REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SAVONA
SEZIONE CIVILE in persona del Giudice dott. LUIGI ACQUARONE ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile n. 674.2024 R.C. CIV.
tra
, residente in [...], Parte_1
ivi elettivamente domiciliata in via Mistrangelo n 5/7, presso e nello studio dell'avv. Massimo Piccone Casa che la rappresenta e difende in forza di procura allegata al ricorso introduttivo;
RICORRENTE=
contro
, residente in [...], CP
elettivamente domiciliata in Savona, Corso Italia n. 20/1, presso e nello studio dell'avv. Lucrezia Novaro che la rappresenta e difende unitamente all'avv. Stefano Vagnola, in forza di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;
CONVENUTA=
contro
, in proprio e nella sua qualità di titolare Controparte_2
dell'Agenzia Immobiliare OL di OL RA, con sede in Savona,
1 ivi elettivamente domiciliata in piazza Mameli n. 4/3, presso e nello studio dell'avv. Davide Beri che la rappresenta e difende, in forza di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

TERZA CHIAMATA IN CAUSA=
******
CONCLUSIONI:
L'avv. Massimo Piccone Casa per parte ricorrente: ”Piaccia al Tribunale
Ill.mo; reiectis contrariis; previa ove d'uopo ammissione delle prove per testi dedotte nella memoria autorizzata ex art. 281 duodecies, comma 4
C.P.C. e di tutti gli altri mezzi istruttori richiesti da parte ricorrente;
accertata e dichiarata la legittimità del recesso di dal Controparte_3
contratto inter partes in data 6.6.2023 per cui è causa per inadempimento di , con diritto della ricorrente al pagamento del doppio CP
della caparra confirmatoria, condannare la convenuta al pagamento in favore della conchiudente della somma di € 50.000,00=, oltre interessi nella misura di legge dalla data del 30.10.2023 o da quell'altra veriore emergenda;
respingere ogni domanda proposta nei confronti della conchiudente e comunque assolvere la stessa da ogni domanda contro la stessa proposta e/o proponenda;
con la vittoria delle spese e compensi del giudizio”.
Gli avv. Lucrezia Novaro e Stefano Vagnola per parte convenuta: “Previo differimento della prima udienza ex art. 281 undecies C.P.C. al fine di consentire la chiamata del terzo in causa e segnatamente Controparte_2
in proprio e quale titolare della Agenzia Immobiliare OL di OL
RA; previa conversione del rito da semplificato in ordinario stante la complessità dei temi trattati che necessitano di approfondita trattazione ex art. 281 duodecies C.P.C; previa ammissione delle prove dedotte e a
2 dedursi;
respingere le domande di perché infondate in Parte_1
fatto ed in diritto previa declaratoria di illegittimità del recesso esercitato per difetto dei presupposti e/o abuso del diritto ed in via riconvenzionale dichiarare che è autorizzata a trattenere CP
la somma di € 25.000,00= per illegittimità del recesso, con condanna della al pagamento delle spese di lite;
in via di subordine: laddove il Pt_1
Tribunale riconoscesse la sussistenza del corretto esercizio del diritto di recesso, ricondurre lo stesso all'ipotesi del recesso convenzionale come pattuito al punto n. 9 della promessa di acquisto in data 6.6.2023, disporre la restituzione della somma di € 25.000,00=, condannando in ogni caso al risarcimento delle spese di lite;
in ogni caso: nella Parte_1
denegata e non creduta ipotesi in cui il Tribunale ritenesse di accogliere in tutto in parte la domanda di , dichiarare tenuta e Parte_1
condannare l'agenzia immobiliare OL di OL RA a manlevare delle somme che eventualmente quest'ultima fosse CP
dichiarata tenuta a pagare alla anche a titolo di spese legali e in Pt_1
ogni caso a risarcirla del danno subito nella misura emergenda in corso di causa e comunque non inferiore ad € 25.000,00= e/o in quella diversa meglio vista;
vinte in ogni caso le spese di lite comprese quelle della fase di negoziazione assistita”.
