REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MACERATA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dr. Luigi Reale ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 1637/2023 promossa da:
, C.F. Parte_1 C.F._1
, C.F. Parte_2 C.F._2
, C.F. Parte_3 C.F._3
, C.F. Parte_4 C.F._4 tutti assistiti dall'avv. CALZOLAIO ANDREA, dall'avv. PERRI GIACOMO MARIA e dall'avv. ARIOZZI ALDO, elettivamente domiciliati in CORSO CAVOUR 33 MACERATA, presso il primo difensore nei confronti di
, C.F. ; Controparte_1 C.F._5
, P.I. ; Controparte_2 P.IVA_1 assistiti e difesi dall'avv. TORTOLINI ROMINA, elettivamente domiciliato in VIA UMBRIA N. 98 - MONTEGRANARO, presso il difensore;

OGGETTO: beni immobili - nullità, simulazione, revocatoria ordinaria.
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note ex art. 281 quinquies riportandosi all'atto introduttivo ed alla memoria ex art. 171 c.p.c.

MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente sentenza viene redatta secondo le indicazioni dettate dagli art.li 132 c.p.c. e
118 disp. att. c.p.c., così come modificati dalla legge n. 69 del 18/6/2009.
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pagina 1 di 7 1- Infondata, e quindi da respingersi la domanda di (usufruttuario per la Parte_5 quota di 8/12 dell'appartamento sito al sesto piano del condominio in Civitanova Marche in Via
Umberto I n. 128, distinto al catasto fabbricati al fg. 17, part, 121, sub. 47) e dai suoi figli
, e (ciascuno nudo proprietario per la quota 8/36 e pieni Parte_3 Pt_2 Pt_4 proprietari la prima -Sandra- per la quota di 1/36 e gli altri per la quota 1/9 ciascuno) nei confronti di (donante dell'appartamento sito al sovrastante settimo piano del Condominio Controparte_1 sito a Civitanova Marche in Via Umberto I n. 128, distinto al catasto dei fabbricati al fg. 17, part,
121, sub. 52) e di (donatario), intesa alla dichiarazione di nullità dell'atto di Controparte_2 donazione per atto notar dr. in data 19.09.2022, rep. 5023, racc. 3987; ed in via Per_1 subordinata intesa all'accertamento della natura simulata (assoluta) della donazione anzidetta.
1.1 – Fondata invece, e quindi da accogliersi, la domanda subordinatamente svolta dagli attori, ai sensi dell'art. 2901 c.c., nei confronti del debitore per la revocatoria, e Controparte_1 conseguenziale dichiarazione di inefficacia relativa del detto atto dispositivo.
1.2 – Parimenti fondata, e quindi da accogliersi, la domanda intesa al risarcimento del danno cagionato all'appartamento in proprietà degli attori (sub. 47), sottostante quello oggetto della donazione di cui sopra, dalle infiltrazioni di acqua piovana -in prossimità delle mura esterne dell'abitazione- provenienti dal piano superiore;
danno quantificato dal CTP degli attori (geom.
Zucchetti) in euro 12.075,00 (al netto d'iva) secondo la stima dei costi necessari per i lavori di sistemazione e tinteggiatura dell'appartamento danneggiato di cui alla prima relazione del
07.06.2023.
2 – Accadeva che con ordinanza n. 14833/2024 del 28/05/2024 la Corte di Cassazione respingeva il ricorso proposto da confermando la sentenza della Corte d'appello Controparte_1 di Ancona n. 787/2020 del 24/07/2020 con la quale veniva respinto l'appello proposto dal medesimo avverso la sentenza n. 1244/2016 del 03.11.2016 resa dal Tribunale di CP_1
Macerata; con quest'ultimo provvedimento, il Tribunale censurava l'intervento edilizio del CP_1
(denuncia di inizio attività nell'anno 2010) sulla copertura a tetto dell'immobile condominiale ove si trovano le porzioni oggetto dell'odierno giudizio e lo condannava a rispristinare il tetto nelle condizioni precedenti al suo intervento, consistito nella parziale demolizione dello stesso e nella creazione al suo posto di un terrazzo (a lastrico) di copertura.
