordinario, da formarsi prima che iniziassero i lavori, era previsto, e la deliberazione impugnata sotto questo profilo era legittima. Al punto 1 lettera B dell'OdG si discusse su “Lavori di impermeabilizzazione del cassonetto esistente sul terrazzo privato dell'int. 10 per infiltrazioni. Ripristino dello stato originario (servitù di passaggio aria e luce) come da perizia dell'ing. ”, e si trattava dei lavori “ai terrazzi contraddistinti dall'int. Per_2
10”, cui ci riferisce nell'opposizione; si deliberò di “eseguire le lavorazioni come indicate nel computo metrico del CT ing. , approvando il preventivo della Per_2
ditta Edilia Progress;
e nonostante nella deliberazione, riferendosi a documentazione esterna evidentemente nota ai condomini, non si facciano cifre, l'opponente non contesta che la sua quota di quella spesa ammonti agli € 1.974 richiesti col ricorso monitorio.
Anche su questo punto l'assemblea “autorizza l'Amministratore a ripartire la spesa come per legge e ad emettere bollette straordinarie per la riscossione delle rispettive quote, prevedendo la costituzione dell'intero fondo dell'appalto precedentemente all'inizio dei lavori”; come si vede, dunque, anche in questo caso il fondo previsto dall'art. 1135.1 n. 4 cc era previsto, e pure sotto questo aspetto la deliberazione impugnata era legittima. Nell'assemblea del 6/6/2023 al punto 5 dell'OdG si discusse di “Lavori di rifacimento del terrazzo ammezzato così come indicato dal Ctu ing.
… Rifacimento del terrazzo pertinenziale int. 10 …”, ed anche in questo caso Per_2
si trattava dei lavori ai terrazzi contraddistinti dall'int. 10, cui ci si riferisce nell'atto di opposizione (espressamente il terrazzo pertinenziale, ma non è contestato che anche vi pagina 6 di 10 rientrasse anche il terrazzo ammezzato); si approvò per tali lavori, indicati dal CT ing.
, un preventivo di € 8.442,67 + Iva “demandando all'amministratore di Per_2
emettere bollette straordinarie per la riscossione delle quote”. Non si comprende come mai nel ricorso monitorio ci riferisca a due spese deliberate sul punto 5 all'OdG dell'assemblea del 6/6/2023, ossia “lavoro terrazzino int. 10” per una quota a carico dell'opponente di € 8.803, e “lavoro terrazzo ammezzato inferiore” per una quota a carico dell'opponente di € 4.159,50; in realtà, sembra esserci un errore nel ricorso monitorio, e la prima somma sembra la quota della spesa deliberata al punto 4 dell'OdG sul “terrazzo pertinenziale all'interno n. 10” per € 11.641 + Iva;
ed anche su tale punto l'assemblea demandava “all'Amministratore l'emissione di bollette straordinarie per la riscossione delle quote”. Ad ogni modo, come si vede, l'assemblea del 6/6/2023 ha deliberato lavori straordinari senza prevedere che si costituisse il fondo speciale prescritto dall'art. 1135.1 n. 4 cc, per cui le deliberazioni sui capi 4 e 5 dell'OdG sono nulle. Colla comparsa conclusionale depositata il 18/2/2025 parte opposta ha depositato il verbale della deliberazione del , del Parte_2 CP_1
9/1/2025, colla quale si è deciso di costituire il fondo speciale per i lavori straordinari deliberati dall'assemblea del 6/6/2023 sui punti 4 e 5, in tal modo secondo parte opposta sanando il vizio di quelle deliberazioni;
ora, prima di tutto un documento non può essere depositato colla comparsa conclusionale, anche se formatosi una volta scaduto il termine per precisare le conclusioni, perché tale produzione viola il principio del contraddittorio, avendo la comparsa conclusionale valore meramente illustrativo di argomenti difensivi – ed eventualmente la parte interessata dovrebbe proporre appello e produrre il nuovo documento in quel grado, ex art. 345 cpc, dimostrando di non avere potuto produrre in primo grado per causa ad essa non imputabile;
in secondo luogo, comunque, non è possibile sanare con effetto ex tunc una deliberazione nulla: il opposto avrebbe dovuto eventualmente deliberare nuovamente quei lavori CP_1
straordinari questa volta istituendo il fondo speciale, ma intanto la deliberazione precedente resta nulla, ed il credito vantato con quel ricorso monitorio non esiste.
pagina 7 di 10 Questo motivo d'opposizione va dunque accolto riducendo il credito portato dal decreto ingiuntivo di € (8.803 + 4.159,50 =) 12.963,09.
Con un quarto motivo, si deduce che sia stato illegittimo, da parte dell'assemblea condominiale, deliberare lavori ai balconi aggettanti, che sono di proprietà esclusiva (si tratta delle deliberazione del 30/1/2023 punto 1 lett. A); ed effettivamente, come afferma
Cass. 5528/2025: “La deliberazione dell'assemblea condominiale con la quale venga approvata la stipulazione di un contratto di opera professionale e di un appalto, che riguardi anche beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini (nella specie balconi) è nulla - e non annullabile - per impossibilità dell'oggetto e, per l'effetto, impugnabile dal condomino dissenziente, poiché qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell'edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari.”; tuttavia costituendosi, il opposto ha dedotto che si trattava di lavori urgenti “eseguiti CP_1
