TRIBUNALE di PATTI
VERBALE di UDIENZA

Il giorno 27 del mese di febbraio dell'anno 2024, all'udienza tenuta dal G.U. presso il Tribunale di Patti, sezione civile, dott. Carmelo Proiti, viene chiamata la causa civile iscritta al n. 100876/2009 R.G.
E' comparso, per la parte attrice, l'avv. Pizzuto per l'Avv. Riolo quale precisa le conclusioni riportandosi integralmente a quanto dedotto e rilevato in atti e verbali di causa,
con il rigetto di ogni contraria istanza, eccezione o difesa.
E' comparso, per la parte convenuto, l'avv. Spinnato per l'Avv. L'Abbate la quale precisa le conclusioni riportandosi integralmente a quanto dedotto e rilevato in atti e verbali di causa, con il rigetto di ogni contraria istanza, eccezione o difesa.
IL G.U. dispone procedersi con la discussione orale della causa ai sensi dell'art. 420 c.p.c.
Le parti discutono oralmente la causa.
IL G.U.
esaurita la discussione orale, pronuncia sentenza dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
1 TRIBUNALE di PATTI
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE di PATTI Sezione civile
Il giudice del Tribunale di Patti, sezione civile, dott. Carmelo Proiti, in funzione di giudice monocratico, ha reso la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 100876 del Registro Generale Contenzioso 2009
TRA
, C.F. nato a [...] il [...] ed Parte_1 C.F._1
elettivamente domiciliato in Acquedolci, Via Cicerone 8, presso lo studio dell'Avv. Emidio
Riolo che lo rappresenta e difende giusta procura in atti
ATTORE
CONTRO
, C.F. , nato a [...] il [...], Controparte_1 C.F._2
elettivamente domiciliato in Acquedolci Via Cirino Mazzullo n. 16, presso lo studio degli
Avv.ti Giuseppe LT L'Abbate e AR IA PE che lo rappresentano e difendono, disgiuntamente e congiuntamente, come da procura in atti
CONVENUTO
avente per OGGETTO: Canoni di locazione e risarcimento del danno
CONCLUSIONI DELLE PARTI
I procuratori delle parti hanno concluso come da verbale.
2 TRIBUNALE di PATTI MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 20 novembre 2009, parte attrice ha convenuto in giudizio deducendo che tra le parti era stato stipulato un contratto di locazione Controparte_1 commerciale dell'immobile sito in Via Genova n. 13 Acquedolci, in data 24 settembre 2001.
Ha dedotto che parte convenuta non aveva pagato il canone di locazione relativo alle mensilità di marzo, aprile, maggio, giugno, luglio ed agosto 2008 per un importo pari ad €
2.014,20. Ha altresì eccepito che al momento della restituzione aveva ritrovato i locali in uno stato di incuria e trascuratezza con una serie di danni (quali il distacco di prese elettriche dai muri, intonaci scrostati, un tramezzo divisorio, danni alle pareti) per un totale di € 4.666,51. Ha chiesto, quindi, che fosse ritenuto responsabile dei Controparte_1 danni e delle alterazioni riscontrate nell'immobile locato e condannato al pagamento della somma complessiva di € 7.680,71 comprensiva di € 2.014,20 per canoni non corrisposti ed
€ 5.666,51 per risarcimento del danno, con vittoria di spese e compensi e distrazione nei confronti del procuratore antistatario. In subordine ha chiesto la compensazione tra i crediti delle parti.
