N. R.G. 2773/2019
TRIBUNALE ORDINARIO DI CASSINO
Sezione CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2773/2019
- tenuta mediante trattazione scritta -
Considerato che con decreto del 31.5.25, comunicato il giorno 3.6.25, l'udienza del 18.6.2025 è stata sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c.; verificata la regolarità delle comunicazioni di cancelleria;

considerato che

, oggi 18 giugno 2025 si da atto che sono pervenute le note di trattazione scritta per parte convenuta con l'avv. ZANNETTI CESARE e le Controparte_1 memorie conclusionali per l'odierna udienza dell'avv. CARUGNO per parte attrice,
Il Giudice, preso atto delle conclusioni precisate dalle parti nonché delle memorie autorizzate per l'udienza di discussione, da intendersi in tale sede integralmente richiamate, ha pronunciato - in assenza dei difensori - la seguente sentenza ex art. 281 sexies c.p.c.
Il Giudice
dott.ssa Tania Tavolieri
1 REPUBBLICA ITALIANA in nome del popolo italiano
IL TRIBUNALE DI CASSINO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Tania Tavolieri, all'esito della camera di consiglio ha pronunciato ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2773/2019, avente ad oggetto l'azione di garanzia per i vizi di cosa venduta, promossa da:
(c.f. ), nata a [...] il [...], Parte_1 C.F._1 residente in [...], (c.f. Parte_2
), nato a [...] il [...], residente in [...], C.F._2
(c.f. ), nata ad [...] il [...], ivi Parte_3 C.F._3 residente a[...], tutti elettivamente domiciliati in Sora (FR), Viale San Domenico n. 13/A, presso lo studio dell'avv. Antonio Carugno
PARTI ATTIRICI
Contro
(c.f. ), nata a [...] il [...], Controparte_2 C.F._4 residente in [...], (c.f. ), CP_3 C.F._5 nata a [...] il [...], ivi residente a[...], (c.f. CP_4
), nata a [...] il [...], ivi residente a[...], tutti C.F._6 elettivamente domiciliati in Isola Del Liri (FR), Via Po n.95, presso lo studio dell'avv. Antonio D'Orazio
PARTI CONVENUTE

E
(p.iva ), con sede legale in Monte S. Giovanni Controparte_5 P.IVA_1
Campano (FR) in Via Malanome n.104, in persona del suo legale rappresentante pro tempore elettivamente domiciliata in Roma, Via Torpignattara 20 presso lo studio Controparte_6 dell'Avv. Cesare Zannetti
PARTE CONVENUTA
2 CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso e discusso la causa ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. come da note di trattazione per l'udienza cartolare del 18.06.2025
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1.Con atto di citazione ritualmente notificato e Parte_1 Parte_3 Parte_2
hanno adito l'intestato Tribunale deducendo:
[...]
- che in forza di atto di compravendita del 12.08.2016 per Notar Rep 345.916 Racc. 73708 Per_1 acquistavano da , e rispettivamente Controparte_2 CP_3 CP_4 Parte_1 l'usufrutto, e la nuda proprietà indivisa dell'immobile sito Parte_2 Parte_3 in AR (FR) via Scaffa n.72, in C.F. al Foglio 21 mapp. 645 sub 5 Cat. A2, unitamente ai diritti pari a 3/18 su piccola corte pertinenziale in C.T. Foglio 21 mapp. 789 di mq 455;
- che l'acquisto veniva effettuato tramite mediazione immobiliare ad opera dell'agenzia
Tecnocasa affiliato che non rendeva edotti gli acquirenti dei vizi occulti Controparte_5 dell'immobile;
- di aver scoperto, successivamente all'acquisto, la presenza di vizi occulti, e precisamente: impianto elettrico non a norma perché privo di salvavita e mal funzionante;
danni al sottotetto tali da causare infiltrazioni di acqua;
la presenza di muffa e umidità tanto da rendere insalubre l'abitazione; l'assenza della fognatura trovandosi in sua vece una fossa settica;

- di aver, sin dalla scoperta dei predetti vizi, informato l'Agenzia immobiliare per vie orali e scritte, con raccomandate del 06.02.2017, del 11.12.2017 e del 04.04.2018;
- anche in sede di Assemblea condominiale del 22.03.2018 si discuteva e constatava la necessità di rifacimento del terrazzo di proprietà del condomino e il ripristino di “eventuali Parte_4 danni da acqua subiti dalla sig.ra ”; Parte_3
- che l'immobile risultava invivibile in quanto insalubre, logorato e poco sicuro;

Concludevano chiedendo di: “statuire e dichiarare la nullità della vendita dell'immobile sito in AR (FR) alla Via Scaffa n. 72 composto da sei vani catastali al piano secondo, distinto con il numero tre, unitamente ai diritti pari a 3/18 sulla piccola pertinenziale corte mappali 788 e 787, nel catasto dei fabbricati foglio 21 mappale: 645 sub 5 cat A/2 cl 2, RCE 371, 85, l'appartamento; e nel catasto dei terreni foglio 21 mappale: 789, di mq 455, RDE. 1,17, i diritti pari 3/18 sulla piccola pertinenziale corte a causa dei gravi vizi occulti riscontrati nello stesso e pertanto condannare i Sig.ri
, e , parte venditrice, nonché l' Controparte_2 CP_3 CP_4 [...]