3 – Accadeva altresì che con la sentenza n. 1294/2021 del 12.02.2021, RG 8047/2021 (in giudicato il 13.09.2021), il Consiglio di Stato accoglieva il gravame proposto dall'odierno attore pagina 2 di 7 nei confronti del e di ed in Parte_6 Controparte_3 Controparte_1 riforma dell'impugnata sentenza del Tar Marche n. 464/2021 del 22.6.2021 annullava la DIA n. prot. 307 del 7.6.2010, presentata dal e relativa alla realizzazione del lastrico solare di CP_1 cui sopra (di mq 100 circa al settimo piano dell'edificio condominiale), sul presupposto della sua realizzazione su bene condominiale (copertura a tetto) e non invece su bene in proprietà esclusiva.
4 – Passando al merito: sostiene parte attrice la nullità della donazione del 19.09.2022 per essere stata omessa la dichiarazione del donante della intervenuta decisione del Consiglio di
Stato di cui al superiore punto 3: omissione asseritamente violativa dell'art. 46 del DPR n.
380/2001 e della L. n. 471/1985; sostiene altresì la inalienabilità del bene perché illegittimamente trasformato senza permesso di costruzione.
4.1 – Va innanzitutto dato atto dell'applicabilità dell'art. 40 della L. n. 47/1985¹ alla fattispecie in esame e non anche dell'art. 46 del D.P.R. n. 380/2001² in quanto la costruzione del fabbricato è iniziata in epoca anteriore al 17.03.1985 ma successiva al 1.9.1967 come ricavato, in assenza di altri elementi, dalla data delle licenze edilizie (del 11.3.68 e del 30.08.1968) indicate nell'art. 8 della donazione.
Seguendo i solchi tracciati dalla sentenza della Cassazione a Sezioni Unite n. 8230/19 -la quale ha avuto il merito di risolvere il contrasto giurisprudenziale vertente sull'alienabilità dei beni abusivi, conformandosi alla teoria formalistica (così acconsentendo alla circolazione di beni affetti da abusi edilizi evitando di imprimere definitivo disvalore a tale diffuso fenomeno) - la nullità testuale (riconducibile quindi all'art. 1418, co. 3, c.c.) degli atti inter vivos dispositivi di diritti reali ¹ Art. 40, co. 2, della L. n. 47/1985: “Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'articolo 31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo. Per gli edifici di proprietà comunale, in luogo degli estremi della licenza edilizia o della concessione di edificare, possono essere prodotti quelli della deliberazione con la quale il progetto è stato approvato o l'opera autorizzata”.
pagina 3 di 7 sancita dalle richiamate norme è “…volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile”. Pertanto, “In presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido
a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato”.
4.1.2 - Pertanto, l'atto di trasferimento di diritti reali relativi a edifici abusivi è valido in presenza di una dichiarazione veritiera in ordine all'esistenza dei titoli abilitativi effettivamente riferibili all'immobile compravenduto. Restano irrilevanti, sotto il profilo della validità dell'atto dispositivo, eventuali difformità del bene rispetto allo stato di fatto originario;
difformità che potranno produrre conseguente unicamente sul terreno della responsabilità contrattuale.
4.1.3 - Le specifiche censure mosse dall'attore nei confronti dell'atto di donazione non sono riconducibili alla ipotesi di nullità individuata dalle richiamate norme. Nell'atto pubblico risulta la dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, mentre risulta omessa la CP_1 dia prot. 307/10 del 7.6.2010 in quanto precedentemente annullata con la decisione del Consiglio di Stato del 12.02.2021.
4.2 – Anche la doglianza relativa all'asserita simulazione assoluta (ipotizzata da parte attrice quale schema formale utilizzato dal al solo fine di “…parcheggiare CP_1 temporaneamente nell'ambito della propria sfera di controllo l'immobile ben conoscendo il motivo di nullità che affligge l'atto di donazione”) della donazione è infondata: gli attori -sui quali incombe l'onere probatorio dell'assunto ai sensi dell'art. 2697 c.c.- non hanno offerto alcun documento né articolato alcun mezzo di prova sul punto atto a dimostrare l'esistenza dell'accordo simulatorio.
Pertanto, deve ritenersi reale la volontà dichiarata dai contraenti (odierni convenuti) nell'atto pubblico di donazione.

