TRIBUNALE DI MODENA REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Modena –Seconda Sezione Civile, in persona del Giudice Unico dott. Michele
Cifarelli, pronuncia la seguente

SENTENZA
nella causa civile n° 644/2024 R. G. vertente tra
[...]
Parte_1
(avv. Viviana Testa)
-ATTORI-
e
(avv. Agostino Cifuni) Controparte_1
(avv. Cristina Campaniello) Controparte_2
-CONVENUTI- Con ricorso introduttivo di rito semplificato, e rappresentando: Parte_1 Parte_1
a) di essere comproprietari in regime di comunione legale dell'immobile sito in Castelfranco Emilia
(Mo), Frazione Cavazzona, Via Emilia Est n. 308, costituito da un appartamento ad uso civile abitazione –identificato al Catasto Fabbricati al Foglio 99, part. 2, sub. 7, cat. A/7, vani 6, sup. cat. mq. 128 – posto ai piani terra, primo e secondo, collegati da scala interna, con annesse aree cortilive
(Foglio 99, part. 2, sub. 5-6) di pertinenza esclusiva;

b) di aver stipulato in data 1 agosto 2018 con i coniugi e Controparte_1 Controparte_2
preliminare di vendita di tale immobile;

c) di aver contestualmente consegnato l'immobile ai promissari acquirenti, per contratto tenuti al pagamento di caparra rateale di importo costante;

d) che il contratto si era risolto, in forza di clausola risolutiva espressa, per mancata stipula nel termine del 31 dicembre 2023, definitivamente pattuito, a seguito di proroghe;
chiedono, accertato quanto sopra, la condanna di e al Controparte_1 Controparte_2 rilascio dell'immobile; al pagamento della rata di caparra di €.

1.000 scaduta nel dicembre 2023; al rimborso degli oneri condominiali maturati in vigenza di contratto, come documentati;
al risarcimento del danno da illegittima sua occupazione successiva alla risoluzione, da determinarsi in misura corrispondente alla rata di caparra.
imputa ai promittenti venditori la mancata stipula del definitivo, per l'originaria Controparte_1
presenza di difformità ostative al rilascio di certificazione di conformità edilizia, e chiede pertanto la risoluzione del contratto preliminare per altrui colpa, nonché la restituzione del doppio di quanto corrisposto a titolo di caparra, ovvero €.98.103.
separatamente costituita, svolge difese e domande identiche, indicando in Controparte_2
€.115.000 la somma richiesta quale caparra raddoppiata.
La causa, senta attività istruttoria, all'esito dell'udienza di discussione orale del 4 luglio 2024, è stata riservata in decisione monocratica, ex art.281 sexies co.3° cpc.
Le conclusioni delle parti sono le seguenti:
e Parte_1 Parte_1
“contrariis rejectis,
Voglia il Tribunale di Modena, - accertata l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di vendita stipulato il 01/08/2018 e successive modifiche ed integrazioni, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., a fronte dell'inadempimento dei Sig.ri Parte_2
- accertata l'occupazione abusiva ed illegittima dell'immobile di proprietà dei ricorrenti – sito in
Castelfranco Emilia (MO), Frazione Cavazzona, Via Emilia Est n. 308, costituito da un appartamento ad uso civile abitazione identificato al Catasto Fabbricati al Foglio 99, part. 2, sub.
7, cat. A/7, vani 6, sup. cat. mq. 128, Piano T-1-2, con annesse aree cortilive di pertinenza esclusiva identificate al Foglio 99, part. 2, sub. 5-6 – per cessazione del titolo;
ordinare ai convenuti di rilasciare l'immobile immediatamente, libero da persone e/o cose ed allo stato di fatto in cui il bene gli è stato consegnato dai proprietari all'atto della stipula del contratto preliminare di vendita il 01/08/2018, con ripristino delle modifiche e/o innovazioni non autorizzate dalla proprietà e con restituzione di tutte le copie delle chiavi in loro possesso. condannare al pagamento della rata di dicembre 2023 di € 1.000,00 e di tutte le spese gravanti sull'immobile ed a carico degli occupanti sino al giorno dell'effettivo rilascio dell'immobile, nonché a rimborsare quelle sostenute dai proprietari, così come documentate;
condannare al risarcimento del danno da occupazione sine titulo a far data dal 01/01/2024, pari ad
€ 1.000,00 mensili, o alla minore o maggiore somma ritenuta di giustizia stabilita per ogni giorno/mese di occupazione, tenuto conto dell'impossibilità di locare e/o vendere l'immobile occupato e della lesione del diritto alla piena disponibilità e godimento di un bene della vita.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari, oltre spese generali ed oneri fiscali”