, in persona del legale rapp.te pro tempore, a restituire agli Controparte_7 acquirenti , e , la somma versata per Parte_1 Parte_2 Parte_3
l'acquisto dell'immobile, pari ad € 44.000,00, nonché la provvigione versata all'
[...] di cui sopra, poiché l'immobile è risultato non idoneo all'uso a cui è destinato, tanto da CP_7 diminuirne notevolmente il valore economico oltre ad essere non consono alle condizioni igienico- sanitarie necessarie per la vivibilità dello stesso. Si chiede, inoltre, statuire un risarcimento danni, in favore della parte acquirente, nella persona dei Sig.ri , , Parte_1 Parte_2
, comprensivo del danno emergente e del lucro cessante dagli stessi subito, per i Parte_3 danni materiali e morali subiti, nella misura di € 200.000,00 o in quella maggiore o minore ritenuta
3 di giustizia. Si chiede, inoltre, il risarcimento del danno extra-contrattuale, per i danni direttamente arrecati dai vizi presenti nell'immobile, alle cose di proprietà degli acquirenti, a causa dei gravi vizi occulti riscontrati. Il tutto oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla domanda fino al soddisfo, tutto nella competenza per valore del Giudice adito. Con vittoria di spese e onorari di causa”.
Si sono costituiti , e contestando le deduzioni degli Controparte_2 CP_3 CP_4 attori, eccependo in particolare:
- che i vizi lamentati non avevano reso l'immobile inidoneo all'uso, né ne avevano diminuito in modo apprezzabile il valore;

- che i vizi lamentati non erano occulti al momento dell'acquisto dell'immobile, ma conosciuti o comunque ben riconoscibili al compratore;

- che gli attori erano decaduti dal diritto di garanzia non avendo denunciato i vizi entro otto giorni dalla scoperta e l'azione promossa era prescritta ai sensi dell'art. 1495, comma 2, c.c. in quanto proposta oltre l'anno dalla consegna dell'immobile.
Hanno concluso chiedendo di: “rigettare la domanda attrice perché infondata in fatto e diritto, per le ragioni indicate nella parte motiva della presente comparsa, con vittoria di spese, diritti ed onorari;
condannare parte attrice ai sensi dell'art. 96 c.p.c. in quanto ha agito in giudizio con colpa grave, ove si consideri, a prescinder d'altro, che ha promosso l'azione essendo consapevole che il relativo diritto era già estinto per prescrizione”.
Si è costituita, altresì, la contestando gli assunti attorei, deducendo: Controparte_5
- che i vizi lamentati, se effettivamente esistenti, proprio perché occulti e, quindi, difficili da accertare, non potevano essere e non erano conosciuti dalla mediatrice, esulando dalla normale diligenza cui il mediatore è tenuto;

- che l'incarico a vendere veniva conferito a maggio del 2016 e l'immobile veniva venduto ad agosto dello stesso anno in un periodo in cui la stagione delle piogge era lontana.
Ciò premesso, ha rassegnato le seguenti conclusioni: “disattesa, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, dato atto che nessun violazione degli obblighi di diligenza professionale è stato commesso dalla società mediatrice, dato atto che nessuna violazione degli obblighi imposti dall'art. 1760 c.c. è stato commesso dalla rigettare tutte le Controparte_5 avverse pretese di risarcimento avanzate contro la mediatrice, con vittoria di spese, competenze e onorari del presente giudizio”.