5 - Gli attori chiedono altresì la declaratoria di inefficacia della donazione ai sensi dell'art. 2901 c.c. e s.s. deducendo: la natura depauperativa dell'atto dispositivo (donazione) dell'appartamento di Civitanova;
la volontà del donante di sottrarre detto immobile dalle garanzie creditorie di al quale va riconosciuta la qualità di creditore in forza dei Parte_1 provvedimenti giudiziari sopra citati (punti 2 e 3) contenenti la condanna del alle spese di CP_1 lite.
pagina 4 di 7 5.2 – Il credito di , unico tra gli attori a vantare la posizione di creditore, Parte_1 ammonta a complessivi euro 37.285 (oltre accessori) di cui: euro 15.025,00 oltre accessori liquidato con la sentenza n. 1244/2016 del Tribunale di Macerata;
euro 13.560 oltre accessori liquidati con la sentenza della Corte d'appello n. 787/2020 del 24/07/2020; euro 3.000 oltre accessori liquidati con la sentenza del Consiglio di Stato del 12.02.2021; ed euro 5.700 (di cui
200,00 di spese documentate) oltre accessori liquidate con l'Ordinanza della Corte di Cassazione
(successiva alla introduzione del presente giudizio, ma ugualmente tutelabile quale legittima aspettativa di credito ai sensi dell'art. 2901 c.c.).
5.3 – L'atto dispositivo denunciato risulta a titolo gratuito: per tal motivo revocabile ex art. 2901, co. 1, nr. 1 c.c. sulla sola conoscenza o conoscibilità del debitore della lesività dell'atto in danno del creditore;
conoscenza desumibile dalla inesistenza di altri cespiti del idonei a CP_1 soddisfare le ragioni dei creditori alla data dell'atto dispositivo impugnato.
5.4 - Infatti, dalla visura immobiliare nominativa allegata e dalla “the fairfield county bar association residential real estate sales agreement” risulta che il è titolare: CP_1
a) di ½ della nuda proprietà di cinque fabbricati siti a Corridonia in Via Enrico Mattei n. 8, distinti catastalmente al fg. 26, n. 137: sub. 15 (cat. F/1); sub. 20 (piano 1 cat. F/3); sub. 23
(piano S1 cat. c/6, 130 m², sub. 34, cat. D/1, rendita euro 919,56); sub. 35 (cat. D/1, rendita euro
2.660,00); e sub. 34 (cat. D/1, rendita euro 919,56);
b) di 2/6 di nuda proprietà sul fabbricato sito a Corridonia in Via Enrico Mattei n. 8, distinto catastalmente al fg. 26, n. 137di cui al sub. 4, cat. A/2, 8,5 vani, euro 812,13;
5.5 – Evidente che il patrimonio residuo dell'alienante rende maggiormente difficoltosa oltre che incerta l'esazione coattiva del credito dal momento che il patrimonio è in sola quota di proprietà del debitore.
Pertanto, va accolta l'azione revocatoria e dichiarata l'inefficacia della donazione del
19.09.20222 nei confronti del solo . Parte_1

6 - Con riferimento alla domanda risarcitoria, sono incontestati: il danno;
la sua quantificazione monetaria in euro 12.075,00 oltre iva, di cui alla relazione CTP;
la riconducibilità del danno alla scarsa/ inidonea/degrado delle guaine di impermeabilizzazione inserite nella parte sovrastante il soffitto degli attori imputabili alle opere edilizie realizzate dal nell'anno Parte_7
pagina 5 di 7 2010; sussistenza del rapporto causa-effetto tra le opere edili del e i danni lamentati nel CP_1 tempo (per la prima volta con il giudizio da cui è seguita la sentenza n. 1244/2016 del Tribunale di Macerata).
6.1 – Gli attori ripartiscono così la legittimazione passiva della domanda risarcitoria “il sig. personalmente da quando si sono manifestate fino alla stipula avvenuta il 19/9/2022; per CP_1 quanto riguarda invece i danni successivi fino all'attualità, subiti o subendi per la persistenza di infiltrazioni e/o umidità, condannare in via alternativa , ove accolta anche una Controparte_1 delle domande che precedono (nullità, simulazione, revocatoria), ovvero la società
[...] in ogni altro caso di legittimo acquisto da parte della stessa del compendio CP_2 immobiliare di cui trattasi.”
6.1.1 - Impossibile, dagli atti allegati, suddividere i danni in base all'epoca della diversa manifestazione -imprecisata l'epoca della manifestazione- e conseguentemente condannare i convenuti pro quota come da domanda degli attori.
In ogni caso, va osservato che: le lamentate infiltrazioni nei locali destinati alla cucina/sala da pranzo al soggiorno/camera sussistono sin dal 2012 -già risolte con i vari interventi eseguiti dagli attori i cui costi sono stati rimborsati dal nel 2018, 2019 e in forma rateale per la CP_1 restante parte nel corso del 2022-; le infiltrazioni “sono continuante nel 2022 e ancor più gravemente inizio 2023”; nel 19.09.2022 ha donato l'immobile; la causa del Controparte_1 danno è incontestatamente individuabile nella condotta colposa del (rimozione del tetto a CP_1 falde inclinate e realizzazione al posto del tetto di 100 mq di terrazzo calpestabile, senza provvedere alla adeguata ed idonea impermeabilizzazione del lastrico-terrazzo) riconducibile all'epoca in cui quest'ultimo era proprietario dell'appartamento al settimo piano;
i danni si sono in parte manifestanti in epoca successiva a quella del 19.09.2022, cioè nel periodo in cui è divenuta proprietaria -acquisendone i relativi oneri- la Parte_8
[...
- Entrambi i convenuti rispondono solidalmente per i danni subiti dagli attori sulla base di un diverso titolo:
6.2.1 - Il risponde del danno ai sensi dell'art. 2043 c.c. per la negligente ed imperita CP_1 realizzazione della impermeabilizzazione necessaria all'esito della demolizione del tetto;