Controparte_1

“Voglia l'Ill.mo Giudice adito, respinta ogni contraria richiesta in quanto infondata in fatto ed in diritto
- in via preliminare, accertare e dichiarare che la causa richiede un'istruttoria complessa e che, pertanto, necessita disporre il mutamento del rito, da rito di cognizione sommaria a rito ordinario;
per l'effetto fissando ai sensi dell'art. 281-duodecies, comma 1, c.p.c. l'udienza di cui all'art. 183
c.p.c.;
In caso contrario, nel merito:
Rigettata ogni domanda ex adverso promossa, In via riconvenzionale
- Accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale dei Signori e Parte_1 Parte_1
e per l'effetto dichiarare la risoluzione del contratto preliminare stipulato in data
[...]
01/08/2018 e successive modifiche ed integrazioni;
- Condannare i Signori e alla restituzione della caparra Parte_1 Parte_1
confirmatoria ex art. 1385, II c. c.c., raddoppiata, pari ad €. 98103,00, in favore del convenuto.
Con vittoria di spese e competenze professionali.
In via istruttoria, si insiste per la revoca dell'ordinanza di cui alla trascorsa udienza e per
l'ammissione di CTU volta ad accertare lo stato dei luoghi dell'immobile oggetto di causa e segnatamente gli abusi edilizi esistenti ad opera dei proprietari. Si insiste inoltre per l'ammissione della prova per testi….”
Verdes: Email_1
“Voglia l'Ill.mo Giudice adito, respinta ogni contraria richiesta in quanto infondata in fatto ed in diritto
- in via preliminare, accertare e dichiarare che la causa richiede un'istruttoria complessa e che, pertanto, necessita disporre il mutamento del rito, da rito di cognizione sommaria a rito ordinario;
per l'effetto fissando ai sensi dell'art. 281-duodecies, comma 1, c.p.c. l'udienza di cui all'art. 183
c.p.c.; In caso contrario, nel merito:
In via riconvenzionale
- Accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale dei Signori e Parte_1 Parte_1
e per l'effetto dichiarare la risoluzione del contratto preliminare stipulato in data
[...]
01/08/2018 e successive modifiche ed integrazioni;

- Condannare i Signori e alla restituzione della caparra Parte_1 Parte_1 confirmatoria ex art. 1385, II comma c.c. pari ad €. 115.000,00 s.e.& o..
Con vittoria di spese e competenze professionali.
In via istruttoria si chiede l'ammissione di CTU volta ad accertare lo stato dei luoghi dell'immobile oggetto di causa. Inoltre si chiede l'ammissione della prova per testi…..”

