N. R.G. 1159/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PARMA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Andrea Fiaschi ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1159/2021 promossa da:
OR LI (C.F. ), in proprio ed in qualità di erede di US C.F._1
LI (C.F. e MA SI (C.F. ), con il pa- C.F._2 C.F._3 trocinio degli Avv.ti PATRIOLI MATTEO e BERZIERI MICHELA
ATTRICE contro
ARCHIDEA SOCIETA' A RESPONSABILITA' LIMITATA (C.F. ) P.IVA_1
CONVENUTA CONTUMACE
CONCLUSIONI
Per parte attrice:
“Voglia l'Ill.mo Giudice adito, ogni contraria istanza disattesa e respinta, previ gli opportuni e necessari accerta- menti e le opportune e necessarie declaratorie, anche in via incidentale:
- accertare e dichiarare che i signori GA RA, GA EP e RO UR, quali parte promissaria acquirente,
e la società Archidea s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, quale parte promittente venditrice, han- no concluso un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto le seguenti unità immobiliari: appartamento identificato al N.C.E.U. del Comune di Soragna al Foglio 26, Particella 558, Sub 28, Classamento A/2, Consi- stenza 4 vani ed autorimessa identificata al N.C.E.U. del Comune di Soragna al Foglio 26 Particella 558; Sub
29, Classamento C/6, Consistenza 24 mq;
pagina 1 di 6 - dichiarare che la società Archidea s.r.l. in persona del legale rappresentate pro tempore è inadempiente al contratto preliminare stipulato il 8.6.2006 avente ad oggetto le seguenti unità immobiliari: appartamento identificato al
N.C.E.U. del Comune di Soragna al Foglio 26, Particella 558, Sub 28, Classamento A/2, Consistenza 4 vani ed autorimessa identificata al N.C.E.U. del Comune di Soragna al Foglio 26 Particella 558; Sub 29, Classamen- to C/6, Consistenza 24 mq;

- accertare l'autenticità delle firme apposte in calce al contratto preliminare del 8.6.2006; - pronunciare sentenza ex art. 2932 c.c. e per l'effetto disporre il trasferimento di proprietà da Archidea s.r.l., in persona del legale rappresen- tante pro tempore, al signor LI US, codice fiscale nato a [...]_4
(PR) il 05.04.1947, ivi residente in [...], alla signora LI OR, codice fiscale
[...]
, nata a [...] il [...], residente in [...] ed alla si- C.F._5 gnora SI MA, codice fiscale , nata a [...] il [...], ivi CodiceFiscale_6 residente in [...], delle seguenti unità immobiliari, nella misura di due terzi (66,66%) vista la confisca ex art. 24 L. 159/2011 del 33,33% delle quote sociali della convenuta nonché del compendio aziendale in cui rientrano detti immobili: appartamento identificato al N.C.E.U. del Comune di Soragna al Foglio 26, Particella
558, Sub 28, Classamento A/2, Consistenza 4 vani ed autorimessa identificata al N.C.E.U. del Comune di So- ragna al Foglio 26 Particella 558; Sub 29, Classamento C/6, Consistenza 24 mq;

- con vittoria di spese e competenze professionali”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con atto di citazione ritualmente notificato EP GA, RA GA e UR RO conveni- vano innanzi all'intestato Tribunale la società Archidea S.r.l. al fine di ottenere una sentenza costi- tutiva, ai sensi dell'art. 2932 c.c., volta al trasferimento a loro favore di una quota pari a 2/3 della proprietà di un appartamento con annessa autorimessa sito a Soragna (PR), Via Trieste n. 7, ogget- to di un contratto preliminare di compravendita concluso dalle parti in data 8/06/2006.
A sostegno delle proprie domande, gli attori deducevano che:
- con scrittura privata del 8/01/2005 si erano impegnati a trasferire all'Impresa ED FA
IN & C. s.n.c. una porzione di edificio artigianale con relativa area cortilizia sito in So- ragna, Via Trieste n. 7, con assunzione da parte della promissaria acquirente, tra l'altro, di un impegno a trasferire ai promittenti venditori un appartamento nel costruendo edificio condominiale con annessa autorimessa;

- con atto di compravendita del 26/07/2005 avevano dato seguito al suddetto impegno tra-
pagina 2 di 6 sferendo alla società Impresa ED FA IN & C. s.n.c. la porzione del fabbricato di
Via Trieste oggetto del preliminare dietro il corrispettivo di € 100.000,00;
- successivamente, prima di poter dare attuazione agli impegni contrattuali assunti, l'Impresa
ED FA IN & C. s.n.c. era stata sottoposta a procedura di liquidazione giudiziale;

