REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO
ITALIANO

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere – IV Sezione civile - nella persona del G.o.p.,
dott.ssa Maddalena Natale, ha pronunziato la seguente
SENTENZA

nella causa iscritta al numero 4982 del R.G. dell'anno 2016, avente ad oggetto: “accertamento comproprietà, ripristino dello stato dei luoghi e danni”, riservata in decisione all'udienza del
29.5.2024, con la concessione alle parti dei termini di legge per il deposito di scritti conclusionali e di repliche e vertente
TRA

(c.f.: ), rapp.ta e difesa dall'avv. Antonio Parte_1 C.F._1
Nunziante, giusta procura allegata all'atto di citazione ed elettivamente domiciliata in Marcianise
(CE), alla via Roma, n.8, “Pal. Pt_2
(attrice)

E

(c.f.: ), rapp.ta e difesa dall'avv. Rosanna Lucia RO C.F._2
Maria Armone, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta depositata il
22.9.2016, elettivamente domiciliata in Napoli, alla via Pigna, n. 84 (convenuta)

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da atti, verbali di causa e memorie conclusionali depositate in procedura.
FATTO E DIRITTO
La presente sentenza viene redatta secondo le indicazioni dettate dagli artt. 132 c.p.c. e 118 disp.
att. c.p.c., così come modificati dalla legge 18.6.09 n. 69, mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Ai fini della decisione, pertanto, è sufficiente ricordare che con atto di citazione ritualmente notificato ha premesso: - di essere proprietaria esclusiva della porzione Parte_1
immobiliare posta a piano terra e costituente parte del casamento sito in PO (CE) alla via E.
Ienco, n. 70, in virtù di atto di donazione per Notar n. 6983 del 27.1.1971; - che Persona_1
quota parte del suddetto casamento è di proprietà dei germani e Controparte_2 CP_1
- che essa è comproprietaria, unitamente alla germana di vani terranei adibiti
[...] CP_1
a deposito costituenti pertinenza del manufatto principale, giusta atto di compravendita/permuta per Notar n. 64169 del 17.9.1997 (in catasto alla partita 1000806, fg. 4, p.lla 42, piano Persona_2
T, cat. C/2); - che la porzione posta al piano primo del suddetto fabbricato è di proprietà esclusiva di - che il detto fabbricato originariamente comprendeva un sottotetto che RO
non risulta essere mai stato oggetto di trasferimento in proprietà; - che a seguito del rilascio del titolo abilitante volto all'eliminazione dei danni causati dal terremoto del 1980, CP_1
ha effettuato una illegittima sopraelevazione del sottotetto, trasformandolo in un'unità
[...]
abitativa e ciò senza esserne proprietaria esclusiva e senza chiedere la necessaria autorizzazione ad essa istante, causando in tal modo un indebolimento della struttura portante e arrecando pregiudizio all'aspetto architettonico dell'intero edificio;
- che ha, inoltre, RO
occupato e trasformato illegittimamente e senza alcun accordo con essa istante alcune porzioni del casamento di comune proprietà, costituite da grossi capannoni adibiti a deposito, impedendone l'accesso e l'utilizzo ad essa, mediante l'apposizione di saracinesche in ferro munite di serratura;
-
che, infine, sul solaio dei vani posti a piano terra di proprietà esclusiva di essa attrice sono presenti evidenti macchie di umidità causate dal fenomeno di percolamento proveniente dai sovrastanti locali di proprietà della RO
Tanto premesso, l'attrice ha convenuto in giudizio, dinanzi all'intestato Tribunale, CP_1
al fine: di sentir accertare e dichiarare la comproprietà del vano sottotetto meglio
[...]
