REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE CIVILE DI TEMPIO PAUSANIA
Sezione Ordinaria R.g. n. 1701 / 2020
Il Tribunale di Tempio Pausania, in composizione monocratica, in persona del
Giudice, dott. Claudio Cozzella, letti gli artt. 281 bis ss., 132 c.p.c. e 118 disp. att.
c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA DEFINITIVA nella causa iscritta al n. 1701 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi dell'anno 2020 tra
(C.F. , in giudizio con Parte_1 C.F._1
l'avv. DELLA CAMELIA FRANCA CATERINA
-parte attrice-
e
(C.F. , in giudizio con l'avv. Controparte_1 C.F._2
RUZZITTU TIZIANA
-parte convenuta-
e
( ), in giudizio con l'avv. Controparte_2 CodiceFiscale_3
RUZZITTU TIZIANA
-parte convenuta-

OGGETTO: Inadempimento contrattuale
CONCLUSIONI: i procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni come da verbale dell'udienza del 6.12.2023.
1
SVOGLIMENTO DEL PROCESSO
E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto Parte_1
in giudizio e deducendo: Controparte_1 Controparte_2
che in data 21.12.2010 in Olbia era stato sottoscritto un contratto preliminare di compravendita fra i coniugi (promittenti venditori) e il Persona_1 Pt_1
(promissario acquirente) in virtù del quale i primi si impegnavano a vendere una porzione immobiliare dello stabile distinto al NCEU di Sassari al F. 30 mapp 4672 sub
1) e precisamente “appartamento facente parte del fabbricato ubicato in Olbia via
Bonsai 18 composto al piano terra da soggiorno angolo cottura, camera da letto, bagno giardino e veranda, ed al piano primo da grezzo di circa 47 mq completo da tetto spiovente in fase di realizzazione”;
che la parte venditrice si era impegnata a proprie cure e spese a realizzare la sopraelevazione e a procedere al conseguente frazionamento e al nuovo accatastamento delle due nuove unità immobiliari;

che i promittenti venditori si erano impegnati, altresì, a proprie spese, a realizzare le opere necessarie per i nuovi allacci, le opere idrico fognarie, le opere elettriche, la divisione perimetrale dei confini esterni, l'insonorizzazione di quelli interni dal lato dell'abitazione della stessa parte venditrice;

che parte venditrice aveva autorizzato il promissario acquirente a compiere tutte le opere di ristrutturazione e/o di miglioria ritenute necessarie;

che il prezzo veniva fissato in € 80.000,00, delle quali € 18 .000,00 versate a titolo di caparra confirmatoria e € 62.000,00 all'atto del rogito che avrebbe dovuto essere stipulato entro il 31.05.2011; che, in sintesi, oggetto della compravendita era una porzione dell'immobile al piano terra occupato dai coniugi di 47 mq che dovevano essere Persona_1
separati, frazionati e successivamente accatastati, oltre alla erigenda costruzione al piano superiore come da progetto che si allegava al rogito;
che il eniva immesso nel possesso della indicata porzione dell'immobile; Pt_1
che i lavori che parte promittente venditrice si era impegnata ad eseguire a proprie spese – specificamente quelli relativi alla sopraelevazione – non erano ancora stati
2 avviati per difetto di disponibilità economica;
che il benché non previsto in contratto, aveva versato ulteriori a titolo di Pt_1
caparra sul prezzo finale allo scopo di consentire ai promittenti venditori di pagare, in parte, la somma a titolo di sanatoria dell'immobile messo a disposizione del Pt_1
medesimo e, in parte, l'acquisto di materiali edili;
che, grazie ai buoni uffici del il costruttore ( aveva Pt_1 Controparte_3
ottenuto i materiali per avviare i lavori;
che, in sintesi, il veva consegnato ai promittenti venditori: € 18.000,00 alla Pt_1
firma del preliminare;
€ 17.716,37 a titolo di caparra;
€ 287,36 quale quota parte per la registrazione del preliminare avvenuta il 10.01.2011; che, dopo la sopraelevazione delle pareti laterali del piano soprastante quello già costruito a piano terra, i lavori si erano arrestati per mancata disponibilità economica dei promittenti venditori;
che, alla luce di ciò, le parti si erano accordate per la vendita a terzi dell'immobile compromesso, onde consentire ai coniugi di restituire le somme Persona_1
al Pt_1
che i convenuti conferivano incarico all'agenzia gestita dal sig Org_1 Per_2
[...]
che, tuttavia, l'operazione non andava a buon fine in quanto il aveva CP_1
messo in vendita una porzione immobiliare più ampia di quella compromessa con il
Pt_1
che i coniugi avevano dato incarico anche alla agenzia Persona_1
immobiliare in Olbia, con esito negativo;
Org_2
che i tentativi di risoluzione bonaria della questione non erano andati a buon fine.
Sulla scorta di ciò, l'odierno attore ha formulato le seguenti conclusioni:
“a) accertare e dichiarare l'inadempimento dei convenuti al contratto preliminare concluso in data 21.12.2010 con Parte_1
b) per l'effetto, accertare e dichiarare la legittimità del recesso esercitato da dal contratto preliminare concluso con i convenuti in data Parte_1
21.12.2010 in Olbia;

