REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Brescia
SEZIONE LOCAZIONE
Il Giudice Onorario del Tribunale di Brescia, dott. Antonio Cocchia, all'udienza di precisazione delle conclusioni del 31/03/2025, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 8959/2024 R.G. promossa da:
(C.F. ), in persona del Controparte_1 P.IVA_1
legale rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell'avv. CARETTA
FRANCESCO, e dell'avv. MORELLI MASSIMO ( C.F._1
Indirizzo Telematico;
con elezione di domicilio in IA CORSICA, 12 25125
BRESCIA presso avv. CARETTA FRANCESCO, giusta procura;

ATTORE

contro

:
(C.F. ), in persona del legale Controparte_2 P.IVA_2
rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell'avv. AFRUNE ROSA e dell'avv. SORMANI VERONICA ( ) con elezione di C.F._2
domicilio in Indirizzo Telematico, presso e nello studio dell'avv. AFRUNE
ROSA, giusta procura;

CONVENUTO
CONCLUSIONI
pagina 1 di 9

Le parti hanno così concluso. Per l'attrice : Controparte_1
In via preliminare convalidare l'intimato sfratto e disporre il rilascio dell'immobile. In via principale accertato il grave inadempimento di
[...]
rispetto al regolare pagamento del canone di locazione e al rilascio Controparte_2
della polizza assicurativa promessa e, per l'effetto, dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione, ordinando la restituzione dell'immobile locato. Sempre in via principale rigettare ogni domanda eventualmente azionata da controparte avente ad oggetto la richiesta di pagamento di qualsivoglia somma per le asserite migliorie realizzate all'interno dei locali di proprietà di
[...]
in quanto infondata in fatto e in diritto. In ogni caso con vittoria di CP_1
spese e competenze di causa.
Per la convenuta : IN IA PRELIMINARE: Controparte_2
preliminarmente opposta ed ottenuto il diniego della convalida dello sfratto per morosità , respingere la domanda di risoluzione del contratto. IN IA
PA: accogliere la richiesta di dichiarazione della nullità della clausola num. 2 del contrato di locazione e dichiarare la durata legale del contratto in anni
6+6; IN IA LT PA : si richiede la restituzione della somma di euro 1.620,02 corrisposta a titolo di interessi moratori, non sussistendo alcuna morosità; IN IA LT PA: riconoscere la somma di euro 50.000,00 per lavori effettuati presso il locale concesso in locazione. IN IA TT : si chiede di nominare ctu per la classificazione dei lavori eseguiti, con particolare riferimento alle migliorie e all'adeguamento dei locali ai requisiti di Legge per la locazione e per la quantificazione degli stessi . IN IA LT TT: ci si oppone alla richiesta di prove per testi formulata ex adverso e laddove ammesse si chiede di essere ammessi a prova contraria, indicando quali testi il sig. Tes_1
pagina 2 di 9 da Cazzago San Martino, la sig.ra da Brescia, il Tes_2 Testimone_3
sig. da Novara. Testimone_4
FATTO E SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO
Con atto introduttivo ritualmente notificato in 27/06/2024 parte attrice evocava in giudizio la propria conduttrice lamentando una morosità di € 18.000,00, oltre al mancato rilascio di polizza assicurativa.
All'udienza del 18/07/2025 si dava atto dell'intervenuta purgazione della morosità e, su istanza di parte attrice, denegato ogni provvedimento ex art. 665
c.p.c., veniva disposto il mutamento del rito per l'esame della domanda di risoluzione per grave inadempimento coltivata da parte attrice. Depositate le memorie integrative, il giudizio veniva ritenuto di natura documentale con conseguente fissazione di udienza di precisazione delle conclusioni al 31/03/2025 con termini per il deposito di note conclusive.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La difesa attrice insiste nella domanda di risoluzione per grave inadempimento di parte conduttrice per il mancato rilascio della polizza assicurativa e per il tardivo pagamento della morosità intimata con atto di citazione.
La difesa convenuta replica chiedendo la nullità del contratto di locazione perché inizialmente non registrato, assumendo inoltre di aver verificato lavori di miglioria per circa cinquantamila euro e, comunque, di aver sanato la morosità prima dell'udienza fissata.
Invero, è ormai pacifico che la tardiva registrazione del contratto di locazione ha una efficacia sanante ex tunc che fa comunque venir meno la dedotta nullità del contratto di locazione.
Esaminando, ora, la domanda di risoluzione per grave inadempimento, si osserva che il semplice tardivo pagamento non costituisce automaticamente un grave pagina 3 di 9 inadempimento, soprattutto quando non residua alcun danno economico in capo al locatore quale conseguenza del suddetto ritardo. Tuttavia, nel caso di specie, le parti hanno negozialmente convenuto all'art. 4 del contratto di locazione azionato che: “il mancato pagamento anche parziale di un canone di locazione o delle quote di oneri accessori, così come la sublocazione abusiva o il mutamento di destinazione d'uso produrranno ipso iure la risoluzione del contratto di locazione per colpa del conduttore”.
