N. R.G. 196/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei dr. ssa Maria Carla Rossi Presidente est. seguenti magistrati: dr. ssa Silvia Maria Russo Consigliere
dr. ssa Isabella Ciriaco Consigliere
SENTENZA
pronunciata nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello , da:
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Enrica DATO Parte_1 C.F._1
(C.F. ), presso il cui indirizzo PEC C.F._2
è elettivamente domiciliato, giusta procura in atti Email_1
APPELLANTE contro
(C.F. ) e (C.F. Controparte_1 C.F._3 CP_2
), rappresentati e difesi dall'avv. Federica Valentini (C.F. C.F._4
), presso il cui studio sono elettivamente domiciliati, in CO ES (MI), C.F._5
Via Manzoni n. 4, giusta procura speciale in atti
APPELLATI
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Monza n. 2722/2023, pubblicata il
28.11.2023, notificata il 21.12.2023. causa rimessa in decisione innanzi al Collegio, con ordinanza del 21.1.2015, sulle seguenti
pagina 1 di 10 CONCLUSIONI:
Per l'appellante Parte_1
“Voglia codesta Ecc.ma Corte adita, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione e in accoglimento dei motivi di appello:
1) Riformare integralmente, perché errata, l'impugnata sentenza del Tribunale di Monza n.2722/2023, in persona della dott.ssa Caterina Panzarino, emessa e depositata il 28/11/2023, repertorio n.
4676/2023 del 28/11/2023, notificata all'appellante in data 21 dicembre 2023 e per l'effetto, in accoglimento della opposizione al decreto ingiuntivo, annullare il decreto ingiuntivo n.728/22
(RG1659/2022) reso il 07/03/2022 dal Tribunale Ordinario di Monza, dott.ssa Mariconda, repert.1096/2022;
2) Nel merito, dichiarare che nulla è dovuto dal dott. ai sigg. per le causali indicate nella Pt_1 CP_1
richiesta di provvedimento inaudita altera parte, essendo le domande infondate, e dichiarare invece il diritto del dott. di ripetere quanto pagato in eccesso nel corso della locazione rispetto a quanto Pt_1
dovuto e, tenuto conto del diritto alla restituzione di alcune somme, in particolare della cauzione e delle spese non documentate dal locatore, compensarle con i canoni del contratto non versati;

3) per l'effetto, considerato quanto versato dall'appellante in esecuzione del decreto ingiuntivo e della sentenza appellata, interamente eseguita, ed essendo i pagamenti del tutto pacifici tra le parti, dichiarare che l'appellante ha diritto alla ripetizione di quanto versato, maggiorato degli interessi legali dalla data del singolo versamento, del cui dettaglio si riferirà in conclusionale;

4) Con vittoria di spese e compensi del doppio grado del giudizio.”
Per gli appellati e : Controparte_1 CP_2
“Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello, respinta ogni contraria istanza, Rigettare l'appello proposto dal signor in quanto infondato in fatto e in diritto, confermando la sentenza n. 2722/2023 Parte_1 pubblicata il 28/11/2023, confermando per l'effetto il decreto ingiuntivo n. 728/2022 emesso dal
Tribunale di Monza il 07/03/2022 (RG 1659/2022) e ritualmente notificato. Con vittoria delle spese di lite.”
Fatto e motivi della decisione
La sentenza oggetto dell'odierno gravame è stata emessa ad esito del giudizio di opposizione instaurato da avverso il decreto ingiuntivo n. 728/22 (R.G. 1659/2022) emesso il 7/3/2022 dal Parte_1
Tribunale di Monza, provvisoriamente esecutivo, con il quale gli era stato ingiunto il pagamento in pagina 2 di 10 favore di e della somma di €13.214,60 (oltre interessi e spese della Controparte_1 CP_2 procedura monitoria). Ciò, in ragione dell'omesso versamento di n. 13 canoni (da gennaio 2020 a gennaio 2021), dei costi di consumo dell'acqua e di risoluzione anticipata del contratto di locazione ad uso commerciale stipulato l'1/9/2019 tra la in persona del Controparte_3
legale rappresentante nonché socio accomandatario (conduttore) e Parte_1 Controparte_1
e (locatori), avente ad oggetto un laboratorio sito in CO ES (MI), via Brescia n. CP_2
20.
