REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI FOGGIA
SECONDA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica ed in persona del Giudice Dott. Luca Mercuri, ha emesso la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta al N. 3027 dell'anno 2017 del Registro Generale Affari Contenziosi,
promosso da
, in persona Parte_1
dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. L. Vaira
( Email_1
ATTORE
contro
, rappresentato e difeso dall'Avv. D. La Torre Controparte_1
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CONVENUTO
§§§
Oggetto: altri rapporti condominiali
Conclusioni delle parti: come da note scritte depositate.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
1 Con atto di citazione ritualmente notificato, il , in Parte_1 Parte_1
(di seguito anche solo “attore”), in persona dell'amministratore pro tempore, premesso che:
- il convenuto, proprietario di un appartamento sito al quinto e ultimo piano del Parte_1
condominio, ha realizzato negli anni dal 2006 al 2015 una sopraelevazione sul lastrico solare di sua esclusiva proprietà, nonché un'apertura sul muro perimetrale dell'edificio per l'accesso mediante porta-finestra dall'appartamento preesistente al nuovo vano;

- la nuova costruzione, realizzata in fasi successive (fin dal 2006 e con successivi ampliamenti autorizzati dal Comune di , nella versione attuale, risalente a dopo il permesso di Parte_1
costruire n. 43 del 06/05/2015, mercè la chiusura su tutti i lati della struttura, è comunque da ritenersi illegitima e abusiva perché realizzata, oltre che senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale, in violazione degli artt. 1122 e 1127 c.c. e del regolamento condominiale, anche in assenza di permesso a costruire;

- il manufatto è stato infatti attinto anche da un ordine di demolizione del comune competente,
mai ottemperato dal convenuto;

- le predette opere, compresa la porta-finestra aperta sul muro condominiale per consentire l'accesso diretto dalla cucina interna all'appartamento alla loggia realizzata, sono lesive della staticità, del decoro e dell'aspetto architettonico dell'edificio;
così ha concluso:
“1) Accertare e dichiarare che la costruzione di proprietà di Controparte_1
realizzata sul lastrico solare del proprio immobile, sito al quinto ed ultimo piano,
[...]
interno 13, del Condominio sito in , al , lede il decoro e l'aspetto Parte_1 Parte_1
architettonico dell'edificio condominiale e/o reca pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del
fabbricato;
2 2) per l'effetto, condannare a demolire la stessa Controparte_1
costruzione e chiudere l'apertura realizzata sul muro perimetrale, a sua cura e spese,
ripristinando lo stato dei luoghi preesistente, autorizzando il Condominio, in caso di mancato
adempimento del , ai sensi dell'art. 2933, cod. civ., a provvedere direttamente, a spese CP_1
del condomino;

3) nella denegata ipotesi di rigetto della domanda di demolizione della costruzione realizzata
da , aggiornare le tabelle millesimali, in conseguenza della Controparte_1
sopraelevazione eseguita dal , con oneri a carico esclusivo di quest'ultimo; CP_1
4) condannare al pagamento di spese, diritti ed onorari di Controparte_1
causa, da liquidare in favore del sottoscritto procuratore antistatario.”
Si è costituito in giudizio (di seguito anche solo Controparte_1
“convenuto”), il quale ha contestato integralmente le domande attoree perché infondate in fatto e in diritto e ha concluso, pertanto, per l'integrale rigetto delle stesse, con vittoria delle spese di lite, da distrarsi in favore del difensore dichiaratosi antistatario.
Istruita la causa in via documentale e attraverso condulenza tecnica d'ufficio (CTU), il procedimento è stato rinviato da ultimo all'udienza del 21.11.2024 per la precisazione delle conclusioni.
Sulle conclusioni dei difensori delle parti depositate telematicamente, con ordinanza del
17.12.2024, la causa è stata trattenuta in decisione, con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Depositate le dette memorie la causa è ora decisa.
§§§
Le domande principali spiegate sono infondate e vanno dunque respinte, per le seguenti ragioni.
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3 Il convenuto, pacificamente proprietario dell'appartamento sito al quinto e ultimo Parte_1
piano dell'edificio condominiale in questione, nonché del lastrico solare interessato dall'intervento contestato, ha realizzato sul medesimo lastrico solare dapprima due logge e quindi un unico vano chiuso, nonché aperto sul muro perimetrale condominiale una porta per consentire l'accesso diretto dalla cucina interna al proprio appartamento al predetto vano.
Il ha eccepito la illegittimità delle predette opere sotto diversi profili: Parte_1
A) perchè non previamente autorizzate dall'assemblea condominiale, oltre che dal competente comune (almeno nella versione finale) e comunque lesive del decoro e dell'aspetto architettonico del fabbricato;

