REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico, Dott.ssa Francesca Savignano ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al N. 9219/2024 R.G. promossa da:
rappresentata e difesa dall'avv. CANAL Parte_1 C.F._1
MARTINO
RICORRENTE
contro
) e (C.F. Controparte_1 C.F._2 CP_2
) C.F._3
RESISTENTI CONTUMACI

OGGETTO: locazione.
CONCLUSIONI
CONCLUSIONI RICORRENTE: Nel merito:
Accertare e dichiarare l'illegittimità del recesso dal contratto di locazione esercitato dai Sig.ri e in data 4 marzo 2020 e, per l'effetto, Controparte_1 CP_2
In via principale:
Condannare i Sig.ri e , in solido, al pagamento, in favore Controparte_1 CP_2 della ricorrente, della somma di Euro 14.300,00, oltre interessi da ogni singola scadenza al saldo, pari ai canoni e agli oneri accessori dovuti e non corrisposti da aprile 2020 ad aprile
2021;
1

In via subordinata:
Condannare i Sig.ri e , in solido, al pagamento, in favore Controparte_1 CP_2 della ricorrente, della somma di Euro 5.646,67, oltre interessi da ogni singola scadenza al saldo, pari ai canoni e agli oneri accessori dovuti e non corrisposti da aprile 2020 al 4 settembre 2020.
Accertare che i Sig.ri e hanno causato danni all'Immobile Controparte_1 CP_2 per un valore non inferiore a Euro 2.700,00 e, per l'effetto,
Condannare i Sig.ri e , in solido tra loro, al pagamento, in Controparte_1 CP_2 favore della ricorrente, a titolo di risarcimento del danno, della somma di Euro 2.700,00, o della diversa somma che sarà ritenuta di legge o di giustizia, anche mediante liquidazione equitativa.
In ogni caso:
Con vittoria di diritti, onorari e spese del giudizio.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e dei motivi in diritto

1. Con ricorso ex art. 447 bis cpc ha esposto che la defunta madre, Parte_1
aveva concesso in locazione, ad uso abitativo, a e CP_3 Controparte_1
l'immobile sito in Milano (MI), Via Francesco Carlini, n. 1, piano quarto CP_2
(in Catasto Urbano di Milano, Partita n. Fg. 468, mapp. 176, sub. 36), con contratto P.IVA_1
del 25 ottobre 2017, per la durata dal 1° novembre 2017 al 31 ottobre 2021, e che i conduttori, con raccomandata da lei ricevuta il 4 marzo 2020, le avevano comunicato il recesso anticipato per “motivazione di carattere lavorativo”. Con e-mail del 27 marzo 2020, l'avevano, poi, informata di aver liberato l'immobile, così anticipando il rilascio, “per motivi personali oltre a motivazioni legate ai recenti sviluppi in Italia”; successivamente, le avevano spedito per posta le chiavi.
Il 7 maggio 2020 la ricorrente, accompagnata dalla SO, e da un agente Persona_1 immobiliare, , si era recata nell'appartamento per verificarne le condizioni ed Testimone_1
aveva constatato la presenza dei seguenti danni:
“(a) Asportazione di parte dell'intonaco del muro dell'ingresso;
(b) Mancata tinteggiatura delle pareti come da art. 10 del Contratto;

(c) Asportazione del salvavita dal pannello di controllo dell'elettricità;
2 (d) Sedie e divani resi inutilizzabili per i danni causati dai gatti dei resistenti (introdotti nell'appartamento senza informare la parte locatrice);
(e) Bastone della tenda staccato e non riparato;

(f) Rottura del meccanismo di sollevamento della tapparella;

(g) Bruciature sui mobili della cucina;

(h) Danneggiamento della cappa d'aspirazione in cucina;

(i) Mancata rimozione di reti (per gatti) sui balconi;

(j) Abbandono di numerosi oggetti, anche molto pesanti, destinati allo smaltimento in discarica;