OSSERVA
1) Sul piano storico, risulta che le parti con scrittura del 21 luglio 2021 hanno consensualmente prorogato il termine per la stipulazione della compravendita al giorno 10 settembre 2023, aggiungendo la seguente previsione: "Al verificarsi del suddetto termine, in caso di mancato adempimento dei promissari acquirenti, Sigg.ri e il contratto sarà da ritenersi CP_1 CP_2
risolto, con conseguente rilascio immediato, libero da persone e/o cose, dell'immobile in oggetto, e quanto versato a titolo di caparra confirmatoria sarà trattenuto come per legge”.
Con successivo accordo scritto in data 8 settembre 2023, hanno poi prorogato detto termine al 31 dicembre 2023, mantenendo per il resto invariata la clausola. 2) Le parti concordano sulla circostanza che il contratto fra loro intercorso sia da intendersi risolto per omessa stipula del contratto definitivo entro il termine del 31 dicembre 2023; reciprocamente imputandosi la colpa di tale omissione.
3) Per la data indicata, i promissari acquirenti si sono attivati;
con ciò rendendo evidente che spettava a loro assumere l'iniziativa, come previsto nell'originario testo contrattuale.
Non, però, per stipulare il definitivo rogito d'acquisto, ma per stipulare, con il consenso dei promittenti venditori, un contratto di cessione a terzi della loro posizione contrattuale di promissari acquirenti, per cui era previsto rogito il 29 dicembre 2023.
Contratto che, nella bozza inviata agli odierni ricorrenti, prevedeva l'ulteriore proroga del termine per la stipula del definitivo, con i promissari subentrati, al 30 aprile 2024, nonché l'integrale restituzione della caparra versata dai contraenti originari, in minima parte compensata da immediato versamento dei promissari subentrati.
I promittenti venditori hanno rifiutato di prestare il proprio consenso. Legittimamente, non risultando che essi si fossero in precedenza impegnati a prestarlo, tantomeno a tali condizioni.
Il contratto obbligava i promittenti venditori a stipulare il definitivo, entro il termine pattuito, con i promissari acquirenti, o con altri da loro indicati all'atto della stipula;
non a subire ulteriori proroghe.
Sul piano formale, pertanto, deve ritenersi la mancata stipula senz'altro imputabile ai promissari acquirenti.
Le condizioni di operatività della clausola risolutiva espressa riportata al punto 1), di cui i promittenti venditori hanno dichiarato di avvalersi, si sono pertanto in fatto realizzate.
4) i promissari acquirenti, però, sostengono che l'omessa stipula sia sul piano sostanziale imputabile ai promittenti venditori, non essendo costoro in grado di attestare la regolarità edilizia dell'immobile, per la presenza abusiva, già all'epoca della consegna dell'immobile, di un “muro in soffitta….che nasconde una canna fumaria che non risulta nel progetto originario dell'immobile”, nonchè di un “box auto esterno … che configura un volume differente rispetto a come dovrebbe essere”.
Hanno a tal fine richiesto indagine tecnica per accertare tali abusi, e prova orale per dimostrare che si tratta di costruzioni realizzate dai proprietari prima della consegna dell'immobile.
5) “La risoluzione di diritto del contratto conseguente all'applicazione di una clausola risolutiva espressa postula non soltanto la sussistenza, ma anche l'imputabilità dell'inadempimento, in quanto la pattuizione di tale modalità di scioglimento dal contratto, pur eliminando ogni necessità di indagine in ordine all'importanza dell'inadempimento, non incide, per converso, sugli altri principi regolatori dell'istituto della risoluzione, nè, in particolare, configura un'ipotesi di responsabilità senza colpa;
onde, difettando il requisito della colpevolezza dell'inadempimento, la risoluzione non si verifica nè, di conseguenza, può essere legittimamente pronunciata” (ex multis Cass. n°6634 del
2012).
“Anche quando la parte interessata abbia manifestato la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa, il giudice deve valutare l'eccezione di inadempimento proposta dall'altra parte, attesa la pregiudizialità logica della stessa rispetto all'avverarsi degli effetti risolutivi che normalmente discendono in modo automatico, ai sensi dell'art. 1456 cod. civ., dall'accertamento di un inadempimento colpevole” (ex multis Cass 41326 del 2021).
Ne consegue che “l'agire dei contraenti va valutato, anche in presenza di una clausola risolutiva espressa, secondo il criterio generale della buona fede, sia quanto alla ricorrenza dell'inadempimento che del conseguente legittimo esercizio del potere unilaterale di risoluzione”
(ex multis Cass 20229 del 2024).
La difesa dei convenuti è quindi, in astratto ammissibile.
6) Vanno perciò comparate in concreto:
a) la condotta dei promissari acquirenti;
che mai, prima del giudizio, hanno contestato ai proprietari tali abusi.
Anche per loro stessa ammissione, la presenza del muro in soffitta è stata constatata dal tecnico delle promittenti venditrici nel corso del sopralluogo in data 9 dicembre 2013, finalizzato a completare gli accertamenti tecnici prodromici al rogito.
I promissari acquirenti, presenti al sopralluogo ed informati, neppure allora hanno aperto una interlocuzione con la proprietà, per segnalare il problema ritenuto ostativo alla stipula.
Non lo hanno fatto neppure dopo aver ricevuto il rifiuto del consenso alla cessione della loro posizione contrattuale a terzi, con invito a rogitare entro il termine pattuito.
In effetti, la circostanza suddetta è emersa, per la prima volta nell'interlocuzione fra le parti, nella successiva comunicazione della proprietà dell'intenzione di avvalersi della clausola risolutiva espressa, in cui appunto si contesta ai promissari acquirenti “la presenza del muro in soffitta, la cui costruzione non è mai stata autorizzata”.
Del box in tesi abusivo, invece, non v'è traccia prima della costituzione in giudizio dei convenuti;