L'avv. Davide Beri per parte terza chiamata in causa: “Piaccia al Tribunale
Ill.mo, reiectis contrariis, per i motivi e le causali di cui alla presente comparsa;
in via preliminare: accertare e dichiarare l'estraneità della signora RA OL, in proprio e quale titolare dell'Agenzia
Immobiliare OL di OL RA, al presente giudizio;
in via principale: accertare e dichiarare l'estraneità della signora RA
OL, in proprio e quale titolare dell'Agenzia Immobiliare OL di OL
RA, al presente giudizi e, conseguentemente, estrometterla dallo
3 stesso;
in via subordinata: respingere le domande di Parte_1
perché infondate in fatto e in diritto, previa declaratoria di illegittimità del recesso esercitato per difetto dei presupposti e/o abuso del diritto;
in via di ulteriore subordine: nella denegata e non creduta ipotesi in cui il
Tribunale riconoscesse la sussistenza del corretto esercizio del diritto di recesso, ricondurre lo stesso all'ipotesi di recesso convenzionale come pattuito al punto n. 9 della promessa di acquisto in data 6.6.2023 e disporre la restituzione della somma di € 25.000,00= per illegittimità del recesso, condannando parte ricorrente al risarcimento delle spese di lite;
in ogni caso: con vittoria delle spese, compensi professionali di giudizio, oltre oneri fiscali e previdenziali come per legge”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso sommario datato 19.3.2024 conveniva in Parte_1
giudizio, davanti al Tribunale di Savona, indicando quanto CP
segue: in data 6.6.2023 aveva formulato proposta di acquisto irrevocabile dell'unità immobiliare facente parte del sito in Savona, via Pia, CP_4
civico n. 25, di proprietà di e precisamente CP
dell'appartamento posto al piano settimo, interno n. 9, composto di ingresso, cucina, due camere, bagno, con annesso terrazzo posto al livello superiore;
all'immobile risultavano annessi (ed erano stati ricompresi nella proposta di acquisto) la porzione di vano scale che adduceva dal piano sesto del fabbricato all'alloggio e il piccolo ripostiglio avente accesso dalla stessa porzione posto al piano sesto;
detto immobile era censito al Catasto
Fabbricati, del Comune di Savona, al Foglio n. 79, particella n. 282, sub 12, cat. A/3, cl. 1, cons. 4,5 vani;
la proposta di acquisto era stata formulata alla condizione che l'immobile fosse venduto nell'attuale stato di fatto e libero da pesi, oneri, gravami, di qualsiasi natura e specie, privilegi anche fiscali, ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli e spese condominiali
4 pregresse;
sempre in data 6.6.2023 la aveva sottoscritto detta CP
proposta per accettazione, trasformandola, quindi, in un vincolo contrattuale e aveva così garantito che l'immobile non avesse pesi, oneri, gravami, di qualsiasi natura e specie, privilegi anche fiscali, ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli nonchè spese condominiali pregresse;
il prezzo offerto e poi accettato ammontava a € 145.000,00=, di cui € 25.000,00= erano stati pagati al momento della accettazione della proposta (a mezzo assegno bancario Banco BPM n. 231555311-08), somma versata a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 C.C, e € 120.000,00= da pagarsi al momento della stipula del rogito notarile di compravendita, da effettuarsi entro e non oltre il 30.10.2023; successivamente, in occasione degli accertamenti effettuati da tecnico incaricato dall'istituto bancario a cui si era rivolta per ottenere un mutuo, aveva scoperto che l'immobile era sottoposto a vincolo storico-artistico-culturale ex D.L.vo n. 42.2004, in forza di provvedimento del Ministero della Educazione Nazionale ai sensi della L. n. 364.1909, notificato in data 10.5.1935 e che non era attualmente commerciabile, poiché esistevano difformità sia sotto il profilo catastale, sia sotto il profilo urbanistico: in particolare, dalle planimetrie catastali non risultava annessa all'alloggio la porzione di vano scale che adduceva allo stesso dal piano sesto del fabbricato e, rispetto a tale annessione, non esisteva pratica edilizio-urbanistica presso la
Soprintendenza ai beni culturali competente;
da ultimo l'immobile non era poi stato compravenduto entro il termine pattuito del 30.10.2023; con pec del 7.11.2023, il proprio legale aveva contestato alla venditrice tali difformità e comunicato che aveva comunque ancora interesse ad acquistare l'immobile nell'esclusiva ipotesi in cui (a seguito delle iniziative che la venditrice avrebbe dovuto adottare a proprie cura e spese) entro e non oltre la data del 31.3.2024, fosse rilasciata definitiva sanatoria dalle
5 Autorità competenti in relazione all'attuale stato di fatto del bene immobile;
nella medesima comunicazione aveva altresì specificato che non aveva interesse ad acquistare l'immobile in data successiva al 31.3.2024, né ad acquistarlo in uno stato di fatto diverso da quello attuale, e, quindi, nel caso in cui non fossero state regolarizzate le difformità catastali ed urbanistiche;
la non aveva dato riscontro alla sua comunicazione;
CP
aveva poi receduto dal rapporto contrattuale con comunicazione datata
7.12.2023; il vincolo culturale era un limite imposto dal diritto pubblico alla proprietà privata, giustificato dall'interesse della collettività alla conservazione e alla fruizione di beni con valore storico, artistico, culturale o paesaggistico, sottoposti, pertanto, ad alcune restrizioni, tra cui il diritto di prelazione dello Stato rispetto ad altri soggetti interessati all'acquisto, l'obbligo di ottenere specifica autorizzazione da parte della competente Sopraintendenza territoriale, in caso di lavori di riqualificazione, restauro e ristrutturazione (di interni e di esterni), volti a conservare lo stato del bene senza danneggiarlo o deteriorarlo ed il divieto, in assenza di autorizzazione, di cambiare la destinazione di uso in modo non compatibile con il suo valore storico, artistico o culturale;
in base all'all'art. 46 comma 1 del D.P.R. n. 380.2001 e dei previgenti artt. 17
e 40 della L. n. 47.1985, gli atti tra vivi, aventi a oggetto il trasferimento di diritti reali relativi a detti immobili, erano nulli e non potevano essere rogati ove da essi non risultassero, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria ed in ogni caso, la presenza di un abuso edilizio rappresentava un inadempimento del venditore;
inoltre ex art. 29 comma 1 bis della L. n. 52.1985 n. 52 (così integrato dall'art. 19, comma 14, del D.L. n. 78.2010), dal 1.7.2010 gli atti pubblici e le scritture private autenticate che avevano per oggetto il trasferimento di diritti reali su fabbricati già esistenti, dovevano
6 contenere, a pena di nullità, oltre alla identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione resa in atti dagli intestatari (o una attestazione rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale) della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie;
alla luce della richiamata situazione dell'immobile, aveva subito grave inadempimento da parte del venditore poiché l'immobile oggetto della compravendita aveva qualità diverse da quello promesso per il vincolo culturale a cui era sottoposto ed inoltre la conformità urbanistica e quella catastale erano essenziali sia per la commerciabilità attuale e futura del bene immobile e, comunque, il contratto non si era poi perfezionato nel termine originariamente pattuito, né la promittente venditrice si era attività per risolvere le problematiche esistenti;
aveva, quindi, diritto a recedere dal contratto e ad ottenere il pagamento della somma di €
50.000,00= ex art. 1385 C.C. (importo pari al doppio della somma versata a titolo di caparra confirmatoria).