Orbene, quando il locatore dichiara di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa per inadempimento del conduttore, il contratto si intende risolto senza la necessità di un'apposita azione giudiziale volta ad ottenere, accertata la sussistenza dei presupposti, una sentenza costitutiva che provoca lo scioglimento del vincolo. Tuttavia, può succedere che, nonostante l'inequivoca volontà, manifestata dal locatore, di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa e quindi di ritenere risolto di diritto il rapporto di locazione in essere, il conduttore si opponga al rilascio dell'immobile locato. In particolare, come nella fattispecie, la fase sommaria si conclude se non vi è stata l'attestazione della persistenza della morosità, o se il procedimento è stato utilizzato al di fuori delle ipotesi tipiche. La trasformazione del procedimento sommario per convalida in giudizio ordinario di cognizione, sarà volta proprio ad accertare se la domanda di rilascio, comunque sempre contenuta nell'intimazione, sia o meno fondata, dovendo far derivare da qui la decisione sul mantenimento o sulla risoluzione del contratto sottostante all'intimazione stessa.
Orbene, esaminando nel merito la fattispecie in oggetto, si rimarca come parte attrice lamenti continui e sistematici ritardati pagamenti, mentre la difesa convenuta imputa i propri ritardi ad un geneticamente antecedente pagina 4 di 9 inadempimento di parte locatrice, la quale inizialmente avrebbe stipulato un contratto della durata di un solo anno, omettendone anche la registrazione.
Invero, la gravità del comportamento di parte conduttrice si riscontra nella circostanza che, nonostante l'esplicita manifestazione di volontà di parte locatrice di non voler tollerare oltre ritardati pagamenti, nel prosieguo del rapporto negoziale e nelle more del presente giudizio, parte conduttrice ha continuato ad effettuare pagamenti in ritardo.
Pertanto, sulla gravità dell'inadempimento, si deve invece accertare la gravità in concreto, cioè l'idoneità a ledere in modo rilevante l'interesse contrattuale del locatore, a sconvolgere l'intera economia del rapporto e a determinare un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo (Cass. 12.05.1999 n. 4688).
Il giudice, dunque, viene chiamato a pronunziarsi sull'accertamento concreto della gravità o meno dell'inadempimento ai sensi dell'art. 1455 c.c. e sulla valutazione della scarsa importanza di qualsiasi inadempimento contrattuale.
In particolare, in tema di risoluzione per inadempimento di locazione ad uso non abitativo, occorre fare riferimento al concreto interesse delle parti, ed accertare che l'inadempimento possa essere definito grave solo attraverso la verifica che lo stesso abbia inciso nell'economia complessiva del rapporto, in modo tale che dia luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma negoziale (Cass. 17.12.1991 n.
13575).
Pertanto, si ritiene che il ritardo nel pagamento dei canoni, di per sé, non abbia cagionato danni alla parte locatrice e non integri di per sé la fattispecie del grave inadempimento, ma, nella fattispecie, il fondamento del rimedio della risoluzione si rinviene nell'esigenza di tutelare l'interesse del contraente a liberarsi da un contratto oneroso quando l'inadempimento dell'altro contraente rende l'esecuzione non affidabile. Infatti, il rimedio della risoluzione è giustificato nelle pagina 5 di 9 costanti inesattezze dell'inadempimento, espressamente non tollerate da parte locatrice, le quali investendo l'obbligazione principale del conduttore alterano l'equilibrio del sinallagma contrattuale, se prolungate nel tempo.
Infatti, i ritardi hanno continuato a manifestarsi in modo nuovamente continuativo dal mese di novembre 2024.
A fronte di pagamenti dovuti al 15 di ogni mese, nel caso in oggetto sono intervenuti in data 28.11.2024 con 13 giorni di ritardo, in data 31.12.2024 con 16 giorni di ritardo, in data 10.02.25 con 25 giorni di ritardo ed anche il pagamento del 15/02/2025 non risultava pagato in data 12/03/2025 quando è stata redatta la memoria di parte attrice.
In proposito, si rileva che la Suprema Corte ha, inoltre, statuito che con riguardo ad un rapporto di locazione, qualora alcune prestazioni parziali siano state adempiute tardivamente prima della domanda di risoluzione, ed altre prestazioni tardive si siano successivamente verificate, le prime devono essere valutate insieme con le seconde allo scopo di un esame globale del comportamento dell'obbligato, tenendo altresì conto che anche un inadempimento iniziale di scarso rilievo può successivamente evidenziarsi come grave, per la sua durata e persistenza malgrado il ricorso del creditore alle vie giudiziarie (Cass.

