N. R.G. 757/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA
in persona del giudice unico dott.ssa Silvia Vitelli ha pronunciato ai sensi dell'art. 281 sexies
c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 757 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno 2021 e vertente
TRA
“ (C.F. ) in persona del legale rappresentante p.t, Parte_1 P.IVA_1 rappresentato e difeso dagli Avv.ti Alessando Ronzi e Marco Antonelli, giusta procura speciale in atti;

ATTORE
E
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. Simona CP_1 C.F._1
Teveroni, giusta procura speciale in atti;

CONVENUTA

CONCLUSIONI
All'udienza del 20 marzo 2025 le parti si riportavano ai rispettivi scritti difensivi.

Ragioni di fatto e di diritto della decisione
pagina 1 di 7 Con l'odierno giudizio, la – in qualità di promissaria acquirente Parte_2 dell'immobile di proprietà della convenuta, sito in Strada Serpentano (Strada della
Principessa) nel territorio del Comune di Montalto di Castro- Frazione di Pescia Romana, distinto al Foglio 13, particella 658 al piano t. Cat D/ 10 - ha citato in giudizio la sig.ra CP_1
promittente venditrice, deducendo il grave inadempimento della stessa stante la
[...] presenza di vizi dell'immobile, onde ottenere la risoluzione del contratto preliminare del 19 luglio 2019 e, per l'effetto, la condanna della medesima alla restituzione del doppio della caparra in favore della Società attrice per l'equivalente di euro 46.000,00.
A sostegno delle domande, in particolare, l'attore deduceva che con scrittura privata sottoscritta in data 21 maggio 2016, la sig.ra concedeva in locazione al sig. CP_1 Pt_1
l'immobile indicato in premessa, convenendo la durata per mesi di luglio ed agosto de
[...]
2017,2018,2019 e 2020, per un canone complessivo di 16.000,00 euro;
tuttavia, nonostante l'immobile venisse formalmente locato per i soli mesi estivi, in realtà l'odierna convenuta concedeva l'immobile in locazione per l'intera annualità a fronte di un ulteriore corrispettivo di 5000,00 euro annui.
Il conduttore, pertanto, provvedeva ai pagamenti e godeva dell'immobile provvedendo anche al relativo arredamento;
tuttavia, nel luglio del 2019, l'odierna convenuta manifestava al sig. la volontà di vendere l'immobile e, nonostante il contratto in essere, comunicava anche Pt_1
l'impossibilità di prosecuzione del rapporto locatizio.
Il sig. e la sig.ra in virtù della predetta situazione, avviavano le trattative e, Pt_1 CP_1 successivamente, in data 19 luglio 2019 l'odierna convenuta sottoscriveva un contratto preliminare di vendita per il prezzo di euro 230.000,00 con la Società la Parte_1 quale, contestualmente versava anche la somma di euro 23.000,00 a titolo di caparra confirmatoria. In tale sede, inoltre, le parti stabilivano che il residuo del prezzo sarebbe stato corrisposto a seguito dell'erogazione del mutuo fondiario;
pertanto, la Società promissaria acquirente si rivolgeva a due Istituti di credito onde ottenere la concessione del mutuo, ma tali richieste rimanevano sprovviste di esito positivo atteso che, a seguito della perizia espletata dal consulente della emergevano delle anomalie sotto il profilo catastale ed Pt_3 urbanistico.
Alla luce della mancata erogazione del credito, pertanto, il sig. in qualità di legale Pt_1 rappresentante della inoltrava lettera raccomandata deducendo Parte_1
pagina 2 di 7 l'inadempimento della promittente venditrice e chiedendo il recesso dal contratto nonché la restituzione del doppio della caparra ai sensi dell'art. 1385, comma 2 c.c.; la sig.ra CP_1 tuttavia, disattendeva alle richieste del sig. ed intimava lo stesso allo sgombero Pt_1 dell'immobile entro il 31 marzo 2020, impendendo, successivamente, al medesimo di accedervi e di poter prelevare i propri beni. La richiesta di accesso, pertanto, veniva reiterata anche a mezzo del procuratore di parte attrice con lettera raccomandata del 9 giugno 2020 e, in tale occasione, il legale della sig.ra dava riscontro respingendo la medesima e CP_1 contestando l'esistenza di un contratto di locazione, indi per cui, il sig. provvedeva a Pt_1 presentare presso gli Uffici della Stazione dei Carabinieri denuncia- querela nei confronti della sig.ra CP_1
Si costituiva in giudizio la sig.ra la quale, in via preliminare, chiedeva di CP_1 dichiararsi la domanda improcedibile per difetto di esperimento della negoziazione assistita obbligatoria e, nel merito, chiedeva di rigettarsi la domanda poiché ritenuta infondata sia in fatto che in diritto, in via riconvenzionale la convenuta chiedeva dichiararsi risolto il contratto per grave inadempimento dell'attore con diritto della convenuta a trattenere la caparra confirmatoria.
La causa veniva istruita mediante acquisizioni documentali e –definitivamente assegnata a questo Giudice - era chiamata per la decisione all'udienza del 20.03.2025, trattata in forma cartolare e decisa con la presente sentenza ai sensi dell'art 281 sexies c.p.c.