Concludeva, pertanto, chiedendo accertarsi la legittimità del proprio recesso dal contratto preliminare di compravendita stipulato con CP
in data 6.6.2023 per inadempimento della promittente venditrice e
[...]
condannarsi la stessa al pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata, somma ammontante a € 50.000,00=.
Si costituiva in giudizio che contestava le avversarie CP
argomentazioni ed evidenziava quanto segue;
si era avvalsa nella vendita dell'immobile fin dal 2017, della intermediazione di OL RA la quale la aveva più volte sollecitata ad affidarle il necessario incarico, al punto che nel 2019 le aveva consegnato precariamente una copia delle chiavi della casa affinché potesse visionarla senza peraltro conferirle alcun potere di procedere alla mediazione per la vendita ed in quel periodo
7 l'immobile era stato solo offerto in locazione;
una volta ultimato il rapporto di locazione, nel giugno 2021, aveva inviato alla OL tutta la documentazione relativa all'immobile di via Pia ed agli altri immobili utilizzati come pertinenze per le verifiche del caso e in data 6.7.2021 aveva poi appreso che esso era stato inserzionato per la vendita, senza alcuna autorizzazione;
successivamente la OL le aveva poi comunicato di aver ricevuto alcune richieste di interesse e nel marzo 2022 in presenza di una trattativa le aveva chiesto informazioni su eventuali vincoli delle
Belle ricevendo conferma di tale circostanza, come da messaggi in Pt_2
atti allegati;
nel giugno del 2022 la OL le aveva poi comunicato di avere ricevuto una offerta corrispondente al prezzo richiesto e l'aveva invitata a recarsi il giorno successivo nei suoi uffici: in data 6.6.2023 aveva, quindi, sottoscritto accettazione di una proposta di acquisto già precompilata e formalizzata da e predisposta da quest'ultima di concerto Parte_1
con l'agenzia: non aveva, quindi, in alcun modo partecipato alla redazione del suddetto documento;
successivamente alla promessa di acquisto la le aveva chiesto di liberare l'immobile dai mobili su misura che Pt_1
arredavano l'alloggio e si era, quindi, attivava per provvedere allo sgombero con relativi costi e spese ed aveva poi svenduto detto mobilio;
solo in data 7.11.2023 la le aveva contestato difformità Parte_1
ed il fatto che l'immobile fosse sotto tutela artistica, circostanza a suo dire non dichiarata ed appresa dopo l'effettuazione della proposta;
in realtà la già in data 20.7.2023, aveva sottoscritto con Pt_1 Per_1
compromesso per l'acquisto di una prima casa in Albissola Marina
[...]
corrispondendo € 20.000,00= a titolo di acconto, acquisto che era stato poi perfezionato con rogito Notaio del 28.12.2023; da tale Per_2
circostanza si ricavava il fatto costei non era mai stata veramente interessata all'acquisto dell'immobile di via Pia e si era poi pentita della
8 scelta effettuata dopo aver sottoscritto la promessa di acquisto (per tale motivo, aveva poi sollevato eccezioni pretestuose); in ogni caso, la circostanza che l'immobile (o meglio l'intero edificio di cui l'immobile fa parte) fosse vincolato era ben nota alla fin dall'accesso Pt_1
all'immobile per le visite con l'agente immobiliare e, comunque, tale circostanza era conoscibile con l'ordinaria diligenza poiché nell'accesso del portone era presente una targa del MIBAC oltre ad altra targa del
Comune che indicava l'edificio come casa natale dello storico
[...]
