N. R.G. 1829/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI FERRARA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Marianna Cocca ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 1829/2023, promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio degli avvocati Isacco Poluzzi e Parte_1 C.F._1
Enrico Turazzi del foro di Ferrara, elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. Poluzzi in
Cento (FE)
ATTRICE contro
C.F. ), (C.F. , Controparte_1 C.F._2 CP_2 C.F._3
(C.F. ), tutti con il patrocinio dell'avvocato Antonio Alosi CP_3 C.F._4 del foro di Ferrara, elettivamente domiciliati presso lo studio del difensore in Ferrara;

(C.F. con il patrocinio dell'avv. Vasco Sisti del foro di Controparte_4 C.F._5
Ferrara, elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore in Ferrara
CONVENUTI
Abusi edilizi su immobili, validità ed efficacia dei contratti – rigetto domanda principale
Compravendita – preliminare – nullità – risoluzione per inadempimento



1. Posizioni delle parti, sintesi dello svolgimento del processo e conclusioni .............................. 2


2. L'istruttoria sulle condizioni dell'immobile ............................................................................... 8


3. Inquadramento della disciplina degli immobili abusivi .......................................................... 10


4. La validità del contratto di compravendita del 2012 ............................................................. 12


5. Il preliminare del 2018: statuizioni su recesso e risoluzione .................................................. 13


6. Le spese di lite......................................................................................................................... 18

