R.G. 2241/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI PESCARA
SEZIONE CIVILE
nella persona della Dott.ssa Cleonice G. CORDISCO in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 2241 ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2020, vertente
TRA
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2
), rappresentati e difesi dall'avv. Lorenzo Ronca come da procura in atti CodiceFiscale_2
ATTORI - CONVENUTI IN RICONVENZIONALE
E
(C.F. , rappresentato e difeso dall'avv. Pietro Di CP_1 CodiceFiscale_3
Giacinto come da procura in atti
CONVENUTO - ATTORE IN RICONVENZIONALE
OGGETTO: risoluzione contrattuale.
CONCLUSIONI: come in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1

Con atto di citazione ritualmente notificato, e convenivano in Parte_1 Parte_2
giudizio, davanti a questo Tribunale, e - premesso di avere acquistato dal convenu- CP_1
to, con atto ai rogiti del notaio del 10 aprile 2013, rispettivamente la nuda proprietà e CP_2
l'usufrutto vitalizio di due appartamenti siti a Cepagatti, alla via Piave n. 48 (meglio descritti nell'atto introduttivo) al prezzo complessivo di euro 90.000,00; che, al momento dell'acquisto, gli immobili erano condotti in locazione in forza di due contratti, cui erano automaticamente subentrati gli acquirenti;
che le parti, per la conclusione dell'affare, si erano avvalse dell'opera di mediazione dell'agenzia immobiliare "Giordano Immobiliare di Giordano Avio & C. s.a.s.", al costo di euro
1.800,00 sborsati dagli attori;
che il venditore aveva dichiarato che “...le opere relative al CP_1
fabbricato furono iniziate in epoca anteriore al 1967, che i lavori di ristrutturazione e modifiche interne sono stati eseguiti in base a DIA in sanatoria n. 5013 del 27.02.2013 e che non vi sono abusi edilizi da cui derivino limitazione per la commerciabilità (agibilità richiesta il 27.Febbraio.2013)”; che, tuttavia, il tecnico di fiducia degli attori, a seguito di verifiche svolte presso l'ufficio
Urbanistico del Comune di Cepagatti, aveva rilevato, in merito alla DIA e alla richiesta di agibilità, gravi carenze documentali e difformità strutturali (quale il mancato rispetto del minimo di mq 45 degli appartamenti), tant'è che l'ente aveva invitato il proprietario a completare la produzione e/o a sanare le opere di cui chiedeva la regolarizzazione;
che, sulla base di tanto, il tecnico aveva ritenuto che "i predetti appartamenti non godono e non potranno godere mai dell'agibilità urbanistica"; che, dunque, si era configurata la fattispecie della vendita di “aliud pro alio” - tanto premesso, chiedevano dichiararsi la nullità/annullabilità e/o comunque la risoluzione del contratto di compravendita di cui trattasi per grave inadempimento del , con condanna dello stesso alla CP_1
restituzione del prezzo di compravendita (euro 90.000,00) oltre che al risarcimento del danno, interessi e rivalutazione.
Costituitosi in giudizio, il contestava l'assunto avversario deducendo, in primo luogo, che CP_1
il Comune di Cepagatti, imponendo superfici minime per l'ottenimento del certificato di agibilità, aveva esorbitato dai propri poteri istituzionali, non essendo rinvenibile un tale potere limitativo nel
Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. n. 380/2001).
Ad ogni buon conto, il convenuto evidenziava che gli attori avevano beneficiato dei canoni di locazione degli immobili acquistati sin dalla data del rogito;
pertanto, in ipotesi di accoglimento della domanda, chiedeva in via riconvenzionale disporsi la compensazione di quanto da egli dovuto in favore degli istanti con la somma di euro 49.500,00 (oltre interessi e rivalutazione) pari all'importo totale dei canoni dagli stessi percepiti.
2 Infine, nella comparsa conclusionale, il AL chiedeva pronunciarsi declaratoria di cessazione della materia del contendere a seguito dell'entrata in vigore della L. n. 105/24, che autorizzava il tecnico progettista ad asseverare la conformità del progetto alle norme igienico sanitarie anche nel caso di alloggi con superfici fino a mq 20, per una sola persona, e mq 28, per due persone.
Così compendiati i fatti di causa, ritiene il Tribunale che la domanda principale sia fondata e che, pertanto, debba essere accolta, nei limiti di seguito specificati.
Ed invero, è pacifico che rispetto all'opera realizzata in epoca precedente al 1967 siano state effettuate delle modifiche (in particolare, il frazionamento in quattro unità abitative), in relazione alle quali il convenuto non ha fornito prova del titolo che le avrebbe legittimate, né del conseguente certificato di agibilità.
A tale proposito deve osservarsi che - come risulta dalla espletata CTU e per quello che qui maggiormente interessa - a seguito di denuncia di inizio attività edilizia n. 30/2013, acquisita al pro- tocollo comunale in data 27/02/2013 (prot. n. 5013) “per i lavori di modifiche interne a sanatoria” riguardanti il nella qualità di proprietario dell'immobile, con lettera del 2 aprile 2013 (prot. CP_1
n. 7818) il Responsabile del procedimento del Comune di Cepagatti, Geom. , Controparte_3
comunicava all'odierno convenuto la richiesta di documentazione integrativa, evidenziando, per ciò che più rileva, che “Mancano inoltre il rispetto del minimo di mq 45 di uno degli appartamenti a piano terra, e gli altri due appartamenti a piano primo nel rispetto dell'art. 67 del REC in vigore;

