REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Termini Imerese, nella persona del Giudice monocratico dott.ssa Federica
GU, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1261/2017 del ruolo generale per gli affari civili contenziosi, corrente
TRA
, in persona della procuratrice (c.f. Parte_1 Parte_2
), nata a [...], il [...], rappresentata e difesa, giusta C.F._1 procura in atti, dagli avv.ti Majorca Alessandro e Bondì Giandomenico
– ; Email_1 Email_2
PARTE ATTRICE
E
(c.f. , nata a [...], il Controparte_1 C.F._2
28/01/1972, rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'Avv. Saglimbene Angelo
; Email_3
PARTE CONVENUTA
OGGETTO: risoluzione contratto preliminare e restituzioni
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MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato n.q. di procuratrice di Parte_3
, ha esposto al Tribunale: Parte_1
pagina 1 di 10 che aveva stipulato con parte convenuta un contratto preliminare in data 10 giugno
2016 per la vendita di un magazzino sito a MI, di proprietà del proprio coniuge Parte_1
, per l'importo di € 40.000,00, contratto che per accordo tra le parti sostituiva quello
[...] sottoscritto in data 19 maggio 2016; che in forza di tale contratto parte venditrice si era impegnata a rimuovere il vincolo demaniale insistente, cui aveva provveduto subito dopo;
che ciononostante la parte convenuta, più volte sollecitata, non aveva fatto pervenire il nominativo del notaio per provvedere alla stipula del definitivo entro il termine, peraltro prorogato;
che la convenuta aveva versato “a titolo di caparra” il complessivo importo di €
30.000,00.
Pertanto, rilevando di aver adempiuto all'obbligo posto a suo carico e allegando l'inadempimento della convenuta alla stipula del definitivo, parte attrice ha concluso chiedendo di “Ritenere e dichiarare risolto per inadempimento del promissario acquirente, signora Controparte_1 il contratto preliminare di compravendita del 10.6.2016 stipulato con il signor disponendo Controparte_2 il rilascio dell'immobile de quo alla piena e libera disponibilità del proprietario. In via alternativa o comunque in via subordinata condannare gli odierni attori a restituire il magazzino con accesso da via Magna Grecia sito in MI, foglio 17 particella 3153 sub 8 (ex sub 1), cat. C/2 classe 5 rendita 165,47 al legittimo proprietario. Conseguentemente, condannare la signora al pagamento di un adeguato Controparte_1 indennizzo per l'abusiva occupazione del magazzino ed al risarcimento dei danni che ha provocato e continua ad arrecare al legittimo proprietario;
segnatamente condannare a corrispondere al signor Controparte_1
un importo pari al canone di locazione del magazzino € 600.000 a far data dal giugno 2016 Parte_1 fino al soddisfo, o in quel maggiore o minore importo che il giudice riterrà di determinare, oltre interessi e rivalutazione. Condannare la signora al pagamento delle spese del giudizio”. Controparte_1
Si è costituita in giudizio la quale ha in parte contestato la Controparte_1 ricostruzione della vicenda fatta da controparte.
Ha precisato che la sostituzione del contratto era avvenuta per iniziativa del mediatore, il quale si era avveduto della non corretta indicazione di alcuni dati.
Ha riferito che in occasione della sottoscrizione del secondo contratto la convenuta era stata rassicurata verbalmente della irrilevanza del vincolo a parcheggio sull'immobile promesso pagina 2 di 10 in vendita, che incideva, secondo quanto detto, solo sulla (non) possibilità di mutamento della destinazione d'uso; nulla le era stato, invece, riferito sull'effettiva consistenza del vincolo;
in seguito, in data 29 giugno 2016, data fissata per il rogito notarile, aveva Parte_1 consegnato l'atto di costituzione del vincolo dell'anno 1988 (cfr. doc. 3), dalla consultazione del quale parte convenuta apprendeva che il vincolo era pari a 62 mq su un totale di 89 mq.
Pertanto, allegando la promessa di un bene diverso, la convenuta ha chiesto in via riconvenzionale la risoluzione del contratto preliminare e la condanna di parte attrice alla restituzione di € 40.000,00 (di cui € 20.000,00 pari al doppio della caparra versata).
La causa è stata istruita documentalmente.
Sostituito per esigenze d'ufficio il giudice assegnatario del fascicolo, all'udienza del 15 maggio 2025 le parti hanno precisato le conclusioni.