1 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE


1. Posizioni delle parti, sintesi dello svolgimento del processo e conclusioni
Con atto di citazione notificato nel mese di agosto 2023, ha convenuto in Parte_1
giudizio , e , esponendo di Controparte_1 CP_2 CP_3 Controparte_4
avere acquistato, con contratto di compravendita immobiliare del 20 giugno 2012, la quota di
1/6 (ossia 3/18) di un immobile, sito in via delle Erbe n. 18 in Ferrara, da , uno Controparte_4
dei comproprietari del compendio. Tale acquisto sarebbe stato prodromico all'ottenimento dell'intera proprietà dell'immobile, circostanza nota – secondo l'allegazione attorea - a tutti i comproprietari, gli altri convenuti e , titolari Controparte_1 CP_3 CP_2
rispettivamente di 1/18, 4/18 e 4/18 dell'immobile.
In ragione di ciò, nel 2015, aveva infatti scritto di pugno una dichiarazione di Controparte_4
intenti – qualificata dall'attrice come promessa di vendita – all'interno della quale “confermava” la sua volontà di cedere la sua parte di abitazione (i restanti 6/18).
Solamente nel 2018 si arrivò alla stipula di un contratto preliminare, a seguito di una proposta d'acquisto formulata dall'attrice il 29 giugno 2018 e contenente l'obbligo della stessa di acquistare le residue quote di 15/18 al prezzo di euro 102.500,00, proposta accettata per iscritto da tutti i comproprietari, dietro il versamento di una caparra confirmatoria pari ad euro
10.000,00, mediante assegno bancario intestato a per decisione comune dei Controparte_1
venditori.
Quanto alla conformità urbanistico edilizia dell'immobile, l'attrice ha evidenziato come sia nell'atto di acquisto del 2012, sia nel successivo preliminare, i venditori si erano limitati a dare avevano dato atto del fatto che le opere fossero iniziate prima del 1 settembre del 1967, della non esistenza di “ulteriori opere, anche interne, occorrenti di licenza edilizia, concessioni o autorizzazioni” e che “non sussistono cause di incommerciabilità” con precisazione, nel preliminare del 2018, che “gli immobili dovranno essere in regola con la normativa urbanistica vigente e, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, i relativi dati catastali e le relative planimetrie dovranno essere conformi allo stato di fatto mentre l'intestazione catastale delle unità immobiliari urbane in oggetto dovranno essere conformi alle risultanze dei registri immobiliari”, con “esonero per la promissaria acquirente da ogni responsabilità in merito” e con
2 l'impegno, della parte promittente venditrice, a fornire, prima della data del rogito tutti i documenti necessari per legge alla stipula notarile.
L'attrice espone che, tuttavia, tale impegno non fu rispettato: in assenza di consegna dei documenti da parte dei convenuti, il termine fissato per la stipula del definitivo (30 ottobre
2018) era inutilmente spirato;
per giunta, a seguito di verifiche catastali e urbanistiche effettuate per conto dell'attrice dalla geom. nel 2018, era venuta a conoscenza Controparte_5
dell'effettuazione di aumenti di superficie e volume non consentiti (costruzione di un bagno al primo piano, di un ripostiglio in corte comune e di una scala d'ingresso con balcone in metallo), risalenti all'incirca agli anni 80/90, in occasione di lavori di ristrutturazione edilizia.
Alcun adeguamento catastale risultava presentato per i lavori: l'unica scheda catastale presente sarebbe quella del 1939. Inoltre, secondo la relazione del tecnico incaricato, erano state eseguite nuove tramezzature, aperture e tamponature sui muri esistenti con cambi di destinazione d'uso dei locali.
Ciò posto in fatto, secondo la ricostruzione giuridica di parte attrice, le volumetrie abusive sarebbero da ridurre in pristino, con conseguente perdita dell'idoneità igienico sanitaria dell'appartamento contenente il bagno oggetto di abuso: per tale ragione, il bene promesso in vendita non potrebbe dirsi corrispondente al suo stato di fatto. La circostanza costituirebbe grave inadempimento delle obbligazioni assunte con il preliminare e opererebbe altresì quale causa di nullità della compravendita del 2012 ex art. 46, comma 1, D.P.R. 380/2001.
Prima del presente giudizio, l'attrice ha dato atto di aver esperito il tentativo di mediazione
(conclusosi negativamente) nel 2019, di aver perso ogni contatto con tutti i convenuti e di aver inviato loro il 29 giugno 2021 due missive, la prima indirizzata a tutti i promittenti venditori, con la quale aveva comunicato la sua volontà di recedere dal preliminare, atteso il grave inadempimento e richiesto la restituzione del doppio della caparra confirmatoria;
la seconda al solo , rappresentando la nullità del contratto e invitandolo, per tale ragione, a Controparte_4
ripristinare la regolarità urbanistico edilizia dell'immobile, pena l'esercizio dell'azione giudiziaria volta ad accertare la dedotta nullità.
In assenza di riscontri, ha promosso il presente giudizio, precisando le seguenti Parte_1
conclusioni: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Ferrara adìto: NEL MERITO: accertare e dichiarare la
3 nullità del contratto di compravendita ricevuto il giorno 20 giugno 2012 dal Notaio Per_1
i Ferrara rep. n. 44078/25214, registrato all'Agenzia delle Entrate, Ufficio di Ferrara,
[...]
in data 11 luglio 2012 al n. 3860, trascritto a Ferrara in data 11 luglio 2012 n. 7313 R.P, tra
e , con condanna di quest'ultimo alla corresponsione della Parte_1 Controparte_4
somma di Euro 32.000,00 versata dall'acquirente per l'acquisto della quota, oltre spese notarili per Euro 1.035,38 come onorari, ed euro 2.347,19 per imposte/tasse/bolli/spese (doc. n. 13) per un totale di euro 3.600,00, oltre rivalutazione e interessi;
IN ULTERIORE VIA DI MERITO: accertato, per le ragioni indicate in narrativa, il grave inadempimento di parte promittente venditrice del contratto preliminare sottoscritto con la parte promissaria acquirente in data
29/06/2018, tenuto altresì conto dell'esercizio del diritto di recesso già manifestato da quest'ultima con missiva datata 29/06/2021 ed indirizzata alla parte promittente venditrice, dichiarare con effetti retroattivi la risoluzione del contratto preliminare di compravendita sottoscritto il 29/06/2018 tra le parti qui in contesa visto il grave inadempimento contrattuale dei Sigg.ri , , e , e per l'effetto Controparte_4 CP_2 CP_3 Controparte_1
condannare questi ultimi, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1385 comma secondo Cod. Civ., sia congiuntamente che disgiuntamente, alla corresponsione in favore della parte promissaria acquirente, con funzione di preventiva e forfettaria liquidazione del danno da essa subito, del doppio della caparra da quest'ultima già versata in data 29/06/2018 a parte promittente venditrice con assegno bancario n. 3738787311-12 emesso in favore di per la Controparte_1
somma di euro 10.000,00, il tutto per un totale di euro 20.000,00; IN OGNI CASO: vinte le spese ed i compensi professionali del giudizio in favore della Sig.ra ”. In via istruttoria, Parte_1
parte attrice ha insistito sulle istanze formulate in corso di causa e non ammesse.
Si sono costituiti in giudizio, con unico difensore, , e CP_2 CP_3 CP_1
negando di aver mai eseguito modifiche edilizie sull'immobile, acquistato mortis causa
[...]
e promesso in vendita all'attrice nella medesima situazione urbanistico edilizia nel quale lo avevano ereditato dai signori ed , originari proprietari. CP_6 CP_7
Hanno peraltro evidenziato che l'attrice, conoscente dei proprietari, frequentava spesso l'immobile e ne conosceva lo stato;
inoltre, al fine di facilitare la rapida stipula del contratto definitivo, era stata garantita dai convenuti, immediatamente dopo il preliminare, la liberazione
4 immediata dell'appartamento al primo piano da parte della unica occupante, con CP_1
conseguente carico di spese di locazione.
Lamentano i convenuti che l'immobile è invece, ad oggi, vuoto ed inutilizzato, per volontà dell'attrice, la quale si sarebbe rifiutata di addivenire alla stipula definitiva, pur provando più volte a chiedere ai comproprietari di poter acquistare le quote ad un prezzo irrisorio. Dal canto loro, i convenuti spiegano di avere più volte offerto di eliminare le difformità, a spese ripartite secondo le quote di spettanza.
In diritto, hanno evidenziato dapprima la mancanza della condizione di procedibilità ex art. 5
d.lgs. n. 28/2010 dell'azione (più nello specifico della domanda relativa alla risoluzione), che avrebbe ad oggetto diritti reali, e, in secondo luogo, che il tentativo esperito riguardava invece la diversa domanda di divisione ereditaria, poi non coltivata in giudizio.
Quanto al contratto, hanno dedotto che in base all'art.

2.4 del preliminare, la promissaria acquirente ha “visto e gradito” lo stato dell'immobile, mentre all'art.