, denominata appunto ”, le scale di Persona_3 Persona_4
accesso erano molto antiche e in stato conservativo scadente con accessori tipici di tempi risalenti (era presente un seggiolino per riposo), sulla facciata di via Orefici si vedevano nitidamente formelle in terracotta che costituivano la preziosità dell'edificio, l'immobile era situato nel cuore del centro storico di Savona (via Pia) e a pochi passi dalle torri del e della Campanassa;
in ogni caso il vincolo artistico non costituiva CP_5
un onere o un peso, ma una caratteristica di pregio dell'immobile e conferiva al proprietario notevoli vantaggi dal punto di vista fiscale e la possibilità di fruire, come in effetti era avvenuto per il Condominio in questione, di provvidenze statali volte alla tutela dei beni artistici;
quanto alle asserite difformità indicate dalla esse erano insussistenti, Pt_1
l'immobile era commerciabile ed eventuali divergenze, se esistenti, ben avrebbero potuto essere sanate senza alcun problema con una normale pratica edilizia;
per i motivi esposti la comunicazione di recesso della promittente acquirente era stata del tutto pretestuosa, con la conseguenza che aveva diritto a trattenere la somma ricevuta a titolo di caparra a ristoro di tutti i danni subiti per la condotta contrattuale contraria a buona fede serbata dalla in ogni caso, l'affare si era Pt_1
concluso per l'intervento della agenzia immobiliare OL di OL
9 RA che aveva trattato la vendita dell'immobile e redatto la scrittura denominata offerta di acquisto, ragione per la quale l'eventuale incompletezza delle informazioni fornite alla era ascrivibile solo a Pt_1
responsabilità della stessa che aveva operato in violazione dell'ordinario criterio di diligenza che doveva accompagnare l'esecuzione dell'obbligazione svolta dal mediatore;
pertanto, laddove fosse poi accertata la legittimità del recesso della la OL, doveva essere Pt_1
dichiarata responsabile della perdita dell'affare da lei subita e delle conseguenze patrimoniali negative e manlevarla dal danno subito.
Concludeva, pertanto, previa richiesta di autorizzazione alla chiamata in causa di , per la reiezione della domande contro di lei Controparte_2
proposte e, in via riconvenzionale, chiedeva accertarsi il suo diritto a trattenere la somma di € 25.000,00= ricevuta a titolo di caparra confirmatoria, ovvero, in subordine, nel caso di riconoscimento della sussistenza del corretto esercizio del diritto di recesso della ricorrente, ricondursi lo stesso all'ipotesi del recesso convenzionale come pattuito al punto n. 9 della promessa di acquisto del 6.6.2023 e, quindi, disporre solo la restituzione della somma di € 25.000,00= e condannarsi, in ogni caso,
l'Agenzia Immobiliare OL di OL RA a manlevarla dalle somme che eventualmente fosse tenuta a pagare alla Pt_1
Il Giudicante autorizzava la chiamata in causa di , la quale Controparte_2
si costituiva in giudizio e contestava le domande contro di lei proposte;
rilevava che la aveva sottoscritto l'accettazione della proposta di CP
acquisto dopo averla attentamente esaminata e si era assunta, quindi, la responsabilità per le dichiarazioni nella stessa contenute;
evidenziava che la venditrice mai le aveva rappresentato alcuna problematica attinente la non commerciabilità dell'immobile ed aggiungeva che una volto insorta la
10 questione aveva negato l'effettività della stessa ed indicato che già aveva risolto ogni tipo di problema presso la Sopraintendenza di Genova;
sottolineava che i rapporti professionali con la risalivano al 2017, CP
che nel 2019 la convenuta le aveva consegnata una copia delle chiavi dell'immobile di Via Pia, per procedere alla sua vendita e, in data
26.6.2021, altresì tutta la documentazione relativa all'immobile; evidenziava che, nel marzo 2022, nel corso di trattative per la vendita dell'alloggio le aveva espressamente richiesto se l'appartamento fosse sotto tutela delle e se fosse commerciabile e che la proprietaria Parte_3
aveva risposto positivamente ed aveva precisato di aver fatto tutte le pratiche necessarie presso la Soprintendenza di Genova;
faceva presente che le questioni sollevate dall'acquirente erano a lei sconosciute ed erano insorte solo dopo alcuni mesi rispetto alla conclusione del contratto preliminare di compravendita;
sosteneva, pertanto l'insussistenza di sue eventuali responsabilità e la propria carenza di legittimazione passiva;
in ogni caso, faceva proprie le difese già esposte dalla a fronte della CP
pretesa azionata dalla sia in relazione alla condotta tenuta dalla Pt_1
ricorrente in ordine all'avvenuto acquisto di altro immobile, sia in punto conoscibilità del vincolo ed irrilevanza dello stesso sul valore dell'immobile.
Concludeva, quindi, per la reiezione delle domande contro di lei proposte ed altresì per l'infondatezza della pretesa azionata dalla ricorrente.