8.3.1988 n.
2346). Nel caso di specie, i pagamenti tardivi sono proseguiti anche dopo il mutamento del rito, aggravando il comportamento inadempiente di parte conduttrice.
Orbene, la clausola risolutiva espressa attribuisce al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per un determinato inadempimento della controparte, dispensandola dall'onere di provarne l'importanza (Cass. 28502/2018).
pagina 6 di 9 Inoltre, anche se l'indagine sull'importanza dell'inadempimento ex articolo 1455
c.c. viene meno quando i contraenti hanno pattuito una clausola risolutiva espressa ex articolo 1456 c.c. ovvero hanno considerato un determinato inadempimento condizione risolutiva del contratto, poiché detto strumento introduce una modifica nel normale meccanismo della risoluzione per inadempimento, prevedendo una forma speciale di risoluzione ipso iure che i contraenti subordinano all'inadempimento di una o più obbligazioni determinate, con riferimento alla gravità dell'inadempimento, si ritiene accertata la gravità in concreto, cioè l'idoneità a ledere in modo rilevante l'interesse contrattuale del locatore, a sconvolgere l'intera economia del rapporto e a determinare un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo (Cass. 12/05/1999 n. 4688).
In particolare, in tema di risoluzione per inadempimento di locazione ad uso non abitativo, occorre fare riferimento al concreto interesse delle parti, così come inserito pattiziamente nel contenuto del contratto di locazione in essere, per accertare se l'inadempimento possa essere definito grave solo attraverso la verifica che lo stesso abbia inciso nell'economia complessiva del rapporto, in modo tale che dia luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma negoziale, in virtù delle esigenze manifestate dalle parti (Cass. 17/12/1991 n. 13575).
Ai sensi dell'art. 1455 c.c., il fondamento del rimedio della risoluzione si rinviene nell'esigenza di tutelare l'interesse del contraente a liberarsi da un contratto oneroso quando l'inadempimento dell'altro contraente rende l'esecuzione non affidabile. Infatti, il rimedio della risoluzione, negozialmente convenuto con la clausola risolutiva espressa di cui all'articolo 4 del contratto di locazione in oggetto, viene espressamente previsto come il ritardo nei pagamenti legittimi il locatore alla risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c.
pagina 7 di 9 Le doglianze della difesa convenuta in ordine alla durata del contratto ed alla mancata registrazione avrebbero giustificato un'azione per inadempimento di parte locatrice, ma non giustificano ipotesi di morosità. Diversamente opinando, infatti, si darebbe luogo a fenomeni di ragion fattasi, non ammessi nel nostro ordinamento. Peraltro, i pagamenti tardivi successivi all'ordinanza di mutamento del rito risultano assolutamente ingiustificati.
Anche le presunte migliorie non possono trovare ingresso nel presente giudizio, dal momento che l'art. 6 comma 4 del contratto di locazione in trattazione prevede espressamente che, in deroga agli art. 1592 e 1593 c.c., nessuna indennità sarebbe stata riconosciuta al conduttore per le modifiche apportate.

Per questi motivi

, si accoglie la domanda principale di parte locatrice di risoluzione del contratto di locazione stipulato inter partes, per grave inadempimento della parte conduttrice, condannando quest'ultima al rilascio del bene locato, libero da cose e persone, come da dispositivo. Le spese seguono la soccombenza per principio generale del nostro ordinamento e vengono liquidate come da dispositivo

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa o assorbita,
Dichiara risolto il contratto di locazione stipulato inter partes per grave inadempimento di parte conduttrice e, per l'effetto, condanna la convenuta in persona del legale rappresentante pro tempore, al rilascio Controparte_2
dell'immobile locato e meglio descritto in atti, libero da persone e cose, entro il
30 maggio 2025,
Condanna altresì la convenuta in persona del legale Controparte_2
rappresentante pro tempore, a rimborsare alla parte attrice le spese di lite, che si pagina 8 di 9 liquidano in € 3.000,00 per le fasi stragiudiziali e giudiziali espletate, oltre costi per la mediazione, anticipazioni giudiziarie, rimborso forfetario, CPA e IVA, come per legge.
Così deciso in data 31 marzo 2025 dal TRIBUNALE ORDINARIO di Brescia. il Giudice
Dott. Antonio Cocchia
pagina 9 di 9