3.2 ella ha dichiarato che
“gli impianti tecnologici del fabbricato non sono conformi alle attuali normative in materia”. In ragione di quanto esposto e dello svolgimento del giudizio, le conclusioni precisate risultano essere le seguenti: “Voglia l'Ill.mo Tribunale di Ferrara, contraiis reiectis, In via pregiudiziale, dichiarare inammissibili le domande proposte da parte attrice per avervi la stessa rinunciato preventivamente. In via preliminare, dichiarare le domande improcedibili per mancato esperimento della mediazione obbligatoria. In via principale, nel merito: respingere tutte le domande formulate nei confronti dei convenuti , e Controparte_1 CP_3 CP_2
. Dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 29/6/2018.
[...]
Accertare e dichiarare l'inadempimento di parte attrice e per l'effetto disporre che parte convenuta può trattenere la caparra ricevuta quale convenzionale risarcimento del danno. In via subordinata ed in ogni caso, atteso l'esito della CTU in atti, rigettare tutte le domande attoree avanzate nei confronti dei convenuti. Voglia inoltre l'Ill.mo Tribunale disporre definitivamente a carico di parte attrice le spese di CTU e del CTP di parte convenuta, conseguentemente condannando l'attrice al rimborso delle somme corrisposte dai convenuti al CTU per € 1.170,27
(doc. 9) e al CTP. Con vittoria di spese. In via istruttoria, si reiterano tutte le istanze formulate in sede di seconda e terza memoria ex art. 171 ter c.p.c.”.
5 Si è costituito anche , ribadendo che l'immobile si trova nel medesimo stato in Controparte_4
cui era al momento dell'acquisto mortis causa e che, in ogni caso, l'attrice occupa e risiede presso lo stabile attiguo a quello per cui è causa, quantomeno a far data dal 2012, per cui aveva piena contezza dello stato del bene.
Ha dato altresì atto che, al punto 1 del contratto di compravendita, l'attrice avrebbe chiaramente affermato di accettare l'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava e, al punto 7, di “ben conoscere la situazione urbanistica riguardante l'agibilità dell'immobile e di accettarla nel suo stato di fatto rinunciando sin d'ora a proporre qualunque eccezione al riguardo.”
Ha evidenziato, inoltre, l'esiguità del prezzo pattuito (euro 32.000,00) nel primo atto di acquisto, inferiore al valore commerciale della quota, proprio in ragione della situazione urbanistica dell'immobile, oltre che al generale atteggiamento poco limpido dell'attrice che non si è mai preoccupata di effettuare controlli relativi alla regolarità dell'immobile e alle discordanti volontà, prima rivolte verso lo scioglimento della comunione, poi a diventare unica proprietaria del compendio e, infine, con il presente giudizio, a contestare la validità dei contratti di compravendita.
Ha, poi, ribadito quanto già evidenziato dagli altri convenuti circa il preliminare, contenente una clausola di accettazione, da parte della promissaria acquirente, dello stato degli immobili, ma soprattutto che la stipula del rogito era stata concordemente posticipata al 10 dicembre 2018.
Peraltro, a fronte delle resistenze dell'attrice, l'avv. Alosi aveva ribadito con missiva del 18 dicembre 2018 la disponibilità ad evadere tutti gli incombenti propedeutici, comunicazione poi avallata il giorno seguente dallo stesso . Dal canto suo, l'attrice avrebbe Controparte_4
continuato a richiedere di stipulare l'atto a fronte di un significativo ribasso del prezzo delle quote. Erano seguiti poi silenzio e distanza tra le parti, fino alla ricezione della missiva contenente il recesso.
In diritto, ha aderito all'eccezione di improcedibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo obbligatorio ratione materiae di mediazione;
prospetta inoltre una
“improcedibilità/inammissibilità” della domanda, per essere stata preventivamente rinunciata dall'attrice con la sottoscrizione della clausola contrattuale di accettazione della situazione
6 urbanistica dell'immobile e rinuncia preventiva ad eccezioni in proposito.
In ogni caso, ritiene il convenuto che non vi sarebbero gli estremi della nullità CP_4
urbanistica secondo le disposizioni del del T.U. edilizia, trattandosi di nullità di tipo testuale e formale, che sanziona la mera mancata menzione degli estremi dei titoli abilitativi negli atti di acquisto, rendendo così il negozio valido a prescindere dalla conformità o difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato, a nulla rilevando, inoltre, le difformità “minori”.
In conclusione, secondo la prospettazione difensiva della difesa di , la Controparte_4
negligenza dell'attrice nel verificare la regolarità urbanistica dell'immobile escluderebbe la responsabilità del venditore, né rileverebbe l'eventuale abusività che non invaliderebbe per le ragioni sopra viste il contratto.
Le conclusioni precisate da negli scritti finali differiscono da quelle indicate in Controparte_4
comparsa di costituzione per il fatto di richiamare non più solo l'atto di compravendita, ma anche la c.t.u.: la circostanza è ininfluente, non essendo la parte tenuta a riportare nelle conclusioni le ragioni della propria domanda. Le conclusioni finali hanno quindi il seguente tenore: “in via principale di merito: accertato che, a pag. 12 dell'elaborato peritale, il CTU incaricato – rispondendo a preciso quesito (“…descriva le eventuali irregolarità riscontrate e dica se le stesse rendano il bene immobile trasferibile…) – ha così concluso: “Dopo le considerazioni di cui sopra, allo stato attuale il fabbricato si può considerare trasferibile. La norma prevede la nullità dell'atto quando il fabbricato oggetto di compravendita risulta completamente abusivo o sono presenti abusi primari. Nel fabbricato oggetto di causa, sono presenti delle difformità che possono essereconsiderate come abusi minori. L'atto di compravendita dovrà contenere tutte le informazioni riguardanti le difformità.” Accertato che tale attestazione contrasta integralmente
- e risulta antitetica – rispetto alla domanda spiegata, attraverso la presente causa, da
[...]
nei confronti di , rigettare le domande tutte svolte dall'attrice nei Pt_1 Controparte_4
confronti di siccome infondate in fatto e diritto. In via ulteriormente principale Controparte_4
di merito: accertato che il punto 7 dell'atto di compravendita 20/06/12 di cui al doc. 1 di parte attrice testualmente recita: ”La parte acquirente dichiara di ben conoscere la situazione urbanistica riguardante l'agibilità dell'immobile e di accettarla nel suo stato di fatto rinunciando sin d'ora a proporre qualunque eccezione al riguardo.”; accertato che il punto 1 dell'atto di
7 compravendita 20/06/12 di cui al doc. 1 di parte attrice testualmente recita: ”L'immobile in oggetto viene venduto ed accettato nell'attuale stato di fatto e di diritto...”; accerato che tali dichiarazioni contenute in atto pubblico contrastano integralmente - e risultano antitetiche - con la domanda spiegata da SA AT attraverso la presente causa, rigettare le domande tutte svolte dall'attrice nei confronti di scabbia maurizio siccome infondate in fatto e diritto. In via istruttoria: Per mero tuziorismo difensivo – pur ritenendo dirimente l'espletata CTU - si insiste per l'ammissione dei mezzi istruttori così come formulati e richiesti nella memoria ex art. 171 ter
n. 2 c.p.c. in ogni caso: condannare SA al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c. in Pt_1
favore del sig. , danni da liquidarsi d'ufficio in sentenza anche in via forfettaria Controparte_4
ed equitativa nella misura meglio ritenuta di giustizia. In ogni caso con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa e distrazione delle stesse in favore dello scrivente procuratore antistatario nonché al rimborso delle spese sostenute pro quota da per Controparte_4
l'eseguita C.T.U.".
A scioglimento della riserva assunta alla prima udienza, rigettata la questione preliminare relativa alla improcedibilità della domanda per mancato espletamento della condizione di procedibilità, atteso che la causa petendi è estranea dall'accertamento della qualificazione/titolarità di diritti reali, il giudice ha disposto una C.T.U. volta ad accertare la conformità urbanistico edilizia dell'immobile oggetto dei contratti di causa e all'individuazione degli estremi identificativi dei titoli abilitativi.
Successivamente, ritenuta la causa sufficientemente istruita, è stata fissata l'udienza per la rimessione in decisione ex art. 281 quinquies, con la concessione delle memorie previste e all'esito trattenuta in decisione.