b) quella dei promittenti venditori, che in previsione del rogito hanno mandato un tecnico per completare gli ultimi rilievi, ricevendo poi nell'imminenza della scadenza contrattuale una inaccettabile proposta alternativa.
Lo scrutinio del profilo soggettivo delle parti risulta pertanto dar ragione agli attori.
7) A parte ciò, l'assunto dei convenuti non ha neppure sul piano oggettivo caratteristiche tali da rendere inoperante la risoluzione di diritto contrattualmente prevista.
7.1) Che gli abusi denunciati in causa siano attribuibili ai proprietari è l'assunto dei convenuti, decisamente negato dagli attori, che imputano ai primi di aver realizzato i manufatti in questione.
I dati storici già esposti al precedente punto vanno uniti alla constatazione che i promissari acquirenti hanno dichiarato, nel preliminare, “di aver prima d'ora preso accurata visione dello stato di fatto e della destinazione urbanistica in cui attualmente si trova quanto promesso in vendita, di averne valutato le caratteristiche e qualità, anche ai fini della determinazione del prezzo di vendita, e di accettarle integralmente, fatta eccezione per quanto previsto all'art.11”, relativo alla conformità urbanistica.
Hanno, cioè, positivamente accertato la conformità edilizia dell'immobile, dopo “accurata visione”, che non avrebbe potuto omettere di rilevare l'esistenza di un muro, in soffitta, non indicato nella planimetria costituente allegato A) del preliminare, ovvero di un box in cortile di volume superiore al consentito.
Si tratta di un coacervo di circostanze che non giustifica l'ammissione della prova testimoniale in deroga al generale divieto posto dall'art.2721 co.1° cc.
7.2) Peraltro, anche ad assumere per vero l'assunto dei convenuti, si tratterebbe di opere eventualmente sanabili e comunque facilmente rimovibili.
Tali, cioè, da non costituire ostacolo al trasferimento del bene.
8) La mancata stipula del rogito nel termine assunto in contratto come inderogabile a pena di risoluzione va pertanto ricondotta a colpa dei convenuti;
che non è esclusa da pregressa condotta inadempiente degli attori, in fatto insussistente, e comunque non ostativa alla stipula.
9) Pertanto, in accoglimento della prima domanda degli attori, si dà atto dell'intervenuta risoluzione del contratto preliminare de qua, a far data dal giorno in cui i promittenti venditori hanno comunicato ai promissari acquirenti l'intenzione di avvalersi della risoluzione di diritto prevista nell'indicata clausola.

10) Essendo il contratto risolto, va del pari considerato risolto il collaterale contratto di comodato, realizzato mediante consegna anticipata dell'immobile in vista della futura cessione.
Dall'epoca della risoluzione, i convenuti non hanno più titolo per occupare l'immobile.
Va pertanto ordinato ai convenuti di rilasciare l'immobile immediatamente ai proprietari, libero da persone e cose, nello stato di fatto in cui il bene gli è stato consegnato dai proprietari all'atto della stipula del contratto preliminare di vendita il 01/08/2018, e quindi previo asporto a proprie spese dei manufatti indicati al precedente punto 4), salvo diverso accordo con i proprietari.