c) per l'effetto e in ogni caso, voglia condannare e Controparte_1 [...]
al pagamento del doppio delle somme versate a titolo di caparra CP_2 confirmatoria dal (per un totale di € 71432,74), oltre spese per la registrazione Pt_1 del contratto preliminare (€ 287,36) oltre interessi legali dai singoli pagamenti al
3 saldo;
d) in via subordinata, confermate le conclusioni sub lett. a) e b), condannare CP_1
e al pagamento del doppio della caparra indicata nel
[...] Controparte_2 contratto preliminare (€ 36.000,00) oltre interessi legali dai singoli pagamenti al saldo;

e) condannare i convenuti alla restituzione al delle somme ulteriori corrisposte Pt_1
nelle date risultanti dai documenti prodotti (per un totale di € 17.716,37), oltre spese di registrazione del contratto preliminare (€ 287,36) oltre interessi legali dai singoli pagamenti al saldo;

f) in ulteriore subordine, accertare e dichiarare l'inadempimento dei convenuti all'accordo di cui ai punti 11 e ss del presente atto;

g) per l'effetto, condannare i convenuti al pagamento delle somme di cui alla precedente conclusione c);
h) in ulteriore subordine, ferme le conclusioni sub f), condannare i convenuti alla restituzione della somma di € 35.716,37 maggiorata di interessi legali dalla data dei singoli pagamenti al saldo;

i) in ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali, oltre cpa e spese generali 15%”.
Si sono tempestivamente costituiti in giudizio e Controparte_1 [...]
contestando quanto da controparte convenuto e, a loro volta, deducendo: CP_2
che non sussisteva inadempimento contrattuale, avendo essi presentato in Comune tutti i documenti necessari al fine di rispettare le clausole contrattuali;

che avevano prestato impegno e diligenza nell'ottemperare alle obbligazioni poste a loro carico dal contratto preliminare di vendita;

che la sopraelevazione, prevista all'articolo 2 del contratto preliminare di compravendita, era stata realizzata almeno in parte e non era stata portata a termine per mancanza dei fondi necessari;

che la sopraelevazione dell'immobile compravenduto non costituiva “conditio sine qua non” legata all'erogazione del mutuo e di conseguenza alla validità del contratto;

che le somme versate dal non costituivano caparra Parte_1
confirmatoria, in quanto: la somma di € 14.987,28 era stata utilizzata al fine di saldare la pregressa a favore del come da accordi statuiti nel Parte_2 Org_3
preliminare di vendita;
la somma di € 1.000,00 era stata versata per il compenso al geometra incaricato;
la somma di € 2000,00 era stata versata a titolo di acconto sul
4 prezzo di vendita;
le restanti somme versate erano state utilizzate per pagare il materiale edile acquistato al fine di iniziare e portare avanti i lavori di sopraelevazione;
che il preliminare sottoscritto dai coniugi non conteneva alcuna Persona_1 clausola sospensiva e/o risolutiva relativa all'ottenimento di un mutuo ipotecario;
che, pertanto, la mancata stipula del contratto definitivo era imputabile alla parte promissaria acquirente, con conseguente legittimo trattenimento da parte della parte promittente venditrice della caparra confirmatoria versata;
che non vi era stato alcun accordo tra le parti per tentare la vendita a terzi dell'immobile in questione;
che, all'esito della stipula del preliminare, il era entrato in possesso Pt_1
dell'immobile ed aveva iniziato alcuni lavori mai portati a termine, così cagionando all'immobile ingenti danni.
Sulla scorta di quanto sopra, i convenuti rassegnavano le seguenti conclusioni:
“A) ritenere e dichiarare infondate in fatto ed in diritto le domande di parte attrice e conseguentemente rigettarle;

