N. R.G. 14078/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
02 Seconda sezione CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA tra
Parte_1 Parte_2
[...]
PARTE ATTRICE
e
CP_1
TUTTI GLI EREDI EVENTUALI DEI IANCHI Per_1
PARTE CONVENUTA
Oggi 5 giugno 2025 ad ore 13,35 innanzi al dott. Alessandro Ghelardini, sono comparsi:
l'avv. Lucia Rapezzi per parte attrice
Nessuno per i convenuti
Il Giudice invita il difensore alla discussione.
Il procuratore discute brevemente la causa, riportandosi agli atti e rinuncia a presenziare alla lettura del provvedimento, allontanandosi.
Il Giudice all'esito della Camera di Consiglio pronuncia ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA dandone lettura.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
OGGETTO: usucapione.
1
Con atto di citazione notificato in via ordinaria alla convenuta sig.ra ed a mezzo CP_1 pubblici proclami ex art. 150 c.p.c. nei confronti degli altri convenuti, l ha chiesto CP_2 accertarsi l'acquisto in suo favore per usucapione della quota di comproprietà pari a 288/540 dell'immobile sito in FI e Incisa AL (FI), Corso Mazzini nn. 104 e 106 e Vicolo Guinelli nn.
2 e 4, suddiviso in più unità abitative e commerciali, meglio descritto in atti. Con vittoria di spese ed ordine al Conservatore dei registri immobiliare di trascrizione della sentenza.
A fondamento della richiesta ha allegato di aver esercitato per oltre venti anni in via esclusiva il possesso continuo, non interrotto, pacifico, pubblico e inequivoco sul suddetto intero compendio immobiliare di cui era formale comproprietaria con quota del 252/540. Ha aggiunto che i convenuti, formali intestatari in catasto delle quote di comproprietà oggetto di domanda, erano per lo più soggetti non più in vita, di cui si sconoscevano eventuali eredi, e che comunque mai gli stessi si erano interessati ovvero avevano composseduto il compendio.
I convenuti non si sono costituiti in giudizio.
La causa è stata istruita con i documenti prodotti, con prova testimoniale e con CTU.
L'attrice ha quindi precisato le proprie conclusioni reiterando quelle di cui all'atto introduttivo.
E' stata quindi disposta la discussione orale della causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., incombente cui si è proceduto all'udienza odierna, dopo il deposito di nota conclusiva autorizzata.
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1) L'usucapione
La domanda attorea è fondata.
Nella fattispecie viene in rilievo usucapione ordinaria di bene in comproprietà da parte di uno dei comproprietari.
Come autorevolmente affermato (Corte di Cassazione, Sez. II Civile del 7 ottobre 2020 n. 21575,)
"è principio consolidato che in tema di comunione, il comproprietario che sia nel possesso del bene comune può, …. Omissis…. usucapire la quota degli altri comunisti, senza necessità di interversione del titolo del possesso e, se già possiede "animo proprio" ed a titolo di comproprietà, è tenuto ad estendere tale possesso in termini di esclusività, a tal fine occorrendo che goda del bene in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare in modo univoco la volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus" […](Cass. 23539/2011; id. 24781/2017; id.
10734/2018)”.
In altre parole, colui che richiede essere riconosciuto come proprietario esclusivo a titolo di usucapione di bene comune deve dimostrare l'esercizio di un possesso esclusivo, cioè inconciliabile
2 con l'altrui compossesso, continuativo, ininterrotto e pacifico concretizzatosi nello svolgimento di attività corrispondenti all'esercizio del diritto di proprietà per almeno un ventennio.
Venendo alla presente fattispecie non v'è dubbio della fondatezza della domanda proposta.
1.1) L'identificazione degli immobili oggetto di domanda
Gli immobili di che trattasi risultano così identificati al Catasto Fabbricati del Comune di FI
AL (cfr. Allegato 5 – Documentazione Catastale):

1. unità per civile abitazione posta su tre piani fuori terra oltre a cantina, ripostigli e resede ad uso giardino al piano terra, al civico n. 12 di Corso Mazzini, oggi al civico n. 104 di Corso G. Mazzini, contraddistinto al N.C.E.U. del Comune di FI ALal foglio 30, particella 289, sub. 4, di cat.
A/4, classe 5 e vani 6, e sub. 5, di cat. A/4, di vani 3,5*;

2. fondo ad uso commerciale al civico n. 10 B di Corso Mazzini, oggi n. 106 di Corso G. Mazzini, contraddistinto al N.C.E.U. al foglio 30, particella 289, sub. 3, di cat. C/1, classe 6 e mq. 21;