descritto in premessa e, per l'effetto, in via principale condannare la convenuta alla restituzione della porzione di immobile da essa illegittimamente occupata e trasformata, ovvero, in via gradata,
per sentirla condannare al pagamento in suo favore di una somma non inferiore ad €. 25.000,00 o altra ritenuta di giustizia, previo accertamento del valore della quota parte del sottotetto di sua spettanza, pari alla metà; in via subordinata, per la condanna di alla RO
corresponsione dell'indennità di sopraelevazione ai sensi dell'art. 1127 c.c.; per sentir ordinare alla medesima la rimozione delle cause delle infiltrazioni presenti nella sua RO
proprietà e condannarla al risarcimento dei relativi danni quantificati in € 5.000,00; infine, per sentir ordinare alla medesima convenuta di ripristinare lo stato dei luoghi relativamente alle porzioni comuni di pertinenza del fabbricato, con rimozione delle saracinesche in ferro munite di serrature installate all'ingresso dei capannoni adibiti a deposito;
il tutto con vittoria di spese di giudizio.
Con comparsa di costituzione e risposta del 22.9.2016, si è costituita in giudizio CP_1
che ha impugnato e contestato energicamente la domanda attorea, richiedendone il
[...]
reietto per totale infondatezza;
in via gradata, nella denegata ipotesi di accoglimento di essa, ha chiesto adeguatamente ridursi la pretesa risarcitoria dei lamentati danni, con refusione di spese di giudizio.
Nel corso del giudizio è stata richiesta, ammessa ed espletata la prova testimoniale articolata dalle parti;
all'esito è stata ammessa, espletata e depositata CTU tecnica sui luoghi di causa, a firma dell'arch. . Di poi, la causa - ritenuta ormai matura per la decisione - è stata rinviata Persona_3
per la precisazione delle conclusioni.
Dopo qualche rinvio e cambio di giudice istruttore, la presente controversia è stata smistata sul ruolo della scrivente, che all'udienza del 29.5.2024, sulle conclusioni rassegnate dalle parti, l'ha riservata in decisione, concedendo alle stesse i termini di cui all'art. 190 cpc per il deposito di scritti conclusionali e di repliche.
Ciò posto in punto di fatto, in diritto le domande formulate dall'attrice vanno accolte per quanto di ragione e nei limiti che di seguito si vanno ad esporre.
Orbene, in via principale chiede l'accertamento e la declaratoria della Parte_1
proprietà comune (tra essa e la germana convenuta in giudizio) del sottotetto sovrastante CP_1
il casamento sito in PO (CE) alla via E. Ienco, n. 70, identificato in catasto al fg. 4,
particella 396, sub13, (nel quale ella è titolare in via esclusiva del piano terra e la convenuta del primo piano), che - deduce - esserle stato illegittimamente sottratto dalla convenuta e da essa arbitrariamente modificato in unità abitativa, fondando tale richiesta sulla mancanza di atto di trasferimento in proprietà esclusiva del detto sottottetto.
Sul punto la Suprema Corte di Cassazione, con sentenza n. 11184 dell'8.05.2017, ha ribadito che in tema di condominio la proprietà del sottotetto di un edificio è in primo luogo determinata dai titoli e solo in difetto di questi ultimi può ritenersi comune ex articolo 1117 c.c. se esso risulti in concreto per le sue caratteristiche strutturali e funzionali oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune. Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell'appartamento all'ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall'umidità tramite la creazione di una camera d'aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo (Cass., n. 17249 del 12.08.2011).
In particolare, per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi quindi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali,
sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato - anche solo potenzialmente - all'uso comune o all'esercizio di un interesse di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117 c.1 c.c.; viceversa, allorché il sottotetto assolva la funzione esclusiva di solare e proteggere dal caldo dal freddo e dall'umidità l'appartamento dell'ultimo piano e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali dare tali da consentire l'utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento ( Cass., n. 6143 del 30.03.2016; n.
24147 del 29.12.2004 ; n. 8968 del 20.06.2002).
In altre parole, “l'appartenenza del sottotetto di un edificio va determinata in base al titolo, in
mancanza o nel silenzio del quale, non essendo esso compreso nel novero delle parti comuni
dell'edificio essenziali per la sua esistenza o necessarie all'uso comune, la presunzione di
comunione ex art. 1117 c.c. è, in ogni caso, applicabile nel caso in cui il vano, per le sue
caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato all'uso comune oppure
all'esercizio di un servizio di interesse condominiale, quando tale presunzione non sia superata
dalla prova della proprietà esclusiva”. (Cass. n. 20038/2016; conf. 20593/2018).
