REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale Ordinario di Treviso Prima Sezione Civile

Il giudice, dott.ssa Alessandra Pesci, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al RG. n. 2850/2024 tra le parti:
ATTORE: Parte_1
(cf. ) P.IVA_1
con l'avv. GIULIA DEL POGGIO
CONVENUTO: AR
(cf. ) P.IVA_2
con l'avv. MARCO DURIGON
e con l'avv. MASSIMO VOLPI

OGGETTO: altri istituti e leggi speciali

Decisa a Treviso, il 31 marzo 2025, sulle seguenti CONCLUSIONI:
FACTOR ONE: “In via preliminare: Ove richiesto, non concedere la provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo opposto per le motivazioni esposte in premessa;
In via principale nel merito: 1) Rigettare il decreto ingiuntivo opposto per le ragioni in premessa esposte e per l'effetto dichiarare che nulla è dovuto a favore della società CP
, previa declaratoria di nullità del contratto sottoscritto in data 27
[...] febbraio 2023.
2) Con vittoria di spese e compensi del presente procedimento di cui lo scrivente difensore si dichiara sin da ora antistatario;

3) Visto quanto previsto dall'art. 96 cpc, condannare la parte opposta al risarcimento del danno per lite temeraria.
4) Spese rifuse”.
IMMOBILIARE: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni CP contraria domanda, istanza ed eccezione rigettata, per le ragioni tutte di cui in atti: nel merito: In via principale:
- respingersi l'opposizione proposta con ogni domanda ed eccezione ivi svolte, in quanto infondate in fatto e diritto per tutti i motivi esposti e, per l'effetto, confermarsi il decreto ingiuntivo n. 785/2024 opposto;
In via subordinata:
- previa reiezione di ogni domanda avversaria, condannarsi al Parte_1 pagamento in favore di della somma di AR 22.875,00 euro, o la minore somma che risulterà dovuta, comunque non inferiore all'importo di 12.000,00 euro che l'opponente ha riconosciuto di dovere all'opposta, oltre agli interessi ex D.Lgs. n. 231/2002 dal dovuto al saldo effettivo;
In ogni caso:
- compensi e spese di lite interamente rifusi. IN VIA ISTRUTTORIA: Per mero scrupolo difensivo, e nella denegata ipotesi in cui l'Ill.mo Tribunale adito dovesse rimettere la causa in istruttoria, si insiste per l'ammissione delle istanze istruttorie (prove orali) di cui alla Memoria integrativa ex art. 171 ter, n. 2, cpc. datata 24.10.2024 depositata nell'interesse di AR
.
[...]

2 Concisa esposizione delle ragioni in fatto e in diritto della decisione Pa 1. (anche nel prosieguo) ha proposto opposizione Parte_1 avverso il decreto ingiuntivo n. 785/2024, del valore di € 22.875,00 (otre interessi ex d.lgs 231/2002 e spese), emesso dal Tribunale di Treviso, il 18.04.2024, in favore di per il pagamento della AR fattura n. 9 del 9.05.2023, avente ad oggetto il corrispettivo pattuito per l'attività di consulenza in ambito immobiliare prestata nel periodo 10.05.2022
– 27.02.2023, a decorrere dalla data di conferimento dell'incarico.
Rappresentato – in fatto – che: la società opponente e la CP
hanno tenuto rapporti già prima del 10.05.2022; l'attività posta
[...] in essere dalla è stata di mediazione immobiliare AR per l'acquisto di immobili e terreni nella zona di Treviso, in particolare ad alcuni terreni siti in Via San Giorgio a Cavaso del Tomba (TV); più nello specifico, tale attività è consistita: nella messa in contatto delle parti;
nella redazione del preliminare, poi sottoscritto;
nella tenuta dei rapporti tra le parti mediante contatti telefonici;
nella redazione dell'addendum al contratto preliminare;
nella fissazione della data per la stipula del definitivo.
Tutto quanto rappresentato, ha quindi affidato l'opposizione ai seguenti motivi:
- “assenza dei presupposti per il pagamento del compenso – esercizio abusivo della professione”, avendo la posto in AR essere attività di intermediazione immobiliare (come tipizzata dagli artt. 1754 e ss. cc.) in mancanza dell'iscrizione all'apposito albo istituito presso la Camera di Commercio secondo quanto previsto dalla L. 32/1989, con perdita del diritto alla provvigione (art. 8);
- conseguente “nullità del contratto sottoscritto inter partes per violazione di norme imperative”.
Per tutti questi motivi – opponendosi all'eventuale istanza avversaria ex art. 648 cpc. – ha chiesto la revoca del decreto ingiuntivo opposto ed il conseguente accertamento dell'inesistenza del preteso credito avversario.

2. Si è costituita in giudizio (anche AR MI nel prosieguo), che ha resistito all'opposizione avversaria, chiedendone il rigetto.
Ha precisato:
- di svolgere “attività di esecuzione di studi di fattibilità, ricerche, consulenze, progettazione e valutazioni di congruità tecnico – economica nell'ambito dell'edilizia, nonché di general contractor, sempre nell'edilizia”;
- che, per questo motivo, con il contratto del 10.05.2022, Persona_1
– legale rappresentante di – aveva conferito alla Parte_1 Parte_3
[...
[...] [...]
l'incarico di trovare un immobile di pregio su cui sviluppare un
[...] importante investimento, (immobile) successivamente individuato nel compendio di Via San Giorgio a Cavaso del Tomba (TV), per il quale è stata svolta attività di acquisizione documentale e di consulenza per prospettarne il possibile sviluppo come villa di pregio con annessa struttura ricettiva e spa;