2. L'istruttoria sulle condizioni dell'immobile
Preliminare per il vaglio della fondatezza delle domande proposte nel presente giudizio appare l'esame delle conclusioni dell'elaborato tecnico affidato al geom. Persona_2
Le domande dell'attrice sono ammissibili – e va sul punto disattesa l'eccezione di parte convenuta in punto di rinuncia ad esse in sede contrattuale – posto che le clausole contrattuali relative alla conoscenza dello stato di un immobile da parte del promissario acquirente riverberano, come si vedrà, nell'ottica di valutare il comportamento delle parti, ma non
8 implicano, in assenza di specifica previsione, una rinuncia preventiva all'azione.
Il contratto di compravendita del 20/06/2012 (doc. 1 di parte attrice) e il preliminare del
29/06/2018 (doc. 6 di parte attrice) hanno ad oggetto quote del medesimo immobile, compiutamente descritte nei passaggi nella narrativa di parte attrice, confermata dai citati documenti. Il punto centrale – oggetto dell'istruttoria mediante accertamento tecnico – concerne la conformità dell'immobile.
Il C.T.U. ha riferito che, a seguito di accesso atti presso il Comune di Ferrara, non sono state reperite pratiche edilizie relative all'immobile, ad eccezione di Autorizzazione Edilizia per il rifacimento della facciata, risalente al 1985.
La legislazione regionale in materia (art. 10 bis, comma 4, L.R. n. 15 del 2013) prevede che venga assunto come stato legittimo dei luoghi quello risultante dalla planimetria catastale di primo impianto, risalente, per l'immobile oggetto di causa, al 1939.
L'esame del documento ha permesso di accertare: a) la diversa distribuzione delle pareti interne, consistenti nella demolizione, traslazione e/o costruzione di nuove pareti. Più precisamente risulta demolita la parete che divideva i due locali cantina e la porzione di parete che divideva i due vani al piano rialzato;
la scala di collegamento ai vari piani risulta difforme;
sono state tamponate tre porte rispettivamente al piano seminterrato e al piano primo;
è stato realizzato un piccolo muretto nel locale cantina, è stata parzialmente tamponata la porta al piano seminterrato in quanto trasformata in finestra;
b) una diversa distribuzione della zona sottoscala del piano seminterrato con l'ampliamento della latrina esistente per ricavarne un bagno e infine c) la realizzazione di una superfetazione al piano primo consistente nella costruzione di un piccolo bagno in aggetto alla parete esterna retrostante delle dimensioni di circa ml 1,82 x 1,13; di un piccolo ripostiglio sulla corte retrostante delle dimensioni in pianta di ml. 1,16 x2.35 e altezza media pari a ml. 2,48 e di una scala in ferro che collega il piano rialzato al cortile retrostante, ampliando anche il balcone esistente.
Il consulente dell'ufficio ha spiegato che mentre le difformità di cui alle lettere a) e b) possono essere oggetto di sanatoria mediante SCIA, le costruzioni di cui alla lettera c), all'esito di una valutazione che ha coinvolto anche i tecnici del Comune di Ferrara, devono essere demolite;
conseguentemente ha provveduto a considerare i costi per il sostentamento dei lavori edili e
9 per la presentazione delle istanze amministrative, calcolandoli in circa 20.000,00 euro.
Nonostante le difformità riscontrate, il c.t.u. – che sul punto ha efficacemente risposto anche alle osservazione della consulente di parte attrice – ha evidenziato che, secondo la normativa vigente, il fabbricato si può considerare trasferibile già allo stato attuale, senza che si debba previamente procedere al ripristino della conformità, trattandosi di abusi “minori” riguardanti una volumetria irrisoria rispetto a quella dell'intero complesso. Tutte le rilevate incongruenze dovranno essere oggetto di specifica indicazione nell'atto di trasferimento.