B) condannare l'attore al pagamento in favore dei convenuti di una somma corrispondente al canone locatizio per tutto il periodo della detenzione;

C) condannare l'attore al pagamento di una somma da liquidarsi anche in via equitativa per i danni provocati all'immobile previa, se ritenuta necessaria, CTU:
D) con vittoria di spese, diritti ed onorari;

IN VIA SUBORDINATA:
E) nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda principale, dichiarare i convenuti obbligati a restituire solo la somma di € 18.000,00 quale caparra confirmatoria richiamata nel contratto preliminare;

F) condannare l'attore al pagamento in favore dei convenuti di una somma corrispondente al canone locatizio per tutto il periodo della detenzione;

G) condannare l'attore al pagamento di una somma da liquidarsi anche in via equitativa per i danni provocati all'immobile previa, se ritenuta necessaria, CTU;

H) con vittoria di spese, diritti ed onorari”.
Assegnati alle parti i termini ex art. 183, comma 6 c.p.c., la causa, istruita sulla base dei soli documenti prodotti dalle parti, è pervenuta all'udienza del 8.9.2023 in cui lo scrivente Giudice, previa revoca dell'ordinanza istruttoria del 17.7.2023, ha ritenuto la causa matura per la decisione e ha rinviato per la precisazione delle conclusioni, formulando contestualmente una proposta conciliativa ai sensi dell'art. 185 bis c.p.c..
5 All'udienza del 6.12.2023 le part convenute rifiutavano la proposta ora indicata, mentre parte attrice dichiarava di accettarla.
Dato di ciò, il Giudice ha invitato le parti a precisare le conclusioni e, all'esito, ha trattenuto la causa in decisione, previa assegnazione dei termini di cui all'art. 190
c.p.c..
La domanda formulata da è fondata ed è meritevole di Parte_1
accoglimento.
L'espresso convincimento si fonda sulle considerazioni che seguono.
Non è contestato, ed è documentalmente provato, che in data 21.12.2010 in Olbia tra le odierne parti sia stato sottoscritto un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto l'appartamento facente parte del fabbricato ubicato in Olbia via
Bonsai 18 (v. contratto preliminare, art. 2).
Non è contestato, ed è documentalmente provato, che la parte promittente venditrice si sia impegnata, tra l'altro, “a propria cura e spesa alla realizzazione della sopraelevazione ed al conseguente frazionamento e nuovo accatastamento delle due unità immobiliari” (v. contratto preliminare, art. 2).
È documentalmente provato che, per effetto dell'art. 7 del contratto preliminare,
“il rogito verrà stipulato entro il 31/05/2011”.
È documentalmente provato che, per effetto dell'art. 9 del contratto preliminare,
“la proprietà passerà a parte promissaria acquirente al momento della data del rogito definitivo mentre il possesso e il godimento del succitato bene passeranno alla parte promissaria acquirente al momento della firma del presente preliminare di compravendita con la consegna delle chiavi dell'immobile. Parte promittente venditrice autorizza parte promissaria acquirente ad eseguire tutte le opere di ristrutturazione e/o miglioria ritenute necessarie con il rispetto delle attuali norme vigenti”.
È documentalmente provato che, per effetto dell'art. 10 del detto contratto preliminare, “la vendita avverrà a corpo e non a misura al prezzo che di comune accordo si stabilisce in
€ 80.000/00…che la parte promissaria acquirente si impegna a pagare nei modi e nei seguenti termini:
€ 18.000/00…verranno versati nella data odierna così come segue:
€ 14.987/28…tramite bonifico bancario direttamente al Organizzazione_4
causale pagamento legge47/85…;
6 € 1.000/00…sono versate dalla parte promissaria acquirente all'atto della firma del presente atto…Tale somma verrà utilizzata quale anticipo al tecnico che si occuperà di tutta la pratica necessaria per espletare gli obblighi indicati al punto due
(sopraelevazione, n.d.r.);
€ 2012/72 sono versate dalla parte promissaria acquirente all'atto della firma del presente atto…
Le succitate somme per un totale di € 18.000,00 vengono ritirate da parte promittente venditrice a titolo di caparra confirmatoria e principio di pagamento. In caso di inadempienza di parte promittente venditrice questa dovrà restituire il doppio della caparra stessa. In caso di inadempienza di parte promissaria acquirente questa perderà la caparra versata”.
A conferma che il versamento della somma di € 18.000,00 da parte del Pt_1 sia avvenuto a titolo di “caparra confirmatoria”, appare opportuno richiamare anche la lettera inviata in data 23.1.2024 dal procuratore delle parti convenute (Avv. T.
