TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE XIII CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA N. 8713/2024
TRA
Parte_1
RICORRENTE
E
Controparte_1
RESISTENTE
Oggi 03/04/2025 innanzi al giudice unico dott. Arianna Chiarentin, sono comparsi:
Per l'avv. PANIGO GUERRA FABRIZIO, EMANUELA GUARINIELLO. Parte_1
Per l'avv. Controparte_1
MARASCIO BARBARA.
Il Giudice invita le parti alla discussione orale, all'esito della quale pronuncia l'allegata sentenza, dando lettura del dispositivo e della motivazione.
Il Giudice
Dott. Arianna Chiarentin
1

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Milano, XIII Sez. Civile in persona del Giudice Monocratico Dott.ssa Arianna
Chiarentin, ex art. 429 c.p.c. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa promossa
DA
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. PANIGO Parte_1 C.F._1
GUERRA FABRIZIO, elettivamente domiciliato in VIA DEI MARTIRI, 4 20017 RHO, presso il difensore avv. PANIGO GUERRA FABRIZIO
RICORRENTE contro
(C.F. Controparte_1
), con il patrocinio dell'avv. MARASCIO BARBARA, elettivamente domiciliato in P.IVA_1
VIA MANARA, 11 20129 MILANO, presso il difensore avv. MARASCIO BARBARA
RESISTENTE
CONCLUSIONI: le parti, a seguito di discussione orale, hanno concluso come in atti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
E' pacifica in causa l'intervenuta stipulazione tra in qualità di locatore, e Smart Parte_1
Premium S.r.l.s., in qualità di conduttrice, del contratto di locazione ad uso commerciale relativo all'unità immobiliare sita in Rho (MI), Via Magenta n. 27/29/31 (cfr. doc. 1 intimante).
2 Il locatore ha chiesto, sulla base della clausola risolutiva espressa “di cui al contratto”, la risoluzione della locazione ex art. 1456 c.c. e la conseguente condanna al rilascio dell'immobile, per inadempimento della conduttrice, lamentando il mancato pagamento dei canoni di locazione relativi alle mensilità di maggio 2022, agosto 2022, settembre 2022, gennaio 2023, febbraio 2023, marzo 2023, maggio 2023, agosto 2023, settembre 2023, oltre al
50% della tassa di registro, per complessivi € 11.300,00.
La comunicazione della dichiarazione di avvalersi della clausola risolutiva espressa risulta contenuta nella intimazione di sfratto per morosità, notificato alla conduttrice il 12 dicembre
2023.
Smart Premium S.r.l.s. si opponeva allo sfratto con comparsa depositata in data 7 marzo 2024 nella quale dava atto che “come documentato i canoni risultano pagati per Smart dalla Società
[...]
ed eccepiva di avere sostenuto delle spese per porre rimedio ad interventi urgenti CP_2
di manutenzione straordinaria nell'immobile locato determinati da un allagamento occorso in data 12 novembre 2022, dal quale erano derivati altri importanti danni.
Chiedeva, dunque, il rigetto della convalida ed in via riconvenzionale chiedeva di “accertare e dichiarare il locatore inadempiente per gli interventi di manutenzione straordinaria e obbligare lo stesso all'esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi all'interno dell'immobile locato per renderlo conforme all'uso convenuto, mediante le modalità che verranno accertate in corso di causa, e condannare il medesimo al risarcimento dei danni materiali subiti dal convenuto”.
Concessa l'ordinanza provvisoria di rilascio per non essere l'opposizione fondata su prova scritta, mutato il rito e concessi i termini per il deposito di documenti e memorie integrative degli atti introduttivi, il locatore con memoria integrativa depositata in data 13 giugno Pt_1
2024, deduceva che non vi era prova né dell'eziologia degli asseriti danni, né dell'allagamento dedotto, né del fatto che avesse pagato i canoni di locazione Controparte_3 per conto di Smart Premium e rassegnava le seguenti conclusioni:
“

1. Accertare e dichiarare risolto di diritto il contratto di locazione per grave inadempimento avversario”;

2. Confermare il provvedimento di convalida dello sfratto;

3. Condannare controparte al pagamento della somma dei seguenti importi: - dei canoni di locazione per un totale di € 10.700,00 relativi alle mensilità di maggio 2022, agosto 2022, settembre 2022, gennaio 2023, febbraio 2023, marzo 2023, maggio 2023, agosto 2023, settembre 2023 e alla quota del 50% della tassa di
3 registrazione del contratto per un totale di € 600,00 e così complessivamente ad oggi di € 11.300,00
(controparte ha pagato i mesi da ottobre 2023 a dicembre 2023 che non vengono chiesti); Per i canoni di locazione dei mesi di gennaio e febbraio 2024 per E.