All'esito delle memorie di cui all'art. 183 c. 6 cpc, concessi su richiesta delle parti, il precedente Giudice - ritenuta l'eccezione di prescrizione idonea a definire la lite nei rapporti tra la parte attrice e i venditori e, quanto ai rapporti con il mediatore immobiliare, irrilevanti le istanze istruttorie articolate
- ha rinviato la causa per la discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies cpc al 15.12.2022. La causa
è stata successivamente rinviata più volte (subentrato nel frattempo sul ruolo questo Giudice in data
23.02.2024) fino all'udienza odierna, tenuta mediante il deposito di note di trattazione scritta, all'esito della quale la causa è stata posta in deliberazione.
2. Così ricostruito l'iter processuale, deve rilevarsi che gli attori lamentando la sussistenza di vizi occulti e la mancanza di qualità promesse nell'immobile compravenduto in data 12.08.2016 mediante l'ausilio dell'attività di intermediazione hanno esercitato due distinte azioni, invocando nei confronti dei venditori la risoluzione del contratto di compravendita con condanna alla restituzione del prezzo
4 corrisposto, oltre al risarcimento dei danni sia di natura contrattuale che extracontrattuale, mentre nei confronti dell'Agenzia immobiliare la condanna alla restituzione della provvigione per non aver reso edotti gli acquirenti della presenza di vizi occulti.
3. Esaminando la domanda promossa nei confronti dei convenuti venditori.
3.1 Le doglianze sollevate dagli attori attengono alla sussistenza di vizi occulti “sin dalla scoperta denunciati” (cfr pag.3 atto di citazione cap.4), presenti nell'immobile compravenduto tali da renderlo inutilizzabile. A fronte di tali deduzioni i convenuti, nel rispetto dei termini di cui agli artt. 166 e 167 c.p.c. vigenti ratione temporis, hanno tempestivamente eccepito la decadenza dalla garanzia e la prescrizione dell'azione ex art. 1495 c.c.
In merito, va all'uopo rilevato che “In tema di compravendita, il vizio redibitorio (art. 1490 c.c.),
e la mancanza di qualità promesse o essenziali (1497 c.c.) pur presupponendo l'appartenenza della cosa al genere pattuito, si differenziano in quanto il primo riguarda le imperfezioni e i difetti inerenti il processo di produzione, fabbricazione, formazione e conservazione della cosa, mentre la seconda
è inerente alla natura della merce e concerne tutti gli elementi essenziali e sostanziali che influiscono, nell'ambito di un medesimo genere, sull'appartenenza ad una specie piuttosto che a un'altra; entrambe le ipotesi differiscono dalla consegna di "aliud pro alio" che si ha quando la cosa venduta appartenga ad un genere del tutto diverso o presenti difetti che le impediscano di assolvere alla sua funzione naturale o a quella ritenuta essenziale dalle parti” (cfr. Cass. civ. n. 6596/2016).
Ed ancora, “in tema di garanzia per vizi della cosa venduta, il giudice, chiamato a pronunciarsi su una domanda di accertamento dei vizi della cosa venduta, ha il compito di qualificare d'ufficio
l'azione proposta in termini di vendita di bene privo delle qualità essenziali ovvero, sulla base delle circostanze acquisite al processo a tal fine rilevanti, di vendita di "aliud pro alio", la quale dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione o di inadempimento ex art. 1453 c.c., svincolata dai termini di decadenza e prescrizioni previsti dall'art. 1495 c.c. (cfr Cass. civ. ordinanza n.28069/2021).
Ciò posto, dalla prospettazione attorea la fattispecie in esame deve ritenersi sussumibile entro quella disciplinata dall'art. 1490 c.c. “Garanzia per i vizi della cosa venduta” soggetta ai precisi termini di decadenza e prescrizione di cui all'art. 1495 c.c. E precisamente, risultano dedotti vizi nel bene immobile compravenduto, quali impianto elettrico non a norma perché privo di salvavita e mal funzionante, danni al sottotetto tali da causare infiltrazioni di acqua, presenza di muffa e umidità tanto da rendere insalubre l'abitazione, l'assenza della fognatura (trovandosi in sua vece una fossa settica), che - quandanche dimostrati – non risultano esser idonei a rendere l'immobile assolutamente inutilizzabile in astratto o non idoneo in assoluto ad assolvere la funzione abitativa, ma piuttosto tali da incidere negativamente sul relativo utilizzo. In merito, giova comunque rilevare che l'immobile risulta munito di certificato di abitabilità rilasciato dal Comune di AR (cfr certificato prodotto dalle parti convenute con la prima memoria di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c.) e, quanto allo scarico in fossa settica, non risultano contestazioni, da parte degli attori, in ordine all'esistenza delle prescritte autorizzazioni e/o certificazioni né tantomeno in merito alla relativa funzionalità.
