REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VERONA
Sezione Terza Civile
Il Giudice, dott.ssa Stefania Abbate ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 8643/2021 R.G. promossa da
C.F. ) Parte_1 P.IVA_1
rappresentata e difesa dagli Avv.ti Massimo P. G. Guerra e Stefano Mantovani in virtù di mandato in allegato all'atto di citazione, con elezione di domicilio presso lo studio del primo
ATTORE
contro
(C.F. ) Controparte_1 P.IVA_2
in persona del curatore fallimentare Dott.ssa rappresentato e difeso Controparte_2
dall'Avv. Francesco Ferrarese Girardi in virtù di mandato alle liti in allegato alla comparsa di costituzione e risposta, con elezione di domicilio il suo studio
CONVENUTO
avente ad oggetto: vendita di cose immobili
CONCLUSIONI
Per l'attore:
1 “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria domanda, istanza, eccezione e deduzione avversaria, così giudicare: contrariis reiectis
Nel merito: accertato e dichiarato l'inadempimento del convenuto
[...]
in persona del Curatore Fallimentare, ai sensi e per gli effetti Controparte_1
dell'art. 1453 c.c., in ordine a tutti i vizi e difetti relativi al complesso immobiliare descritto in narrativa e acquistato dalla con rogito del Notaio del 02.04.2021, Parte_1 Persona_1
integranti e qualificabili come vendita aliud pro alio, per tutti i motivi descritti in narrativa, e per l'effetto condannare il convenuto al pagamento dell'importo di 24.605,00 Euro CP_1
a favore dell'attore, o della diversa somma, maggiore o minore, che dovesse risultare all'esito dell'istruttoria ovvero che sarà determinata dal Giudicante secondo giustizia, a titolo di risarcimento per procedere alla regolarizzazione dell'immobile sotto il profilo catastale, edilizio, urbanistico e di ogni altra normativa di legge, oltre che l'eliminazione di ogni altro vizio e difetto che venisse accertato e rilevato dal Giudicante, con gli interessi previsti dalla legge e alla svalutazione monetaria, oltre al risarcimento dei danni patiti e patiendi dalla morali e/o esistenziali, a decorrere dalla data del rogito del 02.04.2021 e sino Parte_1
alla data di effettivo pagamento dell'importo necessario per la regolarizzazione dell'immobile, per la cui quantificazione ci si rimette al prudente apprezzamento, in subordine, anche secondo equità, del Giudicante.
In ogni caso: vittoria di spese, compensi e onorari, oltre ad accessori di legge e rimborso forfettario 15% ex art. 14 T.F.
Per il convenuto:
Nel merito, in via principale: rigettarsi integralmente, per le causali esposte in atto, le domande formulate da Parte_2
2
[...] In ogni caso: con vittoria di spese e competenze di causa, oltre rimborso delle spese generali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il presente giudizio ha ad oggetto le domande formulate dalla società al fine di Parte_1
sentir accertato l'inadempimento del Controparte_1
agli obblighi assunti in sede di vendita fallimentare di un capannone sito in Comune di Dolcè, avendo trasferito un bene affetto da irregolarità urbanistico-edilizie, ovvero dalla presenza di un vano tecnico abusivo, la condanna al pagamento dell'importo di € 24.605,00, importo corrispondente ai costi preventivati per la necessaria regolarizzazione dell'immobile, oltre al risarcimento degli ulteriori danni patrimoniali e morali patiti a causa del mancato godimento del cespite.
A sostegno delle domande l'attrice ha dedotto che, in occasione della vendita senza incanto dei beni fallimentari della in data 21.12.2020 si era aggiudicata al prezzo di € CP_1
510.000,00 un capannone adibito a lavorazione marmi (compresi arredi, macchinari ed attrezzature), precedentemente descritto e stimato dal perito incaricato dal , e che CP_1
in data 02.04.2021 era stato poi stipulato il rogito notarile, in cui erano state previste espressamente “l'esclusione della garanzia per vizi palesi od occulti a favore della Parte
Acquirente” e la rinuncia dell'acquirente “ad ogni e qualsiasi contestazione, richiesta o rivalsa nei confronti di Parte Venditrice, che rimane espressamente esonerata da ogni obbligo di garanzia, di qualsiasi tipo o natura, legale o convenzionale, normalmente incombente sulla
Parte Venditrice, anche in ordine a vizi e difetti palesi od occulti, che la consistenza mobiliare e immobiliare dovesse in futuro palesare”.
Poste tali premesse, l'attrice ha lamentato che, successivamente all'immissione nel possesso bene, aveva riscontrato l'esistenza di un locale interrato non previamente visionato durante il sopralluogo, non menzionato nella perizia tecnica redatta dal professionista incaricato dal
