REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
SETTIMA SEZIONE CIVILE
così composta
Dr.ssa AURELIA D'AMBROSIO Presidente est.
Dr.MICHELE MAGLIULO Consigliere
Dr.PAOLO MARIANI Consigliere riunita in Camera di Consiglio ha emesso la seguente

SENTENZA nella causa civile n. 2260/2020 Ruolo Generale Civile avente ad oggetto: appello avverso sentenza del Tribunale di Torre AT n. 737/2020 vertente
TRA
(C.F. ) Parte_1 C.F._1
(C.F. Parte_2 C.F._2
(C.F. ) Parte_3 C.F._3
( ) Parte_4 CodiceFiscale_4
(C.F. ) Parte_5 C.F._5 elettivamente domiciliati in Sant'Anastasia (NA) alla via Kennedy n.18, presso lo studio dell'Avv. Mario Terraciano, dal quale sono rappresentati e difesi, in virtù di procura in calce all'atto di appello
APPELLANTI
E
(C.F. , Controparte_1 C.F._6 elettivamente domiciliata in Napoli alla via Nuova Poggioreale n.162, presso lo studio degli Avv.ti Rosario Piombino e Giuseppina Rendina, dai quali è rappresentata e difesa, in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
APPELLATA
CONCLUSIONI

Con le note scritte ex art.127 ter c.p.c. entrambe le parti concludevano riportandosi ai rispettivi atti ed alle conclusioni ivi contenute, chiedendone l'accoglimento.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato in data 31.10.2017 conveniva in Controparte_1 giudizio innanzi al Tribunale di Torre AT , Parte_1 Parte_2
, , e ed esponeva
[...] Parte_3 Parte_4 Parte_5 che:
- in data 28.04.2017 sottoscriveva un contratto preliminare di Controparte_1 acquisto dell'immobile sito in Torre AT (NA) al Corso Vittorio Emanuele
III, n. 419, piano I, contraddistinto al Catasto Urbano dei fabbricati di Napoli al foglio 6, particella 406, sub 17, categoria A/2, di proprietà di , Parte_1
, , , ; Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5
- il prezzo dell'immobile veniva fissato in E. 275.000,00, di cui E. 25.000,00 corrisposti contestualmente alla sottoscrizione del preliminare a titolo di caparra confirmatoria, ed E. 250.000,00 da versarsi entro il 31.07.2017, data di stipula del contratto definitivo;

- nella scrittura privata veniva stabilito che: “La promittente l'acquisto intende conseguire un mutuo ipotecario e pertanto i promittenti la vendita si obbligano ad accettare per il saldo del prezzo le modalità ed i tempi di pagamento dell'Istituto mutuante”;
- dopo la stipula della promessa di vendita, il marito della presentava CP_1 richiesta di mutuo alla banca che conferiva mandato ad un Parte_6 proprio tecnico per la valutazione del bene oggetto della eventuale e successiva garanzia ipotecaria;

- il perito della banca a seguito di sopralluogo presso l'immobile riscontrava gravi irregolarità urbanistiche, in quanto individuava volumi realizzati in assenza di titoli abilitativi, tali da limitare la commerciabilità del bene immobile, da ritenersi pertanto privo della conformità urbanistica;

- sulla base della relazione tecnica dell'Istituto di Credito, Controparte_1 rappresentava ai promittenti venditori l'impossibilità di accedere a contratto di mutuo e l'assoluta necessità di fornire documentazione attestante la regolarità urbanistica del cespite immobiliare, pena l'impossibilità di concludere la successiva compravendita immobiliare che sarebbe risultata nulla;
in particolare, richiedeva i titoli autorizzativi dell'ampliamento volumetrico e di superficie del piano ammezzato evincibili dalla comparazione tra la planimetria di impianto risalente al 31.12.1939 e lo stato dei luoghi accertato dal perito della banca;

- i promittenti venditori consegnavano alla parte attrice unicamente una dichiarazione del 2008 depositata presso l Controparte_2
- ai sensi dell'art. 20 del RD 652/1939, unita ad una
[...] contestuale denuncia di ampliamento dell'immobile, nella quale si dichiara che i lavori venivano ultimati il 10.1.1973, con allegata una planimetria catastale che differiva in maniera considerevole da quella del 1939; essa promissaria acquirente ribadiva la necessità dei titoli autorizzativi dell'aumento di volume e di superficie del piano ammezzato, oltre che i titoli abilitativi inerenti la realizzazione di un balcone lato mare, non potendo una semplice dichiarazione catastale sostituire la licenza edilizia (oggi permesso di costruire), in assenza della quale,
I'immobile era da considerarsi non conforme alla normativa urbanistica;

- i convenuti non consegnavano le licenze edilizie autorizzative dell'ampliamento volumetrico della parte sinistra dell'appartamento, dell'aumento di superficie del piano ammezzato, della realizzazione di un balcone e della chiusura parziale di due vedute balconi che costituivano alterazione del decoro e il prospetto dell'organismo edilizio;

- pertano, con raccomandata del 06.06.2017, atteso l'inadempimento dei promittenti venditori, recedeva dal contratto preliminare stipulato in data
28.4.2017 in ragione della difformità urbanistica del cespite, e chiedeva ai sensi dell'art. 1385 c.c. la restituzione del doppio della caparra confirmatoria, pari ad E.