3. Inquadramento della disciplina degli immobili abusivi
Venendo alle norme di riferimento in materia di regolamentazione degli atti tra vivi di compravendita di immobili in relazione alla loro conformità urbanistico-edilizia, vengono ad oggi in rilievo L. n. 47/1985 e il T.U. edilizia (D.P.R. 380/2001).
L'art. 17 e l'art. 40 della prima legge comminano la nullità degli atti tra vivi aventi per oggetto il trasferimento della proprietà di edifici (o loro parti) o di altri diritti reali (esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù), la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, allorquando da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria o se agli stessi non venga allegata la copia per il richiedente della relativa domanda di sanatoria. Nel caso di edifici realizzati anteriormente al 1 settembre 1967 (data di entrata in vigore della c.d.
“Legge Ponte”, precedente alla L. del 1985, che ha introdotto l'obbligo di richiedere la licenza edilizia degli immobili in relazione a tutto il territorio comunale), può essere prodotta una autocertificazione rilasciata dal proprietario (o altro avente titolo) attestante che l'opera risulta iniziata anteriormente alla predetta data.
L'art. 46 del T.U. edilizia, del pari, in un'ottica di armonizzazione e di ridefinizione organica dei titoli abilitativi rispetto alle diverse tipologie d'intervento edilizio, prevede la medesima forma di nullità.
Noto è il dibattito sull'interpretazione delle disposizioni richiamate, che ha visto da sempre contrapporsi la c.d. teoria della nullità formale, scaturente cioè dalla mera mancanza indicazione del dato richiesto nel contratto, più aderente al testo della norma e alla ratio della stessa, cioè la previsione di uno strumento "che soddisfi anche l'interesse dell'acquirente alla
10 (esatta) conoscenza delle condizioni del bene oggetto del contratto" (così la giurisprudenza di legittimità sin dalla Cass. Civ. Sez. II, 15/06/2000, n. 8147), alla teoria della c.d. nullità sostanziale, secondo la quale il contratto deve ritenersi affetto da nullità se ha ad oggetto un immobile effettivamente abusivo, indipendentemente dalla corretta menzione degli estremi del titolo edilizio.
Composto il contrasto da parte delle Sezioni Unite della Cassazione, ad oggi non residuano dubbi circa il fatto che la sanzione di nullità e l'impossibilità della stipula siano direttamente connesse all'assenza della dichiarazione prevista dalle norme citate. Infatti, non si rinviene nell'ordinamento un principio generale di nullità degli atti aventi ad oggetto immobili urbanisticamente irregolari, né questo può desumersi dal contesto normativo in esame, che limita i casi di nullità a specifiche casistiche, con la conseguenza che la difformità non determina la nullità allorché, nell'atto di trasferimento venga indicato un titolo effettivamente esistente e riferibile all'immobile oggetto della compravendita: “la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R.
n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità
"testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.
(Cass. Civ. Sez. Unite, Sentenza del 22/03/2019, n. 8230,).
È stato poi precisato che la mancanza va intesa come genetica e non come mera mancata allegazione della documentazione in realtà concretamente esistente (si veda sul punto Cass.
Civ., Sez. II, Sentenza del 21/10/2021, n. 29317),
Nel caso specifico della costruzione iniziata anteriormente al 1 gennaio 1967, ha precisato il
Supremo Consesso, che la nullità prevista dall'art. 40, comma 2, l. n. 47 del 1985, ricorre soltanto nel caso in cui manchi, nell'atto traslativo, la dichiarazione del proprietario o di altro
11 avente titolo, nella forma sostitutiva dell'atto notorio, attestante che l'opera è iniziata prima di tale data, restando irrilevanti, a tal fine, secondo i principi consolidati, le eventuali difformità del bene rispetto allo stato di fatto originario. In presenza di tale dichiarazione la nullità comminata dalla legge urbanistica può ritenersi esistente solo nel caso in cui tale dichiarazione non risulti riferibile all'immobile oggetto dell'atto.
Spostando poi il piano di indagine dal dato formale della validità del negozio a quello sostanziale della sua efficacia allorquando abbia ad oggetto un immobile abusivo, si rinvengono nella giurisprudenza amministrativa una serie di indicazioni (volumetriche e quantitative) che consentono di considerare un abuso “minore” oppure integrale e sostanziale, dato che incide sul diverso profilo della commerciabilità dell'immobile, producendo conseguenze unicamente sul terreno della responsabilità contrattuale.
Da questo punto di vista, difformità parziali aventi ad oggetto volumetrie minime e marginali consentono al bene di circolare sul mercato.
L'ausiliario del giudice ha quindi correttamente qualificato le difformità riscontrate come abusi minori (pur ritenendole in minima parte non sanabili, ma non vi sono nelle osservazioni di parte attrice seri argomenti di segno contrario), confermando quindi che l'immobile potesse (e possa invero tuttora) essere oggetto di compravendita, anche prima del ripristino della legalità.