11) Il pagamento di un importo mensile costante -dapprima €.700, poi €.1.000- a titolo di caparra ed acconto prezzo ai promittenti venditori, unito alla previsione di esonero di costoro dalla restituzione in caso di risoluzione del contratto, rende evidente che esso ha avuto l'ulteriore scopo di remunerare tempo per tempo la proprietà dalla coeva perdita del godimento del bene.
Rispetto a tale segmento del rapporto contrattuale, come detto, è individuabile un collaterale contratto di comodato.
Vanno pertanto, in parte qua, applicati i principi propri dei contratti di durata, in cui la risoluzione ha effetto soltanto per le prestazioni non ancora eseguite (art.1455 cc).
Vanno pertanto accolte le domande, che trovano fondamento nel contratto:
a) di pagamento dell'importo di €.

1.000 relativo al periodo dicembre 2023, ultimo prima della risoluzione, efficace a seguito di diffida del 5 gennaio 2024;
b) di rimborso delle spese sostenute dai proprietari, in quanto relative all'utilizzo dell'immobile, documentate per €.314,50 (le altre spese documentate riguardano la proprietà).
12) A partire dalla risoluzione, l'altrui occupazione diviene sine titulo, e determina in capo ai proprietari un danno da perdita della possibilità di godimento diretto od indiretto del proprio immobile, da ritenersi presuntivamente provato, e che “può essere valutato equitativamente ai sensi dell'art. 1226 c.c., attingendo al parametro del canone locativo di mercato quale valore economico del godimento nell'ambito di un contratto tipizzato dalla legge, come la locazione, che fa proprio del canone il valore del godimento della cosa” (vedi, amplius, Cass. SU n°33645 del
2022).
Nella specie va presunto che le parti abbiano parametrato i pagamenti periodici al valore di mercato dell'immobile.
Pertanto, i convenuti vanno condannati al pagamento dell'ulteriore importo di €.

1.000 al mese, a partire da gennaio 2024 fino all'effettivo rilascio.
Tale importo, computato fino a tutto marzo 2025, è pari ad €.15.000.
13) In definitiva i convenuti vanno condannati al rilascio ed al pagamento dell'importo complessivo di €.16.314,50, maggiorato degli interessi legali dalle singole scadenze, nonché dell'ulteriore importo di €.1.000 (o sua frazione) per ogni mese (o sua frazione) di ulteriore occupazione, fino all'effettivo rilascio.
14) Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo, con applicazione di valori medi per le fasi introduttiva, di studio, e decisoria -escluso il compenso per la fase istruttoria, non svolta- previsti al punto 2 delle tabelle allegate al DM 147/22, in relazione al valore del contratto risolto, ricompreso nella fascia fra €.260.000,01 ed €.520.000.



P.Q.M.


definitivamente pronunziando sulla domanda proposta da e nei Parte_1 Parte_1
confronti di e così provvede: Controparte_1 Controparte_2
1) ACCERTA l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare intercorso fra le parti in data 1 agosto 2018, successivamente modificato ed integrato, a far data dal 5 gennaio 2024, per colpa dei promissari acquirenti.
2) CONDANNA e a rilasciare immediatamente ai Controparte_1 Controparte_2 proprietari e l'immobile oggetto di contratto, descritto in Parte_1 Parte_1
premessa, libero da persone e cose, nello stato di fatto in cui il bene gli era stato consegnato dai proprietari all'atto della stipula del contratto preliminare di vendita, e quindi previo asporto a proprie spese dei manufatti indicati al punto 4) della parte motiva, salvo diverso accordo con i proprietari.

3) CONDANNA e in solido al pagamento, in favore di Controparte_1 Controparte_2
e del complessivo importo di €.16.314,50, maggiorata degli Parte_1 Parte_1 interessi legali dalle singole scadenze, nonché dell'ulteriore importo di €.1.000, o sua frazione, per ogni mese, o sua frazione, di ulteriore occupazione dell'immobile, dal 1 aprile 2025 fino all'effettivo rilascio.

4) CONDANNA i medesimi al rimborso delle spese sostenute dagli attori per il presente giudizio, che liquida in complessivi €.545 per esborsi ed €.11.946 per compenso, oltre spese generali in ragione del 15% del suddetto compenso ed accessori di legge.
Modena, 29 marzo 2025
IL GIUDICE ESTENSORE
-Michele Cifarelli-