50.000,00; - la richiesta non sortiva alcun effetto ed anzi le parti convenute non mostravano neppure la disponibilità a restituire la caparra versata;

- in seguito, attivava la procedura di mediazione presso l'organismo denominato
"DC Concilia srl" con sede in Torre AT (NA) alla Via Avallone 17, esperita nel corso di due incontri, all'esito dei quali veniva redatto verbale negativo di mediazione per mancato accordo;
nel verbale si dava atto che i convenuti, anche nella procedura di mediazione, non producevano alcun documento attestante la conformità urbanistica del cespite in relazione agli aumenti di volumetria e di superficie riscontrati, e non avanzavano alcuna proposta per addivenire ad una soluzione stragiudiziale della controversia, anzi ritenevano che l'onere di produrre tale documentazione incombesse sulla promissaria acquirente.
Tanto premesso chiedeva: “accertare la legittimità del recesso effettuato da parte attrice (promissaria acquirente), in ragione dell'inadempimento di parte convenuta (promittenti alienanti), e ordinare la restituzione del doppio della caparra confirmatoria, pari ad E. 50.000,00, oltre interessi e rivalutazione monetaria, con vincolo di solidarietà passiva a carico dei convenuti;
per l'effetto condannare le parti convenute al pagamento, con vincolo di solidarietà passiva, delle spese e dei compensi professionali da liquidarsi con attribuzione ai procuratori anticipatari”.
Si costituivano i convenuti , , Parte_1 Parte_3 Parte_2
, e , i quali contestavano la domanda
[...] Parte_4 Parte_5 sostenendo che il contratto preliminare dedotto in giudizio dovesse ritenersi risolto di diritto in quanto il termine ivi indicato aveva carattere essenziale, e che, in ogni caso, con il suo comportamento si rendeva responsabile Controparte_1 dell'inadempimento dell'obbligazione di pagare il prezzo residuo. In particolare, deducevano che l'adempimento dell'obbligazione da parte della promittente acquirente non fosse condizionato al perfezionamento della relativa pratica di mutuo, essendo il mutuo solo indicato nella scrittura privata come modalità di pagamento del prezzo dell'immobile. Proponevano inoltre domanda riconvenzionale volta ad ottenere la declaratoria di responsabilità dell'attrice in ordine alla mancata stipula del contratto definitivo e la condanna della stessa alla corresponsione del danno subito dai convenuti.
Chiedevano, pertanto: “a) dichiarare che la mancata stipula del contratto definitivo si è verificata per colpa esclusiva di parte attrice; b) accogliere la domanda riconvenzionale ritualmente spiegata pari ad E. 5.000,00, con vittoria di spese ed onorari di giudizio con attribuzione al sottoscritto procuratore anticipatario”.
Depositata documentazione, ammessa ed espletata consulenza tecnica di ufficio, precisate le conclusioni, la causa era assegnata in decisione, con i termini di giorni sessanta e successivi giorni venti per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Con sentenza n. 737/2020 il Tribunale di Torre AT così provvedeva: “a) dichiara legittimo il recesso oggetto del presente giudizio; b) condanna i convenuti, solidalmente tra loro, alla restituzione della somma di E. 50.000,00 a favore dell'attrice, pari al doppio della caparra ricevuta; c) condanna i convenuti ex art. 96, co. 3, c.p.c.; d) spese di lite liquidate a favore dell'attrice e nei confronti dei convenuti solidalmente in E. 9.600,00, con attribuzione ai procuratori antistatari”.
Avverso tale sentenza con atto notificato in data 19.06.2020 proponevano appello , , , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
e , sulla base di tre motivi, così rubricati: 1) “Richiesta di Parte_5 ammissione di documentazione ex art. 345 c.p.c. III comma in quanto formatasi dopo i termini istruttori di primo grado e comunque indispensabile alla decisione”;
2) “Insussistenza del grave inadempimento ex artt. 1385 – 1453 – 1455 c.c.”; 3)
“Erronea statuizione sulle spese con riferimento alla condanna per lite temeraria nonché eccessiva onerosità della condanna alle spese di lite”.
