REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PISTOIA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice, dott. Matteo Marini ha pronunziato la seguente
SENTENZA nel procedimento N. R.G. 2325/2023 promosso da:
, C.F. rappresentata e di- Parte_1 C.F._1 fesa dall'avv. ROSCITANO GIUSEPPE;

- parte attrice - contro
C.F. , rappresentata e difesa CP_1 C.F._2 dall'avv. RUSSO LUCIO;

- parte convenuta –
Oggetto: risarcimento danni
Conclusioni part attrice: “Voglia il Tribunale adito 1. accertare che i danni arrecati all'immobile di via del Bottaccio 9 Pistoia sono da imputare all'inquilina
CP_1 che ha occupato l'appartamento fino al rilascio della metà di gennaio 2023 ;

2. condannare la convenuta l pagamento dei canoni di locazione impagati di novembre e
CP_1 dicembre 22 nella misura di euro 1040.00 oltre al pagamento della meta' del canone di gennaio 2023 nella misura di euro 260.00; 3. condannare la convenuta l
CP_1 risarcimento dei danni quantificati indicativamente nella misura di euro 2780.00 oltre Iva al 22% o delle somme maggiori o minori che dovessero risultare in corso di causa sempre e comunque in relazione alla chiesta Ctu di cui in premessa;

4. condannare la convenuta al pagamento delle spese di lite secondo il prudente apprezzamento del
CP_1 Tribunale adito secondo il tariffario forense e secondo l'attivita' processuale svolta per la causa che ci occupa”;
Conclusioni parte convenuta: “piaccia all'adito Tribunale contrariis reiectis, così provvedere e statuire: rigettare, per le esposte causali, ogni avversa domanda siccome im- proponibile, improcedibile, inammissibile, illegittima, nulla e comunque infondata in fatto ed in diritto;
condannare l'attrice al pagamento delle spese e competenze per il presente pro- cedimento, oltre al rimborso forfetario spese generali, IVA e CPA come per legge”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1 1.- Parte attrice ha dedotto che in data 10 novembre 2017 assieme al ma- rito avevano concesso in locazione il loro appartamento parzialmente CP_2 arredato sito in Pistoia alla via del Bottaccio 9 a per la durata di tre CP_1 anni (e, quindi fino al 9 novembre 2020) per un canone di € 520.00 mensili e de- posito cauzionale di € 1.040.00; a garanzia delle obbligazioni di pagamenro si era costituito fideiussore . A metà gennaio 2023 la conduttrice avdeva Controparte_3 lasciato l'appartamento ed aveva omesso di corrispondere i canoni di novembre, dicembre 2022 e quello di gennaio 2023. Inoltre, l'attrice aveva anche dovuto constatare che l'immobile era stato danneggiato in tutte le stanze per la cui ele- minaione era stato dato incarico alla falegnameria subendo un esbor- Per_1 so di € 2780.00.
Alle deduzioni così come sopra articolate ha replicato parte convenuta la quale ha opposto che:
a) “non corrisponde al vero che i locatori abbiano concesso in locazione alla esponente oltre all'appartamento, anche i mobili riprodotti nelle allegate fotografie che fermamente si contestano”;
b) i mobili, al momento della originaria consegna, non presentavano “con- dizioni migliori di quelle in cui si trovavano al momento della restituzione ai locato- ri” se non quelli derivanti dalla fisiologica usura;

