REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOPO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI MILANO
SEZIONE QUARTA CIVILE
in persona del Giudice unico dr. Marcello Piscopo ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 36244 nel ruolo generale affari contenziosi civili dell'anno 2021, avente per oggetto: vendita di cose immobili, vertente
TRA
codice fiscale: , con Parte_1 C.F._1
l'avv. Boryana Borislavova Gospodinova
-ATTORE-
E
codice fiscale: , CP_1 C.F._2
codice fiscale: ; Parte_2 C.F._3
codice fiscale: , tutte con l'avv. Parte_3 C.F._4
Monica Sfamurri
-CONVENUTE-
E
codice fiscale: CP_2 C.F._5
-CONVENUTO CONTUMACE-
CONCLUSIONI
Per la parte attrice
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria richiesta,
1

-accertati i presupposti di cui all'art. 1385 comma 2 c.c. e di ogni altra norma ritenuta applicabile, accertare e dichiarare l'intervenuto recesso del sig. Pt_1
dal contratto stipulato in data 18.10.2019 tra il sig. e gli Parte_1
odierni convenuti o, in subordine, la risoluzione di detto contratto
-e, in ogni caso, ex art. 1385 comma 2 c.c., condannare i convenuti al pagamento di Euro 30.000,00, quale doppio della caparra confirmatoria di Euro
15.000,00 versata, o della somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, a favore dell'odierno attore, per i motivi esposti.
Oltre spese ed onorari del giudizio.
Per la parte convenuta
Piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis,
-in via preliminare, dichiarare l'incompetenza territoriale del Tribunale adito ai sensi dell'art 20 c.p.c.;
-in via preliminare graduata, nel caso di mancato accoglimento dell'eccezione che precede, dichiarare l'improcedibilità della domanda per mancata osservanza dell'art. 33 del d.l. n. 132 del 2014, convertito in legge n. 162 del
2014;
-nel merito, nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento delle eccezioni di cui ante, respingere la domanda attrice in quanto infondata in fatto e diritto.
In ogni caso con vittoria di spese.
2 MOTIVI DELLA DECISIONE
L'attore in epigrafe assume di avere correttamente esercitato il diritto di recesso, ai sensi dell'art. 1385, comma secondo, cod. civ., rispetto all'impegno da lui assunto con proposta del 05/10/2019 (doc. 1) di acquistare l'immobile ivi indicato sito a Sanremo (IM), proposta accettata il successivo 18/10/2019 dalle sole convenute costituite a condizione di avere tempo fino al 31/06/2020 per liberare l'immobile da persone e cose.
Ciò in quanto, rispetto alla visita compiuta prima di formulare l'offerta, il bene era stato privato di buona parte del mobilio oltre che della cabina doccia e del gazebo in giardino, inoltre vi erano danni a un portone, al pergolato in legno e agli infissi.
Ha perciò chiesto la condanna dei convenuti al pagamento del doppio della caparra confirmatoria di Euro 15.000,00 da lui corrisposta e quindi della somma di Euro 30.000,00.
Si sono costituite le convenute che avevano accettato l'offerta, chiedendo di respingere la domanda con vittoria di spese ed eccependo, in via preliminare,
l'incompetenza dell'adìto Tribunale in favore di quello di Imperia ai sensi dell'art. 20 c.p.c., oltre l'improcedibilità della domanda per omesso previo esperimento della negoziazione assistita di cui all'art. 3 d.l. n. 132/2014.
Indi, respinte le istanze istruttorie, la causa è stata posta in decisione sulle conclusioni in epigrafe trascritte.
Tanto premesso, disattese le eccezioni preliminari dal momento che la condizione di procedibilità è stata assolta in corso causa mentre l'eccezione di incompetenza è inammissibile, non essendo stati indicati tutti i fori concorrenti previsti dagli artt. 18, 19 e 20 c.p.c. (non senza rilevare che le convenute
3 costituite sono tutte residenti nel circondario del Tribunale di Milano), nel merito la domanda è tuttavia infondata e deve essere rigettata.
E' principio consolidato che “la disciplina del recesso di cui all'art. 1385 c.c. in ipotesi di versamento della caparra confirmatoria, alla stregua della disciplina generale in tema di risoluzione per inadempimento, presuppone l'inadempimento colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente;
ne consegue che il giudice è tenuto ad una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti al fine di stabilire quale di essi abbia fatto venire meno l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio” (Cass. 12549/2019).
Nella fattispecie i cespiti immobiliari sono stati proposti in vendita e accettati dall'istante “…liberi da persone e ammobiliati come da visita” (foglio 2 della proposta: doc. 1 di parte attrice), senza tuttavia alcuna elencazione dei mobili che i proprietari avrebbero dovuto lasciarvi;
inoltre, nella parte finale della proposta, figura un'aggiunta scritta a mano, in base alla quale la proposta sarebbe stata valida solo se fosse stato dato tempo alle venditrici fino al 31/06/2020 “…per liberare l'immobile da persone e cose”.
Ebbene, il riferimento oltre che alle “persone” anche alle “cose”, induce a ritenere che non tutto il mobilio era da lasciare nell'immobile ma una parte soltanto di esso, evidentemente sulla base di accordi bonari tra i contraenti.
D'altra parte, qualora i mobili fossero stati effettivamente tanto rilevanti ai fini della conclusione del contratto di vendita, le parti avrebbero avuto cura di eseguirne un inventario quantomeno di massima e, probabilmente, avrebbero anche imputato ad essi una parte del prezzo pattuito.
4 Ed allora, il fatto che la questione dei mobili sia stata disciplinata in maniera così sbrigativa e generica, non può che interpretarsi come un chiaro indice della modesta rilevanza ad essa conferita dalle parti nella determinazione del prezzo di vendita e più in generale nell'economia complessiva del contratto.
Inoltre non è contestato che, all'interno dell'abitazione, siano comunque rimasti diversi mobili.
Quanto poi ai pretesi danni agli infissi, al pergolato ecc., gli stessi sono stati descritti in maniera del tutto generica e, soprattutto, senza offrire alcuna prova dello stato dei luoghi al momento della prima visita effettuata il 05/10/2019.
Pertanto, deve concludersi che l'attore non aveva il diritto di recedere dal contratto ai sensi dell'art. 1385 cpv. cod. civ., poiché ai venditori non può
essere ascritto alcun inadempimento di non scarsa importanza, avendo anzi i venditori provveduto a liberare l'immobile secondo gli impegni ed avendo più
volte sollecitato l'attore alla stipulazione del rogito notarile.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo,
avuto riguardo al valore della controversia pari ad Euro 30.000,00 e con riduzione al minimo dei compensi per la fase istruttoria e per la fase decisionale.

P. Q. M.

Il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando, così provvede:
1)rigetta la domanda.
2)condanna l'attore al pagamento, in favore di Giudie e CP_1 Pt_2
Giudice delle spese processuali che liquida in Euro 5.261,00 per Parte_3
5 compensi, oltre la maggiorazione del 15% per spese generali, cassa avvocati ed I.V.A.
Milano, 4 giugno 2025
IL GIUDICE
dr. Marcello Piscopo
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