In ordine all'eccezione formulata in via preliminare da parte convenuta circa l'improcedibilità della domanda per omesso esperimento della procedura di negoziazione assistita ex art. 2 d.l.
132/20214- Legge 162/2014, questo Tribunale ritiene che l'eccezione de quo debba essere rigettata in quanto, sebbene parte attrice richieda il pagamento della somma di euro
46.000,00, quindi somma rientrante nel range per i quale il legislatore ha stabilito come obbligatoria la procedura suindicata, nel caso di specie, tuttavia, il pagamento deve considerarsi come mera conseguenza della tutela richiesta in via principale dall'attore volta, in particolar modo, all'accertamento del diritto di recesso e conseguente risoluzione del contratto. Alla predetta considerazione, inoltre, si deve aggiungere che in data 22 giugno 2021
l'odierno attore introduceva la procedura che, tuttavia, terminava in data 27 settembre 2021 con esito negativo.
pagina 3 di 7 In ordine, invece, alla domanda formulata dall'attore in via principale, osserva preliminarmente il Tribunale che l'esistenza del contratto oggetto di causa e l'avvenuto versamento, da parte della attrice in favore della convenuta, del complessivo importo di euro
23.000,00 a titolo di caparra confirmatoria – oltre a risultare dalla documentazione prodotta
[in copia] dalle parti – non sono oggetto di contestazione tra le stesse e possono pertanto ritenersi circostanze pacifiche e provate [art. 115 c.p.c.].
Rileva, ancora preliminarmente, il Tribunale la domanda giudiziale deve essere qualificata come domanda volta ad ottenere l'accertamento del diritto di recedere dal contratto preliminare per cui è lite onde applicare la tutela di cui all'art. 1385, c. II, c.c., atteso che – dalla documentazione prodotta dalla odierna istante [cfr., in particolare, il doc. n. 6 dell'atto di citazione]– risulta che la Società nella qualità di promissario acquirente Parte_1 dell'immobile, ha esercitato il recesso prima della instaurazione del presente processo ed ha quindi agito, non avendo ottenuto dalla controparte la tutela richiesta, onde accertare la relativa legittimità. D'altra parte, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, il recesso previsto dall'art. 1385, c. II, c.c. configura una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto “…destinata a divenire operante con la semplice sua comunicazione a quest'ultima…” [così
Cass. 5095/2015; v. anche 2019/1972, secondo cui “l'esercizio della facoltà di recesso prevista dall'art 1385 cod civ, per il caso di versamento della caparra, non è subordinato né all'esistenza di un termine essenziale, né all'intimazione di una diffida ad adempiere” e Cass. 17489/2012, secondo cui “In caso di azione di recesso ai sensi dell'art. 1385 cod. civ., non è necessaria la formale costituzione in mora del debitore, la quale è prescritta dalla legge per l'effetto preminente dell'attribuzione al debitore medesimo del rischio riguardante la sopravvenuta impossibilità della prestazione per causa a lui non imputabile, basandosi, viceversa, l'azione menzionata sulla sola obiettiva esistenza dell'inadempimento di non scarsa importanza di una delle parti”; sulla qualificazione della domanda, che rientra nei compiti propri del giudice del merito, il quale è chiamato ad accertarne la portata non solo sulla base della sua formulazione letterale, ma, soprattutto, del suo contenuto sostanziale, in relazione alle finalità perseguite dalla parte ed al provvedimento richiesto in concreto, desumibile dalla situazione dedotta in causa e delle eventuali precisazioni formulate nel corso del giudizio, cfr., invece,
Cass. 3879/1987 e Cass. S.U. 27/2000].
Ciò premesso, osserva il Tribunale che la domanda giudiziale, come innanzi qualificata, è infondata e deve essere rigettata, per i motivi di seguito precisati.
pagina 4 di 7 Nel contratto preliminare oggetto di causa si dà espressamente conto sia della consistenza del compendio per cui è lite sia dell'impegno della venditrice a provvedere ad un declassamento della categoria catastale dell'immobile da D/10 a C/2, circostanza poi concretamente realizzatasi.
Non può quindi ritenersi la convenuta inadempiente all'esecuzione del predetto preliminare, atteso che la medesima ha ottemperato al predetto impegno. Né può dirsi che le asserite irregolarità edilizie non erano note alla società attrice, in quanto nel contratto preliminare era espressamente prevista la consistenza dell'immobile sia la categoria catastale del medesimo.
La consolidata giurisprudenza di legittimità ha da tempo affermato il principio di autoresponsabilità gravante sui contraenti per cui in tema di contratto preliminare, l'eccezione di inadempimento basata sulla mancanza del certificato di abitabilità dell'immobile o della presenza di difformità edilizie sanabili non può essere proposta qualora risulti che il promissario acquirente era a conoscenza di tale situazione, dovendo reputarsi che fosse ben nota ai promissari acquirenti l'inidoneità del bene a ricevere un'utilizzazione a fini abitativi (il che rende quindi del tutto ininfluente anche la successiva variazione di qualificazione catastale) [cfr. Cass. n. 25427/2013 e n. 21659/2019).