Si è costituito eccependo l'infondatezza delle difese avversarie;
ha Controparte_1
specificato che le parti avevano concordato che le ultime due mensilità sarebbero state compensate con il deposito cauzionale originariamente versato;
che i mesi di marzo ed aprile erano stati regolarmente saldati e che l'attività si era trasferita prima di luglio ed agosto con non dovutezza dei relativi canoni di locazione. Ha contestato la ricostruzione attorea relativa ai danni presenti nell'immobile locato, perché inesistenti e perché parte attrice non aveva provato lo stato dell'immobile al momento dell'originaria consegna. Ha, comunque, precisato altresì che la costruzione del tramezzo era stata concordata tra le parti per il ripristino dello stato iniziale e che nessuna porta era stata rimossa (se non una prelevata dal né causati altri danni. Ha svolto, poi, domanda riconvenzionale di Pt_1
risarcimento del danno poiché l'attore aveva consegnato l'immobile senza le dovute destinazioni d'uso per l'attività commerciale pattuita di contatti diretti con il pubblico, come da documentazione in atti. Ha concluso, quindi, per il rigetto delle domande attoree e per la condanna di al risarcimento del danno per complessivi euro 23.267,13 oltre Parte_1
3 TRIBUNALE di PATTI interessi legali dal dovuto al soddisfo e vittoria di spese. In subordine ha chiesto la compensazione tra i crediti reciprocamente reclamati.
La causa è stata istruita documentalmente, con interrogatorio formale e con prova testi;
riassegnata allo scrivente ex DP 50/2022 e provvedimento con il quale lo stesso ha preso servizio in data 30 novembre 2022, viene – all'udienza odierna – decisa.
Le domande proposte sono parzialmente accoglibili per quanto segue.
Con riferimento alla domanda svolta da parte attrice di mancato pagamento dei canoni,
ha ottemperato all'onere probatorio posto a suo carico relativamente alla Parte_1
prova del titolo negoziale sottostante la propria richiesta, con la produzione in atti del contratto di locazione peraltro non contestato. Nello specifico, il contratto di locazione è stato stipulato per sei anni con inizio dall'ottobre del 2001. Se da un lato parte attrice non ha pienamente provato che detto accordo fosse stato prorogato fino al 2008, non vi è contestazione sul punto se non relativamente alle ultime due mensilità di cui meglio verrà specificato più avanti.
Infatti, parte convenuta ha eccepito l'infondatezza di tale domanda indicando la presenza di una serie di fatti modificativi ed estintivi dei quali, tuttavia, non è stata data in giudizio alcuna prova.
Invero, con riferimento alle mensilità pagate, non fornito alcuna documentazione o prova relativamente a detto pagamento.
Con riferimento alla compensazione dei due mensilità con la cauzione originariamente versata, si osserva che innanzitutto non è stata data prova del versamento di detta cauzione né del suo ammontare iniziale. Inoltre, trattandosi di locazione non abitativa ma commerciale, la previsione di un accordo di tale genere sarebbe ammissibile ma lo stesso, invero, dovrebbe comunque essere dimostrato dalla parte che vuole avvalersi dello stesso per sfuggire alla richiesta creditoria del pagamento dei canoni non corrisposti. Cosa che non
è avvenuta nel caso di specie.
Infine, con riferimento alle ultime mensilità, come già detto, non è stata dimostrata la vigenza per tali mesi del contratto né è quindi stato prodotto il titolo negoziale sottostante ad un accordo per detti mesi, comunque contestato dal convenuto.
4 TRIBUNALE di PATTI La domanda relativa ai canoni di locazione può, quindi, trovare accoglimento limitatamente alle mensilità di marzo, aprile, maggio e giugno 2008 per un totale di € 1.342,80.
Con riferimento alla domanda attorea di risarcimento del danno per le condizioni dell'immobile, la stessa trova riscontro nella disciplina di cui all'art. 1590 c.c.
Invero, i testimoni escussi hanno effettivamente confermato le contestazioni svolte dal locatore (tra cui la presenza del tramezzo, il distacco di alcune prese, le condizioni delle pareti e la presenza di fori per l'aggancio di mensole o la fuoriuscita di tubature).
