N. R.G. 8336/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE
_______________
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Silvia Orani, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
ai sensi dell'art. 281-sexies ultimo comma c.p.c. nella causa civile di I grado iscritta al n. r.g.
8336/2023 promossa da:
(C.F. e P.IV , in persona del l.r.p.t., rappresentata e Parte_1 P.IV_1
difesa congiuntamente e disgiuntamente dagli Avv.ti AUGUSTO DOSSENA (C.F.
), VALENTINO IRENEI (C.F. ) E MASSIMO C.F._1 C.F._2
PLATANIA (C.F. ), elettivamente domiciliata presso lo studio dei C.F._3
difensori sito in Firenze, Via Bolognese n. 55
ATTRICE
nei confronti di
(C.F. ), in persona del l.r.p.t., rappresentata e difesa Controparte_1 P.IV_2
anche disgiuntamente dagli Avv.ti ENRICO DE CRESCENZO (C.F. C.F._4
), FRANCESCO DE CRESCENZO (C.F. ) e DANIELE
[...] CodiceFiscale_5
CANTINI (C.F. ), elettivamente domiciliata presso lo studio di C.F._6 quest'ultimo sito in Firenze, Via A. Lamarmora n. 29
CONVENUTA
OGGETTO: deposito cauzionale.
1 CONCLUSIONI DELL'ATTRICE: “insiste per l'accoglimento delle proprie istanze istruttorie avanzate in memoria n. 2 ex art. 183, 6 n. 2 e per l'accoglimento delle conclusioni svolte in atti: - accertato il diritto di ad ottenere il trasferimento della somma Parte_1
imputata a deposito cauzionale, condannare la in persona del Controparte_2
legale rappresentante pro tempore a pagare, in favore di l'importo di euro Parte_1
273.890,00 oltre interessi ex D.lgs. n. 231/2002, maturati su detto importo alla data di stipula del contratto di locazione (2003) fino all'effettivo versamento di tale somma quale deposito cauzionale relativo al contratto di locazione per cui è causa, o alla diversa minore o maggior somma che sarà ritenuta di giustizia e provata nel corso del presente giudizio da liquidarsi anche in via equitativa;
- in ogni caso, con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio, oltre ad IV e CPA, rimborso del contributo unificato e accessori, come per legge”.
CONCLUSIONI DELLA CONVENUTA: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito contrariis reiectis: rigettare la domanda attorea in quanto infondata e non provata, oltre che indimostrata nella esistenza dei relativi presupposti di legge. Con vittoria delle spese di lite.
In via istruttoria: rigettare le istanze avversarie essendo la causa in punto di diritto e comunque essendo le istanze istruttorie avversarie ultronee ed inammissibili per come esposto in sede di terza memoria”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
ha convenuto in giudizio, dinanzi al Tribunale di Lucca, Parte_1 [...] chiedendone la condanna al pagamento della somma di € 273.890,00 o di CP_1
quella diversa ritenuta di giustizia oltre interessi, pari all'importo versato all'originaria locatrice a titolo di deposito cauzionale, a garanzia dell'adempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione ancora in essere alla data di acquisto da parte sua dell'immobile oggetto di causa.
Costituitasi nel suddetto procedimento, la convenuta ha sollevato Controparte_1
l'eccezione di incompetenza per territorio del Tribunale di Lucca, il quale, ritenuta la fondatezza della questione, si è dichiarato incompetente, indicando quale foro territorialmente competente il Tribunale di Milano o, in alternativa, quello di Firenze e assegnando alle parti i termini di legge ai fini della riassunzione.
