N. R.G. 10807/2017
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario avv. Cosimina D'Ambrosio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 10807/2017
Promossa da
Dott. (C.F. ), rapp.to e difeso, in virtù di Parte_1 C.F._1 procura a margine dell'atto di intimazione sfratto per morosità, dall'avv. Gaetano Di
Sirio e presso il cui studio elett.te domicilia sito in Salerno, alla via F. P. Volpe,
-intimante-attore-
Contro
(C. F. ), rapp.to e difeso, in virtù di Controparte_1 C.F._2
procura in calce alla comparsa di costituzione con domanda riconvenzionale, dall'avv. Antonietta Cennamo e presso il cui studio elett.te domicilia sito in Salerno, alla via Gen. Michele Amaturo, 3,
-intimato-convenuto-
Oggetto: sfratto per morosità
Conclusioni: come da verbale di udienza
Svolgimento del processo
Con atto di intimazione sfratto per morosità, notificato in data 11/10/2017, il dott.
premesso che la concedeva in locazione, al sig. Parte_1 Controparte_2
, con contratto del 21/04/2017, regolarmente registrato, Controparte_1
appartamento sito in Salerno, per uso abitativo, per la durata di anni quattro con un canone convenuto in € 6.000,00 da pagarsi in rate mensili anticipate di € 500,00 caduna;
che il conduttore si è reso moroso del pagamento della complessiva somma pagina 1 di 9 di € 1.500,00, non avendo versato i canoni da agosto ad ottobre 2017; che, esso esponente, con atto del 27/09/2017 diveniva proprietario dell'immobile oggetto di locazione subentrando automaticamente nel contratto di locazione acquisendo tutti i relativi diritti, obblighi e crediti, senza bisogno di autorizzazione del conduttore, tanto esposto intimava al sig. sfratto per morosità del predetto Controparte_1
immobile invitandolo a rilasciarlo immediatamente libero e vuoto da persone e cose e, nel contempo, lo citava a comparire innanzi all'intestato Tribunale per ivi sentir convalidare lo sfratto per morosità, con fissazione della data di esecuzione e, in caso di opposizione, pronunciare ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva fissando la data di esecuzione, nonché emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i canoni scaduti, ammontanti ad € 1.500,00 nonché quelli a scadere, con vittoria di spese di giudizio.
Con comparsa depositata in data 05 dicembre 2017 si costituiva il sig. CP_1
il quale, pur non opponendosi all'intimato sfratto, anzi contestava il mancato
[...]
ritiro delle chiavi, precisava che, immesso nell'immobile a far data dal 01/05/2017 effettuava lavori di manutenzione, che in data 29/06/2017 si verificava distacco dell'intonaco del vano cucina necessitando l'intervento dei VV. FF. e, nonostante interventi di ripristino da parte della società proprietaria, si verificarono ulteriori distacchi a cui non seguivano ulteriori lavori tanto che in data 30/09/2017 si vedeva costretto a lasciare l'immobile invitando il locatore al ritiro delle chiavi, volontà poi formalizzata a mezzo raccomandata;
che, tuttavia, stante la difficoltà a conciliare le opposte rivendicazioni non riusciva a consegnare le chiavi, ci si opponeva, pertanto, alla richiesta di emissione del decreto ingiuntivo, anche in considerazione della circostanza che l'intimante trattiene la somma di € 1.000,00 versata in acconto, spiegava domanda riconvenzionale per un importo pari ad € 11.000,00, di cui €
6.000,00 per rimborso spese sostenute per i lavori di manutenzione ed € 5.000,00 del maggior danno per aver dovuto rilasciare l'alloggio il 30 settembre 2017 per cause a lui non imputabili nonché per il disagio patito, tanto esposto concludeva chiedendo darsi atto dell'avvenuto rilascio dell'immobile per impraticabilità dello stesso, rigettare la richiesta di emissione del decreto ingiuntivo;
in via riconvenzionale accertare la responsabilità del locatore in ordine ai danni arrecati, con condanna al pagamento della somma di € 11.000,00, con vittoria di spese di giudizio.
pagina 2 di 9 All'udienza di comparizione del 05 dicembre 2017 il conduttore offriva banco iudicis le chiavi dell'immobile che il locatore accettava con riserva, il giudice ne dava atto a verbale, disponeva il mutamento di rito, concedeva termine per il deposito di memorie integrative con onere della parte alla attivazione della mediazione.
Entrambe le parti depositavano memorie integrative.
