REPUBBLICA ITALIANA in nome del popolo italiano
IL TRIBUNALE DI CASSINO
Sezione civile
In persona del giudice unico dott.ssa Rossella Pezzella ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 3114 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2021, trattenuta in decisione all'udienza del 25.9.2024 e vertente tra tra
(C.F. , rappresentato e difeso, in Parte_1 C.F._1 virtù di procura in atti, dall'Avv. Alfredo Zaza d'Aulisio
-appellante-
e
(C.F. ), in qualità di titolare CP_1 C.F._2 dell'impresa individuale “FACILE CASA” (P.I. ), rappresentato e P.IVA_1 difeso, in virtù di procura in atti, dagli avv.ti Marco Diana e Debora Cacciatore
- appellata –
OGGETTO: appello – provvigione del mediatore
CONCLUSIONE DELLE PARTI: all'udienza cartolare del 25.9.2024 le parti concludevano come da note in sostituzione d'udienza ex art. 127-ter c.p.c.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, proponeva appello Parte_1 avverso la sentenza del Giudice di Pace di Gaeta n. 108/2021 che aveva rigettato l'opposizione proposta dallo stesso e confermato il decreto ingiuntivo Parte_1 opposto n. 294/2019, con il quale il predetto era stato condannato al pagamento della somma di € 4.650,00 (iva esclusa), oltre interessi e spese, in favore di quale titolare dell'agenzia immobiliare Facile Casa, a titolo di CP_1 provvigione per l'attività di intermediazione svolta da quest'ultimo nella compravendita dell'immobile ad uso abitativo sito in Formia (Lt), Via Condotto
Palazzo snc (piano 3).
A fondamento dell'appello, eccepiva due motivi. Con il primo Parte_1 motivo deduceva l'erroneità della sentenza impugnata per omessa e/o apparente motivazione - erronea interpretazione ed applicazione degli artt. 1755 e 1757 c.c., sul presupposto che il giudice di primo grado non aveva attentamente valutato la proposta d'acquisto sottoscritta dalle parti, omettendo di considerare che la stessa era sottoposta a 3 condizioni sospensive: - la concessione di un mutuo a favore dell'acquirente; - la regolarità dell'immobile sotto il profilo urbanistico edilizio (certificato di agibilità); - l'apertura ad opera della venditrice di una porta della 3° camera con la posa della stessa, rifacimento del solaio in corrispondenza della scala, con ogni sistemazione anche della parte cartacea. L'appellante precisava che nessuna delle condizioni si era avverata e che, di conseguenza, non poteva considerarsi concluso l'affare che dava diritto alla provvigione a favore del mediatore.
Con il secondo motivo l'appellante deduceva la violazione dell'art. 1759 c.c. per non aver il giudice di primo grado valutato il negligente comportamento tenuto dal mediatore, il quale pur avendo comunicato al che l'immobile oggetto Parte_1 di causa era privo del certificato di agibilità, tuttavia non lo aveva informato delle conseguenze di detta carenza, venendo così meno ai suoi obblighi di diligenza, con conseguente esclusione del diritto alla provvigione.
Sulla base di tali deduzioni, l'appellante chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, in accoglimento del presente appello, così provvedere: a. in via preliminare: sospendere e/o revocare la provvisoria esecutorietà della sentenza
n. 108/2021, pubblicata in data 15/02/2021, emessa da Giudice di Pace di Gaeta con la quale è stato confermato il decreto ingiuntivo n. 294/19 del 25/09/2019 emesso dal Giudice di Pace di Gaeta. b. nel merito: riformare la sentenza n.
108/2021, pubblicata in data 15/02/2021, emessa dal Giudice di Pace di Gaeta, nel procedimento recante il n. 22/2020 R.G., e per l'effetto, in accoglimento dei motivi indicati nel presente atto, revocare e/o annullare il d.i. n. 294/19 del
25.09.2019 emesso dal Giudice di Pace di Gaeta nei confronti di;
c. Parte_1 condannare parte convenuta a restituire tutte le somme eventualmente versate, nelle more del presente giudizio, dal in esecuzione della sentenza Parte_1 n. 108/2021 emessa dal Giudice di Pace di Gaeta, pubblicata in data 15/02/2021, oltre interessi e rivalutazione. Con vittoria di spese, competenze e onorari dei due gradi di giudizio, rispetto alle quali il sottoscritto difensore si dichiara antistatario”.