Con atto di citazione in riassunzione ritualmente notificato, ha quindi Parte_1 convenuto in giudizio dinanzi all'intestato Tribunale formulando la Controparte_1
2 medesima domanda originariamente avanzata nel giudizio incardinato dinanzi al Tribunale di
Lucca, e deducendo a fondamento della propria pretesa:
- che la società di leasing Finagen s.p.a. aveva acquistato l'immobile oggetto di causa, sito in
Lucca e meglio descritto in atti, in data 5 settembre 2001, per cederlo in locazione finanziaria alla la quale a sua volta, concludeva contestualmente un contratto di locazione CP_3
commerciale con la Società Italiana IClage s.p.a. (SIB);
- che, in data 24 ottobre 2002, detto contratto di leasing veniva ceduto, sul lato dei diritti spettanti all'utilizzatrice, da alla società Immobiliare RA s.r.l. la quale, a sua CP_3 volta, il 27 maggio 2003, provvedeva a rinnovare con efficacia novativa l'originario contratto di locazione commerciale del 2001, imputando contestualmente a titolo di cauzione l'importo complessivo di € 273.890,00, precedentemente versato anche a garanzia del pagamento dei canoni di locazione dalla Società Italiana IClage s.p.a. (SIB);
- che successivamente, in data 24 maggio 2004, la società Finagen s.p.a. cedeva in blocco pro soluto alcuni contratti di leasing, compreso quello inerente all'immobile oggetto di causa, a
Locat s.p.a. con scrittura privata autenticata del 24 maggio 2004 rep. n. 28352;
- che, mentre Immobiliare RA s.r.l. cambiava denominazione in la Società CP_4
Italiana IClage s.p.a. cedeva il contratto di locazione commerciale precedentemente stipulato con riguardo all'immobile oggetto di causa alla propria controllata IC NT
s.r.l.;
- che il 10 ottobre 2006 aveva riscattato la piena proprietà dell'immobile in CP_4
questione per cederlo, contestualmente, alla con atto di compravendita a Controparte_5
rogito della dott.ssa n. 668970 rep. n. 19158 raccolta n. 6446; Persona_1
- che, in data 24 dicembre 2009, acquisiva da la Controparte_1 CP_5 Controparte_5 proprietà dell'immobile oggetto di causa, al fine di concederlo a sua volta in locazione finanziaria alla società WCC Roma s.r.l., la quale, pertanto, subentrava in qualità di locataria nel contratto di locazione commerciale in essere con la conduttrice IC NT s.p.a.;
- che a seguito del fallimento della società utilizzatrice WCC Roma s.r.l. intervenuto in data
12 febbraio 2016, il contratto di leasing n. 668970 veniva risolto di diritto e CP_1
rientrava così nella disponibilità giuridica del complesso immobiliare, subentrando in
[...]
qualità di locataria nel contratto di locazione commerciale in essere con IC NT s.p.a.;

3 - di aver acquisito da con atto di compravendita del 2 luglio 2019, la Controparte_1
proprietà del complesso immobiliare ubicato in Lucca (LU), frazione di San Concordio in
Contrada, Località Ai Chiariti Via Della Formica, III traversa, che risultava ancora concesso in locazione a IC NT s.p.a.;
- di aver, altresì, accettato di subentrare, in qualità di acquirente del complesso immobiliare, nei diritti e negli obblighi derivanti dal rapporto di locazione in essere con IC NT s.p.a., precedentemente facenti capo alla società venditrice;

- di aver, successivamente, ricevuto da IC NT s.p.a. la disdetta dal contratto di locazione e la richiesta di restituzione della somma di € 273.890,00 imputata a titolo di deposito cauzionale al momento della stipula del contratto di locazione commerciale, importo quest'ultimo che, tuttavia, non le era stato mai trasferito dalla società venditrice CP_1
[...]
- di avere diritto ad ottenere l'immissione nel possesso della somma in questione originariamente imputata a titolo di deposito cauzionale, il quale per la propria natura di pegno irregolare accessorio rispetto alle obbligazioni garantite, è trasferito all'acquirente insieme al diritto di proprietà dell'immobile in caso di vendita, come costantemente ribadito anche dalla giurisprudenza di legittimità;
- che, come si evince dal contratto di compravendita prodotto, le parti in causa non hanno previsto esplicitamente l'imputazione della cauzione locativa in conto prezzo, con la conseguenza che l'importo versato a tale titolo le deve essere trasferito per essere subentrata nel contratto di locazione, avendo acquistato l'immobile che ne costituisce oggetto;

- che sulla somma in questione sono dovuti altresì gli interessi maturati ai sensi dall'art. 11 della legge n. 392 del 27 luglio 1978;
- di aver esperito a fini conciliativi il procedimento di mediazione conclusosi con esito negativo come risulta dal verbale di mancato accordo prodotto in giudizio.
