REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE
IV SEZIONE CIVILE
Il Tribunale Santa Maria Capua Vetere, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa
Maria Feola, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3407 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi dell'anno 2017, avente ad oggetto: occupazione senza titolo, vertente
T R A
e , rappresentati e difesi dall'Avv. Parte_1 Parte_2
Massimiliano Passaretti;

RICORRENTI
E
e , rappresentati e difesi dall'Avv. Simona Pipiciello;
Controparte_1 CP_2
RESISTENTI
CONCLUSIONI
Come da verbale dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 05.03.2025 e da comparse conclusionali, da intendersi integralmente riportati e trascritti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato, e Parte_2 Parte_1
convenivano in giudizio e per sentirli condannare al pagamento dei Controparte_1 CP_2 danni causati all'immobile di loro proprietà e dei danni per abusiva detenzione dello stesso, il tutto nella misura di € 120.000,00.
In particolare, gli istanti rappresentavano quanto segue: diventava proprietario, Parte_1
in data 11.12.2000, del fabbricato urbano sito in Carano di Sessa Aurunca in via Rapesta che era precedentemente in comproprietà dell'istante e;
divenuto Parte_2 Persona_1 proprietario l' non veniva immesso nel possesso materiale dell'immobile in quanto lo stesso Pt_1
era stato concesso in comodato gratuito ai coniugi e;
in virtù di Controparte_1 CP_2 sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere e, successivamente, della Corte di Appello di
Napoli i comodatari furono condannati al rilascio dell'immobile a far data dal 15.10.2008 ma il rilascio effettivo avveniva solo il 04.08.2011.
L nel prendere possesso dell'immobile riscontrava pessime condizioni di manutenzione ed Parte_2
ingenti opere abusive di cui chiedeva, pertanto, il risarcimento.
Si costituivano i convenuti eccependo preliminarmente la prescrizione quinquennale della pretesa attorea anche in ordine alla richiesta di risarcimento per detenzione abusiva. Nel merito asserivano di aver provveduto diligentemente non solo alla ordinaria manutenzione dell'immobile ma anche alla manutenzione straordinaria per assicurare la funzionalità igienico sanitaria dell'abitazione, sborsando a tal uopo la complessiva somma di € 46.481,12, in relazione alla quale formulavano eccezione di compensazione essendo le opere realizzate necessarie ed indifferibili;
eccepivano, inoltre,
l'improponibilità dell'azione così come formulata considerato l'enorme lasso di tempo intercorso tra la riconsegna dell'immobile e la proposizione dell'azione.
Instauratosi il contraddittorio veniva disposto con ordinanza il mutamento del rito poiché “pur essendosi risolto il contratto di comodato la domanda giudiziale trova la sua origine nel contenuto di quel rapporto e negli obblighi a esso connessi. Ciò impone di trattare la causa nella forma del rito locatizio. Quest'ultima, infatti, deve trovare applicazione a ogni pretesa in astratto riconducibile a un rapporto locatizio (o assimilato dall'articolo 447 bis c.p.c., come il comodato) e per qualunque ragione o qualunque pretesa creditoria collegata a un contratto di locazione o comodato, per quanto lo stesso – non più efficace o esistente o dichiarato nullo – ne costituisca un mero antefatto storico com'è appunto nel caso di specie” con concessione dei termini per memorie ed integrazione degli atti introduttivi.
Articolate le prove venivano escussi i testi e la causa veniva posta in decisione all'udienza del
05.03.2025.
Ciò posto, preliminarmente, occorre esaminare l'eccezione di prescrizione sollevata dai resistenti.
È opportuno, primariamente, scindere il risarcimento dei danni derivanti dal contratto di comodato ed i c.d. danni da occupazione sine titulo. La differenziazione non è di poco conto essendo il termine di prescrizione diverso a seconda ci si riferisca all'uno o all'altro danno.