Ancora, è lo stesso convenuto che nella propria difesa dichiara che parte di detti lavori erano stati dallo stesso posti in essere, quali la realizzazione del tramezzo nonché il distacco di una porta poiché richiesto dal locatore che avrebbe portato via con sé la stessa (circostanza, comunque, contestata e non provata).
Orbene, l'art. 9 del contratto prevede che nessuna innovazione poteva essere fatta senza il consenso scritto del proprietario e che effettivamente fossero a carico del conduttore la manutenzione di elementi quali, ad esempio, le superfici dei muri oltre che impianti luce, acqua, gas e sanitari.
Emerge chiaramente, quindi, la prova che effettivamente erano stati modificati alcuni aspetti dell'immobile e ciò senza il consenso scritto del locatore. Di parte delle superiori modifiche, inoltre, non vi è stata una contestazione dal convenuto.
In tal senso, quindi, può trovare accoglimento la domanda risarcimento del danno formulata da parte attrice anche con il supporto del computo metrico estimativo redatto dal consulente di parte che, seppur costituendo atto di provenienza della parte, appare essere stato confermato – nei suoi elementi descrittivi – dalla prova testimoniale nonché compatibile anche con quanto pattuito nel contratto, per un totale di € 4.666,51.
Il tutto, quindi, per un totale di € 6.009,31.
Va, adesso, esaminata la domanda riconvenzionale formulata da parte convenuta.
Quest'ultima deduce che l'immobile locato non fosse idoneo per lo scopo destinato. Vi è parziale contestazione sul punto, in quanto parte convenuta afferma che detta locazione era diretta all'apertura di un esercizio bar, mentre parte attrice fa riferimento all'ipotesi dell'apertura di un'edicola.
5 TRIBUNALE di PATTI Il contratto in atti, tuttavia, parla di “uso attività commerciale […] attività che comporta contatti diretti con il pubblico”.
Come provato da parte convenuta, invero, e mai contestato da parte attrice, è emerso che detto locale fosse attualmente destinato a garage, unitamente alla parte con ingresso dalla
Via genova (vedi Prot. UTC n. 1253 dell'11 aprile 2003, Comune di Acquedolci Ufficio
Tecnico Comunale).
Orbene, la giurisprudenza sul punto ha affermato che nella locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, il carattere abusivo dell'immobile o la mancanza di titoli autorizzativi necessari o indispensabili ai fini dell'utilizzo della "res" (secondo la sua intrinseca destinazione economica o conformemente all'uso convenuto) dipendenti dalla situazione edilizia del bene non incidono sulla validità del negozio, né costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'art. 1578 c.c., ma possono configurare un inadempimento del locatore alle proprie obbligazioni, astrattamente idoneo a incidere un interesse del conduttore, al quale ultimo spetta l'onere di allegare e provare il concreto pregiudizio sofferto in conseguenza dell'abusività del cespite, senza che possa prospettarsi in tale caratteristica un danno "in re ipsa" (Cass. n. 17557/2020).
Ancora, in tema di locazione d'immobili ad uso diverso da abitazione, diversamente che per le autorizzazioni amministrative (come l'iscrizione alla Camera di commercio) ovvero di quelle di pubblica sicurezza necessarie all'esercizio di specifiche attività (o per poter adibire i locali a pubblici spettacoli), incombe — salvo patto contrario — sul locatore
l'obbligo di curare l'ottenimento del certificato di abitabilità, posto a tutela delle esigenze igieniche e sanitarie nonché degli interessi urbanistici — richiedenti l'accertamento pubblico della sussistenza delle condizioni di salubrità, stabilità e sicurezza dell'edificio, attestante l'idoneità dell'immobile ad essere «abitato» e più generalmente ad essere frequentato dalle persone fisiche —, la cui mancanza determina non già la nullità del contratto per illiceità dell'oggetto o per aliud pro alio bensì una situazione
d'inadempimento, in ragione dell'iniziale inettitudine della cosa a soddisfare l'interesse del conduttore, che, in quanto nota alle parti, non preclude la negoziazione dell'immobile, ma, ove l'inadempimento divenga definitivo per essere il relativo rilascio definitivamente
6 TRIBUNALE di PATTI negato, consente il ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno (Cass. n. 8409/2006).
Nel caso di specie, invero, si può riscontrare una violazione degli obblighi del locatore in merito all'idoneità del bene locato per l'espresso ed indicato uso di attività commerciale
(ontologicamente incompatibile con l'ipotesi di destinazione d'uso garage emersa dal provvedimento amministrativo depositato in atti).