In considerazione di quanto esposto si comunica che la Denuncia Inizio Attività di cui all'oggetto viene SOSPESA, così come previsto dal punto 6 dell'art. 23 del DPR 6 giugno n. 380”.
Anche la richiesta di agibilità relativa alle quattro unità abitative di cui alla DIA prot. n. 5013 del 27 febbraio 2013, acquisita al protocollo comunale in pari data (prot. n. 5038), rimaneva sospesa, come da comunicazione del 3 aprile 2013 (prot. 7827) del Responsabile del procedimento del Comune di
Cepagatti, nella quale si evidenziava, tra gli altri impedimenti, che “Prima del rilascio del certificato di agibilità di che trattasi dovrà essere definita la pratica relativa alla DIA IN
SANATORIA presentata in data 27/02/2013 prot. n. 5013 e succ. richiesta di documentazione in data 02/04/2013 prot. 7818”.
A fronte di tanto, il , con lettera acquisita al protocollo comunale in data 11 luglio 2013 CP_1
(prot. n. 16728), dichiarava di aver provveduto al deposito dell'ulteriore documentazione richiesta.
Ora, secondo la tesi del convenuto, i procedimenti amministrativi della DIA in sanatoria e della richiesta di agibilità devono ritenersi conclusi positivamente, per essersi formato il silenzio-assenso
3 sulle istanze a tal fine presentate, avendo egli adempiuto alla richiesta di integrazione documentale a seguito della quale nessun ulteriore rilievo era stato mosso dall'ente.
Tale assunto, tuttavia, non è condivisibile.
Ed invero, si osserva, innanzitutto, che in tema di licenza di abitabilità/agibilità di immobili oggetto di compravendita, qualora si sia formata la fattispecie di assenso delineata dall'art. 4 DPR n.
425/94(poi abrogato dal DPR n. 380/2001), il venditore - che, al momento del rogito o nel corso del giudizio, offra la documentazione attestante la regolare presentazione dell'istanza e il decorso del tempo idoneo ad integrare la fattispecie legale tipica del silenzio-assenso - ha assolto ai propri obblighi di diligenza ai fini dell'abitabilità (oggi agibilità) dell'immobile oggetto di vendita (cfr.
Cass. n. 24729/08).
Tuttavia, è a carico dell'alienante l'onere di comprovare che l'istanza sia stata presentata con il dovuto corredo documentale (Cass. n. 23605/2023).
Per altro verso, secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, “Il meccanismo del silenzio assenso non può essere invocato allorché manchi il presupposto stesso per il rilascio del certificato di agibilità, costituito dal carattere non abusivo del fabbricato. Ai fini della formazione degli effetti del silenzio significativo, infatti, è necessario che la domanda presentata sia completa di tutte le indicazioni previste dalla legge, ovvero anche della declaratoria di conformità al progetto edilizio”
(Consiglio di Stato sez. II, 17/05/2021, n. 3836).
Ed ancora: “Il modulo procedimentale alternativo al provvedimento, nel quale consiste il meccanismo del silenzio-assenso, può operare solo laddove sussistano tutti i presupposti richiesti dalla normativa urbanistica ai fini del rilascio del certificato di agibilità espresso, primo fra tutti quello della conformità urbanistico - edilizia degli immobili. Non può, invece, predicarsi l'avvenuta formazione del certificato di agibilità per silentium qualora l'immobile sia abusivo in quanto oggetto di un'istanza di condono” (T.A.R. Napoli, sez. III, 09/06/2017, n. 3119).
Nella specie, considerato che il procedimento avviato per la concessione del titolo in sanatoria è stato sospeso e che il venditore non ha dimostrato di aver corredato la domanda di tutti gli elementi necessari, deve dunque ritenersi l'insussistenza dei presupposti per la formazione del silenzio assenso, in applicazione dei richiamati principi giurisprudenziali.
Inoltre, l'asserita integrazione documentale - peraltro, effettuata ben oltre il termine di trenta giorni concesso all'istante - certamente non avrebbe potuto superare la violazione dell'art. 67 del regolamento edilizio contestata nel provvedimento di sospensione della pratica in sanatoria.
4 A tale ultimo proposito, il Tribunale non condivide l'assunto del convenuto per cui il comune, imponendo una superficie minima per poter considerare agibili alloggi e locali, avrebbe esorbitato dai propri poteri istituzionali, come da giurisprudenza amministrativa indicata dal AL medesimo (Tar Veneto n. 1117/2012 e Tar Abruzzo n. 27/2005).
