N.R.G.3425/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PAVIA
SEZIONE TERZA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Simona Caterbi ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. r.g. 3425/2023 promossa da:
(cf. ) con il patrocinio dell'avv. POMA ANDREA Parte_1 C.F._1
CARLO
PARTE RICORRENTE
E
c.f. con il patrocinio dell'avv. ZUCCALA CP_1 C.F._2
STEFANO
PARTE RESISTENTE
CONCLUSIONI
CONCLUSIONI RICORRENTE voglia il Tribunale di Pavia adìto, contrariis reiectis, per le motivazioni esposte in atti, così decidere: in via principale e nel merito, e premessi tutti gli accertamenti e le declaratorie, anche incidentali, del caso, - dichiarare tenuto e condannare a restituire immediatamente a Controparte_1 [...]
quanto la seconda ha anticipato al primo, durante l'esercizio condominiale 01.07.2022 / Pt_1
30.06.2023, a titolo di oneri condominiali, in realtà non dovuti, per un importo di complessivi e nominali € 1.553,07, o per quello diverso - superiore od inferiore - che verrà accertato e/o ritenuto di giustizia, in ogni caso con maggiorazione degli interessi relativi ex art. 1284, IV comma,
c.c. nel frattempo maturati e maturandi dalle date dei singoli pagamenti effettuati e fino a quella della loro restituzione integrale ed effettiva;
domanda da ritenersi contenuta, ai soli fini di quanto è previsto dal citato d.p.r. n. 115/2012, entro lo scaglione di valore di € 5.200,00. Con vittoria di spese (anche di eventuali c.t.u. e c.t.p.) e di compensi di lite;
da riferire sia al presente giudizio, che al procedimento di mediazione svoltosi in pendenza di questo (doc.ti 8 e
8 bis); da aumentarsi del rimborso forfettario spese generali, di c.p.a. e di i.v.a. nelle misure di legge;
e da distrarsi in favore dell'Avv. Andrea Carlo Poma del Foro di Pavia, il quale ne è stato e se ne è dichiarato l'anticipatario.
In via istruttoria, la ricorrente chiede al Giudice adìto di volere ordinare, ai sensi e per gli effetti degli artt. 210 e ss. c.p.c., sia a sia all'amministratore in carica del Condominio CP_1
“Palazzo Bellingeri Orlandi A.D. 1734” di via Sacchi n. 8 in Pavia, la produzione, nel presente giudizio, ed entro un fissando termine, di copia:
- delle vigenti tabelle millesimali, riguardanti le unità immobiliari che compongono il
Condominio citato,
- delle delibere condominiali, regolarmente assunte, e divenute definitive, che hanno formalmente approvato sia il bilancio preventivo, che il rendiconto consuntivo, riferiti all'esercizio condominiale 01.07.2022 / 30.06.2023, con i relativi piani di riparto,
- di tutte le pezze giustificative (ivi comprese quelle dimostrative degli associati pagamenti) delle spese corrispondenti agli oneri condominiali, formalmente approvati, riferiti allo stesso esercizio condominiale…
Sempre in via istruttoria, la ricorrente chiede che il Giudice voglia ammettere e disporre, all'occorrenza pure d'ufficio, c.t.u. contabile sui supra descritti documenti richiesti di esibizione, una volta acquisiti al giudizio, al fine di accertare l'ammontare degli oneri condominiali effettivamente dovuti dalla ricorrente medesima per l'esercizio condominiale
2022 / 2023; il tutto, con spese da porre a carico (anche a livello di anticipazioni) del solo stante la discutibile condotta (in particolare, stante il fatto che lo stesso, con Controparte_1
riguardo agli oneri condominiali per cui è lite, si è sempre immotivatamente rifiutato di fornire spiegazioni e pezze giustificative) dal medesimo assunta e mantenuta, causativa del presente giudizio.
CONCLUSIONI RESISTENTE
Voglia Ill.mo Tribunale adìto, contrariis reiectis, così giudicare:
In via principale, nel merito, per le ragioni dedotte in atti e previo accertamento della fondatezza della pretesa di pagamento avanzata dal Prof. e dell'infondatezza delle domande di parte CP_1 ricorrente, rigettare tutte le domande avanzate dall'Arch. con condanna di parte ricorrente Pt_1
alla rifusione delle spese e compensi di difesa;

In ogni caso, con vittoria di compensi professionali e spese di lite, da liquidarsi nella misura massima consentita, da distrarsi in favore degli scriventi difensori, che se ne dichiarano antistatari, anche provvedendo, ove ritenuto opportuno, alle condanne di cui all'Art. 96, commi 1
e 3, c.p.c., stante la manifesta temerarietà della domanda di parte ricorrente.