Chiedevano in totale riforma dell'impugnata decisione: “in via preliminare: A) sospendere l'efficacia esecutiva della sentenza di I grado sussistendo i presupposti del fumus boni iuris e del grave e irreparabile pregiudizio in danno degli odierni appellanti; B) ammettere la produzione documentale di cui al primo paragrafo del presente scritto n. 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11; nel merito: B) rigettare la domanda attorea, in quanto infondata; C) in via subordinata, in caso di conferma della sentenza impugnata, ritenere ingiusta la condanna alle spese di lite temeraria nonché compensare le spese di I grado ovvero ridurne l'importo e per l'effetto riformare sul punto la sentenza; D) condannare parte appellata alle spese e competenze di lite di I e II grado secondo il tariffario vigente”.
In via istruttoria, chiedevano una nuova consulenza tecnica di ufficio al fine di accertare la preesistenza del terrazzo lato sud, la legittimità dell'immobile, la commerciabilità e l'agibilità dello stesso.
Si costituiva l'appellata, la quale in via preliminare chiedeva il rigetto dell'istanza di sospensione, l'inammissibilità dell'appello ex art.348 bis c.p.c., l'inammissibilità della prova documentale ex art.345, III comma, c.p.c.; nel merito, contestava l'appello e ne chiedeva il rigetto con conferma dell'impugnata sentenza, la condanna per lite temeraria anche in grado di appello e la condanna alle spese di lite del secondo grado di giudizio. In particolare, deduceva la persistente illegittimità dell'immobile e la gravità dell'inadempimento ex art.1385 c.c..
Dopo vari rinvii d'ufficio per esigenze di ruolo, precisate le conclusioni, la causa era assegnata in decisione, con i termini di giorni sessanta e successivi giorni venti per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE

Va in primo luogo rigettata l'eccezione di inammissibilità dell'appello per manifesta infondatezza nel merito sollevata dall'appellata . Controparte_1
La questione deve ritenersi superata, poiché questa Corte, procedendo alla trattazione della causa nel merito, ha, sia pure implicitamente, ritenuto insussistenti i presupposti per pervenire ad una definizione semplificata del giudizio, nei termini previsti dall'art. 348-bis c.p.c.
In tal senso, la S.C. ha ritenuto che “qualora il giudice d'appello abbia proceduto alla trattazione nel merito dell'impugnazione, ritenendo di non ravvisare un'ipotesi di inammissibilità ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c., la decisione sulla ammissibilità non è ulteriormente sindacabile sia davanti allo stesso giudice dell'appello che al giudice di legittimità nel ricorso per cassazione, anche alla luce del più generale principio secondo cui il vizio di omessa pronuncia non è configurabile su questioni processuali” (Cass. n.10422/2019).
Ciò premesso, va rilevato che è pacifico che, in adempimento alle obbligazioni poste a suo carico, in virtù di contratto preliminare di compravendita di immobile sottoscritto in data 28.04.2017, (promissaria acquirente) versava Controparte_1
a , , , e Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_5
(promittenti venditori) la somma di E. 25.000,00, a titolo di caparra Parte_4 confirmatoria.
Parimenti è pacifico che al fine di procurarsi la provvista necessaria per l'acquisto dell'immobile (importo residuo di E.250.000,00), il coniuge della CP_1 provvedeva a richiedere la concessione di un mutuo ipotecario alla banca e che i promittenti venditori si obbligavano ad accettare per il Parte_6 saldo del prezzo le modalità ed i tempi di pagamento dell'Istituto mutuante.
Il perito , su mandato della banca, nel rapporto Persona_1 estimativo datato 23.05.2017, a seguito di sopralluogo presso l'immobile, riscontrava gravi irregolarità urbanistiche, in quanto individuava volumi realizzati in assenza di titoli abilitativi, tali da limitare la commerciabilità del bene immobile, da ritenersi pertanto privo della conformità urbanistica. In particolare nella relazione peritale consegnata alla banca il tecnico evidenziava che l'immobile
“risulta oggetto di un ampliamento non autorizzato che interessa la maggior parte della porzione sinistra del bene, compreso l'ammezzato” e che “la natura e l'entità dell'abuso commesso limitano la commerciabilità del bene”.
Sulla base della relazione, per poter accedere al contratto di mutuo e concludere la successiva compravendita, si rendeva assolutamente necessaria la consegna della documentazione attestante la regolarità urbanistica del cespite immobiliare da parte dei promittenti venditori.
Tuttavia gli stessi, pur a fronte di esplicita richiesta non consegnavano alla promissaria acquirente le licenze edilizie autorizzative dell'ampliamento volumetrico che interessava tutta la parte sinistra dell'appartamento, l'aumento di superficie del piano ammezzato, la realizzazione di un balcone e la chiusura parziale di due vedute balconi che alteravano il decoro e il prospetto dell'organismo edilizio. A causa di quanto riportato quest'ultima con raccomandata del 6.6.2017 comunicava ai promittendi venditori la volontà di recedere dal contratto preliminare.