Nella prospettazione dell'opponente, nel periodo di vigenza del contratto, egli aveva emesso a favore delle parti opposte n. 10 assegni, per un totale di € 17.036,00 e dunque nulla doveva ai signori CP_1 per le causali di cui all'ingiunzione.
Deduceva inoltre di aver comunicato la propria disdetta contrattuale a mezzo lettera Parte_1
raccomandata de 30 luglio 2020, sicché, tenuto conto del preavviso di sei mesi previsto dall'art. 6 del contratto, aveva rilasciato tempestivamente l'immobile locato e, più precisamente, il 30.12.2020, consegnando a un ultimo assegno per € 1.000,00 e le chiavi dell'immobile. CP_1
esponeva che il contratto in questione aveva fatto seguito ad un precedente contratto di Parte_1
locazione stipulato tra le stesse parti, avente ad oggetto il medesimo laboratorio e con il medesimo canone di locazione, durato 12 anni (dal 16 agosto 2007 al 16 agosto 2019), ed escludeva che vi fosse una pregressa situazione di morosità, contestando altresì la veridicità della ricevuta prodotta dalla controparte in merito al pagamento dell'assegno del 30.12.2020 attribuito al canone di locazione del dicembre 2019.
L'opponente, poi, rilevava di aver versato più del dovuto per il consumo dell'acqua, quantomeno per le annualità 2019-2020, avendo sempre in buona fede pagato quanto richiestogli da controparte, senza peraltro prendere visione delle bollette e comunque, dichiarava di non accettare il contraddittorio sulle spese in ordine alla cui debenza il diritto dei proprietari era prescritto. rilevava altresì di aver corrisposto una cauzione di € 2.000,00 ai locatori, che questi Parte_1
avevano indebitamente trattenuto, nonostante il fatto che: i) avesse provveduto a sistemare CP_3
e rendere fruibili a proprie spese sia i bagni che altri locali “insalubri” ii) che i locatori avessero CP_1
specificato solo il 7.7.2021 che ci fosse la necessità di sostenere delle spese per ripristinare l'immobile: infatti soltanto con quest'ultima comunicazione sarebbe pervenuta ad la richiesta di pagamento Pt_1
di canoni arretrati;
dunque, in ogni caso sarebbe maturata la prescrizione quinquennale con riferimento al diritto al pagamento dei canoni riguardanti il periodo precedente il 7 luglio 2016.
pagina 3 di 10 Parte opponente chiedeva, in conclusione, “previa declaratoria della intervenuta prescrizione dei diritti del locatore precedenti al 7 luglio 2016 (5 anni per i canoni dalla richiesta del 7 luglio 2021) e precedenti al 1° gennaio 2019 per le spese (2 anni dal consuntivo in aprile 2021 anno successivo come agli atti degli opposti)” di revocare il decreto ingiuntivo n.728/22 (R.G. 1659/2022) reso il 07/03/2022 dal Tribunale di Monza. Inoltre, domandava la restituzione della cauzione con frutti e interessi dal 16 agosto 2007 al saldo, nonché delle somme indebitamente versate per spese alle parti opposte nel corso della locazione.
In subordine, per quanto dovesse ritenersi non pagato, chiedeva di dichiarare l'intervenuta compensazione con le somme pagate da in misura superiore al dovuto. Pt_1
Gli opposti contestavano dettagliatamente quanto affermato dalla controparte producendo, tra l'altro il dettaglio delle somme pagate (a mezzo assegni bancari) con le relative ricevute ed imputazioni.