B) e perché altresì dannose per la staticità strutturale dell'immobile.
§§§
A) Con riguardo al primo aspetto, deve preliminarmente osservarsi che, ai sensi dell'art. 1127
c.c., il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale o, alternativamente, il titolare esclusivo del lastrico solare, può, nel rispetto dei limiti di cui ai commi 2 e seguenti del medesimo articolo, “elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti diversamente dal
titolo”.
A.1) Nel caso in esame, non essendo emerso innanzitutto dagli atti del giudizio un titolo ex art. 1127, comma 1 c.c., contenente un divieto, per il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale oggetto di causa, di realizzare manufatti in sopraelevazione sul lastrico solare,
deve concludersi che il avesse il diritto di sopraelevare. CP_1
A.2) In tale situazione, ai fini delle legittimità dell'intervento in sopraelevazione, non è poi necessario il consenso del atteso che il diritto di sopraelevare è riconosciuto, al Parte_1
proprietario dell'immobile dell'ultimo piano o al titolare esclusivo del lastrico solare,
direttamente dalla legge, oltre che insito nel diritto di proprietà degli stessi.
4 Secondo l'insegnamento della Suprema Corte, infatti, “il diritto di sopraelevare nuovi piani o
nuove fabbriche spetta al proprietario esclusivo del lastrico solare o dell'ultimo piano di un
edificio condominiale ai sensi e con le limitazioni previste dall'art. 1127 c.c., senza necessità
di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini, mentre limiti o divieti all'esercizio di
tale diritto, assimilabili ad una "servitù altius non tollendi", possono esser costituiti soltanto
con espressa pattuizione, che può esser contenuta anche nel regolamento condominiale, di tipo
contrattuale” (cfr., ex multis, Cass. Civ., Sez. II, 06/12/2000, n. 15504), qui pure insussistente.
A.3) Quanto in particolare all'apertura della porta finestra realizzata sul muro perimetrale condominiale occorre in primis chiarire (poi si vedrà quanto all'aspetto architettonico) che la stessa costituisce modificazione consentita al singolo condomino ex art. 1102, comma 1 c.c.,
realizzata dal convenuto a proprie cure e spese, nel proprio interesse, al fine del miglior godimento della cosa comune in relazione al godimento del lastrico solare in proprietà
esclusiva.
Detta modificazione, infatti, non ha inciso sull'utilità ritratta dalla cosa comune anche dagli altri condomini, con riguardo, nello specifico, al muro condominiale che non ha mutato la sua funzione (così come peraltro può dirsi per il lastrico solare che continua ad avere – anche –
l'originaria funzione di copertura del fabbricato).
Non sussiste quindi l'asserita illegittimità della suddetta porta finestra, per non essere stata previamente autorizzata dall'assemblea condominiale: al riguardo occorre richiamare la giurisprudenza della Suprema Corte, la quale ha costantemente spiegato che necessitano semmai di preventiva autorizzazione dell'assemblea le innovazioni di cui all'art. 1120 c.c. (al fine peraltro anche di rendere obbligatorio per tutti i condomini il contributo alla loro realizzazione) e non le modificazioni disciplinate dall'art. 1102 c.c.; infatti mentre le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone
5 l'originaria funzione e destinazione, le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., al fine di ottenere la migliore, più
comoda e razionale utilizzazione della cosa.
La ratio sottostante a detta differenziazione risiede nel fatto che, mentre nelle innovazioni rileva l'interesse collettivo (e l'esigenza eventuale di imporre a tutti i condomini la relativa spesa), le modificazioni invece delle parti comuni, a cura e spesa del singolo condomino, non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino al cui perseguimento sono rivolte (Cass. civ., sez. VI, 13/12/2022, n. 36389), con il limite del pari uso: pertanto “le modificazioni per il miglior godimento della cosa comune (a differenza dalle
innovazioni che vengono deliberate dall'assemblea nell'interesse di tutti i partecipanti ai sensi
dell'art. 1120 c.c.) possono essere apportate a proprie spese dal singolo condomino con i limiti
indicati dall'art. 1102 c.c. e non richiedono alcuna preventiva autorizzazione assembleare,
salvo che tale autorizzazione non sia imposta da una convenzione contrattuale approvata dai
condomini nell'esercizio dell'autonomia privata”.
Stabilito quindi che l'apertura della porta-finestra in questione rientra nel novero delle modificazioni di cui all'art. 1102 c.c., ne deriva che per la stessa, innanzitutto, benché realizzata su cosa comune, non era necessario chiedere la preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale.