Richiesto di accertare la legittimità del recesso e di condannare i promittenti venditori alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata dalla
, il Tribunale di Torre AT disponeva procedersi all'espletamento di CP_1 indagini tecniche al fine di verificare la conformità urbanistica del bene oggetto del preliminare attraverso al ricostruzione immobiliare nel tempo e di verificare la sussistenza, al momento della stipula del preliminare, dei titoli abilitativi aventi ad oggetto l'ampliamento di cubatura, superficie e sagoma del cespite immobiliare.
Esaminata la produzione documentale agli atti e all'esito delle ricerche effettuate presso i competenti uffici tecnici il C.T.U. concludeva che: a) “l'immobile oggetto del contratto preliminare stipulato in data 28 Aprile 2017, risultava aver subito delle modifiche non autorizzate, difformi rispetto ai grafici della licenza edilizia rilasciata dal sindaco del Comune di Torre AT del 17.04.1950”; b) “alla data di stipula del preliminare di compravendita (27 aprile 2017) i lavori riguardanti l'ampliamento di cubatura, superficie e sagoma del cespite immobiliare erano privi dei titoli abilitativi”.
Il giudice di prime cure accoglieva pertanto la domanda attorea in base alla circostanza che solo in corso di causa, e quindi dopo il recesso, parte convenuta si attivava per la regolarizzazione dell'immobile, mentre alla data del recesso
(6.06.2017) il bene oggetto di causa presentava irregolarità urbanistiche consistenti nella realizzazione di soppalco con relativa scala di accesso;
nella realizzazione del terrazzino a forma di “L” avente superficie di circa 14 mq completo di ringhiera e pavimento, coperto da una sovrastante struttura in ferro e pannelli da copertura del tipo “sandwich” in corrispondenza del lato sud (fronte mare).
Tutto ciò detto e passando all'esame dei motivi di appello, con il primo motivo, rubricato “Richiesta di ammissione di documentazione ex art. 345 c.p.c. III comma in quanto formatasi dopo i termini istruttori di primo grado e comunque indispensabile alla decisione”, gli appellanti censurano la sentenza di primo grado sostenendo l'erronea valutazione delle risultanze processuali da parte del primo giudice, derivante anche dalla carente indagine svolta dal C.T.U., e chiedono l'acquisizione in appello di ulteriore documentazione formatasi successivamente alla scadenza dei termini per il deposito di documentazione in primo grado al fine di dimostrare la diversa ricostruzione cronologica degli interventi sull'immobile e la legittimità dello stesso con riferimento al terrazzino e al balcone lato sud.
In ordine alla produzione documentale in grado di appello, gli appellanti ritengono doversi interpretare l'art. 345 co. 3 c.p.c. nel senso che esso fissa un principio generale di inammissibilità di mezzi di prova nuovi, ma al contempo ne individua i limiti, indicando i requisiti che i documenti (e gli altri mezzi di prova) devono avere per trovare ingresso in sede di gravame, vale a dire che si tratti di prove o documenti che le parti dimostrino di non aver potuto proporre prima per causa ad esse non imputabile, oppure che, “nel quadro delle risultanze istruttorie già acquisite, siano indispensabili ai fini della decisione della causa, vale a dire di per sé idonei ad eliminare ogni possibile incertezza circa la ricostruzione fattuale accolta dalla pronuncia gravata (n.d.r. ed è questo il caso che ci occupa)”.
Occorre a questo punto rilevare che la riforma dell'articolo 345 c.p.c., introdotta dall'art. 54 comma 1° del D.L. 22 giugno 2012 n°12, convertito, con modificazioni, dalla legge 8 settembre 2012 n°134 (in Gazzetta Ufficiale n°187 dell'11 agosto
2012), ha soppresso, nel testo della detta norma, le parole “che il collegio non li ritenga indispensabili ai fini della decisione della causa ovvero”.
Per effetto di tale modificazione normativa, non regolata da alcuna disposizione transitoria (diversamente dalle altre riforme processuali dettate per il giudizio di appello dallo stesso articolo 54), anche nei giudizi già in corso alla data della sua entrata in vigore non sono più ammesse nuove prove (e neppure nuovi documenti: Cass. S.U. 8203/2005) in grado di appello.
Come precisato dalla Suprema Corte, “la modifica, in senso restrittivo rispetto alla produzione documentale in appello, dell'art. 345, comma 3, c.p.c., operata dal d.l. n. 83 del 2012, trova applicazione, mancando una disciplina transitoria e dovendosi ricorrere al principio "tempus regit actum", solo se la sentenza conclusiva del giudizio di primo grado sia stata pubblicata dal trentesimo giorno successivo a quello di entrata in vigore della l. n. 134 del 2012, di conv. del d.l.
n. 83 cit. e, cioè, dal giorno 11 settembre 2012.” (Cass.n.6590/2017).