Ruzzittu) al procuratore della parte attrice (Avv. N. Ragnedda), in risposta alla lettera di costituzione in mora da quest'ultimo inviata in data 18.12.2023, nella quale è espressamente riconosciuto e sottolineato che “solamente € 18.000,00 venivano versate
a titolo di caparra confirmatoria e principio di pagamento” (v. lettere allegate all'atto introduttivo del giudizio).
Alla luce delle norme contrattuali e della documentazione testè richiamate, non appare seriamente revocabile in dubbio:
1) che tra le obbligazioni contrattuali assunte dai promissari acquirenti con la sottoscrizione del contratto preliminare, vi fosse quella di procedere, a proprie cure e a proprie spese, alla realizzazione della sopraelevazione dell'unità immobiliare promessa in vendita al e al compimento delle relative Pt_1
successive pratiche amministrative (art. 2, contratto preliminare);
2) che la somma di € 18.000,00 versata dal agli odierni Parte_1
convenuti alla firma del contratto preliminare sia stata corrisposta a titolo di
“caparra confirmatoria” e quale “principio di pagamento”, sebbene, poi, siano state utilizzate dai coniugi nei modi indicati in contratto Persona_1
e sopra richiamati (pagamento degli oneri della legge Bucalossi;
pagamento del geometra;
ecc.);
3) che il contratto definitivo non sia mai stato sottoscritto.
Orbene, il contratto preliminare, come tutti gli altri contratti, è sottoposto alle
7 regole codicistiche dei contratti in generale.
In materia di inadempimento contrattuale l'art. 1453 c.c. riveste un'importanza primaria e espressamente prevede che "Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno” (comma 1).
Del pari, decisamente rilevante, soprattutto ai fini che qui interessano, è l'art. 1385
c.c. (caparra confirmatoria) che facoltizza (anche) le parti che addivengono alla stipula di un contratto preliminare a prevedere, a titolo di garanzia dell'adempimento, una caparra confirmatoria: “Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta,
l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”.
Queste essendo le norme codicistiche che fanno da sfondo alla presente vicenda, occorre verificare se, alla luce del comportamento tenuto dalle odierne parti, sia ravvisabile o meno un inadempimento alle obbligazioni derivanti da contratto, e, in caso affermativo, a quale delle due parti esso sia imputabile.
L'accertamento rimesso allo scrivente Giudice appare decisamente lieve, sol che si consideri che, come indicato nella propria comparsa di costituzione e di risposta, gli odierni convenuti hanno ammesso di non essere stati in grado di portare a termine la sopraelevazione dell'immobile compravenduto “per mancanza dei fondi necessari”.
In altre chiare parole, gli odierni convenuti hanno spontaneamente riconosciuto di non aver adempiuto ad una delle principali obbligazioni dedotte nel contratto preliminare, in particolare all'art. 2 di esso, in quanto non avevano la disponibilità economica per farvi fronte.
Nessun dubbio, ma proprio nessuno, pertanto, sulla ricorrenza di un incontestabile inadempimento contrattuale imputabile agli odierni convenuti . Persona_1
Il vaglio successivo che l'art. 1455 c.c. richiede ai fini del giudizio di legittimità della risoluzione del contratto – nel caso di specie domandata dal
[...]
– è quello relativo all'importanza dell'accertato inadempimento. Parte_1
Invero, laddove il dedotto inadempimento si rilevasse di “scarsa importanza”, non
8 vi sarebbe spazio, in assenza di clausola risolutiva espressa, per l'invocata risoluzione del contratto.
Ebbene, a parere dello scrivente Giudice, l'obbligazione contrattuale assunta dai coniugi avente ad oggetto la sopraelevazione dell'immobile Persona_1
promesso in vendita al , alla luce dell'equilibrio sinallagmatico Parte_1
promanante dal contratto medesimo e dell'importanza/onerosità dell'impegno dai promittenti venditori assunto, non può ritenersi affatto di “scarsa importanza”.
Al contrario, essa si manifesta in tutta la sua rilevanza ai fini della conclusione del contratto definitivo, laddove si consideri che parte delle somme (€ 18.000,00) versate dal promissario acquirente, anzi la parte più rilevante (€ 14.987,28), sono state dalle parti concordemente destinate al pagamento degli oneri necessari per procedere, appunto, alla sopraelevazione dell'immobile promesso in vendita.
Al riguardo è opportuno precisare che, secondo la giurisprudenza della Corte di