Il diritto al risarcimento del danno derivante dall'occupazione abusiva di un immobile, conseguendo a un illecito extracontrattuale, si prescrive in cinque anni ed il credito, derivante dal fatto illecito, matura giorno per giorno.
In altri termini, in caso di occupazione abusiva di immobile altrui il diritto al risarcimento del danno
(danno invocato con la richiesta di indennità di occupazione sine titulo) sorgerebbe con l'inizio del fatto illecito, rinnovandosi di momento in momento, onde la prescrizione ha inizio da ciascun giorno rispetto al danno già verificatosi, con la conseguenza che è applicabile ordinariamente la prescrizione ex art. 2947, comma 1 c.c. per i danni maturati prima del quinquennio anteriore al primo atto interruttivo.
Il danno comincia a prodursi dal momento in cui ha inizio l'occupazione senza titolo e si protrae fino al momento della restituzione della cosa precisando, peraltro, che il termine di prescrizione quinquennale di cui all'articolo 2947 c.c., comma 1, proprio in virtu' del carattere permanente dell'illecito destinato a rinnovarsi continuamente fino al momento di cessazione dell'occupazione, il termine deve considerarsi decorrente di giorno in giorno.
Tale affermazione si pone perfettamente in linea con l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, secondo cui l'occupazione illegittima costituisce una condotta antigiuridica configurabile come illecito a carattere permanente, che si protrae nel tempo, a partire dall'iniziale apprensione del bene, e determina un pregiudizio destinato a rinnovarsi continuamente, in relazione alla privazione del godimento ed alla perdita dei frutti dell'immobile, con la conseguenza che il diritto del proprietario al risarcimento sorge in ogni momento, in relazione al danno già verificatosi, e nello stesso momento comincia a decorrere il relativo termine di prescrizione quinquennale, la cui maturazione impedisce il riconoscimento del diritto in questione per il periodo anteriore al quinquennio che precede la proposizione della domanda, a meno che il danneggiato non abbia nel frattempo compiuto validi atti interruttivi (cfr. Cass., Sez. I, 30/09/2021, n. 26592; 7/03/2011, n. 5381;
29/10/2008, n. 25983).
Ciò precisato, il diritto al risarcimento del danno da occupazione sine titulo è sicuramente prescritto.
Sebbene manchi agli atti il verbale di rilascio dell'immobile, la relativa data può pacificamente individuarsi nel 4.08.2011, così come affermato dai ricorrenti e non contestato dai resistenti.
La Corte di Appello di Napoli aveva ordinato il rilascio a far data dal 15.10.2008.
Rispetto a tali dati temporali, risultano prodotti due atti interruttivi della prescrizione: il primo, inviato a mezzo posta il 09.08.2011 ed il secondo, parimenti inviato a mezzo posta, del 15.12.2016, quest'ultimo, quindi, oltre il termine quinquennale.
Diversamente, invece, deve affermarsi rispetto al diritto al risarcimento dei danni derivanti dal contratto di comodato che sono, infatti, sottoposti al termine di prescrizione decennale.
Richiamando, quindi, le date di cui sopra, risulta che tale diritto non è prescritto e la relativa domanda deve essere esaminata nel merito.
I ricorrenti, con perizia di parte a firma del Geom. , lamentano nello specifico: Persona_2
- un incremento della superficie coperta al piano terra dovuta alla realizzazione di strutture, senza la preventiva autorizzazione, con la realizzazione di nuovi ambienti (locali adibiti a forni per l'attività di panificazione), tettoie, locali di sgombero, WC ed un locale tecnologico;
- il cambio di destinazione dell'ex garage a piano terra;

- il forte degrado e l'incuria dovuti alla mancata manutenzione, l'asportazione e/o la rottura di illuminazione, interruttori, prese, termosifoni, caldaia infissi e rifiniture (intonaci, rivestimenti e pavimenti);
- i segni evidenti di vandalismo su entrambi i piani dell'immobile;
- l'apertura di una finestra all'interno della veranda al primo piano.