Costituitasi regolarmente in giudizio, ha chiesto il rigetto della Controparte_1
domanda attorea, contestandone la fondatezza in fatto e in diritto e deducendo a sua volta:
- di non aver mai percepito somme a titolo di deposito cauzionale, a seguito del fallimento della società WCC Roma s.r.l. (utilizzatrice e locatrice commerciale dell'immobile oggetto di causa) e della risoluzione del contratto di leasing;

4 - l'insussistenza dei presupposti per l'accoglimento della domanda attorea in ragione del mancato trasferimento delle somme imputate a deposito cauzionale da parte di WCC Roma
s.r.l.;
- che, in ogni caso, la pretesa attorea deve ritenersi infondata alla luce di quanto previsto dalle specifiche pattuizioni convenute tra le parti con il contratto di compravendita del 02.07.2019;
- che, in particolare, vengono in rilievo: la parte delle premesse in cui si precisa, tra l'altro, che l'immobile in questione veniva venduto “visto e piaciuto, nello stato di fatto, di diritto ed occupazionale in cui attualmente si trova e senza riserva alcuna al riguardo”; l'art. 8 in cui si dichiara che il trasferimento dell'immobile, nello stato in cui si trovava, era stato oggetto di espressa valutazione nella determinazione del prezzo di compravendita;
l'art. 9 in cui si dava atto del subentro della società attrice nei diritti e negli obblighi derivanti dal rapporto di locazione in essere.
A seguito della concessione dei termini di cui all'art. 183 comma 6 c.p.c., l'attrice e la convenuta hanno depositato, rispettivamente, le tre memorie previste da detto articolo e la sola memoria ex art. 183 comma 6 n. 3 c.p.c.
Con ordinanza del 12.06.2024, il Giudice, rigettate le richieste istruttorie e ritenuta la causa matura per la decisione, ha fissato per la discussione orale l'udienza del 16.04.2025, poi anticipata al 15.04.2025, al cui esito ha riservato il deposito della sentenza a norma dell'art. 281 sexies ultimo comma cpc.
* * *
La domanda attorea è fondata per i motivi in fatto e in diritto che si vanno ad esporre.


1. Sul diritto dell'attrice al trasferimento della somma imputata a deposito cauzionale.
L'attrice ha agito in giudizio al fine di ottenere dalla convenuta il trasferimento del possesso della somma di € 273.890,00 oltre interessi, originariamente imputata a titolo di deposito cauzionale a garanzia dell'adempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione dell'immobile oggetto di causa, divenuto di sua proprietà a seguito della stipula di un atto di compravendita intercorso con la venditrice e odierna convenuta la quale a Controparte_1
sua volta ne aveva acquisito la titolarità all'esito di una serie di operazioni di cessione, che avevano nel tempo determinato più volte la modificazione del soggetto titolare del complesso immobiliare in questione.
5 La società convenuta, nel costituirsi, ha insistito per il rigetto della domanda attorea in quanto infondata in fatto e in diritto, eccependo l'insussistenza del diritto dell'attrice alla consegna delle somme imputate a titolo di deposito cauzionale – mai effettivamente percepite in quanto non trasferite dalla precedente società utilizzatrice e locatrice – anche in considerazione delle previsioni del contratto di compravendita intercorso inter partes specificamente indicate.
Il presente giudizio è pertanto inerente all'accertamento del diritto dell'attrice, in qualità di acquirente dell'immobile già locato oggetto di causa, all'immissione nel possesso delle somme imputate a titolo di deposito cauzionale nell'ambito del contratto di locazione in essere al momento dell'acquisto del bene (per poi poterle devolvere al conduttore quale titolare del diritto alla relativa definitiva restituzione alla cessazione del rapporto locativo).
Occorre, quindi, innanzitutto richiamare i principi costantemente invalsi in giurisprudenza in materia di riparto dell'onere della prova, secondo cui il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento ovvero dall'impossibilità di adempiere per causa a lui non imputabile (cfr. ex multis Cass. sez. un. n. 13533/2001; Cass. n. 1743/2007; Cass. n.