Cassazione, la valutazione della gravità dell'inadempimento va effettuata tenendo conto sia del profilo funzionale del programma contrattuale, sia dell'interesse del creditore ad un tempestivo ed esatto adempimento e della fiducia che la parte adempiente può riporre nel futuro corretto comportamento della controparte. Sul punto, in particolare, la Suprema Corte ha ripetutamente affermato che “Lo scioglimento del contratto per inadempimento - salvo che la risoluzione operi di diritto - consegue ad una pronuncia costitutiva, che presuppone da parte del giudice la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento stesso, avuto riguardo all'interesse dell'altra parte. Tale valutazione viene operata alla stregua di un duplice criterio, applicandosi in primo luogo un parametro oggettivo, attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in modo apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma negoziale;
completandosi, poi, l'indagine mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alle particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata” (v. Cass. Civ., 7.2.2021 n. 1773).
Alla luce di tale interpretazione, il comportamento tenuto dagli odierni convenuti
9 risulta gravemente inadempiente sia sotto il profilo oggettivo che soggettivo.
Dal punto di vista oggettivo, il mancato completamento della sopraelevazione indicata all'art. 2 del contratto preliminare integra indubbiamente un inadempimento di rilevante entità, considerato che è stata realizzata solo una piccola parte della stessa, con conseguente radicale inutilizzabilità dell'erigendo piano, cui l'accordo di compravendita era, in larga parte, finalizzato.
Tale comportamento inadempiente, pertanto, ha sicuramente determinato uno squilibrio nel sinallagma negoziale, cagionando un effettivo pregiudizio all'altro contraente, che, pur avendo già versato una congrua caparra confirmatoria e duna ulteriore rilevante somma per agevolare l'avvio dei lavori di sopraelevazione, non ha ottenuto il risultato sperato.
Dal punto di vista soggettivo, poi, non può dirsi che l'inadempimento dei convenuti sia da imputare ad un loro incolpevole atteggiamento, atteso che essi ben avrebbero potuto, e dovuto, valutare l'incidenza economica sulle proprie finanze della dedotta obbligazione di sopraelevazione prima della sottoscrizione del contratto, e non addossare al promissario acquirente la loro incapienza patrimoniale.
Pertanto, stante il grave inadempimento del convenuto, va dichiarata la risoluzione del contratto in questione.
Quanto alla domanda restitutorie formulate dalla parte attrice, anch'esse fondate, occorrono alcune precisazioni.
Accanto ed oltre la circostanza fattuale – da ritenersi pacifica, anche alla luce della richiamata spontanea ammissione da parte dei convenuti – del versamento da parte del della somma di € 18.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, è Pt_1
documentalmente provato, ed anche in questo caso è stato ammesso dalle parti convenute, che il promissario acquirente abbia versato l'ulteriore somma di €
17.716,37.
Somme che, come indicato in comparsa di costituzione e di risposta, sono state dai convenuti utilizzate per l'acquisito dei materiali necessari per procedere alla sopraelevazione.
Trattasi, dunque, di denaro versato non a titolo di caparra confirmatoria ai sensi e per gli effetti dell'art. 1385 c.c., come sostenuto dalla parte attrice, anche perché la dazione non è avvenuta “al momento della conclusione del contratto”, bensì successivamente;
al più, pertanto, tale ulteriore somma versata può considerarsi come anticipo sul prezzo totale di prevendita.
10 Orbene, in applicazione del disposto dell'art. 1458 c.c. (effetti della risoluzione), la risoluzione del contratto per inadempimento “ha effetto retroattivo tra le parti”, di talchè le restituzioni a favore della parte adempiente derivando dal venir meno, per effetto della pronuncia costitutiva di risoluzione, della causa delle reciproche obbligazioni.
In altre chiare parole, alla risoluzione del contratto consegue sia un effetto liberatorio, per le obbligazioni che ancora debbono essere eseguite, sia un effetto restitutorio, per quelle che siano, invece, già state oggetto di esecuzione ed in relazione alle quali sorge, per l'“accipiens”, il dovere di restituzione, anche se le prestazioni risultino ricevute dal contraente non inadempiente. Se tale obbligo restitutorio ha per oggetto somme di denaro, il ricevente è tenuto a restituirle maggiorate degli interessi calcolati dal giorno della domanda di risoluzione e non da quello in cui la prestazione pecuniaria venne eseguita dall'altro contraente. (v. Cass. Civ., Sez. I, 20.3.2018, n.