6.2.2 – la ai sensi dell'art. 2053 c.c., in quanto proprietaria dell'immobile CP_2 dall'epoca della manifestazione delle infiltrazioni, dovendosi ricondurre i danni in esame a vizio di costruzione o difetto di manutenzione.
pagina 6 di 7 6.3 – I convenuti vanno quindi condannati in solido al risarcimento del danno patito dagli attori da liquidarsi nell'importo di euro 12.075,00, oltre iva, oltre interessi dalla data della domanda (notifica della citazione il 5.7.23) al soddisfo, importo pari a quello individuato in CTP e non contestato dai convenuti, che nel corso del giudizio hanno offerto il pagamento di tale somma.
6.3.1 – Nulla in merito ai danni ulteriori e diversi accertati dal CTP in occasione del sopralluogo del 19/04/2024 (ad integrazione della relazione del 07.06.2023 di cui al sopralluogo del 16/02/2023) relativamente ai quali gli attori non quantificano i costi necessari al ripristino né domandando la determinazione in via equitativa del danno, senza che possa ritenersi idonea in tal senso la generica formula di stile utilizzata nelle conclusioni e testualmente riportata nel superiore punto 6.1. (“i danni successivi fino all'attualità, subiti o subendi”).
7 – Il rifiuto degli attori di ricevere la somma a risarcimento nell'importo da loro indicato
(perché “…non è satisfattiva, né completa, né rilevante ai fini dell'accoglimento della richiesta avversaria”), giustifica la compensazione delle spese nella misura della metà, anche in considerazione della revocatoria accolta solo in favore di uno degli attori;
la restante quota va posta in solidale capo dei convenuti. La liquidazione segue in dispositivo.

PQM

Il Tribunale di Macerata, definitivamente pronunciato nel contradditorio delle parti,
DICHIARA inefficace ex art. 2901 c.c. nei confronti di la donazione del Parte_5
19.09.2022 per atto notar dr. rep. 5023, racc. 3987; CONDANNA Per_1 [...]
in solido al pagamento in favore di , , e Parte_9 Parte_5 Pt_3 Pt_2
, in solido, della somma di euro 12.075,00 oltre iva a titolo risarcitorio, oltre interessi dal Pt_4

5.7.23 al soddisfo;
RESPINGE tutte le altre domande;
COMPENSA nella misura della metà le spese del giudizio e condanna e la a sostenere la Controparte_1 Controparte_2 restante quota, che liquida nella indicata misura in favore degli attori in solido in euro 5.000,00 per compensi professionali, oltre spese generali 15%, cap, iva e spese vive documentate.
Macerata, 18 marzo 2025.
Il Giudice dr. Luigi Reale

pagina 7 di 7 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ² Art. 46, co. 1, del D.P.R. n. 380/2001: “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo
1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria”; ³ Relazione del Geom. Zucchetti:” …prima dei lavori eseguiti dal proprietario dell'appartamento posto al piano superiore, la copertura era costituita da tetto a falda inclinata che permetteva un idoneo defluivo delle acque piovane, mentre in seguito a tali lavori parte della stessa è stata trasformata in terrazzo piano calpestabile, con conseguente possibile ristagno d'acqua piovana”.