Gli effetti della garanzia sono delineati dal comma 1 dell'art. 1492 c.c. il quale prevede che, nei casi di cui all'art. 1490 c.c., il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto (azione redibitoria), ovvero la riduzione del prezzo (azione estimatoria) e la scelta tra le due forme di tutela può avvenire fino al momento della proposizione della domanda giudiziale e da tale momento
è irrevocabile.
L'esercizio delle azioni previste dall'art.1492 c.c. è circoscritto temporalmente attraverso la previsione di un duplice termine, di decadenza dal diritto di garanzia se il compratore non denuncia i
5 vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta in caso di vizi occulti (e dalla consegna in caso di vizi apparenti) e di prescrizione dell'azione entro l'anno dalla consegna del bene.
La denuncia da parte del compratore al venditore dei vizi della cosa acquistata non richiede speciali formalità, né una specifica istanza di verifica dei vizi stessi, ma è sufficiente che contenga una generica indicazione dell'esistenza di essi, che valga a mettere sull'avviso il venditore (Cass. n.
25027/2015). La denuncia può essere fatta anche verbalmente o per telefono (Cass. n. 539/1986).
Ciò posto deve rilevarsi che in tema di garanzia per i vizi della cosa venduta, eccepita dal venditore la tardività della denuncia rispetto alla data di consegna della merce, incombe sull'acquirente, trattandosi di condizione necessaria per l'esercizio dell'azione, l'onere della prova di aver denunziato i vizi nel termine di legge ex art. 1495 c.c. (cfr. Cass. Ordinanza n.24348/2019), ovvero della ricorrenza delle ipotesi di esclusione della necessità della preventiva denuncia (“La denuncia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o l'ha occultato”, comma II, art. 1495 c.c.).
3.2 L'onere della tempestività della denuncia dei vizi non può ritenersi soddisfatto.
Nel caso di specie deve rilevarsi che il quadro assertivo offerto dagli attori risulta carente:
- sia in ordine al dies a quo, ossia il momento in cui il compratore abbia acquisito la certezza oggettiva circa l'esistenza dei vizi occulti o comunque non rilevabili attraverso un sommario esame della cosa. Sul punto, gli attori hanno genericamente dedotto che solo
“successivamente all'ingresso nell'abitazione venivano a scoprirsi i vizi occulti dell'immobile oggetto di vendita” e “sin dalla scoperta dei vizi predetti, gli odierni attori provvedevano ad informare l'agenzia immobiliare”, ossia senza specificare la data di avvenuta contezza del vizio, carenza che non colmata neppure in sede di prima memoria ex art. 183, VI comma, c.p.c., e comunque rendevano edotta di tale circostanza l'Agenzia immobiliare, anziché i venditori.
- sia in ordine all'occultamento dei vizi ad opera dei venditori;
deve rilevarsi che grava in capo agli acquirenti la prova della presenza dei vizi che deduce (il principio di vicinanza della prova induce a porre l'onere della prova dei vizi stessi a carico della parte che, avendo accettato la consegna della cosa, ne abbia materialmente la disponibilità), onere che nella fattispecie non risulta soddisfatto in quanto già carente dal punto di vista assertivo. In particolare, quanto alle lamentate infiltrazioni, in ordine alle quali risulta comunque indimostrata l'epoca di effettiva insorgenza, i medesimi attori ne hanno dedotto la competenza condominiale. Quest'ultima circostanza trova conferma nella nota datata 11.12.2017, indirizzata all'Amministratrice del con la quale la stessa attrice Controparte_8
ha rappresentato che la causa dei danni riscontrati all'appartamento era da Parte_3 imputare “totalmente” al terrazzo condominiale (cfr. All. 3 fascicolo di parte attrice). Ulteriore conferma si ravvisa nel verbale di assemblea condominiale del 22.03.2018 nel quale risulta verbalizzato che i condomini “dichiarano di ripristinare eventuali danni da acqua subiti dalla sig.ra Brigadiere” (cfr. All. 4 fascicolo degli attori)
3.3 Alle medesime conclusioni deve pervenirsi per quanto concerne il termine di prescrizione di cui al terzo comma dell'art. 1495 c.c. secondo il quale “L'azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna”.