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A.4) Quanto poi alla asserita lesione del decoro e dell'aspetto architettonico del fabbricato, da parte del complesso delle opere realizzate, sia sulle parti comuni che sul lastrico solare, occorre anche qui premettere che “L'aspetto architettonico, cui si riferisce l'art. 1127 c.c., comma 3,
quale limite alle sopraelevazioni, sottende … una nozione sicuramente diversa da quella di
(mero) decoro architettonico, contemplata dall'art. 1120 c.c., comma 4, art. 1122 c.c., comma
6 1 e art. 1122 bis c.c., dovendo l'intervento edificatorio in sopraelevazione comunque rispettare
lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente
complesso, tale da pregiudicarne l'originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal
progettista, in modo percepibile da qualunque osservatore. (Cassazione civile sez. II,
10/11/2021, n. 33104).
I due concetti, seppur non coicidenti, comunque si coordinano al fine dell'espressione del giudizio richiesto al giudice e, inoltre, “perché rilevi la tutela dell'aspetto architettonico di un
fabbricato, agli effetti, come nella specie, dell'art. 1127, comma 3, c.c., non occorre neppure
che l'edificio abbia un particolare pregio artistico, ma soltanto che questo sia dotato di una
propria fisionomia, sicché la sopraelevazione realizzata induca in chi guardi una chiara
sensazione di disarmonia” (Cass. 33104/21 cit.).
Ebbene, nel caso di specie, l'espletata CTU ha accertato con sicurezza che le opere realizzate dal non hanno prodotto quella rilevante disarmonia al complesso preesistente, sì da CP_1
pregiudicarne l'originaria fisionomia e alterarne le linee impresse dal progettista.
Infatti, il CTU ha potuto accertare che la loggia, definita “di ottima fattura”, si integra armoniosamente con il fabbricato in quanto realizzata con colori che richiamano i motivi cromativi dell'edificio; più nel dettaglio, gli infissi in alluminio di color bianco e le travi e i pilastri in legno, pure di color bianco, richiamano il bianco dei marcapiani, del torrino dell'ascensore, delle finestre e delle porte finestre;
mentre la copertura della loggia di color rame richiama il colore rosso mattone dell'edificio (cfr. pag. 8, 2° cpv, relaz. ctu): dunque la loggia, che è l'opera più in vista, si integra con l'edificio senza alterarne lo stile.
Anche in risposta alle osservazioni del CTP, il CTU ha confermato che, sebbene le valutazioni circa l'aspetto architettonico possano in parte dipendere da una percezione soggettiva, nello specifico è obbiettivamente riscontrabile che “gli elementi architettonici del manufatto non
7 hanno leso l'armoniosa disposizione delle componenti architettoniche appartenenti all'intero
fabbricato” (cfr. pag. 27 relaz. ctu).
La detta conclusione emerge in ogni caso dalle foto versate in atti dallo stesso attore: pare congruo affermare che, obbiettivamente, il manufatto si integra agevolmente nel contesto in cui
è inserito, sia perché realizzato con colori che richiamano quelli dello stabile, sia perché le sue linee si pongono in continuità con lo stile lineare ed essenziale dell'intero edificio, di recente realizzazione secondo stilemi moderni, così da non rappresentare per l'osservatore esterno alcun elemento di disturbo.
Va anche sottolineato che è emerso che opere di chiusura dei balconi di alcuni altri condomini erano pure state realizzate in passato, con analoghe tecniche, senza che fossero state sollevate questioni inerenti il decoro o il rispetto dello stile architettonico, benché tali opere siano state rimosse dagli interessati nel corso del giudizio, risultando però dalla perizia di parte convenuta e dalle foto prodotte da entrambe le parti.
Quanto poi alla porta-finestra, la stessa, sotto questo diverso angolo visuale e come affermato dal CTU, “non può aver arrecato pregiudizio all'aspetto architettonico dell'edificio, inteso
come stile architettonico del fabbricato nel suo complesso, in quanto coperta dalla vetrata del
prospetto della loggia stessa” (cfr. pag. 8, 4° cpv relaz. ctu): essendo, cioè, la detta nuova apertura, allo stato, tutta interna alla loggia, chiaramente non può impattare sul decoro e sull'aspetto architettonico del fabbricato.
Peraltro, la semplice apertura della porta-finestra, anche in assenza della loggia o vano, non sembra poter comportare comunque quel radicale difetto di continuità prospettica perorato da parte attorea.