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Occorre premettere che il contratto preliminare per cui è causa è stato stipulato da in nome e per conto del marito, . Parte_3 Parte_1
Alla luce delle prime difese svolte dalla convenuta è il caso di rilevare che “le norme in tema di rappresentanza non impongono al rappresentante di indicare gli estremi della procura nel contratto concluso in nome e nell'interesse del rappresentato, neppure nel caso di conclusione di contratti a forma vincolata.
La giustificazione dei poteri del rappresentante è prevista dall'art. 1393 c.c., come conseguenza della richiesta, che il terzo è facoltizzato a fare in qualsiasi momento (sia prima, sia dopo il contratto), per precostituirsi la prova che l'atto rientra nei poteri conferiti dal rappresentato. Nel caso di contratto avente ad oggetto beni immobili, poiché la forma della procura deve risultare da atto scritto, ai sensi dell'art. 1392 c.c., il terzo ha facoltà di pretendere che il rappresentante gli consegni una copia della procura” (Così Cass. civ. n.
14215/2014).
Nel caso di specie, non risulta provato che la richiesta di cui all'art. 1393 c.c. sia stata fatta dalla convenuta, sicché la difesa relativa alla sottoscrizione del preliminare nonostante la mancata esibizione della procura non assume rilievo.
Ciò premesso, le domande proposte in via diretta dall'attrice ed in via riconvenzionale dalla convenuta possono essere trattate congiuntamente visto lo stretto legame che le avvince;
trattandosi di contrapposte domande di risoluzione, il giudice deve procedere a una valutazione comparativa ed unitaria degli inadempimenti che le parti si sono addebitati al fine di stabilire se pagina 3 di 10 sussista l'inadempimento che legittima la risoluzione: “nei contratti con prestazioni corrispettive, ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento in caso di inadempienze reciproche deve procedersi ad un esame del comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi e all'oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti
e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale, con la conseguenza che, qualora l'inadempimento di una delle parti sia valutato come prevalente deve considerarsi legittimo il rifiuto dell'altra di adempiere alla propria obbligazione e alla risoluzione del contratto deve seguire
l'esame dell'eventuale richiesta di risarcimento del danno della parte non inadempiente” (Cas. Civ. n.
13827/2019).
La valutazione della gravità dell'inadempimento, prendendo le mosse dall'esame dei fatti e delle prove inerenti al processo, è rimessa al giudice del merito ed è incensurabile in cassazione se la relativa motivazione risulti immune da vizi logici o giuridici. (Cass. II, 7 giugno
2011, n. 12296).
Ebbene, parte attrice si duole della circostanza che parte convenuta non si sia attivata per provvedere alla stipula del contratto definitivo entro il termine previsto nel contratto, poi prorogato.
V'è però che il mancato adempimento entro un termine essenziale non dà luogo a risoluzione del contratto se l'inadempimento non sia imputabile all'obbligato almeno a titolo di colpa, ma corrisponda alla mancata prestazione dell'altra parte che rivendica la risoluzione per scadenza di detto termine (Cass. civ. n. 30714 del 29/11/2024).
Nella specie, costituendosi in giudizio parte convenuta ha dato atto che l'effettiva consistenza del vincolo a parcheggio era stata comunicata e resa nota dal promittente venditore solo in occasione della stipula del definitivo originariamente fissata per il giorno 26 giugno
2016.
Vale la pena rilevare che tale circostanza di fatto riferita da parte convenuta nella comparsa non è stata espressamente e puntualmente contestata da parte attrice, la quale si è limitata a riferire, invece, che già nel contratto preliminare si faceva riferimento alla conoscenza
(e accettazione) del vincolo da parte della convenuta.
Ora, dalla documentazione agli atti del fascicolo di parte convenuta emerge che buona parte della consistenza del magazzino promesso in vendita risulta gravato da un vincolo a pagina 4 di 10 posteggio giusta atto unilaterale d'obbligo sottoscritto da e rivolto al di Parte_1 CP_3
MI il 26 aprile 1988 (cfr. doc. 3).
L'atto unilaterale d'obbligo è un atto necessario al fine di ottenere il rilascio di una concessione edilizia ai sensi dell'art. 21 l.r. 21/1973; dunque, atto intermedio del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento concessorio finale, dal quale promanano soltanto poteri autoritativi della P.A., senza alcuna possibilità per i terzi privati di accampare diritti sulla base di esso (v. fra tante: SS.UU. Ord. 15 giugno 2005, n. 12793; SS.UU,
20 aprile 1998, n. 4016; 11.7.1994, n. 6527; Cass. 24.6.1992 , n. 7773).