È opinione pacifica in giurisprudenza quella secondo cui, a differenza del termine di denunzia dei vizi di cui al primo comma dell'art. 1495 c.c., per la decorrenza del termine prescrizionale non vi sia distinzione tra vizio occulto e vizio palese, decorrendo lo stesso
6 sempre e solo dal giorno della consegna del bene. In particolare, è stato affermato che: “In tema di compravendita, l'azione del compratore contro il venditore per far valere la garanzia a norma dell'art. 1495 c.c. si prescrive in ogni caso nel termine di un anno dalla consegna del bene compravenduto, e ciò indipendentemente dalla scoperta del vizio” (cfr. Cass. civile, sentenza n. 26967/2011, n. 11037/2017; Cass. SS.UU. sentenza n.18672/2019).
Considerato che la consegna dell'immobile è avvenuta il 12.08.2016 (cfr. art. 5 Atto di compravendita del 12.08.2016 “Il possesso è dato alla parte acquirente oggi stesso …”, all. 1 fascicolo degli attori), l'azione proposta mediante notifica dell'atto di citazione avvenuta in data 24.07.2019, in difetto di tempestivi atti interruttivi, risulta irrimediabilmente prescritta
(trovando applicazione la disciplina generale in tema di prescrizione, con conseguente operatività delle ordinarie cause di interruzione e di sospensione, cfr. Cass. SS.UU. sentenza n.18672/2019).
Agli atti, per quanto occupa, rilevano esclusivamente i seguenti documenti:
- raccomandata datata 06.02.2017, ricevuta dai convenuti il 7.02.2017, avente ad oggetto “restituzione somme” (cfr. All. 2 fascicolo degli attori);
- nota datata 11.12.2017, inoltrata mezzo pec il 19.04.2018, all'amministratrice del
, nella quale vengono lamentati danni all'appartamento provenienti Controparte_8 dal terrazzo condominiale (cfr. All. 3 fascicolo degli attori);
- nota datata 4.04.2018 avente ad oggetto “Contestazione vizi occulti appartamento venduto in AR (FR), via Vano Scaffa, n.72”, ricevuta dai venditori in data 5.04.2018 (cfr. documenti prodotti in occasione delle note di trattazione per l'udienza cartolare del
20.06.2024 a seguito di provvedimento del GOP del 31.10.2023).
Ponendo quale dies a quo la data del 12.08.2016 (data di immissione in possesso) deve rilevarsi che a seguito del primo atto interruttivo della prescrizione, ossia la raccomandata del

6.02.2017 ricevuta il 7.02.2017, è iniziato a decorrere nuovamente il termine di un anno dal

7.02.2017. Il successivo atto da ritenersi valido ai fini della interruzione del termine di prescrizione è la contestazione dei vizi del 4.04.2018, ricevuta il 5.04.2018, ossia ben oltre il termine di un anno (scaduto il 7.02.2018) di cui all'art. 1495, III comma, c.c., non potendosi riconoscere valore di atto interruttivo alla nota del 11.12.2017 perché inoltrata esclusivamente all'amministratore di condominio ed avente ad oggetto la imputazione di responsabilità al medesimo. CP_8
A ciò si aggiunga che l'atto di citazione risulta notificato in data 24.07.2019, e quindi ben oltre l'anno dalla ricezione della diffida del 4.04.2018.
Non sussistendo la prova di validi e tempestivi atti interruttivi della prescrizione, l'azione di risoluzione risulta inesorabilmente prescritta.
3.4 Deve, altresì, rilevarsi che la prescrizione risulta maturata non solo con riferimento alla domanda di risoluzione del contratto ma anche con riguardo all'azione risarcitoria ex art. 1494 c.c. che sui medesimi vizi trova fondamento.
In proposito, la Suprema Corte ha affermato che “L'azione di inadempimento del contratto di compravendita è regolata non già dalla disciplina generale dettata dagli artt.