Si costituiva in giudizio quale titolare dell'agenzia immobiliare CP_1
Facile Casa, contestando le avverse deduzioni e chiedendo il rigetto dell'impugnazione. L'appellato deduceva che nella proposta d'acquisto sottoscritta da non era stata apposta alcuna condizione sospensiva e che il Parte_1 vincolo contrattuale si era perfezionato con la sottoscrizione della proposta d'acquisto e la successiva accettazione da parte dell'alienante, con conseguente diritto del mediatore alla provvigione.
Sulla base di tali deduzioni, l'appellante chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ill.mo Sig. Giudice Unico adito, contrariis reiectis: a) in via preliminare, rigettare l'istanza di sospensione e/o revoca della provvisoria esecutorietà della gravata sentenza con la quale è stato confermato il decreto ingiuntivo n. 294/19 del 25/09/2019 emesso dal Giudice di Pace di Gaeta, proposta dal Sig. in quanto inammissibile e comunque infondata in Parte_1 fatto ed in diritto e non provata;
b) nel merito, rigettare l'appello proposto dal Sig.
in quanto infondato in fatto ed in diritto e non provato e, per Parte_1
l'effetto, confermare la gravata sentenza n. 108/2021 resa inter partes dall'Ufficio del Giudice di Pace di Gaeta in persona dell'Avv. M. NA CI nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo rubricato al n. R.G. 22/2020, pubblicata in data 15 febbraio 2021. Vittoria di spese e compensi professionali di giudizio, oltre accessori di legge”.
La causa, istruita con prova documentale, veniva trattenuta in decisione all'udienza del 25.9.2024.
2. Con il primo motivo di appello, , lamentando la violazione e Parte_1
l'errata applicazione degli artt. 1755 e 1757 c.c., ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui il Giudice di Pace ha affermato che il diritto del mediatore alla provvigione è sorto nel momento in cui la proposta del venditore
(odierno appellante) di voler cedere l'immobile al prezzo di 155.000,00 euro è stata accettata dall'acquirente, omettendo di valutare che la proposta di acquisto del 26.10.2018 conteneva tre condizioni (mai verificatesi) cui era subordinata la conclusione dell'affare (- la concessione di un mutuo a favore dell'acquirente; la regolarità dell'immobile sotto il profilo urbanistico edilizio -certificato di agibilità-; l'apertura ad opera della venditrice di una porta della 3° camera con la posa della stessa, rifacimento del solaio in corrispondenza della scala. Con ogni sistemazione anche della parte cartacea).
Il motivo è infondato.
In punto di diritto, si osserva che “Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, pur non richiedendosi che tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, essendo sufficiente che, la "messa in relazione" delle stesse costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto” (Cass. n. 11443/2018). Più chiaramente, “il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, pur in assenza di un intervento del mediatore in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo purché il mediatore abbia messo in relazione le stesse, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata” (Cass. n. 869/2018; Cass. n. 25851/2014; in senso conforme cfr. Cass. SS.UU. n. 18092/2024).
Su questa linea, si è precisato che “al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato” (Cass. n.
17396/2022; Cass. n. 30083/2019; Cass. n. 4628/2015). Pertanto, anche un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi atto conclusivo dell'affare (Cass. n. 2359/2024).
Quindi, il diritto del mediatore di percepire il compenso sorge ogni qualvolta la conclusione dell'affare possa ricollegarsi all'opera svolta dal medesimo.