4. La validità del contratto di compravendita del 2012
Esaminando le risultanze dell'accertamento tecnico alla luce del dato normativo, per come ricostruito dalla giurisprudenza di legittimità, si perviene ad escludere la nullità del contratto di acquisto, intercorso nel 2012, tra e ed avente ad oggetto la Controparte_4 Parte_1
quota di 3/18 dell'immobile.
È, innanzitutto, pacifico che l'immobile sia di costruzione antecedente al 1967, risultando, infatti, già da un accatastamento del 1939 (si vedano planimetrie di impianto datate 05/12/1939 scheda numero 12818954 e 12818956 esaminate dal c.t.u.).
Ai fini del rispetto delle prescrizioni formali delle norme sopra richiamate, è dunque sufficiente, negli atti traslativi aventi ad oggetto il bene, la dichiarazione della sua costruzione in data antecedente al 1967. Dal punto di vista formale, quindi, il negozio è valido: all'interno del
12 contratto di compravendita del 2012 tra l'attrice e risulta infatti inserita la Controparte_4
dichiarazione che l'immobile è di costruzione antecedente al 1967.
La circostanza è, d'altronde, confermata dalla stessa attrice, che nel riportare le clausole contrattuali, ha dato atto fin dalla citazione di tale dichiarazione.
Conseguentemente, secondo le indicazioni fornite dalle Sezioni Unite, nel caso di specie non si pone un problema di nullità formale del contratto, per non avere esso indicato la regolarità urbanistica e la pendenza del procedimento in sanatoria, essendo la dichiarazione espressa in esso contenuta che la costruzione dell'immobile era avvenuta in data anteriore al giorno 1 settembre 1967 di per sé sufficiente a soddisfare le prescrizioni urbanistico edilizie sopra richiamate.
Si perviene per tal via al rigetto della domanda di accertamento della nullità del contratto ex art. 17 – 40 L. 47/1985 e 46 d.p.r. 380/2001.