Alla stregua della consolidata giurisprudenza della Corte di Cassazione, i vincoli inseriti nelle previsioni del piano regolatore generale, una volta approvati e pubblicati nelle forme previste, hanno valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo, con efficacia erga omnes, come tale assistita da una presunzione legale di conoscenza assoluta da parte dei destinatari, sicché i vincoli in tal modo imposti, a differenza di quelli inseriti con specifici provvedimenti amministrativi a carattere particolare, non possono qualificarsi come oneri "non apparenti" gravanti sull'immobile, secondo l'art. 1489 c.c., e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore come fonte di responsabilità del venditore, che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14289 del
04/06/2018; Sez. 2, Sentenza n. 2737 del 23/02/2012; Sez. 2, Sentenza n. 4971 del
02/03/2007; Sez. 2, Sentenza n. 19812 del 04/10/2004; Sez. 2, Sentenza n. 18653 del
16/09/2004; Sez. 1, Sentenza n. 793 del 19/01/2001).
“A fondamento della richiamata discriminazione si pone l'argomento a mente del quale gli strumenti di governo del territorio di portata generale (quali gli attuali piani di governo del territorio e, prima, i piani regolatori generali) involgono interessi diffusi e, come tali, si differenziano sensibilmente dai provvedimenti
(permessi di costruire - e, prima, concessioni edilizie -, convenzioni urbanistiche) destinati a regolamentare le attività che il privato può mettere in atto, avuto riguardo ai propri beni, nei limiti contemplati dall'art. 42, secondo comma, Cost..
Sicché soltanto con riferimento ai primi è legittimamente invocabile una presunzione di conoscenza a cura della generalità dei consociati, laddove, per contro, i secondi sono rigorosamente circoscritti ad ambiti ristretti, che concernono interessi di uno o più singoli, contemperati con quelli degli altri consociati, sulla scorta di regole predefinite applicate dall'ente territoriale preposto” (così Cass. civ. n. 1441/2024).
pagina 5 di 10 Nel caso di specie, il vincolo non discende da un piano regolatore generale sicché non può esservi alcuna presunzione di conoscenza in capo all'acquirente.
L'istruttoria non ha consentito di provare adeguatamente la circostanza secondo la quale la promittente alienante avrebbe reso edotta la controparte, prima della sottoscrizione del contratto preliminare, dell'effettiva estensione di tale vincolo sull'immobile oggetto dell'accordo e della sussistenza di quell'atto unilaterale d'obbligo sottoscritto in favore del
Controparte_4
A fronte dell'inadempimento allegato dalla convenuta, parte attrice si è limitata a ribadire che nel contratto preliminare vi era la clausola relativa alla sussistenza del vincolo a parcheggio, quindi la conoscenza dello stesso a parte della convenuta.
Ritiene il Tribunale, tuttavia, che la funzione informativa non può dirsi assolta con la dichiarazione contenuta nel preliminare di vendita con la quale parte acquirente “accetta il vincolo
a parcheggio esistente”, specie alla luce dell'evidente contraddittorietà con la proposizione precedente ove il promittente venditore “garantisce che quanto promesso in vendita è di sua proprietà e libero da oneri”.
L'espressione, al pari della successiva in cui si legge “è altresì presente il Demanio dello
Stato” appare estremamente vaga, non risultando indicata né la fonte del vincolo, né il beneficiario, né l'effettiva consistenza.
La genericità dell'espressione non consente di ritenere che la parte promissaria acquirente sia stata espressamente edotta dell'effettiva portata del vincolo, tenuto conto, peraltro, che la circostanza allegata dalla convenuta in merito alla consegna dell'atto unilaterale di vincolo solo in occasione della stipula del definitivo a fine giugno 2016 non è stata espressamente contestata da parte attrice.
