N. R.G. 4388/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PADOVA
SECONDA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona della Giudice dott.ssa Caterina Zambotto ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4388/2024 promossa da:
C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ANTONIO TESTA Parte_1 P.IVA_1
ATTORE contro
C.F. ), contumace Controparte_1 P.IVA_2
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Parte_1
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso e di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa, accertare e dichiarare la responsabilità ex artt. 1129, 1130,
1176, 1218 e 1710, c.c. della n.q. di Amministratore del Controparte_1 CP_2
sito in Padova e, per l'effetto, condannarla i) in relazione all'Unità 104, al risarcimento del danno
[...]
1 ex art. 1223 c.c. e ss. per una somma pari, in via principale, ad € 225.000,00 e, in via subordinata, ad €
14.445,00 annui a partire dal 15 marzo 2024 e fino al soddisfo;
ii) in relazione all'Unità 103, al risarcimento del danno per la perdita della chance di vendita, da liquidarsi in via equitativa ex art. 1226
c.c. in via principale in € 33.750,00 e, in via subordinata, in € 11.250,00 o, comunque, in entrambe le ipotesi, al pagamento delle somme maggiori o minori ritenute di giustizia dall'Ill.mo Giudice adito, oltre in ogni caso ad interessi di legge e rivalutazione monetaria.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio e del procedimento di mediazione, oltre ad accessori di legge, come da nota spese allegata.
2
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. (di seguito per brevità ”), premesso di essere proprietaria di due Parte_1 Pt_1
appartamenti siti nel Condominio HI-Life di Padova, rispettivamente Unità 103 e Unità 104, di aver ricevuto in data 19.12.2023 una proposta irrevocabile d'acquisto per l'Unità 104 per il prezzo di €
225.000,00 “sospensivamente vincolata all'individuazione e assegnazione di 9 posti auto a uso esclusivo approvati dal Regolamento di Condominio ed individuati da planimetria da allegare al
Regolamento” con termine di efficacia fino al 15.3.2024, di aver inutilmente richiesto all'amministratore di condominio, di fornire i chiarimenti e la Controparte_1
documentazione necessaria per pervenire a detta individuazione e assegnazione con conseguente inefficacia della proposta di acquisto, ha convenuto in giudizio la citata controparte, chiedendo accertarsi e dichiararsi la responsabilità di quest'ultima ai sensi degli artt. 1129, 1130, 1176, 1218 e
1710 c.c. e la condanna ai sensi dell'art. 1123 c.c., al risarcimento del danno per una somma pari a euro
225.000,00, oltre all'ulteriore importo dovuto per la perdita di chance di vendita di entrambe le unità immobiliare, da liquidarsi in via equitativa ex art. 1126 c.c.
1.2 Ritualmente evocata in giudizio non si è costituita ed è stata dichiarata Controparte_1
contumace con provvedimento del 12.11.2024.
1.3 La causa è stata istruita con l'assunzione di prove orali e giunge ora in decisione, dopo che in sede di note conclusive parte attrice ha precisato di richiedere, per l'Unità 104, il risarcimento del danno ex art. 1223 c.c. per una somma pari, in via principale, a euro 225.000,00 e, in via subordinata, a euro
14.445,00 annui a partire dal 15.3.2024, quale guadagno dall'investimento del prezzo di vendita e fino al soddisfo;
per l'Unità 103, il risarcimento del danno per la perdita di chance di vendita, da liquidarsi in via equitativa ex art. 1226 c.c. in via principale in euro 33.750,00 e, in subordine, in euro 11.250,00, quale svalutazione del valore dell'immobile per la mancanza di posto auto.
2. La domanda attorea, pur se fondata nell'an, non può essere accolta, non avendo l'attrice fornito prova del danno subito.
3 L'attrice agisce ai sensi degli artt. 1129, 1130, 1176, 1218 e 1710 c.c. invocando la responsabilità della società amministratrice del per essersi resa Controparte_3 inadempiente rispetto all'obbligo di trasmissione della documentazione richiesta per poter ricavare l'individuazione dei posti auto di spettanza dell'attrice.
ha allegato di aver acquistato, nel dicembre 2020, due Unità immobiliari n. 103 e 104 – censite Pt_1
al Catasto Fabbricati di Padova al foglio 146, partt. 1125, sub. 104 e 103 e individuate, a livello condominiale, come C2-26-A e C2-26-B – e di aver ricevuto, il 19.12.2023, una proposta irrevocabile d'acquisto, per la somma di euro 225.000,00 dell'Unità 103, contestualmente alla corresponsione di euro 15.000,00 a titolo di acconto sulla caparra confirmatoria, da parte di e per il Parte_2
tramite della agenzia immobiliare Industriale Est S.r.l., nella persona di . Parte_3
Tale proposta, il cui termine di efficacia era fissato al 15.3.2024, al punto n. 9 era stata
“sospensivamente vincolata all'individuazione e assegnazione di n. 9 (nove) posti auto ad uso esclusivo approvati dal Regolamento di Condominio ed individuati da planimetria da allegare al Regolamento stesso” (doc. 4 parte attrice).