(k) Condizioni igieniche deplorevoli in ogni ambiente”.
Le successive richieste di pagamento dei canoni nelle more scaduti (aprile, maggio e giugno
2020: € 3.300,00) e di risarcimento dei danni all'immobile, quantificati in totali € 2.700,00 ( di cui € 2.200,00 da decurtare dal deposito cauzionale), erano rimaste prive di riscontro.
La ricorrente ha, inoltre, affermato di essersi subito attivata per reperire un nuovo conduttore, ma di essere riuscita a locare nuovamente l'immobile solo il 30 aprile 2021.
Premessi questi fatti, ha dedotto l'illegittimità del recesso anticipato esercitato Parte_1
dai conduttori, sia perché non era contrattualmente previsto, a loro favore, il recesso negoziale, sia perché essi nemmeno avevano addotto i gravi motivi richiesti dalla legge per il recesso legale, peraltro insussistenti. Ha chiesto di condannare i resistenti: a) al pagamento di tutti i canoni maturati successivamente al recesso anticipato e sino alla nuova locazione (dal 1° aprile
2020 al 30 aprile 2021), pari a € 14.300,00, e, in subordine, di quelli maturati sino alla scadenza del periodo semestrale di preavviso (ossia fino al 4 settembre 2020: € 5.646,67); b) al risarcimento dei danni all'immobile, quantificati in € 2.700,00, con decurtazione dell'importo di € 2.200,00, ricevuto a titolo di deposito cauzionale.
I resistenti non si sono costituiti in giudizio e sono stati dichiarati contumaci.
La causa, istruita con prova orale e documentale, all'odierna udienza è stata discussa e decisa, mediante pubblica lettura del separato dispositivo di sentenza e con termine di trenta giorni per la motivazione.

2. Le domande sono fondate e meritano accoglimento.
3 La versione dei fatti fornita dalla ricorrente è suffragata dalla documentazione in atti e, segnatamente, dal contratto di locazione (regolarmente registrato) di durata quadriennale, a decorrere dal 1° novembre 2017 (doc. 3), e dalla comunicazione del recesso anticipato dei conduttori, ricevuta dalla il 4 settembre 2020, che laconicamente indica motivazioni Pt_1
“di carattere lavorativo”, senza ulteriori specificazioni, nemmeno fornite con la successiva missiva del 20 marzo 2020, che aggiunge solo “motivi personali oltre a motivazioni legate ai recenti sviluppi in Italia”.
E' noto che, è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, nel termine da essi stabilito, e che, a prescindere dai patti negoziali, il conduttore ha il diritto di recedere dal contratto, qualora ricorrano gravi motivi, dandone preavviso almeno sei mesi prima (art. 3, ultimo comma, L. n. 431/1998).
“Nelle locazioni, siano esse abitative o non, il conduttore può liberarsi dal vincolo contrattuale solo per ragioni determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volontà ed imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione della locazione. La valutazione sulla c.d. gravosità della prosecuzione del rapporto, tuttavia, deve attenere sia il profilo economico, che le esigenze di vita del conduttore medesimo e non può riguardare la mera convenienza dell'affare” (Cassazione civile sez. III, 05/04/2016,
n.6553).
Le esigenze lavorative possono giustificare il recesso anticipato, ma a condizione che la gravosità della prosecuzione del rapporto abbia una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo (cfr. Cass. ult. cit., secondo cui “E' illegittimo il recesso dal contratto di locazione se il conduttore non fornisce la prova dell'imprevedibilità dell'evento sopravvenuto integrante grave motivo, ai sensi dell'art. 3, comma 6, della legge n. 431 del 1998
(respinto, nella specie, il ricorso proposto da un avvocato pisano, il quale aveva invocato il recesso dal contratto di locazione, assumendo che la figlia, effettiva occupante dell'appartamento, aveva manifestato l'intenzione di trasferirsi a Firenze, dove anch'ella lavorava come avvocato)”).
4 Nel caso in esame, nella comunicazione di recesso i conduttori nemmeno hanno indicato le ragioni, sopravvenute e indipendenti dalla loro volontà, idonee a giustificare il loro recesso anticipato dal rapporto, e nemmeno hanno dedotto la gravosità della sua prosecuzione. Nessun elemento è emerso, in tal senso, dalle risultanze processuali.
Deve concludersi che i presupposti legali per il recesso anticipato per gravi motivi non sussistono e che esso è illegittimo.