3. fondo ad uso rimessa al civico n. 2/B di Vicolo Guinelli, oggi civico n. 4 di Vicolo Guinelli, contraddistinto al N.C.E.U. al foglio 30, particella 289 sub. 1, di cat. C/6, classe 1 e mq. 35;

4. fondo ad uso magazzino al civico n. 2 di Vicolo Guinelli, contraddistinto al N.C.E.U. al foglio 30, particella 289 sub. 2, di cat. C/2, classe 2 e mq. 18.
1.2) i formali intestatari
Come evidenzia il CTU gli immobili oggetto di vertenza risultano essere stati oggetto di lascito per testamento pubblico del 3 maggio 1949 ai Rogiti del Notaio Dott. della Sig.ra Persona_2 Per_3
deceduta il successivo 20 maggio 1949, al “ricovero di mendicità di FI
[...] Parte_2 la quota di comproprietà a me spettante sopra un fabbricato in FI nel Corso Mazzini al N. 12”; il succitato “Ricovero di mendicità , poi , Parte_2 Controparte_3
dal 1° Gennaio 2006, in adeguamento alle norme contenute nella Legge Regionale della Toscana n.
43/2004, divenne Azienda Pubblica di Servizi alla Persona-Centro Residenziale . Parte_2
In particolare, il CTU precisa che l'immobile indicato nel testamento della Sig.ra Persona_3
ovvero il fabbricato posto in FI, Corso Mazzini n. 12 corrisponde a quello che, sulla scorta della toponomastica attuale, risulta ubicato Corso Mazzini n. 104-106 e Vicolo Guinelli n. 2-4, oggetto di sopralluogo e di verifica nel corso delle operazioni peritali esperite dallo scrivente CTU e dal consulente tecnico di parte attrice.
L'ausiliare ha anche provveduto, sulla scorta della copiosa documentazione versata in atti dall'attore, a indicare le generalità dei formali intestatari delle varie quote di comproprietà (cfr. DOCC.
3

3-4 Fascicolo Attrice, nonché visure storiche catastali estratte dal CTU - Allegato 5 – Documentazione
Catastale)-
Per quanto sopra esposto le porzioni immobiliari in parola risultano così formalmente intestate:

1. Asp “Centro residenziale proprietà per 252/540 Parte_2

2. FU roprietà per 16/540 CP_4 Per_4

3. FU roprietà per 16/540 Controparte_5 Per_4

4. FU roprietà per 16/540 CP_6 Per_4

5. FU roprietà per 72/540 CP_7 Per_4

6. proprietà per 52/540 Controparte_8

7. FU proprietà per 24/540 Controparte_9 Per_5

8. FU proprietà per 24/540 CP_10 Per_5

9. proprietà per 24/540 Controparte_11 Per_6
10. ( fu ) proprietà per 9/540 CP_1 Controparte_5 Per_6
11. ( fu ) proprietà per 9/540 CP_12 Controparte_5 Per_6
(vedi CTU pag. 10)
Come osserva il CTU dai riscontri eseguiti sulla documentazione versata in atti, emerge che la ricostruzione delle quote di comproprietà sull'immobile in parola si interrompe a soggetti nati alla fine del 1800 e non più viventi, ad eccezione delle quote provenienti da fu , Controparte_5 Per_6
pervenute al sig. (quota 9/540) ed alla sig.ra CP_12 CP_1
(quota 9/540).
[...]
Resta quindi confermata l'incertezza circa l'identità di quasi tutti gli attuali proprietari, e la piena legittimità della attivazione del contraddittorio mediante pubblici proclami ai sensi dell'art. 150 c.p.c.
1.3) il possesso esclusivo ultraventennale
E' documentale che fin dal 1980, l' provvedeva ad eseguire lavori di manutenzione CP_2 dell'immobile di che trattasi, mediante la presentazione di opportune pratiche edilizie, e successiva acquisizione di preventivi ed effettuazione dei relativi pagamenti.
La circostanza risulta dai seguenti documenti:
- domanda “per la concessione di ristrutturazione vano edificio civile abitazione da adibire a bagno
– Corso Mazzini, n. 104” del 17 ottobre 1981 e successiva comunicazione di accoglimento domanda di concessione esecuzione lavori edilizi del 20 gennaio 1982;
- “variante di ristrutturazione fabbricato in Corso Mazzini n. 104” del 16 maggio 1982;

4 - rilascio dell'autorizzazione edilizia n. 66 del 20 maggio 1982 per intervento di manutenzione straordinaria sull'immobile in Corso Mazzini, n. 104, da cui si rileva che il Comune “ha preso atto il richiedente ha dichiarato/dimostrato di essere proprietario o di avere titolo alle esecuzioni di lavori”;
- preventivo di spesa del 17 maggio 1982 della Società Haag & Bernoni S.n.c. relativo all'impianto idrico-sanitario per ampliamento bagno dell'immobile in Corso Mazzini;