9351/2007).
Avuto riguardo alla materia del contendere, viene inoltre in rilievo l'orientamento della SC secondo cui il deposito cauzionale nella locazione, avendo natura di pegno irregolare con carattere accessorio rispetto alle obbligazioni garantite, viene trasferito automaticamente in ipotesi di vendita dell'immobile, atteso che “L'acquirente dell'immobile locato subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione (art. 1602 Codice Civile) e, così, anche nell'obbligazione accessoria di restituire il deposito cauzionale versato dall'inquilino. Con l'ulteriore precisazione che il bene dato in pegno (nel caso in esame una somma di denaro) rimane ed è di proprietà del soggetto che ha concesso il pegno con il divieto per il creditore pignoratizio di disporre del bene. Normalmente, dunque, il venditore
(che vende un bene locato) trasferisce, per così dire, non solo il rapporto locativo, ma anche il possesso del pegno, ovvero della cauzione. Normalmente, cioè, il venditore non può trattenere per sè il pegno (cioè la cauzione), se ciò non sia stato concordato "esplicitamente"
e/o espressamente, con il compratore” (Cass. n. 23164/2013; conforme Cass. n. 7199/2025).
6 Tanto premesso, nel caso di specie integrano circostanze provate in quanto risultanti dai documenti prodotti o non contestate specificamente, con gli effetti di cui all'art. 115 c.p.c.:
- il fatto che la società di leasing Finagen s.p.a. aveva originariamente acquistato l'immobile oggetto di causa in data 5 settembre 2001 per cvoncederne contestualmente l'utilizzazione in leasing alla la quale, a sua volta, concludeva un contratto di locazione CP_3
commerciale con la conduttrice Società Italiana IClage s.p.a. (SIB);
- la cessione di detto contratto di leasing sul lato dei diritti spettanti all'utilizzatrice in data 24 ottobre 2002, da alla società Immobiliare RA s.r.l., la quale, a sua volta, aveva CP_3
concesso a Società Italiana IClage s.p.a. il godimento del bene immobile stipulando il 27 maggio 2003 un nuovo contratto di locazione commerciale a seguito del consensuale scioglimento di quello precedente, imputando contestualmente a titolo di cauzione l'importo complessivo di € 273.890,00 precedentemente versato dalla Società Italiana IClage s.p.a.
(vedi doc. n. 2 sub allegato lettera b dell'attrice¹);
- la successiva cessione in blocco pro soluto di alcuni contratti di leasing, compreso quello inerente all'immobile oggetto di causa, dalla società Finagen s.p.a. a Locat s.p.a., con scrittura privata autenticata dal Notaio del 24 maggio 2004 rep. n. 28352 (doc. n. 3 Persona_2 sub allegato lettera b dell'attrice);
- l'avvenuto trasferimento, da parte della Società Italiana IClage s.p.a. in qualità di conduttrice alla propria controllata IC NT s.r.l., della titolarità del contratto di locazione commerciale precedentemente stipulato con riguardo all'immobile oggetto di causa;

- il fatto che il 10 ottobre 2006 Immobiliare RA s.r.l. (cambiata la denominazione in aveva riscattato la piena proprietà dell'immobile in questione per cederlo alla CP_4 con atto di compravendita (doc. n. 4 sub allegato lettera b dell'attrice); Controparte_5
- la concessione del bene immobile in locazione finanziaria da parte di Controparte_5 alla società WCC Roma s.r.l., con conseguente subentro di quest'ultima in qualità di locataria ¹ Più precisamente nel contratto di locazione in questione si legge che “in data 20 febbraio 2003 RA, subentrata a nel contratto di leasing, ha concesso in locazione alla stessa il complesso CP_3 CP_3 immobiliare con atto registrato a Pomezia (RM) l'11 aprile 2003 al n. 1628 […] ha esercitato nel CP_3 complesso immobiliare l'attività di vendita al dettaglio di prodotti […] ha ceduto a Sib il ramo di CP_3 azienda, comprensivo del contratto di locazione in essere […] con atto in data odierna autenticato dal notaio di Roma […] Sib divenuta conduttore del contratto di locazione in essere in forza del Persona_3 contratto di cessione del ramo di azienda in qualità di locatore del contratto di locazione in essere Pt_2 sono addivenuti nella determinazione di sciogliere il contratto di locazione in essere e di stipulare il presente contratto definitivo di locazione”. 7 nel contratto di locazione commerciale in essere con la conduttrice IC NT s.p.a. (vedi contratto di leasing n. 668970 sub doc. n. 1 della convenuta);
- l'acquisizione da parte di della proprietà dell'immobile oggetto di causa Controparte_1
con atto di compravendita del 24 dicembre 2009, con conseguente subentro nel rapporto di leasing in essere con la società utilizzatrice WCC Roma s.r.l.;
- il fatto che, a seguito del fallimento della società utilizzatrice WCC Roma s.r.l. intervenuto in data 12 febbraio 2016, e della risoluzione di diritto del contratto di leasing n. 668970,
[...]