3. Le domande risarcitorie sono fondate nei limiti che di seguito si espongono.
Lucro cessante.
La locatrice ricorrente chiede, in primo luogo, il pagamento del corrispettivo negoziale maturato successivamente alla data del recesso (da aprile 2020) e fino alla stipulazione del nuovo contratto di locazione (30 aprile 2021).
Ponendo fine ad un contrasto giurisprudenziale perdurante da lungo tempo, la Corte di
Cassazione, a sezioni unite, ha recentemente affermato il principio per cui “In tema di locazione, il diritto del locatore a conseguire, ai sensi dell'art. 1223 c.c., il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non viene meno, di per sé, in seguito alla restituzione del bene locato prima della naturale scadenza del contratto, ma richiede, normalmente, la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell'immobile, per una nuova locazione a terzi” (Cassazione civile sez. un., 25/02/2025, n.4892).
La Corte ha condiviso l'orientamento giurisprudenziale maggioritario, secondo il quale “il locatore, il quale abbia chiesto e ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per l'anticipata cessazione del rapporto, da individuare nella mancata percezione dei canoni concordati fino alla scadenza del contratto o al reperimento di un nuovo conduttore;
in tal caso, l'ammontare del danno risarcibile costituirà valutazione del giudice di merito, che terrà conto di tutte le circostanze del caso concreto (Cass., Sez. 3, n. 8482 del 5/5/2020), prime fra tutte l'utile che il locatore avrà ricavato (o che avrebbe potuto comunque ricavare con l'uso della normale diligenza) dall'immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura e il termine convenzionale del rapporto inadempiuto (Cass., Sez. 6 - 3, n. 194 del 5/1/2023)”.
5 Ha, tuttavia, escluso l'automaticità del riconoscimento del diritto risarcitorio ed affermato che grava sul locatore la “dimostrazione … d'essersi convenientemente attivato, non appena ottenuta la riconsegna del proprio immobile, al fine di rendere conoscibile con i mezzi ordinari la disponibilità dell'immobile per una nuova locazione”.
Nel caso in esame, la ricorrente ha assolto la prova in questione: l'agente immobiliare Pt_1
, escusso quale teste, ha riferito di essersi immediatamente attivato, dopo la Testimone_1
restituzione dell'immobile, per ricercare nuovi conduttori, ma di esservi riuscito solo a fine aprile 2021 (“dopo il rilascio dell'immobile per cui è causa, sono stato contattato dalla sig.ra per reperire un nuovo conduttore. … sono andato insieme alla sig.ra a Pt_1 Pt_1 verificare le condizioni dell'immobile, per metterlo nuovamente in locazione. Può essere che fosse maggio 2020, ma non ricordo con certezza. … durante il periodo di durata del nostro mandato, ricordo di aver portato nell'immobile tra quindici e venti visitatori circa … fino alla scadenza del mandato annuale conferitoci non siamo riusciti a trovare un nuovo conduttore perché, sebbene la posizione fosse molto buona e ricercata, le condizioni dell'immobile non erano appetibili e le critiche più frequenti dei visitatori concernevano lo stato dell'immobile”).
La circostanza che il nuovo contratto di locazione è stato stipulato il 30 aprile 2021 è riscontrata documentalmente (doc. 12).
Spetta, pertanto, alla ricorrente il canone negoziale per il periodo indicato, che ammonta a complessivi € 14.300,00 (€ 1.100,00 mensili X 13 mensilità).
Danno emergente.
Le risultanze dell'istruttoria orale hanno consentito di accertare l'esistenza di danni all'immobile, al momento del rilascio.
La SO della ricorrente, recatasi nell'immobile insieme a quest'ultima ed all'agente
Tes_ immobiliare , ha dichiarato: “quando ho visitato l'immobile c'eravamo solo io e mia SO
(la prima volta, nella primavera 2020), la seconda volta c'era l'agente immobiliare
[...]
siamo andati lì con l'agente immobiliare perché mia SO aveva intenzione di locarlo Pt_2 nuovamente e voleva mostrarlo all'agente. … la prima volta che siamo andate abbiamo scattato delle fotografie dei luoghi con il telefono cellulare. Non ricordo se le ho fatte io o mia SO. esaminate le fotografie prodotte come documento 7), dico che esse raffigurano le condizioni
6 dell'immobile come le ho viste all'epoca. In particolare: il divano rosso presentava i fili tirati;
il pannello di controllo dell'elettricità era mancante del salvavita e al suo posto vi era un post-it con scritto “chiamate l'elettricista”; una sedia bianca era rovinata dai graffi del gatto, ma forse anche più di una;
le cinghie della tapparella del salone erano rotte;
la cappa della cucina mancava di una porzione del profilo, sulla sinistra;
la parete del mobile adiacente ai fornelli presentava una grossa bruciatura;