Parte intimante nelle proprie note integrative si riportava a quanto già dedotto nell'atto di intimazione sfratto precisava comunque che, come contrattualmente previsto, il conduttore poteva eseguire i lavori solo su autorizzazione del locatore, mai avvenuta, oltre che ad essere realizzati in dispregio delle regole urbanistiche ed architettoniche arrecando un gravissimo danno al locatore;
che, quanto al lamentato distacco dell'intonaco, tanto si verificava per colpa del conduttore in quanto i lavori sono stati mal eseguiti, contestava quant'altro dedotto e richiesto dal conduttore, chiedeva la condanna del conduttore al pagamento della somma di € 3.969,16 per il ripristino dell'immobile, in via istruttoria chiedeva di essere ammesso alla prova testimoniale e ctu.
Anche parte intimata depositava memorie integrative, si riportava a quanto già dedotto in comparsa di costituzione precisava che, sebbene nel contratto fosse stabilito che il conduttore poteva eseguire i lavori di adeguamento funzionale dell'immobile a proprie cure e spese solo su espressa autorizzazione scritta del locatore tuttavia ciò che ha reso necessario il rilascio dell'immobile e che lo stesso ha manifestato vizi che lo hanno reso inidoneo all'uso pattuito, in via istruttoria articolava prova testimoniale nonché richiesta di CTU
Ammessa la prova testimoniale ed espletata la CTU la causa veniva rinviata per la discussione con termine per deposito di note conclusionali.
Alla odierna udienza, sulle conclusioni delle parti, la causa è stata decisa con contestuale deposito delle motivazioni.
Motivi della decisione
In primo luogo va affermata la procedibilità della domanda avendo parte attrice esperito il tentativo di mediazione di cui all'art. 5 D. Lgs 28/2010
Oggetto della domanda è la intimazione di sfratto per morosità a seguito di omesso pagamento dei canoni di locazione per mesi tre.
pagina 3 di 9 Costituitosi, il conduttore deduceva, preliminarmente, di aver rilasciato l'immobile in quanto inidoneo all'uso producendo, all'uopo, perizia tecnica con allegata documentazione fotografica.
Pur dandosi atto che in data 30/09/2017 il conduttore rilasciava l'immobile, ciò non esime, comunque dall'esame circa l'inadempienza del conduttore ai fini della domanda di risoluzione del contratto, della sua condanna al pagamento dei canoni insoluti nonché dalla delibazione sulla domanda riconvenzionale del convenuto.
La domanda di risoluzione è fondata.
Sul punto va considerato l'insegnamento ormai costante della giurisprudenza di legittimità, inaugurato con la fondamentale pronuncia delle SS. UU. della Suprema
Corte di Cassazione (13533/2021 ) seguita da numerose altre pronunce, secondo cui nell'ambito dei rapporti obbligatori di natura contrattuale, il creditore che agisca tanto per ottenere l'adempimento del contratto rimasto inadempiuto, quanto la risoluzione dello stesso e/o il consequenziale risarcimento del danno, ha il preciso onere di provare l'esistenza e la perdurante efficacia del titolo negoziale dedotto, potendosi limitare semplicemente ad allegare l'inadempimento della controparte, mentre spetta alla parte che voglia contrastare l'avversa azione promossa fornire la prova del fatto estintivo, modificativo o impeditivo del diritto fatto valere nei suoi confronti dal creditore.
Inoltre per le locazioni abitative, quale è quella di cui al presente giudizio, l'art. 5 L
392/78 prevede che il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza stabilita nel contratto, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell'art. 1455 c.c. e predetermina, in tal modo, in via legale la non scarsa importanza dell'inadempimento, precludendo al giudice di indagare sotto altri profili e con altri parametri la gravità dell'inadempimento del conduttore all'obbligazione di pagamento del corrispettivo della locazione alle scadenze.
Ciò premesso, parte attrice attraverso la produzione del contratto di locazione, sottoscritto e regolarmente registrato, ha pienamente assolto all'onere probatorio sulla stessa gravante mentre lo stesso non può dirsi per l'intimato, il quale, pur costituendosi in giudizio, non ha dimostrato il pagamento dei canoni deducendo, invece la sussistenza di vizi della cosa locata rendendola inidonea all'uso.