- che, in detto contratto è stato espressamente pattuito il compenso di € 18.750,00, oltre accessori;

- che, la fattura n. 9 del 9.05.2023 (azionata in via monitoria) è stata emessa dopo avere ricevuto direttamente da One i dati per la Pt_1 fatturazione;

- che, il 7.09.2023, si è riconosciuta debitrice, di € Parte_1
12.000,00, “in acconto della … fattura 9 per le attività già svolte da contratto in essere”.
Ha riconosciuto, inoltre, di avere posto in essere l'attività consistita nella predisposizione del contratto preliminare di compravendita (sottoscritto il 7.04.2023, cessato l'incarico di consulenza) e nello scambio di comunicazioni tra i promittenti, facendo presente di averla svolta a titolo gratuito e per mera cortesia nei confronti di ritenendo potesse essere una potenziale Parte_1 buona cliente (tenuto conto del valore dell'intervento edilizio che avrebbe dovuto essere eseguito sull'immobile di Cavaso).
Ha quindi rassegnato le conclusioni sopra trascritte, insistendo preliminarmente per la concessione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto.

3. Accolta l'istanza ex art. 648 cpc., la causa – istruita documentalmente
– è stata trattenuta in decisione, a seguito di discussione orale, nelle forme di cui all'art. 281sexies ult. co. cpc..
*** *** ***

4. L'opposizione non è fondata, per le ragioni che seguono.

5. Richiamata integralmente in questa sede l'ordinanza riservata del 14.11.2024, si osserva quanto segue: Con
- non è in contestazione (ed è documentato – vd. doc. 2 l'avvenuto conferimento dell'incarico da parte di a Parte_1 AR il 10.05.2022, per la “ricerca, individuazione, consulenza, studio con analisi e sviluppo di potenziali investimenti-operazioni-occasioni immobiliari”;
- è altresì documentato che il contratto in questione aveva durata sino al 27.02.2023 e che per tale attività era stato pattuito un compenso di € 18.750,00 oltre Iva, esattamente corrispondente all'importo capitale fatturato e azionato in via monitoria;

4 - ha comprovato di avere dato esecuzione al detto AR incarico nei termini stabiliti, ponendo in essere – prima di febbraio 2023 – la prevista attività; risulta, in particolare (vd. doc. allegati alla seconda memoria ex art. 171ter cpc. di MI), che l'immobile di Cavaso del Tomba è stato visitato dal il 22.12.2022 e che, nelle settimane successive, visto il gradimento Per_1 per lo stesso, ha acquisito le relative informazioni AR urbanistiche e catastali, predisponendo, anche con la collaborazione di terzi, un progetto di recupero ed ampliamento ed il relativo computo metrico.

5.1. Si osserva, inoltre, che per l'attività posta in essere da CP
dopo il 27.02.2023 (vale a dire: dopo la scadenza dell'incarico del
[...] 10.05.2022) non è stato chiesto, in questa sede, alcun compenso, e sono pertanto estranee ed irrilevanti ai fini del presente giudizio tutte le censure sollevate dall'opponente circa la natura abusiva di tale attività. Infatti,
- da una parte, è evidente che la consulenza prestata in esecuzione del contratto del 10.05.2022 è altro dall'attività di mediazione tipizzata dagli artt. 1574 e ss. del codice civile e specificata, per il settore immobiliare, dalla L. 32/1989; non è sostenibile, infatti, che l'attività per la quale è rivendicato il compenso in questa sede si “colori” dei connotati della intermediazione immobiliare per il solo fatto di essere stata prodromica e di supporto ad un acquisto immobiliare da parte della committente;
conseguentemente, è da escludere che l'operato di sino al 27.02.2023 AR afferisca ad attività di tipo riservato;
del resto, la stessa opponente, con la mail del 7.09.2023 (non disconosciuta in questa sede, nemmeno quanto alla provenienza) ha espressamente imputato il compenso oggetto della fattura in contestazione ad attività “già svolte (evidentemente, prima del 9.05.2023, data della sua emissione), come da contratto in essere”;
- dall'altra parte, e in ogni caso, per l'attività posta in essere dopo il 27.02.2023 – ontologicamente distinta e cronologicamente separata da quella oggetto dell'incarico del 10.05.2022 – non ha AR avanzato in questa sede alcuna pretesa creditoria, sicché le (uniche) eccezioni sulle quali ha fondato la propria opposizione – cioè, la mancata Parte_1 iscrizione della società creditrice all'albo dei mediatori immobiliari – si rivelano, in ultima analisi, del tutto irrilevanti.

6. Per tutti questi motivi, ed in definitiva, a fronte del pacifico mancato pagamento della fattura azionata in via monitoria, l'opposizione deve essere rigettata, con integrale conferma del decreto ingiuntivo opposto.
5 7. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo ai sensi del DM 55/2014 e ss. mm., applicati i parametri medi previsti nello scaglione di valore di riferimento individuato in base al valore del credito monitorio;
i compensi per la fase istruttoria e decisionale sono ridotti del 50%, per la natura documentale della causa e per il rito.


PQM

il Tribunale di Treviso, in composizione monocratica, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così definitivamente provvede:

1. RIGETTA l'opposizione e per l'effetto conferma il decreto ingiuntivo opposto;

2. CONDANNA pagare, in favore di Parte_1 [...]
le spese di lite, che liquida in € 3.368,50 per compenso al AR difensore, oltre rimborso spese forfetarie nella misura del 15%, Iva e Cpa di legge. Treviso, 31 marzo 2025 Il giudice dott.ssa Alessandra Pesci
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