l'immobile era sporco. In camera da letto, un perno del bastone della tenda era stato divelto e il bastone penzolava. C'erano anche pezzi d'intonaco staccati nell'ingresso in due punti. Sul balcone vi era una rete per gatti. Sul balcone della cucina avevano lasciato parecchi pesetti in ferro simili a quelli delle palestre”.
Tes_ Del medesimo tenore la deposizione dell'agente : “sono andato insieme alla sig.ra Pt_1
a verificare le condizioni dell'immobile, per metterlo nuovamente in locazione. Può essere che fosse maggio 2020, ma non ricordo con certezza. … non ricordo del divano rosso, ma ricordo le sedie danneggiate, si vedeva che nell'appartamento, immagino, ci fosse stato un gatto o un animale che aveva graffiato alcuni oggetti. Ricordo che la locatrice ha sostituito le sedie durante il periodo delle visite, perché i visitatori notavano i danni e li criticavano. La cucina era in pessimo stato: c'era la bruciatura che vedo, era sporca, non era nuova. Mancava lo sportellino al quadro elettrico e la tapparella del balcone era rotta. … l'intonaco della camera da letto in alcuni punti era danneggiato e, soprattutto, c'era un buco là dove in precedenza era stato installato il bastone per la tenda. L'immobile non mi sembrava tinteggiato di fresco. Non ho verificato se c'era il salvavita. Il bastone della tenda era attaccato solo da un lato, se ricordo bene. Il bordo della cappa era rovinato. Sul balcone della cucina non ricordo reti per gatti, ma escrementi di piccione in notevole quantità. Non ricordo di masserizie da smaltire. Si vedeva che l'immobile non era stato ripulito prima del rilascio”.
La ricorrente non ha, tuttavia, fornito adeguata dimostrazione dell'ammontare dei danni lamentati, come richiesti (“(a) Sostituzione salvavita – Euro 120,00; (b) Acquisto sedia imbottita –
Euro 51,00; (c) Riparazione meccanismo di sollevamento tapparella – Euro 150,00; (d)
Tinteggiatura e intonacatura delle pareti – Euro 1.500,00; (e) Riparazione mobile frigo bruciato –
Euro 350,00; (f) Ripristino bastone della tenda – Euro 80,00; (g) Riparazione cappa d'aspirazione –
7 Euro 100,00; (h) Smaltimento rifiuti pesanti – Euro 149,00; (i) Rimozione reti per gatti – Euro
100,00; (j) Pulizia e sanificazione dell'appartamento – Euro 100,00”).
Non ha, infatti, prodotto alcun preventivo e, tanto meno, alcuna documentazione comprovante l'avvenuta esecuzione dei ripristini (che, evidentemente, sono stati eseguiti in autonomia) ed i relativi pagamenti. In particolare, non ha prodotto alcuna fattura commerciale, pur essendo emerso, nel corso dell'istruttoria, che prima dell'instaurazione del giudizio aveva provveduto ad alcuni interventi ed alla sostituzione di alcuni arredi.
Ciò premesso, le fotografie in atti raffigurano un divano col tessuto rovinato da verosimili graffi di animale, una sedia rovinata da graffi, lo sportellino del pannello elettrico mancante, la cappa della cucina col bordo parzialmente distaccato, il mobile adiacente ai fornelli parzialmente annerito da bruciatura e la cinghia di una tapparella arrotolata alla maniglia del serramento.
A parte l'intonaco danneggiato in alcuni punti della camera da letto e dell'ingresso (come riferito dai testi), nessuna fotografia documenta che l'intero immobile necessitasse di tinteggiatura per deterioramento eccedente la normale usura, sicché l'importo a tale titolo richiesto (che costituisce la maggiore voce di danno richiesta: € 1.500,00) appare eccessivo, tenuto conto anche delle dimensioni dell'immobile, costituito da due locali, oltre accessori.
Considerati anche l'elevata vetustà della cappa e dei fornelli e l'entità effettiva dei parziali danni accertati, la scrivente ritiene di dover stimare equitativamente i danni in complessivi €
1.000,00.
In conclusione, i resistenti devono essere condannati al pagamento, in favore della ricorrente, della somma di € 13.100,00 a titolo risarcitorio, già decurtato l'importo del deposito cauzionale
(€ 14.300,00 + € 1.000,00= € 15.300,00 - € 2.200,00), oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e, tenuto conto del valore della causa e dell'attività difensiva svolta, vengono liquidate come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:

1. accertata l'illegittimità del recesso anticipato dal contratto di locazione inter partes,
8 condanna e al pagamento, in favore di Controparte_1 CP_2 della somma di € 13.100,00 a titolo risarcitorio, già decurtato Parte_1
l'importo del deposito cauzionale, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

2. condanna altresì i predetti resistenti a rimborsare alla ricorrente le spese di lite, che si liquidano in € 200,00 per esborsi ed € 3.500,00 per compensi, oltre al 15% per rimborso forfetario spese generali, IVA e CPA se dovute.
Motivazione in 30 giorni.
Milano, 07/05/2025 .
Il Giudice
Francesca Savignano
9