Nel caso di specie, la sentenza di primo grado risulta essere stata pubblicata in data 13.5.2020 e, di conseguenza, risulta applicabile, al caso di specie, la nuova formulazione dell'art.345 c. 3 c.p.p., secondo cui “non sono ammessi nuovi mezzi di prova e non possono essere prodotti nuovi documenti, salvo che la parte dimostri di non aver potuto proporli o produrli nel giudizio di primo grado per causa ad essa non imputabile”.
Ne consegue l'inammissibilità della produzione documentale richiesta dagli appellanti ex art.345, co 3, c.p.c., non avendo peraltro gli stessi dimostrato di non aver potuto produrre la documentazione in primo grado per causa ad essi non imputabile.
Con il secondo motivo di appello, rubricato “Insussistenza del grave inadempimento ex artt. 1385-1453-1455 c.c.”, gli appellanti si dolgono del fatto che il giudice di prime cure, dopo aver riportato il contenuto dell'ordinanza di demolizione nr. 2/2018 del Comune di Torre AT e parte della relazione del C.T.U. - che fa propria la descrizione delle violazioni contenuta nell'ordinanza
– “con laconico, implicito commento, privo di motivazione giuridica” abbia affermato che “disquisire in merito gravità dell'inadempimento a fronte dei riscontrati abusi e in assenza dell'agibilità del cespite appare, invero, poco comprensibile” (cfr.pag 6 sentenza).
Sostengono al riguardo che “la minima portata degli abusi ed il conseguimento della sanatoria in corso di causa in quanto prova dell'inesistenza originaria di impedimenti assoluti al rilascio della certificazione (di abitabilità) e dell'effettiva conformità dell'immobile alle norme urbanistiche non consente la legittimità del recesso operato dall'appellata”.
Deducono inoltre che con verbale del 24.11.2018 prot. 18/60/2018, acquisito dal
C.T.U. con accesso agli atti, veniva riscontrata l'ottemperanza dell'ordinanza di demolizione delle opere abusive tramite: demolizione e ricostruzione di tramezzature;
accertamento di conformità del 7.5.2018 prot. 10905 del soppalco con relativa scala di accesso;
richiesta di autorizzazione sismica in sanatoria del 07.08.2018 per il soppalco e la scala suddetti;
ripristino del prospetto su Corso
Vittorio Emanuele.
In tal modo l'immobile veniva ricondotto a una condizione di legittimità urbanistica e tale circostanza impediva di pronunciare la risoluzione.
Tale censura a parere di questo collegio non è meritevole di accoglimento in quanto le motivazioni addotte non appaiono sufficienti ad esonerare da responsabilità i promittenti venditori in ordine agli accordi contrattuali assunti in sede di stipula del preliminare: è innegabile che si è in presenza di loro omissioni concretizzatesi in un inadempimento.
Se è vero che, come da più recente giurisprudenza di legittimità, l'assenza del certificato di agibilità ovvero la mancata consegna dello stesso all'acquirente, pur costituendo inadempimento ai sensi degli artt.1477 e/o 1490 c.c., non necessariamente vanno considerati di tale gravità da determinare la risoluzione del contratto ex artt. 1453 c.c. e 1455 c.c. (vedi Cass. 29090/2017, 23157/2013,
13231/2010 e da ultimo Cass.23604/2023), è altrettanto indubbio che tale valutazione di rilevanza dell'inadempimento va compiuta in relazione al caso concreto ed all'interesse effettivo della parte acquirente lesa dalla assenza del certificato di abitabilità.
Nel caso di specie, emerge inconfutabilmente dalle risultanze documentali che la promissaria acquirente aveva intenzione, per acquistare Controparte_1
l'immobile in oggetto, di contrarre con la n mutuo ipotecario, che Parte_6 non veniva concesso dalla banca a causa della riscontrata illegittimità urbanistica ed edilizia dell'immobile oggetto del preliminare.
I promittenti venditori non solo non davano riscontro alla richiesta della promissaria acquirente di consegna della documentazione attestante la regolarità urbanistica del cespite immobiliare e la relativa agibilità ma, come correttamente rilevato dal giudice di prime cure, si attivavano al fine della regolarizzazione dell'immobile (richiesta di accertamento di conformità edilizia ex art. 37 DPR
380/2001; verbale di accertamento della P.M. di ottemperanza all'ordine di demolizione) solo successivamente al recesso della e all'introduzione della CP_1 causa, confermando che all'atto di stipula del preliminare l'immobile non era conforme alla normativa urbanistica. La condotta tenuta dai promittenti venditori è tale da integrare un grave e perdurante inadempimento idoneo ad incidere sull'equilibrio delle reciproche prestazioni delle parti, a fronte del quale appare irrilevante la circostanza della successiva sanatoria nel corso del giudizio di primo grado, risultando già definitivamente concretizzato l'inadempimento dei promittenti alienanti all'obbligazione contrattualmente assunta.