Concessi alle parti i termini per il deposito delle memorie istruttorie ex art. 281 duodecies C.P.C, il Giudicante, con ordinanza riservata datata
26.11.2024, ritenuta la causa del mero diritto e matura per la decisione senza necessità di procedere ad attività istruttoria, rinviava per la decisione, concedendo alle parti i termini a ritroso per il deposito delle
11 comparse conclusionali e delle memorie di replica e, all'udienza del
14.2.2025, la vertenza veniva assegnata a decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
E' pacifico ed incontestato che , proprietaria dell'immobile CP
sito in Savona via Pia n. 25/9, abbia conferito a , titolare Controparte_2
dell'omonima Agenzia Immobiliare, incarico di mediazione per vendere detto immobile, che la OL abbia trattato l'affare con e Parte_1
che quest'ultima abbia sottoscritto in data 6.6.2023 proposta irrevocabile di acquisto (di fatto redatta dall'agente immobiliare OL) poi sottoscritta sempre lo stesso giorno per accettazione anche dalla promittente venditrice CP
Detta proposta irrevocabile di acquisto prevedeva un prezzo di vendita di
€ 145.000,00=, di cui € 25.000,00= da pagarsi (come poi effettivamente avvenuto) a mezzo di assegno bancario al momento della accettazione della proposta, somma da valere quale caparra confirmatoria ex art. 1385 C.C, e
€ 120.000,00= da corrispondersi al momento della stipula del rogito notarile di compravendita, da effettuarsi entro e non oltre il 30.10.2023
(art. 2 della proposta); inoltre il venditore garantiva che “(…) l'immobile in oggetto è libero da pesi, oneri, gravami, di qualsiasi natura e specie, privilegi anche fiscali, ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli, spese condominiali pregresse (…)” (art. 3) ed indicava che “(…) qualora al (…) proponente risultassero valide iscrizioni e trascrizioni (…) avrà facoltà di recedere dalla presente proposta e di risolvere ogni accordo da ambo le parti (…)” (art. 9). .
Ciò premesso la promittente acquirente ha richiesto accertarsi la legittimità del proprio recesso e la risoluzione del preliminare di
12 compravendita per grave inadempimento della promittente venditrice per avere scoperto, successivamente alla data di formulazione della proposta irrevocabile di acquisto che, in realtà, contrariamente a quanto indicato nell'art. 3 della proposta, l'immobile era sottoposto a vincolo storico- artistico-culturale ex D.L.vo n. 42.2004, in forza di provvedimento del
Ministero della Educazione Nazionale ai sensi della L. n. 364.1909 notificato in data 10.5.1935 (con tutte le conseguenze che da detto vincolo derivavano) e che non era neppure commerciabile, a causa di difformità sia sotto il profilo catastale, sia sotto il profilo urbanistico (mancanza di indicazione nelle planimetrie catastali del fatto che all'alloggio era annessa la porzione di vano scale che adduceva allo stesso dal piano sesto del fabbricato) e, comunque, per non essere stato poi il contratto concluso nel termine concordato del 30.10.2023 e/o di quello successivo del 31.3.2024 entro il quale la promittente acquirente, con pec del proprio legale del
7.11.2023, aveva richiesto la regolarizzazione delle riscontrate difformità ed ha pertanto, richiesto il pagamento della somma di € 50.000,00= pari al doppio di quella di € 25.000,00= versata a titolo di caparra confirmatoria.
A fronte di tali contestazioni la ha sostenuto che la presenza del CP
vincolo storico-artistico-culturale ex D.L.vo n. 42.2004, non determinava un onere o un peso sull'immobile, ma semmai conferiva al proprietario solo vantaggi dal punto di vista fiscale anche per fruire di provvidenze statali, che le asserite difformità erano insussistenti o comunque avrebbero potuto essere facilmente sanate e che il termine concordato non era essenziale, con conseguente insussistenza dell'invocato grave inadempimento ed ha indicato che, in ogni caso, al più, poteva ricorrere l'ipotesi contemplata dall'art. 9 della proposta con diritto della promittente acquirente solo alla restituzione della somma versata a titolo di caparra pari a € 25.000,00=.
13 Osserva il Giudicante quanto segue.
Sono vincolati ex D.L.vo n. 42.2004, gli immobili di proprietà privata per i quali sia stata notificata al proprietario una dichiarazione di interesse culturale (che può derivare dal suo valore storico o artistico od architettonico o paesaggistico), da parte della Soprintendenza di competenza e da tale situazione derivano una serie di limitazioni nell'uso dello stesso: per esempio il proprietario non può demolirlo, trasformarlo, modificarlo e/o semplicemente restaurarlo od effettuare interventi manutentivi, senza la preventiva autorizzazione del Ministero per i Beni
Culturali e parimenti non può adibirlo ad usi non compatibili con il suo interesse storico e/o tali da recare possibile pregiudizio alla sua conservazione ed integrità.