Sul punto, infatti, ci si limita ad osservare che il Consiglio di Stato, proprio in riforma delle sentenze di primo grado richiamate, ha ribadito che il regolamento comunale ben può disporre circa la superficie minima degli alloggi (si vedano, rispettivamente, Consiglio di Stato n.747/2014 e
Consiglio di Stato n. 2433/13, nella quale ultima si legge, in motivazione, che, in base all'art.4
D.P.R. n. 327/01, "Il regolamento che i comuni adottano ai sensi dell'articolo 2, comma 4, deve contenere la disciplina delle modalità costruttive, con particolare riguardo al rispetto delle normative tecnicoestetiche, igienicosanitarie, di sicurezza e vivibilità degli immobili e delle pertinenze degli stessi. L'amplissima latitudine della disposizione da sola giustifica il potere regolamentare del Comune di intervenire sulla struttura minima degli alloggi").
Dunque, in base al regolamento all'epoca vigente, gli immobili in oggetto non avrebbero potuto ottenere il certificato di agibilità, difettando il presupposto fondamentale del rispetto della metratura prescritta dall'art. 67 del regolamento edilizio comunale.
Né a diverse conclusioni può giungersi in conseguenza della delibera della Giunta Regionale n.
850/2017, avente ad oggetto il “Recepimento Intesa, ai sensi dell'articolo 8, della legge 5 giugno
2003, n. 131, tra Governo, le Regioni e i Comuni concernente l'adozione del Regolamento Edilizio
Tipo (RET), di cui all'articolo 4, comma 1 sexies del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, sottoscritta in sede di Conferenza Unificata il 20 ottobre 2016” (cfr. allegato 1 alla CTU definitiva del 15 giugno 2022).
Infatti, in tale delibera viene espressamente esclusa l'applicabilità della normativa elaborata in base al c.d. RET, proprio “al fine di limitare i possibili effetti dell'adeguamento sui procedimenti in itinere, alle domande di titolo abilitativo edilizio, anche in sanatoria, e comunque a tutti i procedimenti in corso, presentati fino alla data di adozione dei nuovi regolamenti edilizi comunali, e comunque non oltre centottanta giorni dalla pubblicazione della deliberazione”, per i quali dovrà farsi riferimento alla disciplina previgente.
Va, infine, disattesa la richiesta di rinnovazione della CTU sollecitata dal invocando l'ap- CP_1
plicazione del D.L. n. 69/24, convertito in L. n. 105/2024, che dispone in ordine alla sanabilità delle difformità edilizie minori, prevedendo nuove tolleranze costruttive per tutti gli interventi realizzati fino al 24 maggio 2024, riparametrando nell'ambito della definizione della tolleranza i
5 discostamenti minimi rispetto alle caratteristiche costruttive previste nei titoli abilitativi nonché rispetto a parametri igienico sanitari.
Premesso che nel caso che occupa gli interventi edilizi che hanno condotto alla modifica della struttura all'esito del plurifrazionamento sono stati realizzati senza alcun titolo abilitativo, si rileva che la citata legge di conversione n. 105/2024, all'art. 34 bis comma 1 bis, riconduce nell'ambito delle tolleranze costruttive le difformità di lieve entità rispetto alle misure (in punto altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari) previste nel titolo abilitativo, sicchè tale previsione (che esclude, come detto, ipotesi di violazione edilizia e necessità di regolarizzazione) è inapplicabile nella specie (così, Corte Appello L'Aquila,
n. 1127/2024 del 16 settembre 2024).
In definitiva, coerentemente con le conclusioni del CTU, gli immobili oggetto di compravendita devono ritenersi privi di agibilità.
Ciò posto, occorre indagare sulle conseguenze scaturenti da tale carenza.
In proposito, la Suprema Corte ha recentemente affermato che "in tema di vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente l'ipotesi di vendita di aliud pro alio, qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili,
l'ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili, ovvero l'ipotesi dell'inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 5963 del 05/03/2024; Sez. 2, Sentenza n.