FATTO E MOTIVI DELLADECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. , premesso di essere conduttrice, dall'01.07.2022, Parte_1 dell'immobile sito nel Comune di Pavia (PV), alla via Sacchi n. 8, a parte del fabbricato condominiale denominato “Palazzo Bellingeri Orlandi A.D. 1734”, di un ufficio posto al secondo piano, con annessa cantina pertinenziale al piano seminterrato, censiti nel catasto fabbricati alla sezione A foglio 3 particella 196 sub 82 e sub 62, di proprietà di CP_1 che in contratto è espressamente previsto che: “… Oltre al canone di locazione, sono a carico della conduttrice le spese di riscaldamento e di fornitura dell'acqua, relativamente all'ufficio locato, nonché le spese di energia elettrica e di pulizia, relativamente alle parti comuni del fabbricato condominiale di appartenenza;
dette spese, da pagare con le stesse modalità e tempistiche sopra indicate per il pagamento del canone, ammontano in complessivi €
2.853,00 (euro duemilaottocentocinquantatre virgola zero zero) all'anno, salvo successivo conguaglio che verrà esposto sul prospetto del consuntivo redatto e diffuso dall'amministratore in carica del ” (art. 4, terzo comma, contratto); Parte_2
che la stessa, nel corso dell'esercizio condominiale 01.07.2022/30.06.2023, ha corrisposto, su apposita indicazione e dietro espressa richiesta del locatore, il quale ne ha infatti quantificato l'ammontare in misura più realistica e, quindi, in deroga a quanto astrattamente contemplato dal contratto, oneri condominiali per € 713,25 e per € 451,50; di avere, nelle more, ricevuto citazione per convalida di sfratto;
di aver più volte, al fine di conoscere l'eventuale conguaglio (in dare od in avere) menzionato nel contratto di locazione, domandato al locatore, anche per iscritto, di potere ricevere in visione le delibere condominiali che hanno approvato sia il bilancio preventivo, che il rendiconto consuntivo, riferiti all'esercizio condominiale (conclusosi il 30.06.2023) 2022 / 2023, con i relativi piani di riparto e le pezze giustificative delle spese, che sono da associare agli oneri condominiali riferiti allo stesso esercizio, senza avere risposta;
tutto quanto ciò premesso, conviene in giudizio il locatore instando per la condanna alla restituzione di quanto versato per onere condominiali.
Fissata dal giudice udienza di comparizione, nel giudizio così instaurato, si costituisce il CP_1 rilevando che le somme versate sono quelle risultanti dal riparto preventivo approvato alla unanimità il 27.9.2022; che essendo il condominio costituito da due soli condomini ed essendo decaduto l'amministratore, non era stato ancora approvato il relativo consuntivo, attesa la fase di stallo connessa alla mancanza di accordo per la nomina di nuovo amministratore;
che era stato richiesta la nomina giudiziale di un amministratore;
deduce la incompetenza per valore del giudice adito;
eccepisce, nel merito, la legittimità della richiesta al pagamento delle spese condominiali e per la insussistenza di propria responsabilità per il ritardo nella approvazione del consuntivo, rilevando che quanto versato dalla conduttrice rientrava nelle più ampie previsioni di cui al contratto.
Sulla eccezione di incompetenza, il giudice, invitate le parti a precisare le relative conclusioni, con provvedimento del 31.1.2024, dopo aver rilevato che la domanda svolta muove dal presupposto che la è tenuta al pagamento degli oneri condominiali non già nei confronti Pt_1 dell'amministratore condominiale, ma nei confronti del proprietario locatore;
che il detto onere rientra nell'ambito del corrispettivo dovuto in virtù del contratto locativo, come confermato dal fatto che la stessa legge 392/1978 consente la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c. in presenza del mancato pagamento di oneri accessori in misura pari a due mensilità del canone;
riteneva trattarsi di causa locativa con conseguente competenza dell'adito giudice.