Peraltro, è arduo ritenere che la promissaria acquirente potesse accettare ex ante un vincolo al godimento del bene così consistente, tenuto conto del fatto che non risulta acquistata anche la proprietà degli appartamenti della palazzina cui il parcheggio si riferisce;
i relativi proprietari, quindi, avrebbero mantenuto il diritto d'uso del parcheggio di futura proprietà della (“come questa Corte ha già più volte precisato, il vincolo di destinazione posto CP_1 dalla L. n. 765 del 1967, art. 18 e L. n. 47 del 1985, art. 26, comporta l'obbligo non già di trasferire la proprietà dell'area destinata a parcheggio insieme alla costruzione, ma quello di non eliminare il vincolo di
pagina 6 di 10 destinazione esistente, sicché esso crea in capo all'acquirente dell'appartamento un diritto reale d'uso sull'area e non già un diritto al trasferimento della proprietà (Cass. n. 13857 del 2001; Cass. n. 4197 del 2000;
Cass. n. 6104 del 1993).
Nessun altro mezzo istruttorio è stato articolato dall'attrice.
Alla luce di tali considerazioni va, dunque, accolta la domanda riconvenzionale di risoluzione formulata dalla convenuta: la acclarata mancata comunicazione dell'effettiva consistenza del vincolo sul bene oggetto della futura vendita è suscettibile, alla stregua di condotta lesiva del canone di lealtà, nel quale si declina, peraltro, la clausola generale di buona fede, di viziare la volontà negoziale del promittente acquirente, legittimandone la conseguente richiesta di risoluzione del preliminare ex art. 1489 c.c.: norma la cui applicazione analogica al preliminare di vendita è stata riconosciuta già da Cass. n. 11757 del 29.10.92.
L'inadempimento di parte attrice, che non ha reso edotta la promissaria acquirente della effettiva portata del vincolo, inoltre, può essere senz'altro qualificato “di non scarsa importanza”, ai sensi dell'art. 1455 c.c. avendo una “effettiva incidenza sul sinallagma contrattuale”, in quanto, può ritenersi che, in considerazione dello stesso e tenuto conto dell'economia complessiva dell'accordo contrattuale, sia da escludere l'utilità del contratto e che, quindi, dia accesso ai rimedi contrattuali ricavabili dalla disciplina generale del contratto
(Cfr. Cass. civ. n. 409/2012 e Cass. civ. n. 19294/2020).
Infatti, fin quando non era conosciuta la portata del vincolo, parte convenuta ha dato seguito all'accordo, versando parte del prezzo e fissando l'appuntamento presso il Notaio;
il rifiuto, invece, è intervenuto solo dopo la conoscenza dell'effettiva estensione del vincolo su buona parte della superficie dell'immobile promesso in vendita.
L'accoglimento della domanda di risoluzione comporta che venendo meno la fonte dell'obbligazione restano caducati ex tunc gli effetti dell'accordo risolto per inadempimento, con la conseguente insorgenza a carico di ciascun contraente dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa.
Sempre in via riconvenzionale parte convenuta ha chiesto la restituzione del doppio della caparra originariamente versata (pari a € 10.000,00), e la restituzione di quanto versato nelle more a titolo di acconto sul prezzo, pari a € 20.000,00.
pagina 7 di 10 Tuttavia, a pag. 3 del citato contratto si legge che il prezzo è stato convenuto ed accettato tra le parti in € 40.000,00 di cui “€ 10.000,00 sono versati tramite bonifico bancario effettuato in data 2 maggio 2016 in favore di a titolo di acconto e di caparra, somma che la parte Controparte_5 promittente venditrice dichiara di avere ricevuto dalla parte promettente acquirente e per la quale rilascia quietanza liberatoria;
la rimanente parte di € 30.000,00 verranno pagati nel seguente modo…”.
L'importo di € 10.000,00 risulta versato in data 2 maggio 2016, cioè prima della sottoscrizione del primo preliminare, poi sostituito di comune accordo dal secondo preliminare di cui le parti chiedono la risoluzione. Di contro l'art. 1385 c.c. richiede il versamento della caparra al momento della conclusione del contratto.
Dal testo contrattuale non risulta che le parti abbiano inteso perseguire gli scopi di cui all'art. 1385 c.c., attribuendo a tale importo la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento, definendola al tempo stesso acconto e caparra.
Inoltre, le parti si sono accordate per un pagamento del corrispettivo a “rate” di €
10.000,00 ciascuna.
Sicché è di chiara evidenza che l'importo versato in data 2 maggio 2016 – pari al 25% del prezzo pattuito – rappresenti un acconto, la prima rata del pagamento rateale del prezzo di vendita stabilito.