23605 del 02/08/2023; Sez. 2, Sentenza n. 23604 del 02/08/2023). Con l'effetto che, in applicazione di tale criterio distintivo, allorché l'immobile presenti "insanabili" violazioni di disposizioni urbanistiche, incidenti eziologicamente sulle condizioni di igiene, salubrità e sicurezza, non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore, si realizza un inadempimento qualificato che può dar luogo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di aliud pro alio datum (Cass. Sez. 2,
Ordinanza n. 14900 del 29/05/2023; Sez. 2, Sentenza n. 39369 del 10/12/2021; Sez. 2, Ordinanza n.
4826 del 19/02/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 30950 del 27/12/2017; Sez. 2, Sentenza n. 3851 del
15/02/2008; Sez. 2, Sentenza n. 17140 del 27/07/2006; Sez. 2, Sentenza n. 1391 del 11/02/1998)"
(Cass. n. 8749/24, in motivazione).
6 Ebbene, il Tribunale ritiene certamente sussistente nella specie una ipotesi di insanabilità, in ragione dell'accertamento effettuato dal CTU, che ha evidenziato che “gli immobili identificati dai subalterni 9 e 10, aventi rispettivamente superfici calpestabili pari a mq 31,99 e mq 37,84, non hanno il requisito imposto dall'anzidetto articolo del R.E.C. del Comune di Cepagatti, avendo cioè superfici calpestabili inferiori a mq 45” (p. 35 dell'elaborato) ed ha conseguentemente concluso che
“non sussistono i requisiti per l'agibilità degli immobili perché non conformi all'art. 67 del vigente
Regolamento Edilizio del Comune di Cepagatti” (pag. 37 CTU).
Sulla base di tanto e in applicazione dei suesposti principi giurisprudenziali, la domanda di risoluzione per inadempimento per vendita di aliud pro alio merita di essere accolta, con conseguen- te condanna del al rimborso del prezzo della compravendita, pari ad euro 90.000,00, CP_1
nonché al pagamento dell'ulteriore importo di euro 6.300,00 per spese notarili (doc. H) e della somma di euro 1.800,00 corrisposta dagli acquirenti al mediatore immobiliare.
Di contro, deve essere rigettata la domanda risarcitoria, non avendo gli attori dimostrato di avere subito un danno in conseguenza dell'accertato inadempimento contrattuale.
In definitiva, il deve essere condannato al pagamento della somma complessiva di euro CP_1
98.100,00, oltre interessi dalla domanda al saldo;
trattandosi di debito di valuta, non è dovuta alcuna rivalutazione sulla somma suindicata (cfr. Cass. n. 12942/92).
Da ultimo, l'eccezione/domanda riconvenzionale di compensazione avanzata dal deve CP_1
essere dichiarata inammissibile, essendosi il convenuto tardivamente costituito e non trattandosi di eccezione rilevabile d'ufficio, avente ad oggetto un fatto autonomo e distinto (danno da mancato introito o indennità di occupazione) rispetto alla domanda di risoluzione contrattuale.
La parziale, reciproca soccombenza (gli attori in punto di domanda risarcitoria) giustifica la compensazione delle spese di lite in ragione di un terzo;
la residua frazione viene posa a carico del
, nella misura indicata in dispositivo. CP_1
Restano definitivamente a carico del convenuto le spese di cui alla disposta CTU, così come liquidate in corso di causa.

P.Q.M.

Il Tribunale di Pescara, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande proposte, in via principale, da e nei confronti di Parte_1 Parte_2 CP_4
7 no nonché, in via riconvenzionale dal secondo nei confronti dei primi, ogni ulteriore istanza, difesa ed eccezione disattesa, così provvede:
a) in accoglimento, per quanto di ragione, della domanda principale, dichiara risolto per grave inadempimento del il contratto di compravendita intercorso tra le parti;
CP_1
b) per l'effetto, condanna il al pagamento, in favore delle controparti, della somma CP_1
complessiva di euro 98.100,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

c) dichiara inammissibile la domanda/eccezione riconvenzionale;

d) compensa le spese di lite in ragione di un terzo e condanna il al pagamento della residua CP_1
frazione, che liquida in euro 4.701,34 per due terzi compenso professionale ed euro 524,00 per analoga frazione di spese, oltre accessori come per legge;

e) restano definitivamente a carico del convenuto le spese di cui alla disposta CTU, così come liquidate in corso di causa.
Così deciso in Pescara, il 26 marzo 2025
IL GIUDICE
dott.ssa Cleonice G. Cordisco
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