Ciò chiarito, si ritiene che nel caso di specie l'appellata abbia fornito la prova sia della conclusione dell'affare sia del necessario nesso di causalità, desumibile dalla valutazione complessiva delle seguenti circostanze emerse dalla documentazione acquisita e non oggetto di contestazione tra le parti: - in data 26.10.2018 , tramite l'agenzia immobiliare Facile Parte_1
Casa di sottoscriveva una proposta irrevocabile di acquisto CP_1 relativa all'immobile sito in Formia (LT), via Condotto Palazzo snc, distinto nel catasto al foglio 24, particella 264, sub 48, di proprietà di Parte_2
;
[...]
- l'art. 8 di tale proposta prevedeva che la conclusione del contratto preliminare era subordinato alla conoscenza, da parte del proponente, dell'accettazione della proposta da parte del venditore;

- nella medesima data del 26.10.2018 il venditore Parte_2 sottoscriveva l'accettazione della proposta d'acquisto di;
Parte_1
- in data 27.10.2018 riceveva copia della proposta d'acquisto Parte_1 accettata dal venditore.
Risulta, dunque, adeguatamente provata la conclusione tra e Parte_1
, in data del 27.10.2018, del contratto preliminare avente ad Parte_2 oggetto la vendita dell'immobile sito in Formia, via Condotto Palazzo. Invero, ove la proposta d'acquisto irrevocabile contenga, come nel caso di specie, l'incontro della volontà delle parti e l'indicazione specifica degli elementi essenziali della compravendita (parti, oggetto del contratto, prezzo convenuto, relative modalità di pagamento, termine previsto per la stipula del definitivo), tale atto costituisce un contratto preliminare.
Non risulta, invece, che al contratto così sottoscritto dalle parti siano state apposte le condizioni sospensive indicate dall'appellante.
In punto di diritto, va osservato che la condizione sospensiva è la clausola che fa dipendere l'efficacia del contratto dal verificarsi di un evento futuro e incerto. Gli effetti del contratto si producono solo qualora la condizione espressa si avveri. La condizione costituisce un elemento accidentale del negozio giuridico e come tale distinto dagli elementi essenziali del contratto astrattamente previsti per ciascun contratto tipico dalle rispettive discipline.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, “l'accertamento inteso a stabilire se un contratto sia sottoposto a condizione sospensiva o meno, nonché la determinazione circa l'effettiva portata della condizione e il suo avveramento costituiscono un'indagine devoluta al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità se condotta nel rispetto delle regole che disciplinano l'interpretazione dei contratti” (v. Cass. n. 35524/2021; Cass. n. 1547/2019; Cass. n. 1887/2018;
Cass. n. 27320/2017; Cass. n. 4483/1996).
Ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti, il principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate nel contratto. Come chiarito dalla S.C., “il rilievo da assegnare alla formulazione letterale deve essere, però, verificato alla luce dell'intero contesto negoziale, della correlazione tra le singole clausole, ai sensi dell'art. 1363 c.c., dovendosi intendere per "senso letterale delle parole" tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale in ogni sua parte ed in ogni parola che la compone, e non già in una parte soltanto, quale una singola clausola di un contratto composto di più clausole, dovendo il giudice collegare e raffrontare tra loro frasi e parole al fine di chiarirne il SInificato” (Cass. n. 11475/2024; Cass.
n. 28468/2023).
Nel caso di specie, l'interpretazione delle clausole del contratto preliminare oggetto di causa, alla luce del SInificato reso palese dalle parole e delle espressioni utilizzate, porta ad escludere che l'efficacia dell'affare fosse subordinato all'avveramento di eventi futuri ed incerti.
Segnatamente, quanto alla concessione di un mutuo a favore dell'acquirente, deve rilevarsi che nella proposta d'acquisto esso viene indicato esclusivamente quale modalità di pagamento dell'importo di euro 120.000,00, non quale condizione. In relazione alla regolarità dell'immobile sotto il profilo urbanistico edilizio (certificato di agibilità), nella proposta d'acquisto si dava unicamente atto che il venditore aveva dichiarato all'Agente Immobiliare che l'immobile non era dotato di certificato di agibilità, senza ulteriori previsioni. Infine, con l'accettazione della proposta irrevocabile di acquisto la parte venditrice assumeva l'obbligo di eseguire alcuni lavori nell'immobile in questione, senza, tuttavia, subordinare l'efficacia del contratto alla relativa realizzazione o prevedere un termine per l'esecuzione degli stessi.