Invero, secondo un recente orientamento giurisprudenziale, sebbene il pagamento del canone locatizio costituisca la principale e fondamentale obbligazione del conduttore,
pagina 4 di 9 la sospensione parziale o totale dell'adempimento di tale obbligazione, ai sensi dell'art. 1460 c.c. può essere legittima non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nell'ipotesi di inesatto inadempimento, in riferimento all'intero equilibrio del contratto e dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede (Cass. Civ. 16890/21), ciò in quanto l'art. 1460 c.c. prevede una forma di autotutela che attiene alla fase esecutiva e non genetica del rapporto, consentendo al conduttore, in presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere la sua prestazione, nel rispetto del canone della buona fede oggettiva, senza la necessità di adire il giudice ai sensi dell'art. 1578 c.c. che offre al conduttore una tutela giudiziale dell'inadempimento del locatore ai propri obblighi e incide direttamente sulla fonte delle obbligazioni.
Tuttavia il conduttore, nel caso di oggettiva mancanza della controprestazione del locatore, può opporgli in via di eccezione, non il diritto a restare nella cosa locata senza pagare alcun canone sino alla naturale conclusione del contratto ed in attesa del ripristino del rapporto, ma unicamente il diritto ad ottenere una riduzione del canone, che tenga conto della riduzione delle utilità che il conduttore si trova a ritrarre dalla detenzione del bene in una condizione in cui né è ostacolato il pieno godimento contrattuale da parte sua (artt. 1464 e 1584c.c.).
Di conseguenza il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi, non può sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perché così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, applicandosi, per analogia, i principi dettati dall'art. 1584 c.c. (Cass. Civ. 17020/2022).
Quindi la sospensione unilaterale del pagamento dei canoni di locazione costituisce un fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di un'unilaterale ragione fattasi dal conduttore che, perciò configura inadempimento colpevole all'obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato ovvero all'obbligazione principale del conduttore (Cass. Civ. 4913/18).
Pertanto, alla luce dei su esposti principi ed accertata la morosità del conduttore la domanda di risoluzione contrattuale va accolta;

pagina 5 di 9 Alla pronuncia di risoluzione del contratto segue la condanna al pagamento dei canoni di locazione che si ritiene, vista la comunicazione consegna chiavi del
30/10/2017 cui non seguiva da parte del locatore ritiro delle stesse, che il conduttore vada condannato al pagamento delle mensilità relative ad agosto - settembre ed ottobre 2017 pari ad € 1.500,00 oltre € 230,00 per quote condominiali.
Passando all'esame della domanda riconvenzionale avanzata dal conduttore di pagamento della somma di € 6.000,00 per il lavori effettuati nell'immobile, effettivamente, come confermato anche dai testi escussi, ha realizzato lavori nell'appartamento.
In merito il teste di parte intimata compagna del NE
, riferiva di aver chiamato una ditta che effettuava lavori di pitturazione CP_1 delle pareti, interventi sull'impianto elettrico e altri piccoli lavori, che il pagamento effettuato dal avvenne in contanti, in più di una volta e per un importo di CP_1
€ 6.000,00, che subito dopo si ripresentavano macchie di umidità ... che una sera nei pressi della mobilia della cucina cadde parte del soffitto per cui intervennero i VV.
FF, che dopo l'intervento dei VV. FF. il proprietario incaricava una ditta per aggiustare il succielo e che anche dopo tali lavori il succielo cominciava a gonfiarsi in quanto l'umidità dipendeva dal condominio, che la ditta che realizzava i lavori precisava che il soffitto era completamente da rifare e che il problema si sarebbe ripresentato, come avvenne, che durante i lavori demolivano una parete di cartongesso, situata nei pressi della cucina, per fare un unico ambiente cucina- soggiorno e, tanto, con il consenso del proprietario, che la ditta non rilasciava fattura così come non rilasciava certificato di conformità per i lavori all'impianto elettrico, che il suo fidanzato ha sempre parlato con il fratello del che gestiva il rapporto Pt_1
locatizio, che a seguito del distacco dell'intonaco lasciava la casa insieme al figlio mente il vi rimaneva fino di agosto inizio settembre... CP_1
Il ST amico del ... riferiva che il fu Persona_1 CP_1 CP_1
autorizzato da un soggetto qualificatosi come proprietario, di cui non ricordava il nome, ad effettuare lavori di manutenzione consistenti in pitturazione, impianto elettrico, eliminazione macchie di umidità, presenti soprattutto nel soggiorno – cucina e stanza del bambino, e sistemazione infissi, che i lavori venivano effettuati da un amico di famiglia e non era a conoscenza dell'importo pagato, che poco dopo la fine dei lavori, in più occasioni, si verificavano cadute di calcestruzzo, soprattutto nel pagina 6 di 9 vano cucina soggiorno e stanzetta del bambino e in una occasione intervenivano anche i VV. FF., successivamente il proprietario mandava una ditta per sistemare le parti crollate ma dopo pochi giorni i problemi si ripresentavano che la sig.ra e il piccolo si rifugiavano presso la casa della madre di lei. Tes_1
Il teste , madre della compagna del , riferiva che la casa Testimone_2 CP_1
oggetto di causa aveva bisogno di diversi lavori in quanto non abitabile senza tali interventi, interventi autorizzati dal in quanto presente ad una telefonata, che Pt_1 per l'esecuzione dei lavori il genero spese circa 7.000,00 - 8.000,00 pagati in contanti, riferiva quanto già riferito dagli altri testi, esibite le foto riconosceva in esse i luoghi di causa prima e dopo il crollo.