- con scrittura privata del 8/06/2006 avevano concluso con l'Impresa ED FA IN &
C. s.n.c. in liquidazione e Archidea S.r.l. un accordo novativo con il quale quest'ultima so- cietà assumeva l'impegno a trasferire gratuitamente agli attori la proprietà di un apparta- mento sito nell'edificio condominiale in costruzione in Via Trieste che la stessa acquistava dall'Impresa ED FA, in attuazione degli accordi intercorsi tra le parti, con atto di com- pravendita del 24/07/2006;
- contestualmente alla sottoscrizione della suddetta scrittura privata essi attori avevano prov- veduto a restituire al liquidatore dell'Impresa ED FA l'assegno ricevuto da quest'ultima in sede di sottoscrizione della compravendita del 26/07/2005;
- con atto di compravendita del 21/12/2019 Archidea S.r.l. aveva venduto a terzi la proprietà di sette appartamenti siti nell'edificio condominiale realizzato in Via Trieste, conservando la proprietà di un solo appartamento già concesso in godimento al figlio della sig.ra RA L- li, in vista del suo futuro trasferimento agli attori;

- con decreto emesso dal Tribunale di Bologna il 21/05/2019 nell'ambito di un procedimen- to che aveva interessato uno dei tre amministratori della Archidea S.r.l. era stata disposta la confisca di prevenzione di 1/3 delle quote sociali e dei beni aziendali, risultando ad oggi il suddetto immobile di proprietà del demanio per tale quota;