2.500 al mese e per un totale di Euro 5.000,00;
Per l'indennità di occupazione da marzo 2024 sino all'effettivo rilascio per l'importo di Euro 2.500,00 al mese e, pertanto da marzo a giugno compreso per 4 mesi per un totale di Euro 10.000,00 ex art.
1591 c.c., oltre i mesi successivi per il medesimo importo mensile di Euro 2.500,00 sino all'effettivo rilascio o in quella maggior o minor somma ritenuta di giustizia”.
La difesa della Smart Premium S.r.l.s. non depositava alcuna memoria integrativa nel termine concessole con ordinanza del 5 marzo 2024.
All'udienza del 24 settembre 2024 la difesa della conduttrice dava atto che l'immobile era stato riconsegnato in data 24 settembre 2024.
Fallito il tentativo di mediazione e ritenuta la causa matura per la decisione per essere inammissibili sia la richiesta di prova per testi dedotta dalla Smart Premium S.r.l.s. in quanto avente ad oggetto circostanze non capitolate, sia la richiesta di c.t.u. in quanto esplorativa, la causa veniva rinviata per discussione e decisione all'odierna udienza, all'esito della quale viene data lettura del dispositivo e della contestuale motivazione.
La domanda di risoluzione “di diritto” del contratto per operatività della clausola risolutiva espressa non può trovare accoglimento.
Come è noto, la clausola risolutiva espressa prevista dall'art. 1456 c.c. è una pattuizione con la quale le parti prevedono espressamente che il contratto dovrà considerarsi automaticamente risolto in caso di inadempimento di una o più obbligazioni determinate.
In tal caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra che intende avvalersi della clausola risolutiva che, nel caso oggi sub iudice, è avvenuto con la notifica dell'atto di intimazione di sfratto.
Venendo alla fattispecie in esame, ad avviso di questo giudice deve escludersi che l'art. 2.4 , il quale recita: “L'inosservanza delle pattuizioni di cui sopra determinerà la risoluzione del contratto, ai sensi dell'art. 1456 c.c.”, integri gli estremi della clausola risolutiva espressa, a causa della sua formulazione oltremodo generica ed indeterminata e, per l'effetto, nulla, alla luce di quanto più volte affermato la Suprema Corte, secondo cui “è priva di efficacia in quanto «di stile» la clausola risolutiva espressa redatta in termini generici, ossia non già con riferimento a specifiche
4 inadempienze ma alla violazione di uno qualsiasi dei patti contrattuali, poiché simile clausola nulla aggiunge alle norme degli artt. 1453 e 1455 c.c. onde, per pronunciare la risoluzione, il Giudice deve accertare la non scarsa importanza dell'inadempimento” (cfr. Corte di Cassazione, sentenza 12-11-81,
n. 5990 e, ancor più recente, Cass. n. 1950/2009 che recita che "solo l'individuazione specifica delle obbligazioni il cui inadempimento determina la risoluzione di diritto del contratto vale a configurare una clausola risolutiva espressa").
La domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento della conduttrice Smart
Premium S.r.l.s. ex art. 1455 c.c. è, invece, fondata, risultando l'omessa corresponsione dei canoni pattuiti rimasta del tutto priva di giustificazione.
La parte ricorrente con la produzione del contratto di locazione posto a Parte_1
fondamento della domanda dal quale risulta la pattuizione dell'obbligazione di pagamento del canone nella misura richiesta, peraltro incontestata (cfr. doc. 1), ha dato la prova del fatto costitutivo della pretesa azionata, ai sensi dell'art. 2697 comma 1 c.c.
al contrario, sulla conduttrice Smart Premium S.r.l.s. la prova di fatti modificativi, CP_4 impeditivi o estintivi dell'avversa pretesa ai sensi del secondo comma della stessa disposizione, anche in omaggio al principio giurisprudenziale secondo cui “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento.” (Cfr. per tutte Cass. Sez.
U, Sentenza n. 13533 del 30/10/2001).
Al riguardo, deve tuttavia osservarsi che non vi è prova dell'estinzione:
- né della morosità dedotta nell'atto di intimazione relativa ai “canoni di locazione relativi alle mensilità di maggio 2022, agosto 2022, settembre 2022, gennaio 2023, febbraio 2023, marzo
2023, maggio 2023, agosto 2023, settembre 2023, oltre al 50% della tassa di registro, per complessivi € 11.300,00”, non solo in quanto cinque delle sette “conferme di bonifico” prodotte sub doc. 23 dalla difesa della resistente - per di più disposte da una società terza, tale - si riferiscono a mensilità diverse, ma anche in quanto non Controparte_2
è stato dimostrato l'effettivo accredito di tali somme;

5 - né dei canoni maturati dal gennaio 2024 sino al rilascio, avvenuto in data 24 settembre
2024, per ulteriori € 21.916,00 (€ 2.500,00 per otto mensilità, oltre i 23 giorni di settembre 2024); per un totale insoluto di € 33.216,00.
La gravità dell'inadempimento contrattuale giustifica la pronuncia di risoluzione del contratto di locazione, a norma del generale disposto dell'art. 1455 c.c., non potendo che qualificarsi grave l'omesso versamento del corrispettivo contrattualmente dovuto, né potendo essere eliso dalle eccezioni sollevate nella comparsa di costituzione, essendo state formulate del tutto genericamente e rimaste sfornite di prova.
Segue, dunque, la condanna di Smart Premium S.r.l.s. al pagamento a favore di Parte_1
della somma di € 33.216,00. Su tale importo competono gli interessi di legge dalle singole scadenze al saldo.
Deve, invece, dichiararsi cessata la materia del contendere sul rilascio, avvenuto in data 24 settembre 2024.
La statuizione in punto spese processuali, comprensive di quelle di mediazione, segue il principio della soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale, in funzione di giudice unico, ogni altra domanda ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:

1. dichiara risolto per grave inadempimento della conduttrice Smart Premium S.r.l.s. il contratto di locazione intercorso con relativo all'immobile sito in Rho Parte_1
(MI), Via Magenta n. 27/29/31;

2. condanna Smart Premium S.r.l.s. al pagamento a favore di della somma Parte_1 di € 33.216,00. Su tale importo competono gli interessi di legge dalle singole scadenze al saldo;

3. dichiara cessata la materia del contendere sul rilascio, avvenuto in data 24 settembre
2024;

4. condanna Smart Premium S.r.l.s. a rifondere a il pagamento delle spese Parte_1
di lite, che liquida in € 457,82 per spese ed € 4.907,00 per compensi, oltre 15% spese generali ed accessori di legge.
6 Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale, per l'immediato deposito in cancelleria.
Milano, lì 03/04/2025
Il Giudice
Dott. Arianna Chiarentin
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