era rientrata nella disponibilità giuridica del complesso immobiliare, CP_1
subentrando in qualità di locataria nel contratto di locazione commerciale in essere con la conduttrice IC NT s.p.a.;
- la vendita dell'immobile in questione da parte di in favore dell'attrice Controparte_1 con atto di compravendita del 2 luglio 2019 (doc. n. 1 sub allegato lettera b dell'attrice);
- il conseguente subentro dell'attrice, in qualità di acquirente del complesso immobiliare, nei diritti e negli obblighi derivanti dal rapporto di locazione in essere con IC NT s.p.a., precedentemente facenti capo alla società venditrice e odierna convenuta Controparte_1
- l'invio da parte della conduttrice IC NT s.p.a. all'attrice, della disdetta dal contratto di locazione e della richiesta di restituzione della somma di € 273.890,00 imputata a titolo di deposito cauzionale al momento della stipula del contratto di locazione commerciale.
Pertanto, alla luce dei rilievi che precedono, in forza del contratto di compravendita intercorso tra le parti il 02.07.2019, ricade sulla convenuta in qualità di venditrice l'obbligo di trasferire il possesso della somma originariamente imputata a titolo di deposito cauzionale all'attrice, la quale è subentrata, in qualità di acquirente, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione espressamente richiamato nel rogito, ivi incluso l'obbligo di restituzione della cauzione all'attuale conduttore dell'immobile in questione.
Invero, occorre precisare ulteriormente che, nel caso di specie, la scrittura privata autenticata con cui la società Immobiliare RA s.r.l. (a sua volta utilizzatrice dell'immobile in forza di contratto di leasing), ha originariamente concesso l'immobile in locazione ad uso commerciale alla Società Italiana IClage s.p.a. con contestuale imputazione a titolo di cauzione dell'importo complessivo di € 273.890,00, risulta opponibile ex art. 1599 comma 1
c.c. ai terzi succedutisi nel tempo nella titolarità della proprietà del bene immobile in quanto avente data certa, risultante dalla registrazione al 03.06.2003, anteriore agli atti di
8 compravendita o cessione intervenuti successivamente, ivi incluso quello oggetto di causa che risale al 02.07.2019.
Ciò posto, risultano, in ogni caso, prive di pregio le contestazioni della convenuta, la quale ha affermato di non essere tenuta a versare alcuna somma a titolo di deposito cauzionale all'attrice non avendo a sua volta mai detenuto materialmente l'immobile né percepito detti importi dalla società precedente utilizzatrice e locatrice dell'immobile WCC Roma s.r.l.
Il mancato ottenimento della somma in questione così come il fatto di non aver materialmente utilizzato l'immobile, infatti, integrano circostanze irrilevanti e, in ogni caso, la convenuta non ha contestato di aver riottenuto la disponibilità giuridica dell'immobile, a seguito del fallimento della società utilizzatrice WCC Roma s.r.l. intervenuto in data 12 febbraio 2016 e della risoluzione di diritto del contratto di leasing n. 668970, e di essere altresì subentrata in qualità di locataria nel contratto di locazione commerciale in essere con la conduttrice IC
NT s.p.a.