1453 e ss. c.c., ma dalle norme speciali di cui agli artt. 1492 e ss. c.c., che prevedono specifiche limitazioni rispetto alla disciplina generale ed in particolare l'onere di denuncia
7 dei vizi nel termine di otto giorni dalla scoperta, che condiziona sia l'esercizio dell'azione di risoluzione e dell'azione di riduzione del prezzo previste dall'art. 1492 c.c., sia quella di risarcimento dei danni prevista dall'art. 1494 c.c.” (Cfr. Cass. n. 6234/2000) e, nel ribadire l'estensione della previsione ex art. 1495 c.c. all'azione risarcitoria di cui all'art. 1494 c.c., ha affermato che: “Il compratore, che abbia subito un danno a causa dei vizi della cosa, può rinunciare a proporre l'azione per la risoluzione del contratto o per la riduzione del prezzo ed esercitare la sola azione di risarcimento del danno dipendente dall'inadempimento del venditore, sempre che in tal caso ricorrano tutti i presupposti dell'azione di garanzia e, quindi, siano dimostrate la sussistenza e la rilevanza dei vizi ed osservati i termini di decadenza e di prescrizione ed, in genere, tutte le condizioni stabilite per l'esercizio di tale azione” (Cfr. Cass. civ. Ordinanza, 17/01/2022, n. 1218).
La domanda di risarcimento dei danni da inadempimento del venditore, di natura contrattuale, deve pertanto ritenersi prescritta.
3.5 Quanto alla domanda qualificata dagli attori di risarcimento del danno extracontrattuale, per la quale opera la prescrizione quinquennale, deve rilevarsi che i medesimi attori l'hanno invocata “per i danni ritenuti direttamente arrecati dai vizi presenti nell'immobile alle cose di proprietà degli acquirenti, a causa dei gravi vizi occulti riscontrati”.
Giova sul punto precisare – senza entrare nel merito delle pur rilevate carenze assertive in ordine alla tipologia dei danni, alla relativa entità e al nesso di causalità – che gli attori nulla hanno lamentato circa la lesione di interessi sorti al di fuori del contratto (e quindi fonte di responsabilità extracontrattuale), ma esclusivamente, e del tutto genericamente, danni riconducibili direttamente al vizio e/o al difetto di qualità, e quindi propri della responsabilità contrattuale ex art. 1494 c.c. soggetta, per i motivi anzidetti, al termine di prescrizione annuale.
3.6 In conclusione, le domande proposte nei confronti dei convenuti venditori, non possono trovare accoglimento in quanto prescritte e comunque infondate.
4. Passando all'esame della domanda promossa contro l' immobiliare. CP_7
Gli attori hanno chiesto la condanna alla restituzione della provvigione versata per l'attività di intermediazione immobiliare per non essere stati edotti dall'Agenzia immobiliare dei vizi occulti dell'immobile predetto e che in quanto tali inficiano la vendita poiché l'immobile risulta inidoneo all'uso.
Al riguardo, il primo comma dell'art. 1759 c.c. pone a carico dell'Agente immobiliare degli obblighi informativi verso le parti, laddove viene previsto che “Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso”. Al mediatore, inoltre, si applicano le clausole generali proprie dei rapporti obbligatori che concernono l'ordinaria diligenza di cui all'art. 1176 c.c., secondo cui nell'adempiere l'obbligazione il debitore deve usare la diligenza del buon padre di famiglia, fermo restando che la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell'attività esercitata, nonché il dovere di buona fede e correttezza nei rapporti contrattuali a norma dell'art.1175 c.c.
Mentre, per quanto concerne le conseguenze dell'inadempimento del mediatore, si evidenza come non necessariamente esso precluda il diritto alla provvigione dell'agente immobiliare, dovendosi verificare se la gravità del medesimo sia tale da legittimare la
8 risoluzione del contratto di mediazione, o se invece consenta alla parte lesa di ottenere unicamente il risarcimento dei danni subiti, senza la restituzione della provvigione.
Sul punto, si rammenta che l'azione di risoluzione del contratto per inadempimento esige che l'inadempimento non sia di scarsa importanza (avuto riguardo all'interesse dell'altra), mentre l'azione risarcitoria presuppone che l'inesatta esecuzione della prestazione abbia prodotto al creditore un danno;
ne consegue che la condanna del mediatore al risarcimento del danno nei confronti di una delle parti per inadempimento del proprio dovere di informazione non implica automaticamente che il contratto debba essere risolto e che di conseguenza il mediatore perda il diritto alla provvigione.