I resistenti, invece, affermano di aver provveduto ad interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione con l'autorizzazione del padre e della madre Persona_1 Parte_2
, ovvero:
[...]
- nel 1984, il rifacimento dell'intero tetto, dei bagni con impianti idraulici, la pavimentazione e i rivestimenti, gli impianti idraulici della cucina e i termosifoni in tutti i locali dell'abitazione;
- in seguito alla cessione dell'attività di panificazione, avvenuta nel 1989, il rifacimento dei pavimenti, dei rivestimenti, del wc, la realizzazione dei forni a legna e degli impianti elettrici.
Si ricorda, primariamente, che la mancanza del titolo concessorio o la difformità dei lavori rispetto al titolo abilitativo o la eventuale illegittimità del titolo abilitativo stesso è, ai fini del decidere, un dato
“neutro”, in quanto i rapporti tra Pubblica amministrazione e privato, e tra privato e privato sono regolati da norme diverse, le prime di carattere pubblicistico, le seconde iure privatorum.
Anche la sanatoria e il condono degli illeciti urbanistici, inerendo al rapporto fra P.A. e privato costruttore, esplicano i loro effetti soltanto sul piano dei rapporti pubblicistici-amministrativi, penali e/o fiscali e non hanno alcuna incidenza nei rapporti fra privati, lasciando impregiudicati i diritti dei privati derivanti dalla eventuale violazioni del codice civile e dalla norme regolamentari di esse integratrici (cfr. Cass. civ. Sez. II, 31.5.2006, n. 12966).
Ciò in quanto le conseguenze delle violazioni edilizie si sviluppano su due piani ben distinti di rapporti giuridici, uno pubblicistico tra il soggetto che costruisce e gli organi pubblici amministrativi preposti alla prevenzione e alla repressione degli illeciti, l'altro, privatistico, tra lo stesso soggetto e i titolari di diritti soggettivi che possano rimanere lesi dall'attività edificatoria del primo. Questi due ordini di rapporti, di regola, non interferiscono tra di loro, nel senso che, come da un lato l'approvazione di un progetto edilizio e la connessa concessione amministrativa non legittimano violazioni giuridiche a danno di terzi e non sono di ostacolo alla conseguente azione degli interessati nella sede opportuna, così, dall'altro, la carenza della detta concessione non autorizza il singolo a promuovere, per ciò solo, il giudizio ove non sia stato pregiudicato un suo diritto.
Fatta tale premessa, e, quindi, a prescindere dalla sussistenza di titoli abilitativi e dalla eventuale difformità delle opere realizzate rispetto a quelle assentite, la domanda deve essere rigettata in quanto non è stata fornita sufficiente prova in merito ai presunti danni lamentati dai ricorrenti o, meglio, sebbene si possa affermare che l'edificio abbia subito modifiche ed ampliamenti, non è certo se e in che misura tali cambiamenti siano imputabili ai comodatari.
Anche la giurisprudenza, sul punto, è concorde nel ritenere che "In tema di comodato, il comodante, che avanzi istanza di risarcimento danni per deterioramento della "res" conseguente ad un uso eccedente quello contrattualmente convenuto, deve provare il fatto costitutivo del suo diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione, essendo onere del comodatario convenuto dimostrare, in via di eccezione e quale fatto impeditivo della sua responsabilità, che quel deterioramento si è verificato per effetto dell'uso conforme al contratto o, comunque, per fatto a lui non imputabile” (Cass. 12280 del 2000).
In materia di comodato dispone l'art. 1807 c.c., che, "se la cosa si deteriora per solo effetto dell'uso per cui è stata consegnata e senza colpa del comodatario, questi non risponde del deterioramento".