Le criticità rilevate dal perito della banca (con particolare riferimento alla “non adeguatezza” delle finiture alla destinazione d'uso e al minor valore dell'immobile classificato come C/2) erano quindi ben note all'attore, secondo il principio di autoresponsabilità sopra delineato, né
d'altra parte la società attrice aveva subordinato l'acquisto del compendio all'effettiva erogazione del mutuo, prevedendo apposita condizione risolutiva.
Quanto alla conformità urbanistica dell'immobile la convenuta ha depositato sia il permesso di costruire, che la concessione in sanatoria (doc. 3 e 4 del fascicolo di parte convenuta) nonché il certificato di conformità urbanistica (doc. 11) per cui la medesima non può ritenersi inadempiente alle obbligazioni assunte.
Come, inoltre, specificano dalle SS.UU. con la sentenza 11748 del 2019 “il venditore non è tenuto all'obbligo specifico di consegnare la cosa priva di vizi, essendo solamente obbligato a garantire il compratore qualora il bene venduto si dimostri viziato. Pertanto, la consegna di una cosa venduta viziata non integra un inadempimento in sé alle obbligazioni del venditore, configurandosi tutt'al più quale inesatto inadempimento, che genera in capo al venditore una responsabilità diversa e speciale, di tipo assicurativo- garantistico, basata sul solo presupposto oggettivo dell'esistenza dei vizi. Traslato tale principio nella compravendita, ne deriva che
è il compratore (intenzionato a domandare la risoluzione o la riduzione del prezzo) a dover dimostrare il
pagina 5 di 7 presupposto che giustifica l'azione esperita ovverosia l'esistenza dei vizi”. Tale principio è perfettamente coerente ed aderente rispetto al cosiddetto “principio di vicinanza della prova” espresso anche dalla Sentenza n. 13533 del 2001 pronunciata dalla Suprema Corte di Cassazione a
Sezioni Unite, che attribuisce l'onere della prova al soggetto che è concretamente dotato della
“possibilità di provare i fatti e le circostanze che ricadono nelle rispettive sfere di azione”, limitando l'onere della prova dell'attore ai soli fatti costitutivi della pretesa che sono nella sua disponibilità. Nel caso delle azioni edilizie, infatti, il promissario compratore, che sia nel possesso anticipato e che agisce, è il soggetto maggiormente vicino alla prova del fatto costitutivo del proprio diritto alla risoluzione del contratto in quanto, dopo che il bene gli sia stato consegnato, è proprio il medesimo ad essere nelle condizioni ottimali per effettuare le verifiche necessarie all'accertamento di eventuali vizi.
Alla luce, quindi, delle motivazioni dedotte e tenuto conto che i motivi dedotti da parte attrice non integrano “grave” inadempimento giustificativo dell'azione redibitoria del contratto preliminare di compravendita, la domanda attorea volta all'accertamento del diritto di recesso e conseguente diritto ad esigere il doppio della caparra confirmatoria deve essere rigettata.
E' di contro fondata la domanda di risoluzione del contratto svolta dalla convenuta non avendo l'attore provveduto a convocare la promissaria venditrice dinanzi al notaio per il rogito né nel termine previsto nel contratto preliminare (15.11.2019) né successivamente.
Alla luce delle predette circostanze l'inadempimento della parte attrice deve ritenersi grave ai sensi dell'art. 1455 c.c. e pertanto è legittima la risoluzione del contratto richiesta dalla parte convenuta e la conseguente ritenzione della caparra confirmatoria.
Le spese di lite seguono la soccombenza di parte attrice ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e sono liquidate, in dispositivo, in applicazione del D.M. 55/2014 [modificato dal D.M. 37/2018], nei valori minimi stante la semplicità delle difese, l'assenza di istruttoria ed attesa la natura strettamente documentale della controversia.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa civile in primo grado iscritta al n.
757/2021 R.G.A.C., disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, così decide:
1) Rigetta le domande attoree;

pagina 6 di 7 2) Dichiara risolto per grave inadempimento della parte promittente acquirente il contratto preliminare di compravendita stipulato tra la “ e in data 19 Parte_1 CP_1 luglio 2019;
3) Autorizza la sig.ra a trattenere la somma di euro 23.000,00 corrisposta in data 17 CP_1
luglio 2019 a titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 secondo comma c.c.;
4) Condanna la parte attrice al pagamento delle spese di lite in favore della parte convenuta che liquida in euro 3.809,00 a titolo di onorari, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario come per legge.
Così deciso in Civitavecchia, 20 marzo 2025
Il Giudice
Silvia Vitelli

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