Disattesa l'istanza di sospensione della provvisoria esecutorietà dell'opposto decreto, con sentenza del
28/11/2023 veniva rigettata l'opposizione proposta dal sig. e confermato il decreto Parte_1
ingiuntivo n. 728/2022, nonché rigettata ogni altra domanda di con condanna Parte_1 dell'opponente alla rifusione delle spese di lite a favore delle parti opposte.
Il Tribunale, a sostegno della decisione, riteneva sussistente la morosità di con riferimento ai Pt_1
canoni dal 1°gennaio 2020 al 1°gennaio 2021 atteso che, a fronte delle deduzioni di in Parte_1 merito all'intervenuto pagamento di quanto dovuto per il tramite di assegni depositati in atti, parte proprietaria aveva provveduto a ricostruire il rapporto negoziale intercorso tra le parti, collegando ad ogni assegno indicato dall' la singola quietanza di pagamento in atti rilasciata e sottoscritta. Pt_1
Secondo il primo giudice del tutto corretta e rispettosa dei dettami dell'art. 1193 c.c., in assenza di indicazione di specifica causale dei singoli assegni emessi dall'opponente, era l'imputazione fatta dai proprietari rispetto ai debiti del conduttore. In ragione di questo, e dopo aver valutato tardivo e generico il disconoscimento delle quietanze di pagamento effettuato dall' il primo giudice riteneva Pt_1
provato il pagamento dei canoni da parte del conduttore sino al canone relativo al mese di dicembre
2019.
Non essendo stato provato l'adempimento dei canoni relativi al periodo 2020-2021 e delle spese relative al medesimo periodo, il Tribunale rigettava l'eccezione di prescrizione quinquennale e biennale sollevata dalla parte opponente, unitamente alla richiesta di restituzione di somme versate in eccesso rispetto a quanto dovuto.
pagina 4 di 10 Nella motivazione della sentenza impugnata veniva rilevata la debenza dei canoni sino al mese di gennaio 2021: ciò a fronte dell'invio della raccomandata con la quale veniva comunicata la disdetta del contratto di locazione in data 30 luglio 2020, nonché della previsione di cui all'art. 6 della suddetta pattuizione e dell'assenza di prova fornita dall'opponente in ordine ad un diverso accordo intervenuto tra le parti.
Il Tribunale rigettava la domanda di restituzione della cauzione: l'opponente, infatti, non aveva fornito prova dell'intervenuta restituzione delle chiavi del ripostiglio e del cancello, né del rilascio dell'immobile nelle condizioni in cui lo stesso era stato consegnato. Il danno subito dai veniva CP_1
quantificato equitativamente in € 2.000,00, a fronte delle dichiarazioni dell'opposto e delle specifiche attività da realizzarsi per la remissione in pristino dei luoghi ed allo stato dei luoghi come riportato nelle foto in atti.
Avverso tale sentenza ha interposto gravame affidato a sette motivi. Parte_1
Con il primo motivo (rubricato “erroneità della sentenza nella parte in cui il Tribunale di Monza ha ritenuto di applicare il “principio della ragione più liquida” ponendo sullo stesso piano le questioni preliminari di merito e il merito”) l'appellante contesta l'applicazione del principio della ragione più liquida operata dal giudice, reputandola lesiva del proprio diritto di difesa. In particolare, il giudice avrebbe omesso di pronunciarsi sull'eccezione di intervenuta prescrizione del diritto delle controparti al pagamento dei canoni di locazione richiestigli il 7 luglio 2021. Nella prospettazione di i) la Pt_1
sottoscrizione e registrazione del nuovo contratto escluderebbe l'esistenza di debiti pregressi del conduttore;
ii) l'imputazione dei pagamenti era stata operata unilateralmente dai sig.ri ed egli CP_1
non aveva mai ricevuto o firmato le ricevute prodotte da controparte nel corso del giudizio di primo grado.