Invitate le parti alla mediazione;
non disposta la riunione richiesta con il fascicolo RG 4596/23 relativa alla risoluzione del contratto, confidandosi nella definizione del presente procedimento all'esito della nomina del nuovo amministratore;
rinviata la decisione in attesa della detta nomina;
la causa veniva discussa e decisa alla udienza del 30 gennaio 2025, con riserva di deposito della decisione nei 30 giorni.
***
La ricorrente, nella sua qualità di conduttrice di un immobile e, come tale, tenuta al pagamento, per quanto di competenza, anche delle spese condominiali, insta per la restituzione degli importi versati nel corso dell'anno giugno 2022/giugno 2023 rilevando di non aver mai ottenuto, nonostante le richieste, documentazione relativa alle spese condominiali ed insta, pertanto, per la restituzione di quanto versato in acconto.
Per la decisione della presente controversia occorre prendere le mossa dalla previsione contrattuale, in avanti riportata e che si ritrascrive per comodità di esposizione.
In contratto si prevede: “… Oltre al canone di locazione, sono a carico della conduttrice le spese di riscaldamento e di fornitura dell'acqua, relativamente all'ufficio locato, nonché le spese di energia elettrica e di pulizia, relativamente alle parti comuni del fabbricato condominiale di appartenenza;
dette spese, da pagare con le stesse modalità e tempistiche sopra indicate per il pagamento del canone, ammontano in complessivi € 2.853,00 (euro duemilaottocentocinquantatre virgola zero zero) all'anno, salvo successivo conguaglio che verrà esposto sul prospetto del consuntivo redatto e diffuso dall'amministratore in carica del Parte_2
…” (art. 4, terzo comma, contratto).
[...]
Si evince, pertanto, che nell'immobile le spese di riscaldamento e di acqua sono condominiali, per cui la conduttrice non possiede autonomo contatore;
che la conduttrice è tenuta al pagamento dell'importo quantificato, salvo il diritto della proprietà di richiedere il conguaglio ove i costi siano superiori.
La difesa del ha evidenziato che trattandosi di un condominio composto da solo due CP_1
partecipanti, venuto meno il rapporto al giugno 2022 con il precedente amministratore e non essendovi accordo per la nomina, si è attivato richiedendo la nomina di amministratore in via giudiziale;
il convenuto ha prodotto documentazione che supporta la veridicità di dette affermazioni e, da ultimo, ha prodotto documentazione dalla quale emerge che solo in tempi recenti, 16 dicembre
2024, si è tenuta assemblea per la approvazione dei riparti a partire dal giugno 2022.
Lo stesso convenuto ha rilevato di non avere la disponibilità delle pezze di appoggio relative alle spese condominiali, posto che ogni spesa veniva addebitata al condominio e non allo stesso.
Ciò premesso, la domanda attorea va disattesa, posto che secondo la previsione contrattuale i costi sono stimati e quantificati in un importo minimo da corrispondere, salvo eventuale conguaglio;
non sussiste, quindi, il diritto del conduttore, che in ogni caso ha usufruito dei servizi condominiali,
a ripetere quanto versato per mancata esibizione delle pezze di appoggio.
Alcunché deve essere da questo giudice statuito in ordine ad eventuali somme da versare da parte della per spese condominiali anche nelle more maturate, posto che il costituendosi, Pt_1 CP_1
si è semplicemente limitato a richiedere la reiezione della domanda svolta.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, con applicazione dei parametri medi del D.M. n. 55 del 2014, calcolati per tutte le fasi processuali, tenuto conto di quanto previsto per le cause di lavori aventi un valore fino a € 5.200,00, in favore degli avv.ti
Stefano Zuccalà e Federica Sollazzo che si sono dichiarati antistatari.
Quanto alla richiesta di condanna ex art. 96 c.p.c. avanzata da parte convenuta, si ritiene di disattendere la stessa, posto che effettivamente, in giudizio è emersa la difficoltà, per la proprietà, di rispondere alle richieste della conduttrice collegata alla assenza di amministratore condominiale.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così dispone: rigetta la domanda avanzata da nei confronti di Parte_1 CP_1
Rigetta la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c. avanzata dal convenuto.
Condanna altresì la parte ricorrente a rimborsare alla parte resistente e per essa ai Pt_1 CP_1
procuratori antistatari avv.ti Stefano Zuccalà e Federica Sollazzo, le spese di lite, che si liquidano in, € 2.626,00 per onorari, oltre rimborso spese gen. al 15%, c.p.a. e i.v.a., se dovuta.
Pavia, 4 febbraio 2025
Il Giudice
Simona Caterbi