Da ciò deriva che la convenuta ben avrebbe potuto esigere dal proprio dante causa il trasferimento della somma imputata a deposito cauzionale e il fatto che non si sia attivata in tal senso – neppure nel presente giudizio attraverso tempestiva istanza di chiamata in causa della terza, non avanzata – è inidoneo ad inficiare il diritto dell'attrice ad essere immessa, ai sensi dell'art. 1602 c.c. e dell'art. 9 del contratto di compravendita del 02.07.2019, nel possesso dell'importo imputato a deposito cauzionale.
A ciò si aggiunga che non risulta provato ad opera della convenuta, in tal senso onerata, il raggiungimento tra le parti di un accordo esplicito in ordine all'esclusione dell'obbligo di trasferimento della cauzione per averne tenuto conto ai fini, rispettivamente, della Co compensazione o della riduzione del prezzo di vendita, in ossequio all'orientamento della sopra richiamato, secondo cui “il venditore può trattenere per sé la cauzione di cui si dice, o quella cauzione gli appartiene definitivamente, se dal contratto risulti che il mancato trasferimento della cauzione al compratore è dovuto: o ad una compensazione tra il dare del compratore e l'avere dello stesso, trattandosi di rispettivi crediti di denaro e simultaneamente esigibili;
oppure al prezzo della vendita concordato in misura ridotta (pari al valore della cauzione) rispetto a quello che avrebbe dovuto essere, cioè, in altri termini, dal contratto risulti una compensazione, per così dire, virtuale” (Cass. n. 23164/2013).
Detto accordo, invero, non è ricavabile dalle pattuizioni specificamente richiamate dalla convenuta e contenute nelle premesse e negli artt. 8 e 9 del contratto di compravendita
9 intercorso tra le parti, nei quali non viene operato alcun riferimento espresso al deposito cauzionale.
Segnatamente, non è possibile evincere la conclusione di un'intesa tra le parti volta ad attribuire alla convenuta il diritto a trattenere le somme imputate a deposito cauzionale in deroga a quanto previsto dall'art. 1602 c.c.:
- dalle premesse, in cui viene genericamente indicato che l'immobile veniva acquistato come
“visto e piaciuto, nello stato di fatto, di diritto ed occupazionale in cui attualmente si trova e senza riserva alcuna al riguardo”, con chiaro ed esclusivo riferimento allo stato di fatto dell'immobile e ai diritti anche occupazionali sul medesimo insistenti e senza la previsione di alcuna specifica pattuizione in ordine al trattenimento del deposito cauzionale;

- dall'art. 8 con cui le parti si sono date reciprocamente atto che “di tutte le pattuizioni infra indicate, inerenti in particolare l'accettazione ed il trasferimento dell'Immobile nello stato in cui si trova e come tali costituenti condizioni essenziali del presente contratto, si è tenuto espressamente conto nella determinazione del prezzo di compravendita”, previsione questa parimenti priva di specifici riferimenti alla cauzione e da cui, con ogni evidenza, non si può desumere che le parti abbiano deciso di tenere conto dell'importo del deposito cauzionale nella determinazione del prezzo di compravendita;

- dall'art. 9 secondo cui “La parte acquirente precisa e conferma di voler acquistare la porzione immobiliare in oggetto nello stato di fatto e di diritto in cui la stessa attualmente si trova, accettando di subentrare, a far data da oggi, nel rapporto di locazione tuttora in essere
e, conseguentemente, nei relativi diritti e obbligazioni del venditore locatore. […] Entro 30
(trenta) giorni dalla data odierna verranno, altresì, effettuati, tra le parti, gli eventuali conguagli derivanti dalla locazione in corso”, atteso che neppure quest'ultima clausola contempla alcuna statuizione specifica sulle sorti del deposito cauzionale.