Con il secondo motivo di impugnazione l'appellante lamenta l'erroneità della sentenza nella parte in cui il Tribunale di Monza ha dichiarato che le circostanze di fatto rilevanti ai fini della decisione erano esclusivamente quelle allegate nell'ambito degli scritti introduttivi. A detta dell'appellante, l'assunto apparirebbe generico e non accompagnato nella parte motiva della sentenza dall'indicazione specifica dei documenti non valutati. In particolare, sia i documenti prodotti dall'appellante circa i lavori effettuati (relativi alla sistemazione dell'impianto elettrico e alla denuncia di trasformazione in laboratorio) che le copie degli assegni dell'anno 2016. Queste ultime, infatti, sarebbero entrate nella disponibilità dell'opponente solo successivamente all'instaurazione del giudizio di primo grado;
invece, la necessità della produzione dei documenti relativi ai lavori nell'immobile e allo stato dei pagina 5 di 10 luoghi si sarebbe manifestata solo a fronte delle deduzioni dei Rozza relative alle condizioni dell'immobile e a pretesi danni, riportate per la prima volta nella comparsa di costituzione della controparte.
Con il terzo motivo d'appello l'appellante ritiene contraddittorio il ragionamento del primo giudice in ordine alla possibilità o meno per il conduttore di effettuare l'imputazione di pagamento. Secondo
la dichiarazione dell'imputazione del pagamento deve essere fatta dal debitore al momento del Pt_1 pagamento e non può essere ricostruita a distanza di anni dal creditore in via unilaterale: “l'imputazione del pagamento è stata ed è fatta dal dott. per come ricostruito e dichiarato dallo stesso con Pt_1
riferimento sia all'annualità del contratto oggetto dell'ingiunzione di pagamento, che ha visto da parte sua l'utilizzo dell'immobile dall'1 settembre 2019 al 30 dicembre 2020, che con riferimento al periodo del precedente contratto” (cfr. pag. 17 atto di appello)
Con il quarto motivo di appello sostiene che il Tribunale avrebbe errato nel qualificare Parte_1
come quietanze di pagamento le ricevute prodotte da controparte, che ribadisce di non aver mai visto e che contesta, come già effettuato in udienza e nella memoria depositata il 1° luglio 2022.
Con il quinto motivo di appello, l'odierno appellante critica la sentenza impugnata nella parte in cui il
Tribunale ha ritenuto non provato il pagamento dei canoni relativi al contratto stipulato il 1° settembre
2019, senza considerare gli assegni in dettaglio elencati e prodotti nel corso del giudizio di primo grado, relativi ai canoni del contratto 2019-2020 “Detti pagamenti pacifici, anche se ignorati dal
Tribunale, sono evidentemente stati eseguiti con riferimento a quel determinato credito che i CP_1
hanno azionato: gli assegni consegnati e incassati dal sig. infatti non avevano Controparte_1
altra fonte rispetto a quella del contratto 2019-2021 essendo emessi dal punto di vista cronologico esattamente nel periodo di efficacia dell'unico contratto all'epoca in vigore tra le parti” (cfr. pag. 20 atto di appello).
Con il sesto motivo di impugnazione, l'appellante ritiene che il Tribunale avrebbe errato nel ritenere sussistente il danno subito dagli appellati ed a quantificarlo in € 2.000,00. Difatti, parte conduttrice avrebbe riconsegnato regolarmente l'immobile e le relative chiavi nel dicembre 2019 (il che sarebbe confermato dalle prove assunte il 16 settembre 2022, oltre che dalla stessa controparte nelle note autorizzate per la discussione del 22 novembre 2023 ove alla pag. 2 si legge “i locali locati sono stati consegnati ai proprietari a fine dicembre 2020 in pessime condizioni”) senza che intervenissero contestazioni di sorta sullo stato dei luoghi da allora a fino al 7 luglio 2021. Anzi, l'appellante avrebbe pagina 6 di 10 anche provveduto ad effettuare dei lavori di miglioramento nell'immobile a proprio carico nell'anno
2007 senza chiedere alcunché ai CP_1
Con il settimo ed ultimo motivo di appello, l'appellante lamenta l'insufficienza della motivazione e l'omessa decisione sul punto delle spese extra-canoni, che non erano state provate nel loro ammontare.