dall'amministratore in presenza di grave pericolo di distacco di calcinacci e l'importo di tale intervento è stato posto a carico dei condomini (tra cui che non Parte_1
ha versato alcunchè) in qualità di proprietari dei balconi.”; nel verbale del 30/1/2023 fu lo stesso opponente a porre all'ordine del giorno dell'assemblea la Parte_1
messa in sicurezza dell'intero edificio condominiale, facciata fronte strada e balconi aggettanti;
da Cass. 14140/2021 si ricava un orientamento secondo cui l'approvazione di lavori di messa in sicurezza indicati in una ordinanza sindacale non richiede nemmeno il consenso di condomini, “trattandosi di intervento implicante il compimento di atti diretti alla conservazione dell'intero edificio condominiale e ad ovviare a una situazione di pericolo per la pubblica e privata incolumità”; ma si tratta della giustificazione dell'intervento d'urgenza di un amministratore di condominio, che è un caso diverso dal presente, in cui non c'è una ordinanza sindacale, ma solo una esigenza di messa in sicurezza genericamente esposta dall'assemblea, e che non può giustificare la deliberazione su parti di proprietà esclusiva. Pertanto, la deliberazione del 30/1/2023 sul pagina 8 di 10 punto 1° è nulla, e dal totale dovuto vanno detratti altri € 2.592,50 (si fa presente che, anche se quella deliberazione comprendeva anche elementi della facciata certamente comuni, è impossibile distinguere sulla base degli atti quale parte dei lavori riguardasse parti comuni e quale riguardasse parti di proprietà esclusiva, per cui questo punto della deliberazione è complessivamente nullo).
Con un quarto motivo d'opposizione, l'opponente eccepisce in compensazione il credito di € 11.022,31 oltre rivalutazione ed interessi sino al soddisfo, da egli vantato nei confronti del , in forza di ordinanza di questo Controparte_2
Tribunale del 19/10/2022. Con le note di partecipazione alla udienza del 6/12/2024, dunque quando ancora era possibile produrre documenti formatisi tardivamente, parte opposta ha depositato la sentenza del 19/11/2024 della Corte d'Appello di Napoli che riduce ad € 3.110,96 il credito dell'opponente nei confronti del Condominio opposto a titolo di risarcimento, oltre interessi al saggio legale sull'importo devalutato all'ottobre
2019, e di anno in anno rivalutato secondo gli indici istat foi, dall'ottobre 2019 sino alla pubblicazione della sentenza d'appello. Rispetto a tale credito vantato dall'opponente parte opposta ha eccepito un proprio ulteriore credito, tuttavia non adeguatamente documentato se non tramite una mera dichiarazione dell'amministratore, e la circostanza che per il credito opposto in compensazione ha effettuato un pignoramento presso Pt_1
terzi; ma anche un credito per il quale è stato effettuato il pignoramento, può essere opposto in compensazione.
Riepilogando: dalla somma portata dal decreto ingiuntivo opposto, pari ad € 28.224,26, vanno detratti € (12.963,09 per quanto detto sul terzo motivo d'opposizione + € 2.592,50 per quanto detto sul quarto motivo d'opposizione = ) 15.555,59. Il decreto ingiuntivo opposto va dunque revocato e l'opponente va condannato a pagare al CP_1
opposto la somma di € (28.224,26 – 15.555,59 =) 12.668,67, oltre interessi come liquidati nel decreto ingiuntivo;
da tale somma andrà detratta quella di € 3.110,96, oltre interessi legali sull'importo devalutata in base agli indici istat Foi dal novembre 2024
pagina 9 di 10 all'ottobre 2019 e poi via via annualmente rivalutata da tale epoca sino alla presente sentenza.
Le spese del presente giudizio d'opposizione seguono la complessiva soccombenza dell'opponente e si liquidano come in dispositivo.


PQM


Il Tribunale di Napoli, IV sezione civile, nella persona del giudice unico Ettore Pastore
Alinante, definitivamente decidendo nella causa iscritta al n. 9856/2024 tra:
[...]
opponente; , opposto;
così Parte_1 Controparte_1 CP_1
provvede:
1) Revoca il decreto ingiuntivo opposto e condanna l'opponente a pagare al opposto la somma di € 12.668,67, oltre interessi come riconosciuti CP_1
nel decreto ingiuntivo – detratta la somma di € 3.110,96, oltre interessi legali sull'importo devalutato in base agli indici istat Foi dal novembre 2024 all'ottobre
2019 e poi via via annualmente rivalutato da tale epoca sino alla presente sentenza;

2) Condanna l'opponente a rimborsare al Condominio opposto le spese del presente giudizio di opposizione, che liquida in euro 5.000 per compenso, oltre spese generali, Iva e Cpa;
con distrazione in favore dell'avv. Gianluca Porta.
Così deciso in Portici in data 25/9/2025
Il giudice
(Ettore Pastore Alinante)
pagina 10 di 10