, né risultante dalle planimetrie catastali e dagli elaborati progettuali dei titoli CP_1
3 autorizzativi dell'immobile, riconducendo siffatta evenienza all'ipotesi della vendita di aliud pro alio, anche in considerazione del fatto che nel vano si trovava alloggiata una serie di componenti degli impianti idraulico ed elettrico funzionali al capannone.
Ben conoscendo l'operatività - nella vendita forzata e nella vendita eseguita nell'ambito di una procedura concorsuale, alla prima assimilata - dell'esclusione della garanzia per i vizi della cosa, ex art. 2922 c.c., ribadita anche nel rogito tra le parti, ha evidenziato che nel caso trattavasi, non già di vizi o di mancanza di qualità della cosa, ma bensì di vendita aliud pro alio, rispetto alla quale alcun esonero di responsabilità poteva riconoscersi a favore del . CP_1
Si è costituito il opponendosi alle domande ed insistendo per il Controparte_1
loro rigetto.
Le domande attoree sono infondate e, pertanto, devono essere respinte.
Nel presente giudizio è stata espletata CTU, affidata all'Arch. , le cui Persona_2
conclusioni, tratte all'esito dei più opportuni accertamenti, dopo adeguato riscontro delle osservazioni dei CTP delle parti, ed esenti da vizio logico, vanno pienamente condivise.
Il CTU ha innanzitutto confermato l'esistenza del locale interrato, non riscontrabile dall'esame della documentazione catastale e progettuale, ubicato inferiormente ai locali spogliatoio e servizi igienici, cui si accede mediante una bocca di lupo, ed ha altresì confermato la non conformità tra quanto rappresentato nella perizia dell'Arch. (doc. 2 attoreo) e quanto Per_3
accertato in sede di sopralluogo.
Il CTU ha descritto il detto locale, “costituito da due vani, uno più esteso che si può identificare come una sorta di intercapedine al di sotto della soletta dei locali soprastanti e l'altra, raggiungibile scendendo dei gradini, che si identifica come un vero locale interrato. Le murature perimetrali che lo costituiscono sono tutte in calcestruzzo armato, così come i gradini e il piano di calpestio. In tale vano, trova luogo tutta la componente impiantistica idraulica ed elettrica, che costituisce parte integrante con tutte le attrezzature facenti parte
4 della dotazione dell'intero complesso artigianale. In particolare, sono presenti pompe idrauliche per la gestione delle acque e dei fanghi da e per le vasche di decantazione, tubazioni idrauliche per pompaggio acqua e autoclave, quadri elettrici per la gestione sia di questo settore impiantistico che di altre porzioni dell'immobile; infine è presente una grossa tubazione in acciaio con la funzione di raccolta delle acque piovane da portare alle vasche e alla filtropressa”.
Sulla scorta degli elementi oggettivi acquisiti il CTU ha riportato che “il totale complessivo della superfice utile è pari a circa 25 mq, la quale non è totalmente ascrivibile a vano tecnologico, ovvero occupato da elementi di impiantistica idraulica ed elettrica, ma anche con funzione complementari, deposito/ripostiglio, con un'altezza variabile da metri 3.39 a metri
1,20. Inoltre tale locale interrato non compare negli elaborati grafici e nelle relazioni tecniche, né la componente impiantistica nel relativo progetto degli impianti ai sensi della legge 46/90 quale elemento cogente allegato ai titoli edilizi. Tale manufatto, anche se interrato, non costituendo volume urbanistico, va a creare una superficie utile, configurandosi diversamente dal mero vano tecnologico e implicando quindi una violazione della normativa urbanistico- edilizia vigente. L'illecito è quindi sanabile, con sanzione e progetto in sanatoria per manutenzione straordinaria per aumento di superficie utile”, stimando in € 9.000,00 i costi necessari per la sanatoria.
Orbene, alla luce delle conclusioni del CTU, nonostante sia confermata l'esistenza del locale interrato e la relativa difformità urbanistica, non sono ravvisabili gli estremi della vendita di aliud pro alio, per i motivi di seguito esplicitati.
Come affermato dalla Suprema Corte, “la diversità strutturale della vendita forzata rispetto a quella negoziale, nonché la mancanza di disciplina positiva e il carattere meramente interpretativo del fondamento dell'estensione dell'istituto alla vendita forzata risultano ostative all'adozione in materia di una nozione lata dell'aliud pro alio. Pertanto, in caso di