La sentenza sarebbe infine errata laddove non pronuncia nulla in merito alle spese per la fornitura dell'acqua.
Si sono costituiti in giudizio e contestando quanto ex adverso Controparte_1 CP_2 dedotto, chiedendo il rigetto dell'impugnazione proposta da controparte in quanto infondata in fatto e in diritto, e per l'effetto di confermare la sentenza n. 2722/2023 del Tribunale di Monza pubblicata il
28/11/2023 e il decreto ingiuntivo n. 728/2022 emesso il 07/03/2022 (R.G. 1659/2022).
All'udienza del 9.7.2024 la causa veniva rinviata al 21.1.2025, quando veniva rimessa al Collegio per la decisione.
&&&
L'appello è infondato e come tale va disatteso, con conferma della sentenza impugnata in ogni sua parte.
Risultano pacifiche in atti, sia in quanto provate documentalmente che per stessa ammissione delle parti, le seguenti circostanze:
- tra le parti oggi in lite ( in veste di socio accomandatario e legale rappresentante Parte_1
della Farma Biox di Angeli & C. s.a.s., in veste di conduttore, da un lato, e Controparte_1 nonché in qualità di locatori, dall'altro), è intercorso un primo rapporto di
[...] CP_2 locazione commerciale a far data dal 16.8. 2007 sino al 16.8.2019, relativo all'immobile sito un laboratorio sito in CO ES (MI), via Brescia n. 20;
- in data 1.9.2019 tra le medesime parti e relativamente al medesimo immobile è stato stipulato altro contratto di locazione ad uso commerciale;

- con riferimento a quest'ultimo accordo negoziale, ebbe a comunicare la propria Parte_1
disdetta contrattuale a mezzo di lettera raccomandata del 30 luglio 2020;
- l'immobile è stato rilasciato a fine dicembre 2020, peraltro a fronte del preavviso di sei mesi previsto dall'art. 6 del contratto, con consegna a di un assegno dell'importo di € CP_1
1.000,00 e delle chiavi dell'immobile;
pagina 7 di 10 - non è stato redatto alcun verbale di riconsegna, ma le parti qui appellate hanno versato in atti documentazione fotografica attestante la situazione dell'immobile, non contesta dalla controparte.
L'odierna controversia, scaturente dall'opposizione a d.i. proposta da avverso il decreto Parte_1
ingiuntivo n. 728/22 (R.G. 1659/2022) emesso il 7/3/2022 dal Tribunale di Monza, provvisoriamente esecutivo, con il quale era stato ingiunto il pagamento in favore di e Controparte_1 CP_2 della somma di €13.214,60 (oltre interessi e spese della procedura monitoria) concerne il mancato pagamento dei canoni di locazione (oltre oneri accessori), dal gennaio 2020 al gennaio 2021, oltre che alla mancata restituzione della cauzione da parte dei locatori versata a questi ultimi in ragione della somma di € 2.000,00 da in virtù della stipula del primo contratto di locazione del 2007. Parte_1
invoca la prescrizione del credito dei locatori in relazione al quinquennio antecedente al Parte_1

7.7.2021 per quanto concerne le somme dovute a titolo di canoni di locazione nonché la prescrizione biennale per quanto attiene alle somme dovute per spese ed oneri accessori.
L'eccezione, richiamata con il primo motivo di appello, non coglie nel segno: nessuna somma è stata richiesta dai locatori se non in relazione ai canoni e spese dovuti con riguardo al contratto intercorso tra le parti nel settembre 2019 e per i canoni dovuti dal gennaio 2020 al gennaio 2021.
Di talché, non vi è ragione di dubitare sul punto circa la bontà del ritenere del primo Giudice laddove ne ha escluso la fondatezza, con conseguente rigetto del primo motivo di appello.