I promittenti venditori avevano l'onere di attivarsi presso la pubblica amministrazione onde ottenere i titoli abilitativi indispensabili per accertare l'esistenza dei requisiti inerenti all'immobile oggetto del contratto preliminare e, una volta ottenuti, erano tenuti a consegnarli alla promissaria acquirente.
E ciò in ossequio ai doveri di correttezza e buona fede, secondo il disposto degli artt. 1175 e 1375 c.c., che impongono ai soggetti contraenti un obbligo di reciproca lealtà di condotta in tutte le fasi del rapporto contrattuale, a partire dal procedimento di formazione del contratto sino alla sua esecuzione, in ossequio altresì al dovere di leale cooperazione tra le parti.
Come affermato dalla Suprema Corte, “buona fede o correttezza integrano un generale principio di solidarietà sociale che trova applicazione a prescindere alla sussistenza di specifici obblighi contrattuali, imponendo al soggetto di mantenere nei rapporti della vita di relazione un comportamento leale, ma è anche fonte legale d' integrazione del contratto, quale obiettiva regola di condotta che vale a determinare il comportamento dovuto in relazione alle concrete circostanze di attuazione del rapporto, specificantesi in obblighi di informazione e di avviso, ed
è volta alla salvaguardia dell'utilità altrui nei limiti dell'apprezzabile sacrificio, dalla cui violazione conseguono profili di responsabilità in ordine ai falsi affidamenti anche solo colposamente ingenerati” (cfr. Cass. n.11295/2011; Sez. Un.,n.
28056/2008; n. 16315/2007; n. 3462/2007; n. 23273/2006; n.3651/2006.).
La giurisprudenza di legittimità ha definito la buona fede, nell'accezione oggettiva, come un vero e proprio “dovere giuridico” e ha riconosciuto che essa, come requisito della condotta, rappresenta uno dei cardini della disciplina legale delle obbligazioni, affermando, quindi, che la sua violazione costituisce una possibile fonte di responsabilità. Essa è espressione del dovere di solidarietà fondato sull'art.2 della Costituzione – la cui violazione costituisce, già di per sé, inadempimento e può comportare l'obbligo di risarcire il danno che ne sia derivato
(cfr. Cass.n.17716/2011; n.1618/2009; Sez. Un. n. 28056/2008)
Alla luce di tali considerazioni, gli appellanti avrebbero dovuto fornire alla CP_1 la documentazione attestante la regolarità amministrativa e urbanistica - documentazione in cui rientra inequivocabilmente anche il certificato di abitabilità/agibilità - al fine di consentirle il completamento dell'istruttoria della pratica per il mutuo;
avrebbero, inoltre, dovuto attivarsi presso la pubblica amministrazione onde ottenere tempestivamente titoli abilitativi e certificato di abitabilità, indispensabili per accertare l'esistenza dei requisiti inerenti all'immobile oggetto del contratto preliminare.
Come infatti osservato dalla Suprema Corte, (cfr. ordinanza n.622 del
14/01/2019), “...il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune - nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore - è giustificato, ancorché anteriore all'entrata in vigore della legge 28 febbraio 1985, n. 47, perché l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico - sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali (Cass. n. 10820/2009
e n.15969/2000).”
Peraltro, la S.C. ha ritenuto applicabile al caso di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile, in presenza delle due condizioni dell'omessa dichiarazione, nel contratto, della difformità o della sua non conoscenza in capo al compratore al momento dell'acquisto e della persistenza del potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), l'art. 1489 c.c., che, a tali condizioni, riconosce all'acquirente la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo (cfr. da ultimo Cass. n. 17148/2024).
Nel caso in esame, è pacifico che la aveva avuto contezza della CP_1 sussistenza di gravi irregolarità urbanistiche dell'immobile, che ne limitavano la commerciabilità, solo in occasione della richiesta di mutuo;
così come risulta chiaramente dai contenuti della consulenza tecnica di ufficio e prima ancora, dell'ordinanza di demolizione del 26.02.2018, che le opere eseguite avevano aumentato la superficie utile ed erano tali da richiedere il rilascio del permesso di costruire.
Considerata l'entità della difformità al momento del recesso della dal CP_1 contratto preliminare, possono allora dirsi integrati entrambi i requisiti posti dall'art. 1489 c.c. per la richiesta di risoluzione del contratto o della riduzione del prezzo.