Nella fattispecie in esame, dai titoli di proprietà depositati non si rinviene prova dell'attribuzione in proprietà esclusiva del sottotetto, né dagli stessi è rinvenibile alcun riferimento ad esso, come - tra l'altro - verificato anche dal ctu nominato in causa e, pertanto - in assenza di titoli che chiariscano la proprietà - soccorre il criterio dato dall'esame delle caratteristiche strutturali e funzionali del sottotetto ai sensi dell'art. 1117 c.c.. Il consulente tecnico nominato d'ufficio, arch. - dopo aver provveduto a verificare Persona_3
la documentazione depositata e aver premesso che “la documentazione tecnica-amministrativa
consultata, e vari atti e titolo di acquisto-permuta, in possesso della parte convenuta, si ritengono
non probanti ai fini della proprietà del sottotetto de quo poiché nei vari passaggi di proprietà e
successive trascrizioni, non è mai menzionata, sia nella descrizione dell'immobile e delle relative
pertinenze e sia nella consistenza catastale” (cfr. ctu p. 9) - ha descritto lo stato dei luoghi.
Ebbene, dalla descrizione fornita dall'ausiliario non è dato evincere alcun collegamento funzionale tra l'appartamento sito al primo piano di proprietà della convenuta ed il locale sottotetto che ab
origine era raggiungibile attraverso una scala condominiale e veniva utilizzata da tutti i proprietari e che per dimensioni e caratteristiche strutturali, pertanto, non va considerato pertinenza di tale appartamento.
La domanda principale di accertamento della comproprietà del vano sottotetto formulata da va, pertanto, accolta. Parte_1
Di contro, non può trovare accoglimento la conseguenziale domanda di ripristino dello status quo
ante, poiché - acclarato dal ctu, oltre che non provato, che le opere di riattazione del sottotetto effettuate dalla convenuta non hanno minato la stabilità dell'edificio, né hanno arrecato danni al decoro architettonico di esso – il chiesto ripristino potrebbe compromettere la stabilità dell'intero immobile, come precisato dal consulente d'ufficio, il quale sul punto così si è espresso: “[…] in
considerazione alla tipologia costruttiva e le caratteristiche tecniche, mi permettono di ritenere
verosimilmente, che non sia adeguato procedere ad un intervento di trasformazione del piano
sottotetto (in quanto risulta stato sostituito) mediante interventi edilizi, per ripristinare, lo status
quo ante, in quanto significherebbe apportare interventi di demolizione di alcune parti strutturali,
come il solaio di copertura del piano sottotetto, la scala interna in calcestruzzo armato collegata
ai solai del piano primo e secondo, ecc. Tali interventi di demolizione, anche se non è stata
condotta nessuna verifica di tipo analitico con calcoli strutturali, potrebbero incidere sulla stabilità dell'intero edificio nel suo complesso, pregiudicando altre unità immobiliari, facenti parti
dello stesso manufatto.”
Ed allora, non potendo - per le ragioni tecniche testè menzionate - procedersi alla condanna della convenuta alla restituzione in favore dell'attrice della porzione di sottotetto di sua spettanza, non resta che - in accoglimento della domanda sul punto formulata in via gradata dall'attrice -
condannare al pagamento in favore di della somma di €. RO Parte_1
18.850,00, corrispondente al valore della quota parte del sottotetto di cui è risultata comproprietaria, così come accertato dal ctu nel proprio elaborato a seguito di ragionamento logico ed in applicazione di parametri corretti, le cui conclusioni la scrivente ritiene di condividere pienamente (cfr. elaborato peritale pag. 19, come emendato a pag. 27 a seguito di rilievi del ctp di parte convenuta, cui si rinvia, omettendone per ragione di sinteticità la trascrizione).
va, pertanto, condannata al pagamento della somma di € 18.850,00 in RO
favore dell'attrice a titolo di valore della quota parte di sua spettanza quale comproprietaria del sottotetto.