6911).
Da quanto sopra consegue che, per effetto della sopravvenuta caducazione della causa del contratto, gli odierni convenuti devono essere condannati a restituire alla parte attrice la somma di € 17.716,37 inutilmente versata per l'esecuzione dei lavori edilizi di sopraelevazione, oltre agli interessi legali a far data dalla proposizione della domanda giudiziale.
A fronte di quanto sopra, parte convenuta ha dedotto che, all'esito della stipula del contratto preliminare, il si sarebbe “fatto consegnare” le chiavi Pt_1
dell'immobile promesso in vendita e vi avrebbe eseguito lavori non autorizzati non portati a termine (abbattimento di tramezzi, rifacimento del bagno), con la conseguenza che i convenuti medesimi avrebbero successivamente sostenuto ingenti costi per il ripristino dell'immobile e che il avesse goduto sine titulo Pt_1
dell'immobile.
Ebbene, tali affermazioni si palesano in parte non veritiere e in parte non provate.
Non corrisponde a verità, infatti, che il si sia “fatto consegnare” le Pt_1
chiavi dell'immobile al momento della stipula del preliminare. Trattavasi, in realtà, di espressa previsione contrattuale (v. art. 9 del contratto preliminare), secondo cui, appunto, “il possesso e il godimento del succitato bene passeranno alla parte promissaria acquirente al momento della firma del presente preliminare di compravendita con la consegna delle chiavi dell'immobile”.
Non è vero, inoltre, che il abbia eseguito lavori non autorizzati nel Pt_1
11 predetto immobile promesso in vendita. Trattavasi, anche in questo caso, di facoltà espressamente prevista in contratto (art. 9 del contratto preliminare), secondo la quale
“Parte promittente venditrice autorizza parte promissaria acquirente ad eseguire tutte le opere di ristrutturazione e/o miglioria ritenute necessarie”.
Non è stato, infine, fornito principio di prova alcuna, nemmeno nei termini di cui all'art. 183 comma 6 c.p.c., del danno patito dall'immobile per effetto dei lavori compiuti dal né degli asseriti costi sostenuti dai convenuti per il ripristino Pt_1
dell'immobile de quo.
Le relative domande formulate in via riconvenzionale dai convenuti devono, pertanto, essere fermamente respinte.
In conclusione, ritiene questo Giudice che gli odierni convenuti, chiaramente inadempienti al contratto preliminare sopra indicato, debbano essere condannati al versamento in favore della parte attrice della somma di € 36.000,00 quale doppio della caparra versata dal al momento della stipula del contratto e da loro Pt_1
incamerata ed utilizzata, nonché alla restituzione della somma di € 17.716,37 (versata dal er l'esecuzione dei lavori contrattualmente posti a loro carico e da loro Pt_1 non portati a termine) e di € 287,36 quale quota parte della registrazione del contratto, oltre interessi legali a far data dalla domanda giudiziale al saldo.
Vanno, invece, respinte le domande formulate in via riconvenzionali dai convenuti, in quanto infondate e, comunque, prive di riscontro probatorio.
Le spese di lite seguono la soccombenza (pressocchè totale a carico dei convenuti)
e vengono liquidate come da dispositivo, alla luce, da un lato, della parziale, minima, reiezione delle domande formulate dall'attore e, dall'altro, della inopinata reiezione, da parte dei convenuti, della proposta conciliativa formulata dal Giudicante all'udienza del 8.9.2023.

P.Q.M.

Il Giudice Unico del Tribunale di Tempio Pausania, definitivamente pronunciando, così provvede:
a) DICHIARA risolto il contratto preliminare stipulato tra le parti in data
21.12.2010 per inadempimento grave imputabile alle parti convenute;

b) NN e in solido fra loro, Controparte_1 Controparte_2 al pagamento, in favore dell'attrice, della somma di € 36.000,00, a titolo di restituzione del doppio della caparra, della somma di € 17.716,37 a titolo di corrispettivo ricevuto in virtù della stipulazione del contratto per cui è causa, e della somma di € 287,36 a
12 titolo di quota parte delle spese di registrazione del contratto, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

c) RIGETTA per il resto le domande della parte attrice;

d) RIGETTA le domande riconvenzionali delle parti convenute;

e) NN e alla rifusione, in Controparte_1 Controparte_2
favore della parte attrice delle spese di giudizio, che liquida in € 9.200,00 oltre IVA,
CPA e spese generali come per legge.
Così deciso in Tempio Pausania, il 27/02/2024.
Il Giudice
Dr. Claudio Cozzella
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