Con riferimento alle ulteriori doglianze, va rilevato che, in totale di assenza di indicazioni del debitore, ex art. 1193 c.c., in merito all'imputazione dei pagamenti avvenuti a mezzo consegna di assegni, per di più risalenti ai mesi antecedenti al settembre 2019, va parimenti ritenuta la correttezza della statuizione del Tribunale qui impugnata: non ha in alcun modo comprovato di aver assolto e/o Parte_1
estinto le obbligazione di pagamento in atti dedotte, atteso che la maggior parte dei pagamenti è intervenuta in periodi precedenti all'insorgere agli obblighi di pagamento di cui al d.i. opposto e che gli odierni appellati hanno fornito compiuta contezza dell'imputazione di ogni somma al pagamento CP_1
delle obbligazioni scaturenti dal contratto del 2007 nonché, per quanto concerne gli ultimi due assegni versati in atti alle obbligazioni scaturenti dal contratto del settembre 2019 fino al dicembre 2020 ed il tutto in conformità alle previsioni contrattuali.
Né può ritenersi infondata la pretesa dei relativa al pagamento del canone di locazione per il CP_1
mese di gennaio del 2021: la disdetta del conduttore risale alla fine di luglio del 2020, sicché fatta applicazione della previsione di cui all'art. 6 del contratto di locazione vigente tra le parti a far data dal pagina 8 di 10 settembre 2019 erano dovuti i canoni di locazione per i successivi sei mesi, fino al gennaio 2021 compreso.
Le spese parimenti sono state correttamente imputate a mente dell'accordo contrattuale.
Quanto alla mancata restituzione della somma di € 2.000,00 versata a titolo di cauzione dall' ai Pt_1
è del tutto evidente come le condizioni dell'immobile rilasciato nel dicembre del 2020 – CP_1 attestate dalle fotografie versate in atti e non contestate dall' – fossero davvero pessime, Pt_1
impeditive alla nuova collocabilità immediata sul mercato del bene, come del resto confermate in sede di escussione testimoniale, pertanto non può che può condividersi la statuizione del Tribunale di imputazione della predetta somma, in via equitativa, ai costi di ripristino dell'immobile.
Né vi è evidenza probatoria in merito all'effettiva erroneità delle ulteriori richieste di pagamento per spese di acqua e di risoluzione anticipata del contratto.
L'appello va pertanto disatteso, con conferma della sentenza impugnata in ogni sua parte.
Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e vanno dunque poste a cario di parte appellante a favore delle parti appellate costituitesi con unico difensore e identica linea difensiva.
Le stesse vengono liquidate come in dispositivo in relazione ai parametri medi delle vigenti tabelle ministeriali, avuto riguardo al valore della controversia nonché alle fasi difensive effettivamente svolte
(con esclusione della fase istruttoria e calcolate nel minimo per la fase di trattazione svoltasi in un'unica udienza).
Va, da ultimo, accertata la ricorrenza dei presupposti per il pagamento da parte dell'appellante di ulteriore importo pari al contributo unificato già versato.


PQM


La Corte d'appello, definitivamente pronunziando, così provvede:

1. rigetta l'appello proposto da confronti di e di Parte_2 Controparte_1 CP_2
avverso la sentenza del Tribunale di Monza n. 2722/2023, pubblicata il 28.11.2023,
[...]
notificata il 21.12.2023;

2. condanna l'appellante a rifondere alle parti appellate le spese del presente grado di giudizio, liquidate nella complessiva somma di € 4.888,00 oltre 15% per spese generali, IVA e Cpa come per legge dovuti;

3. accerta la ricorrenza dei presupposti per il pagamento da parte dell'appellante di ulteriore importo pari al contributo unificato già versato.
Così deciso in Milano, il 26.1.2025
pagina 9 di 10 La Presidente est.
Maria Carla Rossi
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