Il Regolamento Condominiale, all'art. 3, rubricato “Parti, cose ed impianti di proprietà e/o di uso esclusivo”, da atto dell'esistenza, in allegato, della “planimetria 'posti auto', in cui vengono individuati
n°42 posti auto ad uso esclusivo dei condomini del Condominio HI-Life, nella misura di 18 assegnati in uso esclusivo alla ditta Binario, 7 alla ditta ICAT e 17 alla ditta Fincem, che potranno poi utilizzarli in via esclusiva per sé o per i loro inquilini”.
, non disponendo delle planimetrie aggiornate e volendo chiarire quanti e quali posti auto le Pt_1
spettassero, considerati i vari passaggi di proprietà nelle more intervenuti, si è attivata per ottenere dall'amministratore la documentazione necessaria (email del 24.11.2023 e del 25.1.2024, doc. 6, pec del 12.2.2024, doc. 7, e lettera di diffida e messa in mora del 23.2.2024, doc. 8).
Nonostante le sollecitazioni e l'esplicita rappresentazione della necessità di ottenere le planimetrie prima della scadenza della proposta avanzata per l'Unità 104, non ha Controparte_1
fornito alcun riscontro.
L'inerzia della società amministratrice ha quindi comportato l'impossibilità, in capo all'attrice, di individuare entro il 15.3.2024 – termine ultimo indicato nella proposta irrevocabile – i posti auto
4 oggetto della condizione e, conseguentemente, la mancata stipulazione del contratto di compravendita e la restituzione della caparra di euro 15.000,00.
Quanto sin qui esposto trova puntuale riscontro nella prova per testi espletata in corso di causa;
in particolare, nelle parole di e secondo i quali, rispettivamente, “la vendita Parte_3 Parte_2
non è stata stipulata in quanto nel termine indicato nella proposta doc. 4 non è stata effettuata
l'individuazione dei posti auto” e “la proposta ha perso di efficacia e non abbiamo poi stipulato il definitivo in quanto nei termini indicati non è stata effettuata l'individuazione dei posti auto” (cfr. verbale del 07.02.2025).
2.1 Ciò premesso, il rapporto tra il condominio e l'amministratore di condominio si inquadra, ai sensi del penultimo comma dell'art. 1129 c.c., nel mandato con rappresentanza;
in virtù di tale rapporto, in capo all'amministratore sussistono obblighi di legge non solo verso il condominio, ma anche verso i singoli condomini, come quelli che vengono in rilievo nel caso di specie.
L'art. 1129 c.c. riconosce, infatti, in capo ai singoli condomini, il diritto di accedere, prendere visione ed estrarre copia dei documenti del condominio depositati e custoditi dall'amministratore.
Ai sensi del novellato art. 1129 co. 2 c.c. – norma inderogabile ex art. 1138 c.c. – a carico dell'amministratore grava infatti l'obbligo di comunicare ai condomini dove si trovino i registri obbligatori di cui agli artt. 1130 n. 6 e 7 e di indicare i giorni e le ore in cui, previa richiesta, ogni interessato può prendere gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia dei documenti da lui firmata.
In particolare, l'art. 1130 c.c. – rubricato “attribuzioni dell'amministratore” – elenca gli obblighi, ulteriori a quelli già individuati dalla norma precedente, in capo all'amministratore e al n. 7 indica che quest'ultimo deve curare “la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità”, cui è allegato, ove adottato, il regolamento di condominio.
L'unico limite al diritto di accesso alla documentazione, enucleato dalla giurisprudenza di legittimità, è quello per cui tale diritto di accesso non può mai risolversi in un intralcio all'amministrazione e non può porsi in contrasto con il principio di buona fede ex art. 1175 c.c. (cfr. Cass n. 12579 del 2017;
Cass. n. 19799 del 2014); pertanto la domanda del singolo condomino deve essere determinata – o
5 perlomeno determinabile –, circostanziata e non generica.