- deliberazione n. 27 del 22 maggio 1982 con cui il Consiglio di Amministrazione: “Premesso che questo Istituto è proprietario di un vecchio appartamento sito in Corso Mazzini, n. 102 di questo capoluogo” e che “il predetto immobile, la cui costruzione risale al secolo scorso, presenta gravissime deficienze dal punto di vista igienico-sanitario” approvava il preventivo di spesa relativo ai “lavori di sistemazione dell'impianto idro-sanitario del quartiere di proprietà sito in Corso Mazzini n.104”;
- deliberazione n. 77 del 28 dicembre 1982, con emissione del mandato di pagamento in favore della ditta alla quale era stata affidata l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione, con imputazione dell'intero onere al bilancio del 1982 dell' sul capitolo relativo alla “manutenzione stabili e strutture CP_2 patrimoniali”;
Nel corso del 2002, il Comune di FI AL, con Ordinanza Sindacale contingibile e urgente
n. 10 del 2 luglio 2002 notificava alla sola e ad essa intimava di procedere alla messa in CP_2 sicurezza dell'immobile ubicato in Vicolo Guinelli n. 2, provvedendo al ripristino delle condizioni statiche del fabbricato;
a tal riguardo l' richiedeva in data 23 aprile 2003 all'Arch CP_2 Per_7
l'indicazione dei lavori da eseguirsi con relativa quantificazione di massima, e sostenendo i costi per tali interventi, come meglio dettagliati al DOC. 21 Fascicolo Attrice, nei seguenti documenti:
- contabilità lavori luglio 2002-maggio 2003;
- fattura n. 13 del 1° luglio 2003 di euro 6.278,80, iva inclusa;

- mandato di pagamento n. 321 e n. 322 del 4 agosto 2003.
Ulteriori riscontri documentali riguardano gli interventi eseguiti successivamente.
Il Comune di FI AL con Ordinanza Sindacale contingibile e urgente n. 28 del 10 agosto
2007, ordinava ai vari proprietari degli immobili di Corso G. Mazzini dal civico 100 al civico 106 (tra cui quelli oggetto di vertenza), ovvero all' di “provvedere ad una immediata ed urgente CP_2 verifica tecnica” nonché “alle effettuazioni dei lavori urgenti di consolidamento”; in conseguenza di tale ordinanza con Deliberazione del Consiglio di Amministrazione n. 30 del 13 settembre 2007, l'
[...]
affidava i lavori di manutenzione straordinaria per il ripristino della facciata alla CP_2 [...]
[...
[...] [
imputando la spesa complessiva di euro 4.775,60 sul conto “manutenzioni e Controparte_13 riparazioni beni di proprietà” del bilancio economico – preventivo del 2007.
Ulteriori interventi manutentivi sono documentati nel 2022 (lavori di stonacatura della facciata sulla scorta della Determinazione del Direttore n. 13 del 18 febbraio 2022, per un importo di euro 1.159,00 di cui alla fattura n. 14 del marzo 2022 Impresa MU ON e rimozione di piante ed il taglio dell'erba a seguito della Determinazione del Direttore n. 74 del 3 ottobre 2022, per un importo complessivo di euro 2.500,39 di cui alle fatture n. 45 del 9 luglio 2021 della Società “Verde Idea di GI DI &
C. s.n.c. n. 240 del 26 ottobre 2022 dell' . Controparte_14
Alla luce di tale ampio e dettagliato compendio documentale emerge dunque chel' fin CP_2 dal 1980 si è occupata della manutenzione dell'immobile, assumendo i relativi costi.
Parimenti emerge il possesso esercitato in termini di esclusività.
Sul punto è decisiva la circostanza che l' sin dagli anni '50 ha concesso in locazione a CP_2
terzi le singole unità, (cfr. DOC. 5 Fascicolo Attrice), facendo proprio l'intero canone di locazione.
Si vedano i seguenti documenti
- contratto di locazione del fondo sito in Vicolo Guinelli n. 4 alla sig.ra con Parte_3
decorrenza dal 1° gennaio 1971;
- contratto di locazione del fondo sito in Corso Mazzini n. 106 al sig. con decorrenza dal Per_8
1° gennaio 1971;
- Deliberazione n. 29 del 12 maggio 1981 (cfr. DOC. 33 Fascicolo attrice), con cui il Consiglio di
Amministrazione, ove si legge che: “questo Istituto risulta proprietario di un vecchio quartiere sito in
Corso Mazzini n. 104 di questo Capoluogo, sfitto da molti anni” cosicché deliberava di cedere “in affitto al Sig. di FI AL per uso di civile abitazione un quartiere di vecchia Parte_4 costruzione costituito da n. 4 vani, di proprietà di questo Ente, sito in Corso Mazzini n. 104” con
“durata di anni quattro dal 1° giugno 1981 e prorogato conformemente alle disposizioni legislative vigenti”
- contratto di locazione del fondo sito in Corso Mazzini n. 104 al sig. con Parte_4
decorrenza dal 1° giugno 1981;
- Deliberazione n. 30 del 22 maggio 1982 con cui il Consiglio di Amministrazione cedeva “in affitto al Sig. da FI AL, per uso magazzino, un piccolo fondo di proprietà di Parte_5 questo Istituto, ubicato in Vicolo Guinelli n. 2 di questo capoluogo”;
- Revisione del canone di locazione dell'immobile posto in Corso Mazzini n. 106 in favore del Sig. con decorrenza dal 1° aprile 1983 (cfr. DOC. 36 Fascicolo Attrice). Per_8
6 E' sempre documentale che tali canoni venivano riscossi per intero ed in via esclusiva da
(cfr. DOC. 37 Fascicolo Attrice). CP_2
Ulteriori riscontri sono stati acquisiti con l'istruttoria orale effettuata.
Il conduttore sig sentito quale teste, ha confermato di aver avuto rapporti Parte_4 contrattuali sempre e solo con l' e non con soggetti diversi. CP_2
Cont Il teste direttore dell' dal 1998 al 2020, ha confermato l'esistenza dei rapporti Tes_1
Cont locativi e la circostanza che i canoni venivano percepiti interamente da
Lo stesso ha dato atto che mai vi erano state rivendicazioni di alcun tipo da parte di altri comproprietari né l' ha reso conto a chicchessia della sua gestione. CP_2
Si aggiunga che nessun elemento emerge per anche solo ipotizzare che altri soggetti, diversi dalla parte attrice, siano in possesso delle chiavi di accesso nell'immobile.