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8 B) Con riguardo, infine, all'incidenza delle opere sulla statica dell'edificio, occorre rilevare che le opere in questione non costituiscono vera e propria sopraelevazione, in quanto i nuovi volumi, pure creati, non sono stati ottenuti costruendo un nuovo piano in aggiunta a quelli sottostanti, mediante prolungamento dei muri perimetrali e costruendo un nuovo tetto.
Il convenuto, originariamente autorizzato con permesso di costruire n. 43 del 06.05.2015
rilasciato dal Comune di a modifica del pergolato preesistente, ha costruito una Parte_1
loggia “costituita da un'orditura di travi in legno lamellare poggiate su due travi principali”
[..] la cui “copertura è realizzata in tavolato di abete, guaina impermeabile e finitura superiore”
(cfr. pag. 7 relaz. ctu) e il cui volume è stato poi chiuso con infissi laterali in vetro.
In risposta al terzo quesito il CTU, dopo aver visionato i progetti allegati alle richieste di assenso, con motivazione che appare immune da vizi logici, ha dichiarato che le opere per cui
è causa (sia la porta-finestra aperta sul muro perimetrale che la loggia chiusa) “non hanno
arrecato un pregiudizio alla stabilità e/o alla sicurezza del fabbricato” (cfr. pag. 13 relaz ctu).
A tanto il CTU è pervenuto, come detto, “a seguito di sopralluogo corredato da rilievi metrici
e fotografici” (cfr. pag. 6, 1° cpv. relaz. ctu.), unitamente allo studio della documentazione allegata alla pratica per la richiesta dei permessi autorizzatori delle opere, che ha consentito al
CTU di concludere che le opere sono state “ben progettate e calcolate in modo esaustivo” (cfr.
pag. 15 relaz. ctu).
Si ritiene poi che l'abuso edilizio, pure contestato dall'autorità competente al (in CP_1
relazione alla chiusura della loggia, alla realizzazione del vano cucina e alla superficie complessiva superiore a quella ammissibile) non incida in realtà sull'odierno giudizio, non rilevando ai fini dell'accertamento della legittimità delle opere con riguardo al rispetto del decoro e dell'aspetto architettonico, ma anche in merito alla staticità e alla sicurezza
9 dell'edificio, comunque attestati dagli uffici comunali competenti, anche se in relazione alle opere senza chiusure laterali.
In definitiva quindi, per tutto quanto innanzi esposto, deve escludersi il diritto del Condominio
attore alla demolizione delle opere realizzate dal condomino . CP_1
§§§
Quanto, infine, alla domanda subordinata relativa alla modifica delle tabelle millesimali,
entrambe le parti hanno dato atto nelle comparse conclusionali che, nelle more del giudizio, e precisamente nel corso dell'assemblea di condominio del 31.01.2022, è stata approvata la revisione delle tabelle millesimali a seguito della realizzazione delle opere de quo,
“all'unanimità dei presenti e senza alcuna opposizione successiva da parte degli assenti”, con l'espressa previsione dell'applicazione delle stesse sino all'eventuale demolizione dell'opera e/o diversa determinazione dell'autorità giudiziaria.
Il Condominio attore ha pertanto formalmente rinunciato alla domanda subordinata nella comparsa conclusionale.
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Le spese del presente giudizio devono seguire la soccombenza e sono liquidate in dispositivo ai sensi del D.M. n. 55/2014, tenuto conto che la presente controversia rientra nello scaglione delle cause di valore compreso tra € 5.200,01 ed € 26.000,00, al punto medio, così come le spese della CTU, come liquidate in corso di causa, devono essere poste definitivamente a carico dell'attore soccombente.
Non si rinvengono invece gli estremi per l'ulteriore condanna ex art. 96 c.p.c., non essendo attestabile l'abuso dello strumento processuale denunciato da parte convenuta.


P.Q.M.


10 il Tribunale di Foggia, Seconda Sezione Civile, in funzione di Giudice Unico, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dal in nei Parte_1 Parte_1
confronti di , così provvede: Controparte_1
1) rigetta le domande principali formulate dal attore;
Parte_1
2) prende atto della rinuncia alla domanda subordinata;

3) pone definitivamente a carico dell'attore le spese di CTU, come liquidate in corso di causa;

4) condanna il attore al rimborso in favore del convenuto delle spese Parte_1
processuali del presente giudizio, che si liquidano in € 5.077,00 per onorari, oltre rimborso forfettario (15%) e oltre a IVA e CAP se e come dovuti per legge, da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.
Si comunichi.
Così deciso lì 07/04/2025.
Il Giudice
Dott. Luca Mercuri
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