Passiamo brevemente alle ulteriori doglianze attoree.
Quanto alla richiesta di corresponsione dell'indennità di sopraelevazione di cui all'art. 1127 cc.,
essa va disattesa, non vertendosi nel caso di specie in ipotesi di sopraelevazione, avendo la convenuta provveduto non a sopraelevare un piano, bensì a riattare e ristrutturare un sottotetto già
esistente, senza modificarne la volumetria, come si evince dalla documentazione versata in atti ed in particolare dalla concessione edilizia 19/98 rilasciata dal comune di PO (sul punto, si consideri che per costante giurisprudenza di legittimità, ai sensi dell'art. 1127 c.c., devono essere considerati nuovi piani o nuove fabbriche le opere consistenti nella trasformazione in appartamento di una soffitta mediante l'aumento da 1 a 3 metri della sua altezza media) e tenuto conto che nessun altro intervento strutturale straordinario è stato eseguito, come accertato dal ctu, il quale ha sul punto precisato che: “gli unici interventi che hanno interessato negli anni passati, dopo
l'intervento di trasformazione e sostituzione del solaio di copertura del manufatto in questione,
sono stati dedicati alla manutenzione ordinaria ed, in particolare, al miglioramento delle
condizioni interne ed esterne, mediante opere di rifinitura.” (cfr. elaborato peritale pag. 13).
Non va pertanto riconosciuta all'attrice la chiesta indennità.
Parimenti, non può trovare accoglimento l'ulteriore domanda attorea tesa ad ottenere il risarcimento dei danni da infiltrazioni nell'appartamento al piano terra in sua titolarità che lamenta provenienti da percolamento dalla sovrastante proprietà, atteso che l'ausiliario ha escluso la riconducibilità del fenomeno alla convenuta. Più specificatamente il ctu sul punto ha precisato
“che non sussiste il nesso di causale, tra i danni lamentati dall'attrice , e i Parte_1
danni e i difetti riscontrati e valutati in fase di sopralluogo, nell'abitazione posta a piano terra
della IG.ra (parte attrice), in quanto non sono riconducibili, difetti dovuti alla non Parte_3
perfetta regola d'arte dei materiali applicati in fase di realizzazione e trasformazione del piano
sottotetto, o eventuali perdite di tubazioni idriche poste nel solaio di copertura del piano terra o
per non manutenzione ordinaria nel corso degli anni.”
Pertanto, alla luce di quanto appena esposto, la domanda attorea di risarcimento dei danni da infiltrazioni va reietta.
Da ultimo, quanto alla domanda di ripristino dello stato dei luoghi relativamente alle porzioni comuni di pertinenza del fabbricato e più precisamente di rimozione delle saracinesche in ferro munite di serrature installate all'ingresso dei capannoni adibiti a deposito, la stessa va parimenti reietta.
Dalla disamina dei titoli di provenienza dei menzionati capannoni identificati in catasto al foglio 4
particella 42, Cat. C/2, superficie catastale mq 122 è emerso che le parti sono comproprietarie, in ragione di una quota pari a 5/8 quanto a e una quota pari a 3/8 quanto a RO
. Parte_1
In giudizio è emerso, altresì, che la convenuta ha provveduto alla messa in RO
sicurezza della propria quota parte ideale del capannone a seguito dell'ordinanza n. 31 del
15.5.2000 del Sindaco del Comune di PO (CE) e sulla scorta di un accordo verbale intervenuto tra esse parti in merito alla divisione dello stesso, come si evince in maniera tranquillante dagli esiti della prova orale espletata.
Ed invero, all'udienza del 18.7.2017, entrambi i testi di parte convenuta hanno confermato la sussistenza di un accordo verbale tra le germane di divisione del capannone in due parti, tenuto conto delle reciproche quote di proprietà. In particolare, il teste (nuora della Testimone_1
convenuta) e frequentatrice abituale dei luoghi di causa da circa trenta anni, ha dichiarato che “in
occasione dell'intervento dei Vigili del Fuoco, mia suocera e la sorella si accordavano
verbalmente nel dividersi la proprietà indivisa. Mia suocera all'epoca ristrutturò la parte a lei
assegnata, mentre la sorella non vi provvide, posizionandovi all'interno un'autovettura di sua
proprietà che è stata rimossa […]”, e ha altresì precisato “[...] ricordo che mia suocera ha più
volte sollecitato la sorella a provvedere ad una divisione legale”.