- con comunicazione del 16/12/2020 avevano diffidato la Archidea S.r.l. a procedere al tra- sferimento a loro favore della residua quota di 2/3 dell'immobile in questione, senza ottene- re alcun riscontro, rendendosi pertanto necessaria l'instaurazione del presente giudizio al fi- ne di ottenere una pronuncia che tenga luogo del contratto non concluso.
Non si costituiva in giudizio Archidea S.r.l., di cui veniva dichiarata la contumacia all'esito della prima udienza cartolare con decreto del 13/10/2021.
La causa era successivamente istruita sulla base della documentazione prodotta dagli attori e me- diante l'audizione di testimoni.
Indi, con decreto ex art. 127 ter c.p.c. del 17/10/2024, comunicato il 22/10/2024, era trattenuta in decisione con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali pagina 3 di 6 e memorie di replica.
Con comparsa depositata il 30/01/2025, prima dello scadere del termine per il deposito degli scrit- ti conclusivi, la sig.ra RA GA dava atto dell'intervenuto decesso degli altri attori, EP GA
e UR RO, costituendosi spontaneamente in qualità di erede degli stessi, ai sensi dell'art. 302
c.p.c., ai fini della prosecuzione del giudizio.
* * *
2. La domanda ex art. 2932 c.c. avanzata da parte degli attori, così come riproposta a seguito di riassunzione da parte della sig.ra RA GA, è fondata e deve essere accolta, per le ragioni di segui- to specificate.
2.1. Risulta per tabulas che con scrittura privata del 8/06/2006 (doc. 5 di parte attrice) Archidea
S.r.l. abbia assunto l'impegno a trasferire “senza alcun corrispettivo” agli attori un appartamento al pia- no rialzato comprensivo di autorimessa e cantina sito nel costruendo edificio condominiale in So- ragna (PR), Via Trieste/Gramsci.
La sostanziale corrispondenza dell'immobile di cui si richiede il trasferimento in questa sede, così come meglio identificato agli atti, con quello oggetto della suddetta scrittura privata può dirsi atte- stata dai richiami operati nella medesima scrittura alle planimetrie allegate (doc. 27 di parte attrice) che rappresentano il complesso condominiale che risulta poi esser stato effettivamente realizzato da Archidea S.r.l. in forza dei titoli abilitativi rilasciati dal Comune di Soragna (doc. 23-24 di parte attrice).
Inoltre, le risultanze delle prove orali acquisite nel corso del giudizio (si vedano le dichiarazioni rese all'udienza del 18/10/2022 dai testi BE VI, RI TT, NA RA e ALGL
OR) hanno confermato che, sin dal 2008, a seguito della realizzazione del suddetto complesso condominiale, l'immobile in questione, dopo essere stato consegnato al grezzo agli attori da Archi- dea S.r.l., è stato concesso in godimento al figlio della sig.ra RA GA, OR ALGL, il qua- le ha provveduto a far realizzare alcune finiture sull'appartamento, trasferendocisi a vivere per un significativo lasso di tempo ed eseguendo sullo stesso opere di manutenzione ordinaria e straordi- naria.
L'appartamento in questione e le relative pertinenze, d'altra parte, risultano gli unici immobili nel fabbricato condominiale di Via Trieste rimasti in proprietà di Archidea S.r.l. a seguito della aliena- zione a terzi delle altre unità abitative con contratto del 21/12/2009 (doc. 2 e 8 di parte attrice).
L'insieme degli elementi sopra richiamati, come rilevato dalla difesa attorea, porta a ritenere che le pagina 4 di 6 parti abbiano effettivamente inteso anticipare gli effetti del preliminare del 8/06/2006 con il rico- noscimento agli attori della disponibilità del bene prima della stipula del contratto definitivo, evi- denziando la loro volontà di identificare il suddetto immobile, in conformità alle pattuizioni con- trattuali, come quello oggetto del contratto.
2.2. La mancata previsione di un corrispettivo per il trasferimento della proprietà dell'immobile non pone dubbi, nel caso di specie, in merito alla validità del contratto preliminare, se si considera che l'impegno assunto da Archidea S.r.l. si colloca nell'ambito di una più ampia operazione nego- ziale in cui la convenuta è sostanzialmente subentrata con effetto novativo alle obbligazioni assunte nei confronti degli attori da parte dell'Impresa ED FA IN & C. s.n.c. con scrittura privata del 8/01/2005 (doc. 6 di parte attrice).
Il trasferimento della proprietà di un'unità abitativa, invero, rappresentava una pattuizione accesso- ria alla scrittura privata del 8/01/2005 con cui gli attori si erano impegnati a trasferire all'Impresa
FA s.n.c., poi sottoposta a liquidazione giudiziale, la proprietà di una porzione del fabbricato di
Via Trieste in cui la promissaria acquirente avrebbe dovuto realizzare il relativo fabbricato condo- miniale, fabbricato effettivamente acquistato dall'Impresa FA s.n.c. con atto di compravendita del
26/07/2005 (doc. 7 di parte attrice) e poi alienato ad Archidea S.r.l. con atto di compravendita del
24/07/2006 (doc. 3 di parte attrice).
Peraltro, le dichiarazioni rese all'udienza del 18/10/2022 dal teste RI TT hanno confermato la circostanza che gli attori hanno restituito al liquidatore dell'Impresa FA l'assegno ricevuto da parte acquirente in sede di sottoscrizione del contratto di compravendita del 26/07/2005 (cfr. an- che doc. 8 di parte attrice), a conferma della sussistenza di profili di sostanziale onerosità nella complessiva operazione negoziale realizzata dalle parti, essenzialmente volta a garantire agli attori il trasferimento da parte dell'acquirente - ovvero da parte di chi ne ha assunto gli obblighi per effetto di una novazione soggettiva - della proprietà di un'unità abitativa dietro cessione della porzione di fabbricato in cui la stessa doveva essere realizzata.
Ne segue che non si ravvisa nel caso di specie la necessità di subordinare gli effetti della pronuncia traslativa all'adempimento, da parte dei promissari acquirenti, di una controprestazione (validamen- te) non contemplata nell'accordo inter partes.
2.3. Per contro, emerge dalle risultanze agli atti l'inadempimento di Archidea S.r.l. che non risulta aver mai dato alcun riscontro alle comunicazioni inviate da parte degli attori, in data 1/07/2011 e
16/12/2020 (doc. 10 e 19 di parte attrice), per ottenere l'adempimento all'obbligo di trasferimento pagina 5 di 6 assunto con il preliminare.
2.4. Il referto tecnico versato in atti dagli attori (doc. 34 di parte attrice) consente di rilevare la con- formità urbanistica e catastale dell'immobile di cui si richiede il trasferimento, portando a ravvisare la sussistenza di tutti i presupposti previsti da parte dell'art. 2932 c.c. per la pronuncia della senten- za costitutiva invocata da parte attrice.
Visto il provvedimento di confisca emesso dal Tribunale di Bologna il 21/05/2019 che ha deter- minato il trasferimento al demanio della quota di 1/3 dell'immobile (doc. 2 e 4 di parte attrice) gli effetti della sentenza costitutiva vengono limitati al trasferimento della residua quota di 2/3 a favo- re della sig.ra RA GA, in proprio ed in qualità di erede dei sig.ri EP GA e UR RO.
3. Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono pertanto poste in capo a parte convenuta.
La relativa liquidazione è fatta in dispositivo sulla base del valore effettivo della causa, con applica- zione dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014 attualmente vigenti, tenuto conto dell'attività difensi- va svolta (cause di valore indeterminabile, complessità bassa, valori medi per fase di studio, intro- duttiva, istruttoria e decisionale).


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1. accoglie la domanda ex art. 2932 c.c. proposta da parte attrice e per l'effetto trasferisce a fa- vore della sig.ra RA GA la quota di 2/3 delle seguenti unità immobiliari:
- appartamento identificato al N.C.E.U. del Comune di Soragna al Foglio 26, Particella 558,
Sub 28, Classamento A/2, Consistenza 4 vani;

- autorimessa identificata al N.C.E.U. del Comune di Soragna al Foglio 26 Particella 558; Sub
29, Classamento C/6, Consistenza 24 mq;

2. ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari territorialmente competente di procedere alla trascrizione della presente sentenza una volta passata in giudicato;

3. condanna Archidea S.r.l. al rimborso nei confronti di parte attrice delle spese del presente giudizio che liquida in complessivi € 7.616,00 per compenso di avvocato, oltre a spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge.
Parma, 23/04/2025
Il Giudice
dott. Andrea Fiaschi pagina 6 di 6