Nel caso di specie, la domanda avanzata da rientra a tutti gli effetti nell'alveo delle richieste Pt_1 cui l'amministratore era tenuto a dare riscontro ai sensi degli artt. 1129 co. 2 e 1130 n. 7, essendo le planimetrie parte integrante del regolamento del Condominio HI-Life (doc. 5 parte attrice).
Ancora, riscontrare la richiesta del condomino rientrava nel dovere di curare l'osservanza del
Regolamento condominiale, ai sensi dell'art. 1130, n.1, c.c., essendo ivi previsti i posti a uso esclusivo.
La condotta omissiva di ponendosi in contrasto con i doveri attribuiti Controparte_1 all'amministratore dalla legge, integra un'ipotesi di inadempimento nello svolgimento del proprio incarico professionale. Incarico che la convenuta avrebbe dovuto assolvere con la diligenza prevista dall'art. 1710 c.c. e che, nel caso di specie, avrebbe richiesto quantomeno un tempestivo riscontro da parte della stessa società.
Né la convenuta, scegliendo di restare contumace nel presente giudizio, ha fornito elementi in senso contrario a quelli sopra riportati.
3. Accertato l'inadempimento dell'amministratore e il nesso di causa con la mancata vendita, va esaminata la domanda risarcitoria.
In citazione il danno è stato individuato nella perdita del corrispettivo della vendita per l'unità 103 e nella perdita della possibilità di vendere anche l'altra unità, la n. 104, fino alla mancata individuazione dei posti auto a uso esclusivo, rimettendosi per tale ultima voce alla valutazione equitativa del giudice.
Nelle note conclusive parte attrice ha insistito, in via principale, per la condanna di CP_1
al pagamento di euro 225.000,00, a titolo di lucro cessante, con riferimento alla mancata
[...] vendita dell'unità 103 e, in via subordinata, ha allegato come danno la perduta possibilità di investire il ricavato, che avrebbe conseguito dalla vendita, in attività remunerative, quantificando la relativa perdita in euro 14.445,00 annui, a far data dal 2024 (somma corrispondente al 6,42% – pari al rendimento medio del mercato immobiliare e di quello finanziario al tempo della proposta d'acquisto – del prezzo pattuito).
Quanto alla perdita di chance di vendita dell'unità 104 ha quantificato il danno nella svalutazione economica del bene per la mancata individuazione dei posti auto spettanti, calcolata in una percentuale compresa tra il 5% e il 15% del valore del bene, come ricavato dai siti internet di vendite immobiliari.
6 Nessuna delle pretese può essere accolta.
Quanto alla richiesta di vedersi corrisposto il prezzo che avrebbe ricavato dalla vendita, il danno emergente va individuato con riferimento alla situazione patrimoniale complessiva del danneggiato.
Se è vero che non ha incassato il prezzo, è vero però che è ancora proprietaria del bene Pt_1
immobile.
Non risultando dedotta e provata una riduzione del valore di detto bene, il patrimonio di è Pt_1
rimasto inalterato;
non vi è, quindi, alcuna perdita patrimoniale da ristorare per la mancata vendita.
Nè può accogliersi la richiesta, formulata solo in sede di note conclusive, di vedersi corrisposto il rendimento teorico dell'investimento del prezzo, non avendo tempestivamente allegato in atti Pt_1
la circostanza della perdita della possibilità di investimento.
La stessa allegazione svolta nelle note difensive è poi generica, non venendo neppure specificati gli investimenti persi, essendosi l'attrice limitata esclusivamente a individuare un parametro medio dei rendimenti nel periodo 2023-2024.
Infine, quanto alla perdita di chance, non sono state né allegate – né tantomeno provate – le occasioni di vendita dell'unità 104 che avrebbe perduto a causa della mancata produzione delle Parte_1
planimetrie richieste a CP_1 Controparte_1
Sul punto va osservato che la liquidazione equitativa del danno ad opera del Giudice presuppone la prova «dell'ontologica esistenza di un pregiudizio risarcibile» e l'impossibilità per il danneggiato di provare l'ammontare preciso di tale danno, impossibilità derivante da «fattori oggettivi e non dalla negligenza della parte danneggiata nell'allegarne e dimostrarne gli elementi dai quali desumerne
l'entità» (cfr., tra le altre, Cass. civ. n. 4534/2017).
Conclusivamente, la domanda risarcitoria non può essere accolta.
4. Le spese del presente procedimento, stante il rigetto della domanda risarcitoria, restano a carico di parte attrice, vista la contumacia della convenuta.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: rigetta la domanda attorea.
7 Nulla sulle spese.
Padova, 3 giugno 2025
Padova, 3 giugno 2025
La Giudice
Caterina Zambotto
Il Giudice
dott.ssa Caterina Zambotto
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