c) le pareti presentavano i segni della normale usura d) in ogni caso, “l'avversa richiesta di rimborso dei costi di restauro, oltre ad essere specificamente contestata, è anche esagerata e sproporzionata in relazione al reale valore dei beni, integrando certamente, in caso di accoglimento, un indebito arricchimento per l'attrice”, in quanto “le somme occorrenti secondo parte attrice per ogni singolo restauro sono di valore superiore rispetto a quello dei beni e per questo sono ingiustificate” e inoltre, “lo scarso valore dei beni non ne giustifica neanche il restauro”;
e) il deposito cauzionale, in assenza di danneggiamenti, può essere posto in compensazione con i canoni insoluti residuando un credito di € 86,00 in rela- zione alla data del rilascio (5 gennaio 2023).
2.- Fuori dubbio dovute le somme per il recesso anticipato dal contratto e con riferimento alle mensilità di novembre e dicembre 2022 dal momento che parte convenuta si è limitata ad affermare che esse avrebbero dovuto essere de-
2 tratte dal deposito cauzionale che costituiva posta compensabile in quanto i dan- neggiamenti non le potevano essere imputabili. E' rimasto peraltro incontestato che parte conduttrice abbia rilasciato l'immobile il 5 gennaio 2023 ovvero dopo la scadenza della proroga biennale al 9 novembre 2022 e senza che fosse comunica- ta alcuna tempestiva disdetta che scongiurasse il tacito rinnovo per i successivi due anni;
a fronte di tutto ciò, sono dovuti i canoni conseguenti al tacito rinnovo della locazione in assenza di tempestiva disdetta che la parte attrice ha limitato a quelli di novembre e dicembre 2022 (€ 1.040,00) e per il mese di gennaio 2023 ha chiesto che le fossero corrisposte le somme per i giorni di durata della locazione - che la parte ha quantificato in 15 – pari a € 260,00. Per quanto si tratti di canone mensile e non giornaliero, occorre prendere atto della volontaria limitazione ope- rata dalla parte.
Per quanto attiene invece ai danneggiamenti è onere della parte attrice specificare i beni affetti da essi, le loro caratteristiche e i costi stimati per le ripa- razioni di modo da giustificare la detrazione dalla somma del deposito cauzionale già in suo possesso. Nel caso in esame, l'indicazione è stata rimessa ad una serie di fotografie che sono prive di ogni identificazione dell'oggetto, per cui non si è in grado di comprendere - ad esempio - a quale mobile si riferisca la fessurazione in esse riprodotta. Il preventivo per la riparazione, pur riferendosi ai singoli beni, tuttavia indica solo (e non poteva essere altrimenti) gli interventi che dovevano essere eseguiti (restauro, sverniciatura, aggiustatura, riverniciatura) ma omette di definire quale fosse stato il danno evidenziato.
A fronte di tutto ciò, diviene impossibile per la convenuta un'analitica dife- sa ma, soprattutto, per il giudice accertare i danni riferibili ai singoli beni se essi fossero da attribuire ad una condotta della conduttrice o al normale usura con- seguente all'uso.
Date queste premesse, l'istruttoria non poteva che essere generica. La te- ste ha riferito di avere assistito alla riconsegna Testimone_1 dell'immobile da parte di a , e nell'occasione CP_1 Parte_1 quest'ultima aveva contestato i danni tra cui i fori sul muro, una porta di legno rovinata, un tavolo o una sorta di scrivania. Come si vede, l'unica informazione specifica fornita dalla teste attiene alla restituzione alla presenza delle parti ed al fatto che la proprietaria ha contestato i danneggiamenti (elemento che consente
3 di superare le eccezioni della convenuta in merito al fatto che quei beni non fos- sero all'interno dell'immobile locato), mentre non ha indicato specificatamente i beni danneggiati, non essendo possibile comprendere su quale parte del muro vi fossero i fori, né di che dimensione e caratteristiche essi fossero. ha Per_1 confermato di avere redatto il preventivo lavori precisando però di avere eseguito solo “il restauro della porta del bagno, riparazione di uno scuretto della camera e restauro pareti con imbiancatura esistente”, omettendo di riferire (perché non og- getto del capitolato) in che cosa erano consistite le riparazione ma soprattutto quale fosse il danno. Addirittura, il teste figlio dell'attrice, US Parte_2
, rispondendo al secondo capitolo della citazione (“è vero che al momento del-
[...] la consegna dell'appartamento le porte, le pareti, il mobilio presente nell'immobile erano in perfetto stato di conservazione ed utilizzazione”) ha negato la circostanza, precisando invece che “le porte presentavano tracce di riparazioni sommarie le pa- reti allo stesso modo;
quelle di quella che era la mia camera da letto presentavano anche “tracce organiche” e il mobilio era in pessime condizioni;
una ribaltina era stata addirittura segata”. Insomma, per stessa ammissione di un teste vicino all'attrice, lo stato al momento della consegna originaria era oggettivamente pre- cario.
La domanda dell'attrice deve quindi essere accolta solo per quanto riguar- da la domanda di pagamento dei canoni di locazione. A fronte di ciò, la convenu- ta ha opposto la compensazione con il deposito cauzionale che, non essendo ri- sultata provata la domanda di condanna al risarcimento dei danni, ben può esse- re svincolato dalla sua destinazione e posto in compensazione parziale con i due canoni arretrati e non la somma di € 260,00 per il terzo mese di gennaio. Conse- guentemente la convenuta deve essere condannata la pagamento della minor somma di € 260,00.
Per quanto attiene alle spese di giudizio, esse devono essere compensate integralmente tra le parti a causa della deficienza assertiva della citazione – in cui non erano stati nemmeno indicati i danni – che ha poi portato ad una egual- mente lacunosa ed inutile istruttoria.
P . Q . M .
Il Tribunale, definitivamente pronunciando:

4 - in parziale accoglimento della domanda attorea, operata la compensazio- ne con il deposito cauzionale versato nelle mani del proprietario, condanna CP_1
a corrispondere a la somma di € 260,00 oltre interessi
[...] Parte_1 legali dal gennaio 2023;
- compensa integralmente tra le parti le spese di giudizio.
Pistoia, 02/01/2025.
Il giudice dott. Matteo Marini
5