5. Il preliminare del 2018: statuizioni su recesso e risoluzione
Con riguardo al preliminare, nella prospettazione della difesa di , le accertate Parte_1
difformità urbanistico edilizie avrebbero rilevanza ai fini dell'inadempimento dei convenuti.
Tuttavia, nemmeno tale domanda è meritevole di accoglimento.
Nell'indagine circa la gravità dell'inadempimento ex art 1455 c.c., sotto il profilo qualitativo e quantitativo, deve considerarsi, nelle ipotesi relative ad abusi edilizi, “in modo significativo,
l'oggettiva attitudine del bene a soddisfare le aspettative del promissario acquirente, essendo il cespite oggettivamente inadeguato ad assolvere alla sua funzione economico-sociale” (Cass.
Civ., Sez. II, Ordinanza del 27/12/2017 n. 30950).
La scarsa rilevanza delle difformità sull'immobile, la facile rimessione in pristino dell'immobile oltre che la sua possibile sanatoria, ma anche e soprattutto la trasferibilità del bene nonostante le difformità riscontrate e di conseguenza l'assenza di ostacoli alla stipula del definitivo, seppure indicando tutte le difformità rilevate, implicano l'accertamento, in via generale, che gli abusi individuati non influiscono sulla funzione economico-sociale della res oggetto dell'alienazione, la cui identità sul piano statico e dinamico corrisponde esattamente all'oggetto della pattuizione e la conseguente impossibilità di attivare, su questa sola base, il rimedio della risoluzione del contratto preliminare, per assenza del detto requisito di gravità (cfr. Cass. Civ., Sez.II , Ordinanza
13 del 3/04/2024, n. 8749, così massimata: “A fronte della proposizione di una domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendita immobiliare per inadempimento del promittente alienante all'obbligo di sanare l'abuso correlato alla variazione della destinazione d'uso del bene, è necessario verificare, in base alle circostanze concrete desumibili dal quadro probatorio offerto, che le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili”).
Ciò detto in via generale, deve rilevarsi che l'attrice evidenzia però uno specifico profilo di inadempimento, ossia l'assunzione, da parte dei promittenti venditori delle residue quote di
15/18, dell'obbligo di rendere l'immobile conforme.
Ebbene, sotto questo aspetto, l'inadempimento non è mai divenuto attuale: a fronte dell'accertata commerciabilità del bene da parte dell'ausiliario del giudice, non v'è dubbio che i promittenti venditori avrebbero potuto adempiere all'obbligazione sopra richiamata in vista della stipula del definitivo. È, d'altronde, la natura del contratto preliminare quale mero atto preparatorio di una successiva definitiva alienazione che consente alle parti di spostare in avanti il momento della verifica relativa alla sussistenza di talune caratteristiche dell'immobile compravenduto e, dunque, quello dell'accertamento in odine all'adempimento del venditore in relazione alla conformità dell'immobile.
Secondo i principi giurisprudenziali elaborati in materia, infatti, l'inadempimento del preliminare sussiste solamente allorquando sia possibile accertare la totale impossibilità di sanare l'abuso.
L'immobile, intatto nella sua consistenza rappresentata nel contratto, rimarrà tale anche dopo la rimozione delle piccole volumetrie evidenziate e la proposizione della sanatoria per le restanti parti, per cui il concreto inadempimento dell'obbligo di procedere a tale sanatoria (allo scopo, dedotto in contratto di rendere “i relativi dati catastali e le relative planimetrie dovranno essere conformi allo stato di fatto”) potrebbe essere accertato solo in sede di stipula del definitivo.
La ricostruzione giuridica testé effettuata assume rilevanza anche in relazione alla valutazione ulteriore circa la legittimità del recesso esercitato nel 2021 da (doc. 10 fascicolo Parte_1
di parte attrice), per una duplice ragione: in primo luogo, perché se si ritenesse giustificato tale recesso, sarebbe unicamente da accertarsi la già avvenuta risoluzione, essendo l'azione di recesso un'ipotesi di risoluzione ex lege. (cfr. Cass. Civ., Sez. II, Ordinanza n. 21317 del
30/07/2024); in secondo luogo, invece, in una prospettiva diametralmente opposta, l'esclusione
14 di profili di inadempimento (o meglio di gravità degli stessi) porterebbe a ritenere illegittimo anche il recesso dell'attrice, basato sul medesimo presupposto.
A ciò va soggiunto che i convenuti ed hanno Controparte_1 CP_2 CP_3
chiesto, a loro volta, la risoluzione del contratto per inadempimento di parte attrice, attesi i numerosi rifiuti di addivenire alla stipula o di giungere ad una soluzione in comune per l'esecuzione dei lavori.
Secondo i principi giurisprudenziali in materia di risoluzione di contratti a prestazioni corrispettive, in caso di denuncia reciproche inadempienze, è necessario comparare il comportamento di entrambe le parti, al fine di stabilire quale di esse si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e, pertanto, idonee ad influenzare il comportamento della controparte, causando l'alterazione del sinallagma.
Tale accertamento, fondato sulla valutazione dei fatti e delle prove, rientra nei poteri del giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato. Devono dunque essere valutati i rispettivi interessi, anche rispetto alla funzione economico – sociale del contratto, e l'oggettiva entità degli inadempimenti, con accertamento rimesso al giudice di merito e sottratto al sindacato di legittimità (così Cass. Civ., Sez. II, Ordinanza n. 13827 del
22/05/2019 nonché, in motivazione, Cass. Civ., Sez. II Ordinanza n. 3273 dell'11/02/2020).
Tali assunti non mutano se si considera la circostanza, evidenziata da parte attrice, di aver esercitato il recesso dal contratto preliminare, in quanto “la disciplina dettata dall'art. 1385 c.c., comma 2 in tema di recesso per inadempimento, nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole
e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente. Pertanto nell'indagine sull'inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se e a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio” (Cass. Civ., Sez. II, Ordinanza dell'8/08/2019, n. 21209).
15 Come anche di recente ribadito dalla Suprema Corte, dunque, il contraente che esercita il recesso ex art. 1385 c.c. non deve essere a sua volta inadempiente e l'accertamento circa il suo inadempimento, “deve avvenire tenendo conto del valore della parte dell'obbligazione non adempiuta rispetto al tutto, sulla base di un criterio di proporzionalità, occorrendo verificare, a seguito di una valutazione complessiva e globale del comportamento delle parti, se, per effetto dell'inadempimento del recedente, si sia verificata ai danni della controparte una sensibile alterazione dell'equilibrio contrattuale o se, invece, tale alterazione non dipenda dall'inadempimento della controparte”. (Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 19246 del 12/07/2024).
Calando i principi enunciati sul caso concreto in cui sono poste reciproche domande di risoluzione, deve individuarsi quale delle due parti – promittenti venditori o promissaria acquirente - con la sua condotta abbia causato la mancata stipula del contratto definitivo. Come esposto, non vi era alcuna incommerciabilità delle quote promesse in vendita, per cui va escluso sotto questo profilo l'inadempimento dei venditori, i quali effettivamente però non hanno adempiuto all'obbligazione, espressamente assunta, di garantire che “gli immobili dovranno essere in regola con la normativa urbanistica vigente e, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, i relativi dati catastali e le relative planimetrie dovranno essere conformi allo stato di fatto mentre l'intestazione catastale delle unità immobiliari urbane in oggetto dovranno essere conformi alle risultanze dei registri immobiliari”.
Tale inadempimento – come detto destinato a perfezionarsi solo in fase di stipula – non può però attribuirsi a colpa dei convenuti.
Dal compendio probatorio in atti (ma anche dalle allegazioni difensive delle parti convenute) emerge come, tra le parti, vi siano state una serie di interlocuzioni tramite PEC, aventi ad oggetto trattative relative al prezzo dell'immobile, tentativi di mediazione e, pur nel contesto di reciproche resistenze da parte di entrambe le parti, non può non darsi atti che i convenuti si siano offerti espressamente di procedere alla stipula.
Il procedimento di mediazione risulta essersi concluso con verbale negativo sottoscritto solo dalla ma non dai convenuti, che si erano dichiarati pronti a rogitare. Pt_1
Dopo la scoperta delle difformità edilizie, poi, risulta esservi una iniziale offerta dei convenuti al ripristino delle difformità, rifiutata da per ragioni che non emergono, nella loro Parte_1
16 oggettività, dai documenti prodotti
Nel periodo di tempo intercorrente tra la data fissata per il rogito e la data di esercizio del diritto di recesso, in sostanza, non si rinvengono offerte o attività da parte dell' attrice, volte alla soluzione del problema, né un espresso e formale invito alla stipula del definitivo, rispetto al quale possa considerarsi una colpevole inerzia dei convenuti, sia con riguardo alla stipula in sé che con riguardo all'obbligazione assunta di rimuovere le difformità presenti. L'assenza di un inadempimento dei convenuti idoneo ad alterare il sinallagma si palesa ancor più chiaramente laddove si consideri come, in verità, l'attrice fosse già proprietaria di una quota dell'immobile, e che ben avrebbe potuto, esercitando le sue facoltà, prendere l'iniziativa di eseguire i lavori di rimozione degli abusi
Tutto quanto evidenziato consente di effettuare un bilanciamento tra i comportamenti tenuti dalle parti in causa e addivenire ad accertare che l'inadempimento più grave, avuto riguardo gli interessi di tutte le parti coinvolte, sia stato quello dell'attrice che, come visto, non ha mai concretamente assunto iniziative finalizzate alla stipula: anzi, la comunicazione a CP_4
di ritenere nullo il contratto del 2012 ed il recesso comunicato in data 29/06/2019
[...]
vanno inquadrate condotte che integrano un ingiustificato rifiuto a stipulare, a fronte della prova, da parte dei convenuti, di essersi offerti per stipulare il definitivo sin dal 2018 (cfr. doc. 5 di parte convenuta difesa da Avv. Alosi) e di avere ribadito tale volontà con messaggi successivi
(cfr. doc. 6) ed anche nel presente giudizio, da ultimo con proposta conciliativa del 17/03/2025.
Il recesso ingiustificato della promissaria acquirente ha costituito la causa principale della mancata stipula del contratto definitivo. È pertanto meritevole di accoglimento la domanda di risoluzione formulata dalla difesa dii ed , per cui Controparte_1 CP_2 CP_3
il contratto preliminare sottoscritto in data 29/06/2018 deve dichiararsi risolto per inadempimento di . Parte_1
La pronuncia risolutoria ex art. 1453 c.c. con efficacia costitutiva produce i suoi effetti restitutori retroattivi ex art 1458 c.c., in ragione dei quali, non è possibile riconoscere il diritto dei promittenti venditori di trattenere la caparra.
Questa, infatti, alla luce dell'esercizio dell'ordinario strumento di risoluzione, perde la sua ragione giustificativa, risultando così ingiustificata (cfr. in tal senso Cass. Civ., Sez. VI, Ordinanza
17 del 15/02/2018, n. 11012: “Si evidenzia che la sentenza impugnata ha escluso il diritto dell'attore ad ottenere il doppio della caparra versata, avendo agito con l'azione di risoluzione ordinaria, ed ha condannato la controparte alla restituzione della sola somma versata quale saldo del prezzo, omettendo altresì di disporre la restituzione della somma di € 15.000,00 versata a titolo di caparra confirmatoria (...) Non ignora il Collegio che secondo la pacifica opinione della giurisprudenza (Cass. n. 10953/2012) in tema di caparra confirmatoria, qualora la parte non inadempiente, invece di recedere dal contratto, preferisca domandarne la risoluzione, ai sensi dell'art. art. 1385, terzo comma, cod. civ., la restituzione di quanto versato a titolo di caparra è dovuta dalla parte inadempiente quale effetto della risoluzione stessa, in conseguenza della caducazione della sua causa giustificativa, trattandosi di statuizione (Cass. n. 8881/2000) ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione (Cass. n. 8630/1998; Cass. n. 11356/2006)”.
La difesa di ed chiede di poter trattenere tale Controparte_1 CP_2 CP_3
somma a titolo di risarcimento del danno, ma non allega alcun titolo di tale pretesa, che pertanto non può trovare accoglimento;
la pronuncia di risoluzione produce lo scioglimento delle parti dal vincolo di stipulare il contratto di compravendita e la conseguenza che l'acconto sul prezzo, versato dalla , deve esserle restituito, essendo venuto meno il titolo della Pt_1
dazione. Gli interessi decorrono solo dalla pubblicazione della presente sentenza.