In sostanza, l'esame e l'interpretazione del contenuto sostanziale del negozio portano ad escludere che le parti abbiano inteso subordinare l'efficacia del negozio al verificarsi di eventi futuri ed incerti.
Tale conclusione trova altresì conferma nel comportamento dell'appellante.
In particolare, occorre evidenziare che il predetto nell'atto di appello ha dichiarato
“di aver proposto ricorso nei confronti della SI.ra , al fine di Parte_2 ottenere la dichiarazione di nullità, e/o comunque la caducazione, della proposta d'acquisto e/o (in subordine) la risoluzione di ogni accordo inter partes, con condanna della predetta, alla restituzione del doppio del deposito cauzionale di euro 5.000,00, o in subordine alla restituzione di detta somma”.
Ebbene, considerato che la proposizione di tali domande presuppone l'efficacia del contratto preliminare del 27.10.2024, l'appellante con la dichiarazione in esame ha smentito la tesi posta a fondamento del motivo d'appello in esame.
2.1. Con il secondo motivo di impugnazione, l'appellante lamenta la violazione dell'art. 1759 c.c. per non aver il giudice di primo grado valutato che il mediatore aveva omesso di informare l'acquirente delle conseguenze derivanti dalla mancanza del certificato di agibilità.
A tale riguardo, occorre evidenziare che la giurisprudenza di legittimità è chiara nell'affermare che il mediatore non è tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere particolari indagini di natura tecnico-giuridica al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell'affare (cfr. Cass. n. 34503/2023).
Da questa prospettiva, può affermarsi che la responsabilità del mediatore non può estendersi ad indagini di carattere tecnico-giuridico, quali quelle nella specie consistenti nell'accertamento delle conseguenze derivanti dalla circostanza, nota all'acquirente, che l'immobile oggetto di causa era privo del certificato di agibilità, dal momento che tali competenze esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche eSIibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza. Invero, il mediatore non può certamente riferire su fatti di cui non abbia consapevolezza o sui quali non abbia effettuato i dovuti controlli. In casi simili, una responsabilità del mediatore è configurabile nei soli casi in cui lo stesso abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica tecnica-giuridica, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico (in arg. cfr. Cass. n. 17385/2023, secondo cui
“Una responsabilità del mediatore può porsi, in ordine alla mancata informazione circa la conseguibilità del certificato di agibilità, nei soli casi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico).
Deve, pertanto, concludersi che il mediatore, avendo informato Parte_1 dell'assenza del certificato di agibilità in relazione all'immobile che il predetto intendeva acquistare, abbia assolto al dovere di informazione di cui all'art. 1759
c.c., avendo tempestivamente riferito la circostanza a lui nota.
3. Le spese di lite del presente giudizio, liquidate in dispositivo in conformità al d.m. n. 55/14 e successive modifiche, in ragione della fase temporale in cui si è esaurita l'attività processuale, in virtù dello scaglione di riferimento (1.100,01 –
5.200,00) e dell'effettiva attività processuale espletata (fase di studio, fase introduttiva, fase di trattazione, fase decisoria), con l'applicazione del valore medio, sono poste a carico dell'appellante, in base al principio di soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1) respinge l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza n. 108/2021 emessa dal
Giudice di Pace di Gaeta;

2) condanna l'appellante alla rifusione delle spese di lite del giudizio di secondo grado in favore dell'appellata che liquida in euro 2.609,00 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15%, iva se dovuta per legge e c.p.a.;
3) dà atto delle condizioni di cui all'art. 1 comma 17 l. 24.12.2012 n. 228 per il versamento di un importo pari al contributo unificato a carico dell'appellante.
Cassino, 4 gennaio 2025
Il Giudice
Dott.ssa Rossella Pezzella