Posto allora che il recesso previsto dal secondo comma dell'art.1385 c.c. configura una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, avente quale presupposto l'inadempimento della controparte e condizione di operatività la semplice sua comunicazione a quest'ultima (Cass.n.5095/2015), e che la stessa, in ipotesi di versamento della caparra confirmatoria, presuppone, alla stregua della disciplina generale in tema di risoluzione per inadempimento,
l'inadempimento colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente (Cass. n.21209/2019; n.12549/2019), non può che derivare dal suo esercizio, in presenza dei suddetti presupposti, il trattenimento della caparra ricevuta (o l'esazione del doppio di essa), in ossequio alla sua funzione tipica, data dalla liquidazione dei danni preventivamente e convenzionalmente stabiliti, così determinando l'estinzione ope legis di tutti gli effetti giuridici del contratto e dell'inadempimento ad esso (Cass. n.18850/2004).
Correttamente, pertanto, il giudice di prime cure, una volta ritenuto esistente l'inadempimento colpevole dei promittenti venditori, ha condannato gli stessi al pagamento del doppio della caparra ricevuta.
Ne consegue il rigetto della censura.
Con il terzo motivo di appello, articolato in due diverse censure, rubricato
“Erronea statuizione sulle spese con riferimento alla condanna per lite temeraria nonché eccessiva onerosità della condanna alle spese di lite”, gli appellanti contestano l'impugnata sentenza nella parte in cui vengono condannati ex art. 96, terzo comma c.p.c., a causa della loro “resistenza temeraria connotata dal dolo, essendosi attivati per sanare gli abusi solo a giudizio instaurato”. In particolare, deducono l'ingiustizia della statuizione in quanto alcun dolo o colpa grave può ravvisarsi nel comportamento da essi tenuto.
Contestano inoltre la statuizione di condanna al pagamento delle spese del giudizio liquidate nella misura di E.10.000,00 che non tiene conto “della loro buonafede, della loro disponibilità nella fase della mediazione, gravando eccessivamente quanto ingiustamente sulla loro condizione economica, il tutto a fronte di parametri tabellari contenuti, che avrebbero suggerito una statuizione sulle spese di minore entità ovvero la compensazione delle stesse”.
Il motivo è meritevole di accoglimento quanto alla condanna ex art.96, terzo comma, c.p.c..
Va, innanzitutto, ricordato che la condanna prevista dalla richiamata disposizione normativa configura una sanzione di carattere pubblicistico, applicabile d'ufficio in tutti i casi di soccombenza (cfr. Cass. n.3830/2021; n.12413/2016; n.
4926/2013), la quale non richiede l'accertamento dell'elemento soggettivo del dolo o della colpa in capo all'agente, bensì unicamente quello della sua condotta processualmente abusiva, consistente nell'aver agito o resistito pretestuosamente (cfr., ex ceteris, Cass. n. 22208/2021 [ord.], Cass. n.
17466/2019 [ord.] e Cass. n. 27623/2017); che trattasi di sanzione autonoma e indipendente rispetto alle ipotesi di responsabilità aggravata contemplate dai primi due commi dello stesso articolo 96 c.p.c. e con queste cumulabile (cfr.
Cass. n. 20018/2020 [ord.], Cass. n. 29812/2019 [ord.] e Cass. n. 21943/2018
[ord.]); che la norma in esame, nel disporre che il soccombente può essere condannato a pagare alla controparte «una somma equitativamente determinata», non fissa alcun limite quantitativo, sicché il giudice, nel rispetto del criterio equitativo e del principio di ragionevolezza, può quantificare detta somma sulla base dell'importo delle spese processuali (o di un loro multiplo) o anche del valore della controversia (cfr. Cass. n.26435/2020; n.17902/2019; n.
21570/2012).
Nel caso di specie, pur essendo risultati i promittenti venditori soccombenti, non può omettersi di considerare che le violazioni che hanno impedito alla di CP_1 ottenere la concessione del mutuo erano comunque sanabili (rectius sanate), come dimostrato peraltro dalla stipula del contratto di compravendita tra gli appellanti e in data 30.11.2018, successivamente alla Controparte_3 regolarizzazione tramite ottemperanza all'ordinanza di demolizione.
Dunque, pur essendosi risolto il giudizio in senso sfavorevole ai promittenti venditori, non può dirsi che gli stessi abbiano abusato dello strumento processuale resistendo all'azione del tutto pretestuosamente e per mere finalità dilatorie.
La statuizione di condanna ex art. 96, terzo comma, emessa d'ufficio dal giudice di primo grado, va pertanto revocata.
Viceversa è del tutto infondata la censura avente ad oggetto la statuizione relativa alle spese del giudizio.
Trattasi di censura generica al limite dell'ammissibilità, non essendo esplicitati gli errori commessi dal giudice di primo grado, e comunque infondata avendo il giudice di prime cure liquidato i compensi professionali in applicazione dei parametri di cui al D.M. n.55/2014 tenuto conto del valore della causa e dell'attività svolta.