Ebbene, confermata la effettiva esecuzione dei lavori il nominato ctu portandosi sui luoghi di causa constatava la presenza di umidità ma, in considerazione dei luoghi alterati, non rilevava la presenza di un intonaco distaccato, desumendo solo sulla base della relazione prodotta da parte convenuta, fenomeni di umidità che portavano al distacco dell'intonaco, sulle pareti perimetrali, presumibilmente dovute alla presenza di terrapieno e all'acqua presente nel terreno mentre per il distacco dell'intonaco dal soffitto ipotizzava o ad una perdita proveniente dai locali superiori o al più alla sbagliata rimozione della parete di cartongesso, sempre sulla base della
CTP ha quantificato in € 4.968,78 l'importo per la effettuazione di tali lavori.
Accertaro quanto sopra, va tuttavia rilevato che dall'esame del contratto di locazione al punto 9) è testualmente riportato “il conduttore potrà eseguire, a propria cura e spese ... previa autorizzazione scritta del locatore i lavori di manutenzione e adeguamento funzionale, ritenuti necessari per il miglior utilizzo dell'immobile, ed ancora al punto 11) il conduttore, solo se autorizzato in forma scritta, potrà eseguire opere o migliorie a propria cura e spese, che in ogni caso resteranno, ove realizzate, al termine della locazione ... d'esclusiva proprietà del locatore senza alcun diritto da parte del conduttore ad indennizzo o rimborso.
Va altresì ricordato che al momento della stipula del contratto, al punto 15) il conduttore dichiarava di aver visionata la casa locatagli e di averla trovata adatta all'uso convenuto ...
Ebbene, mancando, nella fattispecie, autorizzazione scritta del locatore alla esecuzione dei lavori la richiesta di rimborso non può trovare accoglimento, quindi va rigettata.
pagina 7 di 9 Il conduttore sostiene poi, che a causa della presenza dei vizi consegnava l'immobile.
Ebbene, il breve lasso di tempo tra il manifestarsi delle infiltrazioni e il rilascio dell'immobile ed anche in considerazione delle possibili cause di tali fenomeni come ipotizzate dal consulente, perdita proveniente dai locali superiori o al più alla sbagliata rimozione della parete di cartongesso, alcuna responsabilità può essere attribuita a parte locatrice.
Parimenti non può trovare accoglimento la domanda di parte locatrice diretta al pagamento della somma necessaria per la esecuzione dei lavori diretti al ripristino dello stato dei luoghi.
Anche in risposta a tale quesito il consulente ha ipotizzato un costo dei lavori a realizzarsi sulla base di un computo metrico prodotto da parte attrice per cui in mancanza di prova certa la domanda va rigettata.
Non occorre provvedere sulla domanda di rilascio poiché l'immobile è stato rilasciato
Le spese di ctu, per come liquidate, vengono poste a carico di entrambe le parti nella misura del 50%.
Stante la reciproca soccombenza le spese di lite vengono interamente compensate tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale di Salerno –Prima Sezione Civile- definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 10807/2017 r.g. tra Dott. e Parte_2 CP_1
–convenuto- ogni altra istanza, eccezione, deduzione reietta o assorbita così
[...]
provvede:
1) Dichiara risolto per grave inadempimento del conduttore il contratto di locazione stipulato in data 21/04/2017;
2) Condanna il conduttore, sig. al pagamento dei canoni di Controparte_1
locazione per € 1.500,00 oltre € 230,00 per quote condominiali nonché interessi legali dalla domanda al soddisfo;

3) Rigetta la domanda riconvenzionale avanzata da parte conduttrice;

4) Rigetta la domanda avanzata da parte locatrice
5) Pone a carico di entrambe le parti, in egual misura, le spese di ctu per come liquidate;

6) Compensa interamente tra le parti le spese di lite.
pagina 8 di 9 Salerno, 27/05/2025
Il GOP
Cosimina D'Ambrosio
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