Secondo la giurisprudenza di merito, le somme versate anteriormente alla formale stipulazione di un contratto debbono ritenersi corrisposte a titolo di acconto sulla prestazione dovuta in base all'obbligazione principale, gravando su chi chiede la restituzione del doppio della caparra versata, o la ritenzione della caparra ricevuta, l'onere di provare l'asserita funzione di caparra confirmatoria.
Nel caso di specie, nessuna prova è stata fornita in tal senso dalla convenuta non potendo assumere rilievo dirimente la causale del bonifico.
Pertanto, in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale, l'attrice va condannata alla restituzione di quanto già ricevuto, pari a complessivi € 30.000,00 ma non alla corresponsione del “doppio della caparra”; tale somma va maggiorata di interessi legali dalla data della domanda al saldo (v. Cass. civ. n. 19659/2014), ma non anche di rivalutazione monetaria trattandosi nella specie di debito di valuta (Cass. civ. n. 14289/2018).
pagina 8 di 10 Il venir meno del contratto preliminare per effetto della risoluzione giudiziale per inadempimento comporta per il promissario acquirente che abbia ottenuto dal promittente venditore la consegna e la detenzione anticipate della cosa, l'obbligo di restituzione della cosa stessa e degli eventuali frutti (condictio indebiti ob causam finitam) a norma dell'art. 2033 c.c. e non determina il sorgere di un'obbligazione risarcitoria in capo al promissario acquirente per il mancato godimento del bene (v. Cass. n. 35280/2022 e Cass. n. 16629 del 2013).
Ne consegue che la convenuta, che ha pacificamente ottenuto la disponibilità dell'immobile con la sottoscrizione del preliminare, in accoglimento della domanda di parte attrice, è tenuta alla restituzione dell'immobile nonché a corrispondere i frutti per l'anticipato godimento dello stesso.
Sul punto, parte attrice ha formulato domanda di condanna al pagamento dell'importo di € 600,00 mensili senza tuttavia provare il valore locativo del bene.
Al contempo, non è stato neanche provato che in assenza dell'occupazione il proprietario avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo o lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato.
Da parte sua, parte convenuta nulla ha dedotto sulle caratteristiche del bene e sull'effettiva utilizzabilità o sul suo utilizzo.
Alla luce delle scarse indicazioni fornite può essere soltanto presunta la concreta idoneità del magazzino promesso in vendita a produrre utilità e reddito;
pertanto, l'indennità di occupazione va prudenzialmente determinata in € 150,00 mensili.
Tenuto conto che è stata ritenuta fondata la domanda di risoluzione formulata dal promissario acquirente per inadempimento del promittente venditore, e che pertanto l'occupazione dell'immobile era inizialmente legittima atteso il consenso di quest'ultimo,
l'indennità di occupazione dell'immobile va riconosciuta dal mese di luglio 2017 (stante il deposito della comparsa di costituzione con domanda riconvenzionale di risoluzione il 20 giugno 2017).
Trattandosi di obbligazione restitutoria che consegue a titolo di ripetizione di indebito alla risoluzione, va esclusa la funzione risarcitoria e l'obbligazione ha natura “di debito di valuta, come tale non soggetto a rivalutazione monetaria, se non nei termini del maggior danno - da provarsi dal creditore rispetto a quello soddisfatto dagli interessi legali, ai sensi dell'art. 1224 c.c.” (Cass. n. 35280/2022
pagina 9 di 10 che richiama Cass. n. 5639 del 2013; Cass. n. 14289 del 2018), prova nella specie non fornita da parte attrice.
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L'esito complessivo della controversia, contrassegnata dalla parziale soccombenza reciproca, giustifica la compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni domanda o eccezione avversa
- in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta da parte convenuta, risolve il contratto preliminare stipulato fra le parti il 10 giugno 2016 e condanna parte attrice alla restituzione del complessivo importo di € 30.000,00 in favore di Controparte_1
- in accoglimento della domanda di parte attrice, condanna alla Controparte_1 restituzione dell'immobile oggetto del contratto preliminare risolto, sito a MI, via Magna
Grecia e al pagamento dell'importo di € 150,00 mensili dal mese di luglio 2017 fino al rilascio, oltre interessi legali dalla data della sentenza fino al soddisfo;

- compensa le spese di lite.
Termini Imerese, 9 ottobre 2025
Il Giudice
Federica GU
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