Tale norma va letta in correlazione con l'art. 1804 c.c., comma 1, secondo cui "il comodatario è tenuto
a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia", e "non può servirsene che per l'uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa"; e altresì con l'art. 1808 c.c., secondo cui il comodatario deve provvedere alla manutenzione ordinaria della cosa e sostenerne le spese.
Dal coordinamento di queste disposizioni si ricava dunque che il comodatario deve mantenere la cosa, per quanto possibile, nel suo stato originario;
che non risponde del deterioramento dipendente esclusivamente dall'uso della cosa conforme al contratto, né comunque di quello dipendente da fatto a lui non imputabile;
che risponde invece del deterioramento eccedente l'uso conforme al contratto e in ogni caso di quello dovuto a sua colpa.
Per quanto concerne ora la distribuzione dell'onere della prova, il comodante, per ottenere il risarcimento del danno, deve solo provare il fatto costitutivo del suo diritto, ossia il deterioramento della cosa intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione;
toccherà al comodatario, in via di eccezione, dimostrare invece, quale fatto impeditivo della sua responsabilità
(art. 2697 c.c., comma 2), che quel deterioramento è avvenuto per effetto dell'uso conforme al contratto o comunque per un fatto a lui non imputabile, vale a dire senza sua colpa (v. (Cass. Civ .
3900 del 2010).
Tuttavia, nel caso di specie, nel corredo probatorio offerto in giudizio da parte ricorrente, figurano i verbali redatti dall'Ufficiale Giudiziario presso il Tribunale di S. Maria C.V., Sez. distaccata di
Carinola, relativi agli accessi effettuati per il rilascio forzato dell'immobile, ma manca agli atti il verbale relativo alle operazioni di rilascio del bene, avvenuto, come si è detto, in data 04.08.2011.
Non è, quindi, possibile appurare quale fosse lo stato dell'immobile e l'eventuale sussistenza di danni, alla data del rilascio. A ciò si aggiunga l'istruttoria orale espletata (interrogatorio formale dei ricorrenti e prove testimoniali) non hanno avuto portata dirimente nell'attribuzione ai comodatari delle opere abusive, essendo anzi emerso quanto segue.
Si deve verosimilmente ritenere che i comodanti, nello specifico (padre del Persona_1
ricorrente e del resistente ), erano a conoscenza, o addirittura Parte_1 Controparte_1 avevano essi stessi commissionato i lavori al primo piano ed al piano terra dell'immobile.
La circostanza è stata riferita da più testi, sia di parte ricorrente che di parte resistente.
In particolare, all'udienza del 07.12.2018, interrogata, ha confermato la Parte_2 presenza suoi luoghi di “sì, ma quando ci andava sì, per due anni è stata e poi se ne è Per_1 andata”. E ancora “abbiamo dato noi tutto quello che serviva permessi e macchinari, quello che serviva per la panificazione, quando ci stava lui poi ci dava i consigli”; ha ammesso, inoltre, di avere autorizzato i lavori per l'abitazione al primo piano e per la continuazione dell'attività di panificazione: “quelli sì, ma quelli abusivi no, se li è fatti lui” creando, quindi, oggettiva difficoltà nella scissione dei lavori autorizzati e da quelli non autorizzati – abusivi.
Ma, ancora, in tal senso depone il teste , all'udienza del 20 maggio 2019, il quale, Testimone_1 affermando di aver svolto l'attività di muratore insieme al padre di ha CP_1 Testimone_2 dichiarato “… ho collaborato a questi lavori: il PÀ comandava e noi lavoravamo. Ho lavorato prima al piano di sopra e poi al piano terra, mi pare negli anni '88/89”… le carte le sbrigavano la madre e il padre… mia cugina più di una volta mi ha chiesto – perché io lavoravo anche Parte_2 per il Comune, sempre come muratore quando c'erano opere da realizzare – di andare a controllare ma io non sono mai andato. Il padre diceva loro “potete fare tutto” e durante i lavori era sempre presente e li dirigeva”.