Tanto premesso, sono da ritenersi sussistenti tutti i presupposti ai fini del perfezionamento dell'usucapione relativamente alla residua quota di comproprietà pari a 288/540.
2) Spese di lite
In considerazione della condotta non oppositiva dei convenuti si giustifica la declaratoria di irripetibilità delle spese processuali di parte attrice, ivi comprese quelle per CTU.


P.Q.M.


Visto l'art. 281 sexies c.p.c.
Il Tribunale ordinario di Firenze in composizione monocratica, Seconda Sezione Civile, ogni altra domanda rigettata e/o assorbita, definitivamente pronunciando così provvede:
a) ACCERTA a favore dell' Controparte_15
(C.F. ), già comproprietaria per la quota di 252/540, l'intervenuta
[...] P.IVA_1 usucapione in ordine alla residua quota di comproprietà, pari a 288/540, dell'immobile sito in FI
e Incisa AL (FI), Corso Mazzini nn. 104 e 106 e Vicolo Guinelli nn. 2 e 4, suddiviso in più unità, catastalmente censito al N.C.E.U. del Comune di FI AL come segue:


1. unità per civile abitazione posta su tre piani fuori terra oltre a cantina, ripostigli e resede ad uso giardino al piano terra, al civico n. 12 di Corso Mazzini, oggi al civico n. 104 di Corso G. Mazzini, contraddistinto al N.C.E.U. del Comune di FI ALal foglio 30, particella 289, sub. 4, di cat.
A/4, classe 5 e vani 6, e sub. 5, di cat. A/4, di vani 3,5*;


2. fondo ad uso commerciale al civico n. 10 B di Corso Mazzini, oggi n. 106 di Corso G. Mazzini, contraddistinto al N.C.E.U. al foglio 30, particella 289, sub. 3, di cat. C/1, classe 6 e mq. 21;
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3. fondo ad uso rimessa al civico n. 2/B di Vicolo Guinelli, oggi civico n. 4 di Vicolo Guinelli, contraddistinto al N.C.E.U. al foglio 30, particella 289 sub. 1, di cat. C/6, classe 1 e mq. 35;


4. fondo ad uso magazzino al civico n. 2 di Vicolo Guinelli, contraddistinto al N.C.E.U. al foglio 30, particella 289 sub. 2, di cat. C/2, classe 2 e mq. 18.

b) ORDINA al Conservatore dei Registri Immobiliari di Firenze di provvedere, ai sensi dell'art.
2651 c.c., alla trascrizione della sentenza a favore dell' Controparte_15
(C.F. ) con esonero di responsabilità.
[...] P.IVA_1
c) DICHIARA irripetibili le spese di lite
d) PONE le spese di CTU definitivamente a carico della parte attrice.
Il Giudice dott. Alessandro Ghelardini
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy di cui al D. Lgs. 30 giugno 2003, n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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