Ciò posto, deve rilevarsi che il quadro assertivo offerto dagli attori risulta carente e contraddittorio sia sotto il profilo dell'inadempimento contestato al mediatore e della gravità dello stesso, sia sotto il profilo del danno. Al riguardo parte attrice, da un lato, si limita a dedurre che l'Agenzia immobiliare non aveva reso edotti gli acquirenti circa la presenza di vizi occulti, dall'altro, asserisce che gli stessi sarebbero insorti solo nel mese di gennaio 2017 e quindi dopo oltre cinque mesi dall'acquisto dell'immobile.
Di contro l' ha documentato di avere ricevuto l'incarico di mediazione nel mese CP_7 di maggio 2016 e di avere gestito la pratica fino alla vendita dell'immobile intervenuta nel successivo mese di agosto, in un periodo di soli tre mesi in cui notoriamente non si verificano piogge intense e comunque tali da generare problemi di infiltrazioni e muffe. Per cui, non può ritenersi provato né che tali vizi sussistessero al momento della visita dell'immobile e della conclusione della attività di mediazione immobiliare né, tantomeno, che l'Agenzia, in violazione degli obblighi gravanti sulla stessa, avesse omesso di accertare la sussistenza di eventuali vizi e di informare l'acquirente dell'esistenza degli stessi.
Peraltro, con riferimento ai presunti vizi dell'impianto elettrico (non a norma perché privo di salvavita e mal funzionante) e all'assenza della fognatura (trovandosi in sua vece una fossa settica), parte attrice si limita ad una generica allegazione e nulla ha dedotto in merito al profilo della gravità dell'inadempimento.
Né infine si può pretendere dal mediatore siffatto tipo di accertamento, in difetto di specifico incarico, in quanto, come è stato precisato dalla Corte di Cassazione in caso di mediazione immobiliare, il mediatore è onerato di svolgere, pur in assenza di specifico incarico, solamente quelle verifiche afferenti alla contitolarità del diritto di proprietà, all'insolvenza di una delle parti, all'esistenza di elementi atti a indurre le parti a modificare il contenuto del contratto, ad eventuali prelazioni ed opzioni, al rilascio di autorizzazioni amministrative, alla provenienza di beni da donazioni suscettibili di riduzione, alla solidità delle condizioni economiche dei contraenti, alle iscrizioni o trascrizioni sull'immobile e alla titolarità del bene in capo al venditore (cfr. Cass sez. 2, Ordinanza n. 15577 del 16/05/2022).
Infine, la domanda risulta del tutto carente sotto il profilo assertivo (difetto non rimediabile in sede istruttoria) con riferimento al danno che sarebbe stato causato dal presunto inadempimento degli obblighi del mediatore.
La domanda formulata nei confronti di deve essere, pertanto, Controparte_5 rigettata.
5. Deve essere rigettata la domanda ex art. 96 c.p.c. proposta dai venditori convenuti non rinvenendosi nel comportamento degli attori mala fede o colpa grave.
9 6. Devono ritenersi assorbite le altre questioni.
7. Le spese di lite devono essere poste a carico della parte soccombente e, liquidate in dispositivo, devono essere determinate ai sensi del d.m. 147/2022, tenuto conto della natura e del valore della controversia (52.001,00 - 260.000,00) del grado di complessità minimo delle questioni trattate, nonché delle fasi che hanno caratterizzato il giudizio (studio, introduttiva e decisione).


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- rigetta le domande attoree;

- rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c.
- condanna e a rimborsare Parte_1 Parte_3 Parte_2 ai convenuti , e le spese di lite del presente Controparte_2 CP_9 CP_4 giudizio, che si liquidano in complessivi euro 4217,00 per compenso, oltre spese generali al
15% iva se dovuta per legge e c.p.a.;
- condanna e a rimborsare Parte_1 Parte_3 Parte_2 alla convenuta le spese di lite del presente giudizio, che si liquidano in Controparte_5 complessivi euro 4217,00 per compenso, oltre spese generali al 15% iva se dovuta per legge e c.p.a., da distrarsi in favore dell'avv. Cesare Zannetti dichiaratosi antistatario.
Cassino, 18.6.2025
Il Giudice
Dr.ssa Tania Tavolieri
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