5 vendita forzata, la fattispecie dell'aliud pro alio è ravvisabile solo in ipotesi di radicale o sostanziale diversità della cosa oggetto della vendita, in cui, venendo effettivamente meno il nucleo essenziale e l'oggetto stesso della vendita forzata, quale risulta specificato e determinato dall'offerta dell'aggiudicatario e dalla stessa determinazione dell'organo giudicante, la cosa aggiudicata risulti essere diversa da quella sulla quale è incolpevolmente caduta l'offerta dell'aggiudicatario” (Cass., Sez. 3, n. 16669 del 29/01/2016); ed ancora,
“Perchè si configuri aliud pro alio, occorre, da un lato, che si tratti di un bene radicalmente diverso da quello offerto con l'avviso di vendita e indicato nella successiva ordinanza, o comunque privo delle caratteristiche necessarie per assolvere la propria funzione economico- sociale, o, ancora, del tutto inidoneo all'uso cui è destinato” (v. Cass., Sez. I, Ord. n. 31403 del
24/10/2022; Sez. 6 -1, Ord. n. 14165 del 12/07/2016).
Discende da tali principi che la vendita di aliud pro alio si configura solamente qualora l'irregolarità amministrativa risulti insanabile, compromettendo definitivamente la destinazione d'uso dell'oggetto della vendita (cfr. Cass., Sez. 2, 17/12/2024, n. 32944, che ha ritenuto l'aliud pro alio per un immobile privo dell'altezza minima necessaria per ottenere il certificato di abitabilità, trattandosi di vizio non suscettibile di sanatoria al fine del rilascio dell'abitabilità; cfr. altresì Cass., Sez. 3, 29/01/2016, n. 1669, che ha individuato “il tratto distintivo dell'aliud pro alio, sub specie di mancanza delle particolari qualità della cosa necessaria ad assolvere la sua funzione economico-sociale rispetto al vizio redibitorio - che rientra, invece, nell'area dell'art. 2722 cod. civ. - in una situazione di radicale e definitiva compromissione della destinazione della cosa all'uso che, preso in considerazione nell'ordinanza di vendita, abbia costituito elemento determinante per l'offerta dell'aggiudicatario”), evenienza che non può dirsi integrata nel caso concreto, a fronte di una
CTU che non solo ha accertato la possibilità di ripristinare la conformità urbanistica dell'immobile, e così attestato l'idoneità del complesso aggiudicato a svolgere la funzione sua
6 propria in esito alla sanatoria, ma ha all'uopo quantificato una spesa limitata di € 9.000,00
(costituendo eventualità remota l'aggiunta del costo delle opere murarie di € 10.000,00 supposto dal CTP attoreo, rispetto al quale il CTU ha osservato che “dalle indagini compiute collegialmente presso il comune di Dolcè, nulla è emerso nell'esecuzione di nuove opere edilizie per rendere il noto vano conforme alle normative edilizie per accesso ai vani tecnici”).
Peraltro, come evidenziato dal , anche sommando il suindicato importo di € CP_1
9.000,00 al prezzo di aggiudicazione pari a € 419.285,43 (al netto di arredi, macchinari e attrezzature, come specificato dal rogito di vendita fallimentare, doc. 5 convenuto), si ottiene comunque un valore di gran lunga inferiore al prezzo di mercato dell'epoca del bene, stimato dall'Arch. in € 495.990,00 (v. pag. 31, elaborato doc. 2 attoreo). Per_3
In aggiunta, per quanto attiene alla temporanea inutilizzabilità del capannone lamentata dall'attrice, anche a voler prescindere dal rilievo che, dando luogo prontamente alla suindicata sanatoria, l'aggiudicataria avrebbe potuto liberamente procedere anche alla risistemazione degli impianti, ove necessaria, si deve comunque evidenziare che non è stato fornito alcun elemento idoneo a dimostrare che l'immobile, al momento dell'immissione nel possesso della fosse effettivamente privo dell'alimentazione elettrica e idrica e, Pt_1
come tale, non fruibile.
In conclusione, non trattandosi nel caso di vendita aliud pro alio, operando, quindi, l'esonero dalla garanzia per i vizi della cosa stabilito dall'art. 2922 c.c., alcun risarcimento è dovuto.
In considerazione dell'evidenziata discordanza tra la perizia redatta dal tecnico incaricato dalla procedura fallimentare, quanto al locale interrato, e le risultanze della CTU, ricorrono comunque i presupposti per la compensazione integrale delle spese di lite tra le parti.
Viceversa, le spese della CTU, come già liquidate in corso di causa, vanno definitivamente poste a carico della parte attrice, che l'incombente ha richiesto.

P.Q.M.

7 definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, domanda ed eccezione disattesa, così provvede:

1. respinge le domande formulate dall'attrice;

2. compensa integralmente le spese di lite tra le parti;

3. pone definitivamente le spese di CTU, come già liquidate, a carico della parte attrice.
Verona, 2 aprile 2025
IL GIUDICE dott.ssa Stefania Abbate
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