Inoltre tali beni, proprio in virtù della loro natura di pregio, devono essere curati in modo da conservarne intatto il loro valore culturale, con possibili oneri per il proprietario di compiere a proprie spese gli interventi di manutenzione e restauro necessari (in tal senso peraltro, i proprietari possono beneficiare di agevolazioni fiscali sulla rendita, sulle imposte relative a successioni e donazioni e sulle spese necessarie per la manutenzione ed il restauro) ed il proprietario può, in alcuni casi, anche essere tenuto a garantire l'eventuale accesso al pubblico all'interno dell'immobile; ancora, in relazione a tali beni non è possibile stipulare alcun atto a titolo oneroso o gratuito che importi, in tutto o in parte, il trasferimento della proprietà o della detenzione dell'immobile, senza averne fatta preventiva denuncia al Ministero competente, il quale è titolare del diritto di prelazione.
Appare, dunque, evidente come un vincolo quale quello esistente sul bene immobile nel caso esaminato, possa incidere in modo rilevante sull'utilizzo e
14 sulla destinazione dello stesso e debba, quindi, preventivamente essere portato a conoscenza dell'acquirente che nel caso in cui lo abbia senza sua colpa ignorato ben può recedere dal rapporto contrattuale.
Nel caso specifico la al momento della conclusione della proposta CP
irrevocabile (e, quindi, del preliminare) di compravendita, aveva dichiarato che l'immobile era libero da vincoli, tacendo così l'esistenza di quello storico sull'intero quale bene culturale in forza del Persona_4
richiamato decreto del 10.5.1935, in allora notificato a chi ne era al tempo proprietario (la come si ricava dalla documentazione in atti CP
prodotta da parte ricorrente sub 6 risalente agli anni 2004 e 2005 e dalla corrispondenza intervenuta con il Comune di Savona e con la
Sopraintendenza, era certamente a conoscenza della situazione).
Circa l'effettiva conoscenza o conoscibilità del vincolo anche da parte della promittente acquirente va rilevato che, da un lato, il Parte_1
preliminare non effettua ad esso alcun riferimento o richiamo (ed anzi, come detto, all'art. 3 esclude espressamente la presenza di pesi, oneri, gravami, di qualsiasi natura e specie, privilegi anche fiscali, ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli) e, dall'altro, che nessuna ammissione da parte della promittente acquirente è intervenuta circa la sua conoscenza dello stesso alla data del preliminare.
D'altra parte, in ogni caso, i vincoli culturali rientrano tra quelli non apparenti di cui all'art. 1489 C.C. (Cass. n. 1801.1976, Cass. n. 1143.1992), il compratore non è tenuto a compiere specifiche ricerche nei registri sulla presenza del vincolo (Cass. n. 2779.1967) di cui può presumersi la conoscenza solo da parte del proprietario del bene, ma non anche da parte del compratore, il quale può fare valere nei confronti del venditore l'obbligo di garanzia derivante dal citato art. 1489 C.C. (Tribunale di
15 Trento n. 1000 del 7.11.2013) che, in tali casi, esclude la responsabilità del venditore solo nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva e certa conoscenza del peso gravante sulla cosa oppure si tratti di onere apparente ovvero trascritto o espressamente menzionato nell'atto di trasferimento dell'immobile al terzo, non essendo a tal fine sufficiente una clausola generica o di mero stile (Cass. n. 3993.2011; Corte di Appello di Roma n. 6719.2018).
Più in dettaglio e a completamento di quanto esposto in precedenza, va sottolineato come la presunzione assoluta di conoscenza di un vincolo gravante su un immobile ha efficacia "erga omnes" quando esso sia stato imposto dalla legge o da un atto avente portata normativa (ad esempio in piano regolatore nel quale il vincolo sia stato inserito), ma non nel caso, in cui esso risulti imposto in forza di uno specifico provvedimento amministrativo, stante il carattere particolare e non generale e normativo dell'atto impositivo che impone di ritenere la presunzione di conoscenza dello stesso solo da parte del proprietario del bene (ex pluribus Cass. n.
2854.1983; Cass. n. 19812.2004; Cass. n. 2737.2021; Cass. n. 22343.2014): come già osservato in precedenza il vincolo storico artistico gravante su un immobile non appartiene alla categoria di quelli “apparenti”, per i quali operare una presunzione di conoscenza da parte dell'intera collettività.
Sé vero poi che alla conoscenza è equiparata l'apparenza essa deve essere tale da risultare chiara ed inequivoca e/o facilmente riconoscibile, così da porre l'acquirente nella condizione di potere acquisire, mediante l'utilizzo della normale diligenza, la consapevolezza dell'esistenza del vincolo (Cass.
n. 21384.2005).
Nel caso esaminato non si ritiene che la presenza di una targa MIBAC
(Ministero Beni Attività Culturale) e di una targa Casa Natale storico
16 contrassegnanti il ”, siano stati elementi Per_4 Persona_4
sufficienti in tal senso, non potendosi da essi trarre argomenti per potere affermare la situazione di un'apparenza chiara ed inequivoca per l'acquirente della situazione in essere.