Il teste , che svolgeva attività di impresa nel settore infissi e serramenti, ha dichiarato, Tes_3 all'udienza del 13 dicembre 2019, “…conosco il PÀ, conosco un po' tutti a Carano;
qualche volta anche lui mi diceva a livello amichevole serve di fare dei lavori da mio figlio, vacci…”.
Ancora, all'udienza del 17 febbraio 2022, , fabbro, ha affermato di avere realizzato, Testimone_4
dopo il 1995, la copertura del capannone dove c'era il forno, il rivestimento della facciata esterna del forno in acciaio inox e alcune porte in ferro artigianali da esterno e ha aggiunto “… non so se i genitori avevano ceduto, ma posso dire che durante i lavori tutte le persone che mi ha nominato venivano sul luogo, a momenti alterni e saltuariamente…non sempre erano insieme. Sono passati vent'anni, ricordo che stavano là ma non posso essere più preciso e dire se ci stavano entrambi oppure no…non lo so se quello a cui ho lavorato era un ampliamento, perché ho fatto solo le cose che ho detto;
sicuramente c'era già qualcosa prima”. pavimentista, dopo aver confermato di aver operato suoi luoghi di causa “in Testimone_5 quell'epoca” riferendosi al 1984, ha ricordato “…sì, le lamiere ci stanno, però non posso dire se quando ho messo le mattonelle il locale fosse già stato ampliato prima…”.
I buona sostanza, deve ritenersi che i lavori edili svoltisi dal 1984 alla data di vendita a Parte_1
(2000), siano stati effettuati con l'autorizzazione del padre in occasione della
[...] Per_1 cessione al figlio dell'attività di panificazione. CP_1
Non è possibile stabilire, invece, chi abbia commissionato i lavori edili che oggi si adducono abusivi, stante la vaghezza delle dichiarazioni rese sul punto dai testi escussi.
All'udienza del 20 maggio 2019 il teste , consulente tecnico di parte ricorrente, ha Persona_2 dichiarato “… non sono a conoscenza di chi abbia fatto i lavori …i lavori sono questi, chi li abbia fatti non so”.
Ed innumerevoli sono stati i “non so” che gli testi hanno pronunciato sui fatti per cui è causa.
Di conseguenza, non è stato provato dagli istanti che i lavori di ampliamento del fabbricato siano stati realizzati dai coniugi e né che siano consistiti effettivamente nella Controparte_1 CP_2
realizzazione dei locali forno, delle tettoie in lamiera, dei locali di sgombero.
Circa poi i danni lamentati, relativi al generale stato di degrado, incuria, vandalismo, asportazione di punti luce e calore, si deve ribadire anche sotto tale aspetto che la mancanza, agli atti, del verbale di rilascio degli immobili, da cui evincere lo stato dei cespiti, e la considerazione che l'accesso del consulente tecnico di parte è avvenuto a distanza di tempo dal rilascio, ovvero nel 2016, non consentono di vagliare la fondatezza della domanda.
Tutto ciò posto, l'eccezione di compensazione dei resistenti risulta conseguentemente e necessariamente assorbita dal rigetto della domanda dei ricorrenti.
Per tutti i motivi esposti, complessivamente considerati, la domanda attorea viene rigettata.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.


P. Q. M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, nella persona del g.i. dott.ssa Maria Feola, definitivamente pronunciando sulla causa iscritta al n. 3407/2017 così provvede:
1) dichiara prescritto il diritto al risarcimento per i danni da occupazione senza titolo;

2) rigetta le altre domande;

3) condanna i ricorrenti al pagamento delle spese di giudizio, in favore dei resistenti, che liquida in complessivi € 10.000,00, per compensi, oltre spese generali, iva e cpa come per legge, con attribuzione al difensore, anticipatario. Santa Maria Capua Vetere, 18.04.2025
Il Giudice
Maria Feola