Non vi è, quindi, alcuna prova del fatto che le parti avessero espressamente tenuto conto dell'importo del deposito cauzionale ai fini della compensazione o riduzione del prezzo di vendita, non evincendosi la conclusione di un accordo in tal senso neppure dalle clausole contrattuali inerenti alla determinazione del prezzo – che è stato specificamente quantificato
“a corpo” e non a misura nella somma di € 5.000.000,00 senza alcuna ulteriore indicazione –
e sulla precisazione delle modalità di pagamento del corrispettivo, il quale risulta dichiarato come saldato mediante gli assegni circolari enumerati nel rogito, imputati per l'importo di
10 1.500,00,00 a titolo di caparra confirmatoria e per l'importo di 3.500.000,00 a titolo di corrispettivo (in termini si vedano ancora Cass. n. 23164/2013 e Cass. n. 7199/2025).
Ne consegue che è pienamente provato il diritto dell'attrice ad ottenere, in qualità di acquirente dell'immobile oggetto di causa precedentemente locato, il trasferimento da parte della convenuta venditrice del possesso della somma pari a € 273.890,00 a titolo di deposito cauzionale.
Quanto alla misura degli interessi dovuti su detto ammontare in linea capitale, occorre rilevare che l'attrice ha chiesto, in sede di precisazione delle conclusioni, la condanna della convenuta al pagamento degli interessi sulla somma a titolo di deposito cauzionale nella misura di cui al
D.lgs. n. 231/2002, maturati alla data di stipula del contratto di locazione (2003), diversamente da quanto originariamente domandato nell'atto di citazione e nella memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c., in cui viene fatto riferimento agli interessi maturati su detto importo alla data di efficacia del contratto di compravendita.
Pertanto, deve ritenersi inammissibile la richiesta di versamento di interessi con decorrenza diversa da quella originariamente indicata, non avendo l'attrice operato la precisazione/modifica della domanda in questione nella sede a tal scopo deputata, ossia nel contesto della memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c.
Trattandosi di deposito cauzionale di cui non è stato espressamente escluso il carattere fruttifero, sono dovuti, sulla somma in linea capitale come sopra determinata, gli interessi legali ai sensi degli artt. 11 e 41 della Legge 27 luglio 1978, n. 392 nella misura ordinaria ex art. 1284 comma 1 c.c. dalla data di efficacia del contratto di compravendita del 02.07.2019 fino alla proposizione della domanda giudiziale dinanzi al Tribunale di Lucca precedentemente adito, avvenuta con la notifica dell'atto di citazione in data 27.02.2023
(come risulta dalle ricevute di accettazione e consegna prodotte sub allegato b dell'attrice), e nella misura maggiorata di cui al D.lgs. n. 231/2002 da tale data sino all'effettivo pagamento ai sensi dell'art. 1284 comma 4 c.c., che risulta applicabile al caso di specie in quanto il diritto al trasferimento della cauzione deriva da rapporti di natura contrattuale (in termini Cass. n.
61/2023 secondo cui detta previsione opera non solo per le obbligazioni di fonte contrattuale, ma anche per quelle nascenti da fatto illecito o da altro fatto o atto idoneo a produrle).


2. Sulle spese di lite.
11 Le spese processuali seguono la soccombenza e vengono, pertanto, poste a carico della parte convenuta, con liquidazione da operarsi come da dispositivo in applicazione del D.M. n.
147/2022, avuto riguardo al valore dato dalla misura del credito accertato (principio del decisum: art. 5 comma 1, terzo periodo, del d.m. n. 55 del 10 marzo 2014; cfr. Cass. n.
9237/2022), e tenendo presenti i parametri medi per le fasi di studio e introduttiva del giudizio, minimi per quelle di trattazione e istruttoria e decisionale, in considerazione dell'istruzione solo documentale e della decisione in forma semplificata del procedimento.
La condanna è comprensiva del rimborso delle spese documentate e di quelle generali, nella misura del 15% dei compensi, IV e CPA come per Legge.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita:
1) CONDANNA al pagamento nei confronti di Controparte_1 Parte_1
a titolo di trasferimento nel possesso del deposito cauzionale, della somma di €
[...]
273.890,00 oltre interessi come da parte motiva;

2) CONDANNA a rifondere a le spese di Controparte_1 Parte_1 lite che si liquidano in euro € 14.170,00 per compensi di Avvocato, spese generali nella misura del 15% dei compensi, oltre I.V.A. e C.P.A. come per Legge;

Firenze, 27.4.2025.
Il Giudice dott. Silvia Orani
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