Da ultimo non può essere sottaciuto che, come già osservato, in precedenza la L. 1089.1939 in tema di vincolo culturale, prevede altresì che ogni atto di alienazione anche parziale deve essere preventivamente denunciato al Ministero che può esercitare la prelazione entro due mesi ragione per la quale sebbene il preliminare di compravendita (in cui peraltro nessuna menzione di tale aspetto è stata indicata) di per sè fosse valido (dovendo intervenire solo con il rogito l'obbligo di comunicazione allo
Stato a cui in assenza l'atto non è opponibile) il contratto era anche sottoposto alle valutazioni dello Stato che avrebbe potuto ancora esercitare il proprio diritto di prelazione.
In relazione poi alle conseguenze derivanti dall'accertato inadempimento della va rilevato che se è vero che l'art. 9 del preliminare CP
prevedeva che “(…) qualora al (…) proponente risultassero valide iscrizioni
e trascrizioni (…) avrà facoltà di recedere dalla presente proposta e di risolvere ogni accordo da ambo le parti (…)” altrettanto è vero che la clausola in questione (indicata dalla convenuta quale ipotesi di “recesso convenzionale”), così come formulata, contemplava espressamente solo, appunto, una “facoltà” per il proponente di svincolarlo dal rapporto negoziale, ma, essendo collegata ad un inadempimento della controparte
(che avrebbe comunque consentito in ogni caso di recedere legittimamente dall'impegno negoziale assunto) non impediva alla di attivarsi (come Pt_1
avvenuto) per richiedere a seguito del recesso altresì la declaratoria della risoluzione del contratto ex artt. 1453 e 1489 C.C. e la corresponsione, in
17 applicazione dell'art. 1385 C.C, di una somma doppia a quella versata quale caparra confirmatoria, come qualificata dall'art. 2 del preliminare e, pertanto, ammontante a € 50.000,00=.
La ritenuta sussistenza del grave inadempimento della in punto CP
mancata preventiva comunicazione alla promittente acquirente dell'esistenza del vincolo storico sul bene immobile compravenduto renderebbe irrilevante ogni valutazione sulle altre ulteriori doglianze sollevate dalla a sostegno dell'inadempimento contrattuale della Pt_1
convenuta (incommerciabilità dell' immobile per difformità sia sotto il profilo catastale, sia sotto il profilo urbanistico per mancanza di indicazione nelle planimetrie catastali del fatto che all'alloggio era annessa la porzione di vano scale che adduceva allo stesso dal piano sesto del fabbricato e, comunque, per non essere stato poi il contratto concluso nel termine concordato del 30.10.2023 e/o di quello successivo del 31.3.2024 entro il quale la promittente acquirente, con pec del proprio legale del
7.11.2023, aveva richiesto la regolarizzazione delle riscontrate difformità).
In ogni caso in ordine alle difformità urbanistiche dell'immobile, sebbene non siano stati disposti specifici accertamenti peritali dal Giudicante
(proprio per la già richiamata ritenuta gravità dell'inadempimento della circa la mancata dichiarazione dell'esistenza del vincolo artistico CP
sull'immobile), va osservato che la relazione redatta dall'arch. Per_5
in data 11.3.2024, su incarico di istituto bancario a cui la
[...]
promittente acquirente aveva richiesto la concessione di un mutuo per procedere all'acquisto del bene (relazione, quindi, proveniente da professionista con il compito di valutare in modo oggettivo la situazione del compendio), ha evidenziato tutta una serie di difformità (già
18 riscontrate in occasione del primo sopralluogo avvenuto in data
30.10.2023) per la mancata corrispondenza dello stato di fatto dell'immobile sia con la planimetria catastale agli atti che con le planimetrie presentate in variante alla D.I.A. del 12.8.2003, così da imporre ai fini dell'eventuale perfezionamento della compravendita o la regolarizzazione sotto il profilo urbanistico o la rimessa in pristino stato
(doc. n. 6 di fascicolo di parte ricorrente).
In tal senso alla luce delle segnalate difformità il legale della avv. Pt_1
Piccone Casa, già in data 7.11.2023 aveva provveduto a comunicare la situazione in essere alla venditrice con richiesta di eliminazione delle difformità catastali ed urbanistiche che sarebbero dovute intervenire
“(…) entro il termine essenziale e non prorogabile del 31.3.2024 (…)”, (doc.
n. 3 di fascicolo di parte ricorrente) e, comunque, di riscontare la comunicazione entro il 20.11.2023 (con avvertenza che in difetto di tale riscontro avrebbe fatto valere i suoi diritti), fatto poi non avvenuto.
A tale proposito va osservato che sebbene difformità di non particolare rilevanza ed oggetto di possibile sanatoria e/o regolarizzazione ex post
(come sembrerebbero essere quelle riscontrate nel caso esaminato) non incidano sulla validità ed efficacia del contratto una volta che questo sia concluso e siano state poi scoperte in un secondo momento (nel senso che il compratore potrebbe esercitare al più, nei confronti del venditore, un'azione risarcitoria per il ristoro dei danni patiti per la messa in regola dell'immobile a livello amministrativo e/o per la riduzione del prezzo di compravendita), questo principio non può operare nel caso in cui l'acquirente già fosse venuto a conoscenza delle difformità edilizie prima della stipula del rogito e, come nel presente caso, avesse comunque formalmente messo in mora la controparte chiedendo di provvedere alle
19 iniziative necessarie per la regolarizzazione: dal momento che detta regolarizzazione, sebbene domandata con previsione di un termine qualificato come perentorio (e fissato dalla in circa 5 mesi e, Pt_1
quindi, consono stante la natura e l'oggetto del contratto) non è in alcun modo avvenuta e, soprattutto, alcunchè la ha neppure allegato CP
circa la sua attivazione in proposito entro la data del 20.11.2023 che nella pec del 7.11.2023 era stato indicato quale termine ultimo per riscontrare la richiesta e manifestare la volontà di ovviare alla situazione riscontrata dall'istituto bancario e che avrebbe ostacolato l'erogazione del finanziamento.