Parte convenuta ha allegato, a supporto del danno subito, nota prot. 21596 del 15 novembre
2006 dell' dalla quale si evince, tra il Organizzazione_1
2003 ed il 2004 una differenza in termini di reddito di circa 14.000,00 imputabile, a suo dire, a tale inadempimento del locatore.
Se, invero, emerge chiaramente che effettivamente tale condizione abbia potuto creare un danno, non si può desumere che lo stesso sia imputabile esclusivamente a detta circostanza e non anche ad ulteriori elementi ulteriori. Ciò anche alla luce dell'effettivo aumento graduale che, comunque, di anno in atto detta attività commerciale ha conseguito (come da documentazione in atti). Né effettivamente sarebbe agevole, in detta ipotesi, un'esatta quantificazione dell'incidenza di tale inadempimento sui cali di reddito ivi indicati.
Appare applicabile, dunque, al caso di specie, il principio secondo cui il giudice può fare ricorso al criterio della liquidazione equitativa del danno ex art. 1226 c.c., ove ne sussistano le condizioni, anche senza domanda di parte, trattandosi di criterio rimesso al suo prudente apprezzamento. Tale facoltà può essere esercitata d'ufficio pure dal giudice di appello. (Cass. n. 1636/2020).
Ed invero, la valutazione equitativa presuppone che il danno sia certo nella sua esistenza ontologica (Cass. 19/12/2011, n. 27447), cioè che «la sussistenza di un danno risarcibile nell'an debeatur sia stata dimostrata ovvero sia incontestata» (Cass. 04/04/2017, n. 8662).
Ne consegue che, ove la prova del danno non sia stata raggiunta, non può chiedersi al giudice di creare i presupposti logici e normativi per la liquidazione del danno richiesto
(Cass. 04/08/2017, n. 19447).
Nel caso di specie, dunque, può giungersi ad una valutazione equitativa del danno subito da parte convenuta per la somma complessiva di € 6.009,31.
7 TRIBUNALE di PATTI Orbene, può quindi trovare accoglimento la domanda subordinata formulata da entrambe le parti di compensazione dei due crediti. Ciò, invero, appare possibile nonostante la diversità dei titoli dedotti in giudizio per l'unicità della fonte delle reciproche pretese, ossia il contratto di locazione intervenuto tra le parti.
L'esito del giudizio nonché la reciproca soccombenza delle parti giustifica, infine,
l'integrale compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

Il giudice dott. Carmelo Proiti, definitivamente pronunciando sulle domande proposte da nei confronti di , nonché sulla domanda riconvenzionale da Parte_1 Controparte_1
quest'ultimo svolta, uditi i procuratori delle parti, così provvede:
- Dichiara il diritto dell'attore al pagamento dei canoni di locazione nonché al risarcimento dei danni subiti per un totale complessivo di € 6.009,31 a carico di parte convenuta;

- Dichiara il diritto di parte convenuta al risarcimento del danno per un totale complessivo di € 6.009,31 a carico di parte attrice;

- Dichiara compensati i rispettivi crediti, sopra indicati, vantati delle parti oggetto del presente giudizio;

- Compensa integralmente le spese di lite.
Manda alla Cancelleria per quanto di sua competenza.
Patti, 27 febbraio 2024
Il Giudice
(dott. Carmelo PROITI)
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