Nemmeno appare giustificata la richiesta di compensazione delle spese, attesa la soccombenza di essi convenuti-odierni appellanti e non ricorrendo alcuna delle ipotesi previste per far ricorso alla statuizione invocata.
Alla stregua delle considerazioni che precedono l'appello va accolto limitatamente alla statuizione di condanna ex art. 96, terzo comma, c.p.c., e in tali sensi va riformata l'impugnata sentenza che invece va confermata nel resto.
Ai fini del governo delle spese di lite va considerato che la proposizione di un motivo di appello relativo alla pronuncia in primo grado della condanna per lite temeraria introduce una specifica censura, il cui accoglimento, in conseguenza dell'effetto devolutivo, genera soccombenza (parziale se ricorrono altri motivi non accolti) della controparte e può giustificare la compensazione, anche integrale dei costi del giudizio ai sensi dell'art.92, comma 2, c.p.c.. (Cass. n.15102/2021).
E ciò perché anche la pronuncia ex art.96 c.p.c., che per la accessorietà della sua natura si colloca all'esterno dell'oggetto della lite, costituendone solo una conseguenza, al pari della condanna alle spese, può costituire motivo di impugnazione laddove si contesti la temerarietà dell'azione o, come nel caso di specie, della resistenza all'azione, venendo così ad essere inglobata nel thema decidendum.
In altri termini “dirimente è che le questioni relative alla condanna per lite temeraria riguardino una condanna effettuata nella pronuncia conclusiva del grado precedente e quindi siano correttamente veicolate nel devolutum come oggetto di censura nella species di impugnazione proponibile (appello o ricorso per cassazione). Solo in tal caso una decisione sulla lite temeraria, quale accoglimento di una censura devolutiva, genera soccombenza (parziale, se ricorrono altri motivi, non accolti) della controparte. Nessuna soccombenza in riferimento alla lite temeraria sussiste, invece, nel caso di diniego della condanna ex art.96 c.p.c. pronunciato nello stesso grado in cui la soccombenza viene richiesta” (in motivazione Cass. n.15102/2021 cit.).
Naturalmente la parziale riforma della sentenza appellata limitatamente alla condanna ex art.96, terzo comma, c.p.c. non incide sul governo delle spese del primo grado, rispetto alle quali la predetta statuizione conserva la sua natura accessoria rispetto all'effettivo tema di lite cui va rapportata la verifica della soccombenza (domanda che presuppone, quale condizione necessaria anche se non sufficiente per il suo accoglimento, proprio il riconoscimento della soccombenza integrale della parte cui si attribuisce l'illecito processuale).
Orbene, in considerazione della sia pur parziale e assai limitata soccombenza reciproca le spese del presente grado sostenute dall'appellata vanno poste a carico degli appellanti nella misura dei quattro quinti, con attribuzione agli avv.ti
Rosario Piombino e Giuseppina Rendina dichiaratisi antistatari, dichiarandole compensate per la restante parte.
Alla liquidazione delle stesse in tale proporzione si provvede in dispositivo, in considerazione del valore della causa, delle questioni trattate e dell'attività svolta, con esclusione dei compensi per l'attività istruttoria che non ha avuto luogo, ed in applicazione dei parametri di cui al D.M. n.55/2014, così come modificato dal
D.M. 147/2022, secondo l'aggiornamento tabellare ivi previsto, ancorché la prestazione abbia avuto inizio e si sia in parte svolta nella vigenza della pregressa regolamentazione, purché a tale data la prestazione professionale non sia stata ancora completata.(Cass.26.10.2018 n. 27233; 17.10.2019 n. 26297; 20.05.2020
n. 9263).
Per le medesime argomentazioni sopra riportate non è meritevole di accoglimento la domanda di condanna ex art.96 c.p.c. degli appellanti proposta nel presente grado del giudizio dall'appellata


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da , , , e Parte_1 Parte_3 Parte_7 Parte_4 [...]
avverso la sentenza n.737/2020 del Tribunale di Torre Parte_5
AT nei confronti di , con atto notificato in data 19.6.2020, Controparte_1 così provvede:
a) in parziale riforma della impugnata sentenza revoca la statuizione di condanna di , , , e Parte_1 Parte_3 Parte_7 Parte_4 [...]
ex art.96 terzo comma c.p.c.; Parte_5
b) conferma nel resto l'impugnata sentenza;

c) condanna gli appellanti al pagamento in favore di dei quattro Controparte_1 quinti delle spese del presente grado di giudizio, che in tale proporzione liquida in E. 5.556,8 per compensi, oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge e rimborso spese generali, con attribuzione ai procuratori antistatari avv.ti Rosario Piombino e
Giuseppina Rendina, dichiarandole compensate per la restante parte.
Così deciso in Napoli, addì 10.7.2025
LA PRESIDENTE ESTENSORE
Dr.ssa Aurelia D'Ambrosio