Da ultimo, in relazione al rapporto processuale tra ricorrente e convenuta, non è fondata la doglianza della sulla asserita mala fede della CP
per avere concluso nel medesimo periodo temporale altro Pt_1
contratto di compravendita di immobile in Albissola Marina, dalla qual cosa, secondo la sua impostazione, deriverebbe la presunzione della volontà della promittente acquirente di non volere concludere la compravendita, per differenti ragioni e a prescindere dall'esistenza del vincolo sull'immobile: indipendentemente dai motivi di carattere fiscale addotti dalla a giustificazione della conclusione di detto ulteriore Pt_1
negozio giuridico, ciò che rileva ai fini della decisione della presente vertenza sono solo ed esclusivamente le questioni direttamente connesse alla conclusione del preliminare del 6.6.2023 (in ogni caso ancora nel novembre 2023 e, quindi, in data successiva alla stipula di altro preliminare con tale avente ad oggetto immobile in Albissola Persona_1
Marina avvenuta in data 20.7.2023, la aveva ancora manifestato la Pt_1
propria volontà a concludere il contratto a condizione della regolarizzazione urbanistica dell'immobile).
20 Passando all'esame di manleva formulata dalla venditrice verso l'agente immobiliare essa è infondata e deve essere respinta. Controparte_2
Come detto, circa la mancata comunicazione della presenza del vincolo storico artistico (la cui omessa dichiarazione già di per sé rappresenta, come detto, causa di inadempimento del preliminare da parte della venditrice), la ne era certamente a conoscenza e dal momento che CP
il preliminare di compravendita, anche se materialmente redatto dalla
OL, lo ha poi sottoscritto la promittente venditrice, costei, quale effettiva parte negoziale, si è assunta la responsabilità di quanto in esso dichiarato e non può, pertanto, fare ricadere sulla terza chiamata in causa la colpa dell'accaduto.
Per i motivi esposti, in accoglimento della domanda proposta da Pt_1
, va dichiarata la risoluzione del contratto preliminare di
[...]
compravendita stipulato tra le parti in data 6.6.2023 per grave inadempimento della promittente venditrice che per CP
l'effetto va condannata al pagamento a favore di della Parte_1
somma di € 50.000,00= pari al doppio della caparra confirmatoria versata oltre agli interessi legali decorrenti dalla data della messa in mora
(7.12.2023, missiva di avv. Piccone Casa;
doc. n. 4 di fascicolo di parte ricorrente) fino al saldo effettivo e va respinta a richiesta di manleva formulata dalla nei confronti della OL. CP
Le spese di lite seguono la soccombenza, vanno accollate a CP
sia in relazione al rapporto processuale con (comprensive Parte_1
anche della fase della negoziazione con applicazione dei valori medi di tariffa) che con e liquidate in dispositivo, con applicazione Controparte_2
del D.M. n. 147.2022, cause di valore da € 26.000,00= a € 52.000,00= valore medio di tabella per le fasi di studio, di introduzione e di decisione
21 del giudizio e minimo per la fase istruttoria (nessuna specifica attività espletata ad eccezione del deposito delle memorie istruttorie).
Sentenza esecutiva ex lege.


P. Q. M.


ogni altra domanda, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente decidendo,
DICHIARA
la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato tra
e in data 6.6.2023 per grave Parte_1 CP
inadempimento della promittente venditrice e per CP
l'effetto
CONDANNA
al pagamento a favore di della somma CP Parte_1
di € 50.000,00=, oltre agli interessi legali decorrenti dalla data del
7.12.2023, fino al saldo effettivo;

RESPINGE
la domanda di manleva formulata da nei confronti di CP
; Controparte_2
CONDANNA
al pagamento a favore di delle spese CP Parte_1
processuali che liquida in € 1.607,00= oltre spese generali 15%, oltre
I.V.A. e C.P.A, per la fase della negoziazione e € 561,67= per esborsi e € 6.713,00= per compensi, oltre spese generali 15% sui compensi, oltre I.V.A. e C.P.A;
22 CONDANNA
al pagamento a favore di delle spese CP Controparte_2
processuali che liquida in € 6.713,00= per compensi, oltre spese generali 15% sui compensi, oltre I.V.A. e C.P.A.
Sentenza esecutiva.
Così deciso in Savona, oggi 7.3.2025
IL GIUDICE
Dott. LUIGI ACQUARONE
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