Analoghe dichiarazioni sono state rese dall'altro teste di parte convenuta, (figlio Testimone_2
della convenuta), il quale ha sostanzialmente confermato le dichiarazioni rese dal precedente,
avvalorando la tesi della convenuta e specificando che “i lavori furono eseguiti perché i VVFF
avevano ritenuto i luoghi pericolanti e pericolosi. Mia mamma invitò la sorella a partecipare alle
spese dei lavori di risanamento ma mia zia disse che la cosa non le interessava”; ed ancora
“preciso che le sorelle si sono accordate verbalmente sulla divisione dei cd. Capannoni già prima
della segnalazione dei VVFF” e ancora “più volte mia mamma aveva invitato la sorella a
provvedere ad una divisione legale offrendole in aggiunta una porzione del cd. .” Pt_4 Di contro, il teste di parte attorea, (figlio dell'attrice), escusso Testimone_3
all'udienza del 11.7.2018, ha reso dichiarazioni vaghe, generiche, non circostanziate e, in punto di accordo, ha dichiarato “[…] non sono in grado di confermare o smentire se gli stessi siano stati
eseguiti sulla base di un precedente accordo tra lei e mia mamma”.
La convenuta, inoltre, ha versato in atti la missiva inoltrata all'attrice, a mezzo del suo procuratore,
per formalizzare la divisione della proprietà comune indivisa del 11.6.1999, nonché la procura generale conferita dall'attrice ad essa convenuta del 11.6.1990 con cui veniva disposta ogni e più
ampia facoltà in capo a di provvedere alla manutenzione dell'immobile in RO
parola.
Ne consegue, che la domanda di ripristino dello stato dei luoghi relativamente alle porzioni comuni di pertinenza del fabbricato (capannoni) formulata dall'attrice non può trovare accoglimento.
Sussistono giusti motivi, tenuto conto dell'esito del presente giudizio che vede l'accoglimento solo parziale delle molteplici domande formulate dall'attrice per compensare le spese di lite in ragione della metà e porre l'altra metà a carico della convenuta, in base al principio della soccombenza e liquidandole come da dispositivo, in applicazione dei parametri dettati dal D.M. 55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022 sotto la cui vigenza si è esaurita l'attività processuale e difensiva,
tenuto conto dello scaglione di riferimento, concretamente rapportati alla natura e complessità delle questioni trattate e all'attività processuale e difensiva espletata.


P. Q. M.


Il Tribunale di S. Maria C.V., Quarta Sezione Civile, nella persona del gop, dott.ssa Maddalena
Natale, definitivamente pronunciando sulle domande proposte da , nei confronti Parte_1
di ogni altra e diversa istanza, eccezione e conclusione disattesa e/o RO
assorbita, così provvede: 1) accertata la comproprietà tra le attuali parti in causa del sottotetto sovrastante il casamento sito in PO (CE) alla via E.Ienco n.70, condanna al pagamento RO
di € 18.850,00 in favore dell'attrice quale valore della quota parte ad essa spettante, stante l'impossibilità per ragioni tecniche del ripristino dello status quo ante;
2) rigetta le ulteriori domande di risarcimento danni, indennità di sopraelevazione e riduzione in pristino dei locali pertinenziali del casamento in parola (cd. capannoni) formulate dall'attrice;
3) Compensa le spese di giudizio in ragione della metà e pone l'altra metà a carico della convenuta, liquidandole in € 1.900,00, per compenso professionale ed € 227,5 per spese vive, oltre iva, cpa e rimborso spese forfetarie del 15% come per legge, che attribuisce al procuratore antistatario.
Così deciso in S. Maria C.V., lì 26.09.2024
Il OP
(dott.ssa Maddalena Natale)