6. Le spese di lite
Le spese legali vanno compensate nella misura della metà, stante il rigetto della domanda risarcitoria dei convenuti ed e tenuto conto che Controparte_1 CP_2 CP_3
gode degli effetti della pronuncia costitutiva di risoluzione, senza aver Controparte_4
formulato la relativa domanda. Per il resto seguono la soccombenza e sono liquidate, tenuto conto, per quanto riguarda i compensi professionali, dei parametri previsti dal D.M. del 10 marzo 2014 n. 55, aggiornati al D.M. del 13 agosto 2022 n. 147, alla luce dell'attività complessivamente svolta e dello scaglione di riferimento (già ridotto della metà: 2.200,00 per ed euro 2.860,00 per gli altri convenuti tenuto conto dell'aumento previsto Controparte_4
per la pluralità di parti).
La reciproca soccombenza implica il rigetto della domanda ex art. 96 c.p.c.
18 Le spese di c.t.u. vanno poste a carico di . Parte_1


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa promossa da nei Parte_1
confronti di , ED , ogni Controparte_4 Controparte_1 CP_2 CP_3
diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
a) rigetta la domanda di nullità del contratto stipulato in data 20 giugno 2012 davanti al
Notaio di Ferrara rep. n. 44078/25214, tra e Persona_1 Parte_1 CP_4
;
[...]
b) in accoglimento della domanda formulata da ed Controparte_1 CP_2 [...]
, accerta la risoluzione del contratto preliminare sottoscritto tra le parti in data CP_3
29/06/2018 per inadempimento di;
Parte_1
c) dichiara tenuti e condanna i promittenti venditori a restituire a la somma Parte_1
di euro 10.000,00, oltre interessi al tasso legale dalla presente sentenza al saldo;
rigetta la domanda di risarcimento del danno formulata da ed Controparte_1 CP_2
; CP_3
d) rigetta le restanti domande;

e) dichiara tenuta e condanna alla rifusione in favore di Parte_1 Controparte_1
ed metà delle spese di lite, che liquida in complessivi CP_2 Parte_2
euro 2.860,00 per compensi professionali, oltre rimborso per spese forfettarie nella misura del 15%, IVA e c.p.a. con aliquote di legge e se dovute;

f) dichiara tenuta e condanna alla rifusione in favore dell'Avv. Vasco Sisti, Parte_1
dichiaratosi antistatario, della metà delle spese di lite relative a , che Controparte_4
liquida in complessivi euro 2.200,00 per compensi professionali, oltre rimborso per spese forfettarie nella misura del 15%, IVA e c.p.a. con aliquote di legge e se dovute;

g) Pone le spese di c.t.u. a carico di parte attrice;

h) Compensa nella restante misura di metà le spese di lite.
Ferrara, 26/05/2025
Il Giudice
Marianna Cocca
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